房地产板块分析

证券投资学作业

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作为A股中最重要的权重股，房地产的走势一直牵动着无数股民和投资者的心，去年多数基金公司重仓房地产股票，赌的就是其行业复苏后能力。下面将从宏观和中观方面综合分析房地产板块，并预测房地产板块的中短期走势

宏观分析

利好：

1热钱的流入

首先欧美国家集体实施的新一轮量化宽松政策。欧元区、美国、日本、英国均出台了新一轮QE。这些政策缓解了短期内欧债危机进一步恶化的风险，有助于降低全球金融市场上的投资者避险情绪，从而驱动大量资本从美国市场流出，重新回流至以新兴市场国家为代表(特别是中国)的市场。热钱的流入无非是流入两个方面一是房地产，一是证券市场其次，面对人民币加速升值，央行不会袖手旁观。因为人民币升值过快，势必影响刚刚有起色的出口。如果要刹住人民币升值这辆快车，中国央行势必要积极应对放宽货币，这从央行近期逆回购加大就不难看出，央行在密切关注热钱对香港的冲击。

2国家经济政策（降准与降息）

世界经济金融危机日趋严峻，我国当前实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，2012年2月24日，央行下调存款准备金率；5月18日，央行再次下调存款准备金率；6月8日，央行降息0.25个百分点； 7月6日，央行降息0.25个百分点；上半年2 次降存准率，三年来首次降息，说明政府正在出台更加有力的扩大国内需求措施，为刺激消费，拉动内需，推动投资以保持经济增长。加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民收入水平，促进经济平稳较快增长。积极的财政政策和适度宽松的货币政策，

有利于房地产产业升级，促进经济健康平稳的发展。

3GDP的稳定增长

前三季度国内生产总值353480亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%。分产业看，第一产业增加值33088亿元，同比增长4.2%；第二产业增加值165429亿元，增长8.1%；第三产业增加值154963亿元，增长7.9%。从环比看，三季度国内生产总值增长2.2%。

以目前的速度和稳定情况来看，不出现大的环境和地区问题，2012年我国GDP有望突破44万亿增长率大概在8 %左右。同时温总理也多次讲话，政府有能力保证2012年中国经济增长速度保持在7.5%以上，中国政府对国内经济增长持乐观态度。

4外贸流向

今年以来，我国进出口总体保持平稳增长，呈现低位回稳态势。据海关统计，上半年，全国实现外贸进出口总额18398亿美元，同比增长8%；其中，出口9544亿美元，增长9.2%，进口8855亿美元，增长6.7%；贸易顺差689亿美元，同比扩大56.4%。

贸易顺差的扩大，对国内经济增长具有一定的积极作用，能够促进经济的平稳增长，同时对房地产行业而言，更多的外贸金钱流入，对整个行业的发展也具有积极的促进作用。5CPI走势

2012年10月，全国居民消费价格总水平同比上涨1.7%。创33个月新低,其中，城市上涨1.8%，农村上涨1.5%；食品价格上涨1.8%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨1.5%，服务项目价格上涨2.3%。

CPI的连续下降表明货膨胀水平正在进一步的趋向平稳，居民的消费成本下跌，意味着将有更多的钱可用于投资，特别是投资房地产和股票市场，但不管的投向哪里，资金的流入对房地产板块的走势而言，都是较大的利好。

利空：

1 PMI连续下跌

汇丰银行(HSBC)2012年9月3日公布的数据显示，中国8月制造业(PMI)终值

降至47.6，创41个月来最低水准，并略低于预览值47.8。

PMI指数连续低于低于50%，通常反映制造业衰退。而制造业的衰退对整个股票市场特别是房地产板块具有比较大的冲击作用，对投资者信心打击也较大，因此来说PMI的连续下跌，是利空作用。

2国家宏观调控政策

2009年12月国土部发出国有土地收支管理新规:土地款首付50%一年内付清、房地产公司高杠杆运作难度加大

2010年4月，中央推出新国十条，要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。坚决遏制部分城市房价过快上涨、希望打压房地产市场的炒作。

2012年为巩固房地产调控成果，中央政府坚定不移加强房地产调控，政府将继续坚决抑制不合理需求。

温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。为防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。政府对房地产的严格调控将严重的影响到房地产行业的发展，中短期内房地产市场成交量可能下跌，房地产板块的股价将受到负面影响

中观分析

利好

1保障房政策

2012年7月25日，国务院常务会议提出下半年要加快推进保障性住房建设，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管。、9月3日，国税总局提出房产税将考虑居民基本住房需求。另一方面国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，

央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。

保障房政策支持力度的增强，表明中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。这些行业政策的实施对房地产行业发展具有积极的影响作用，而房地产板块的股票价格也将受益上涨。

2行业整合力度加强，刚性需求大。

现在，房地产行业的行业整合能力正在加强，过去没有专业化能力、负债率过高、不理性发展的企业在调整，部分城市透支市场的行为开始得到纠正，市场向健康方向发展。

未来房地产市场的刚性需求还很庞大，房地产市场从“快跑”到“稳步”走，还没有到倒退的阶段。目前随着城市人口的增加，城镇居民的改善性需求还没有结束，家庭小型化还在持续，所以自住性的刚性需求还很庞大。这些对板块而言都是利好。

利空

1增长速度减缓

房地产行业高增长时代已过，突飞猛进的增长可能面临终结，房价、面积增速下将2012年全国房价增长中枢或将从12%下降至7%，销售面积增长中枢或将从16%下降至5-10。一线城市重要性日渐降低，存量市场特征渐趋明显城市开发渐进尾声，红海市场特征明显。

2土地供应瓶颈明显

根据国土部执法监察局报告显示，进入七八月，东、中部地区违法违规用地急剧上升，违法用地反弹的原因是1-8月，全国计划指标安排使用已占全年80%以上，其中12个省已将全年的计划指标使用殆尽。

虽然2012年建设用地指标是近几年来的一个供应高峰但这仍然满足不了地方政府的需求。而建设用地供给满足不了需求，直接影响了房地产板块的发展，对房地产股票而言，也是极大的利空。