物业管理条例解读

内容
✓ 目的：为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法 权益，改善生活和工作环境。
✓ 定义：是指物业管理企业与业主间通过合同约定进行的专 业化管理。
✓ 倡导：市场竞争选择物业管理企业。 ✓ 鼓励：采用新技术、新方法 ✓ 行业管理：国务院建设行政主管部门负责全国的物业管理
活动的监督管理工作，县级以上地方政府房地产行政主管 部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
期限和范围
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第四章 物业管理服务（一）
物业管理企业的准入资格 ✓ 独立法人 ✓ 企业资质证书 ✓ 管理人员配备及岗位资格 同一物业区域的管理权属：由一个物业管理企业管理 物业移交资料和管理用房的所有权归属全体业主 物业管理企业可以开展分业经营，但不得将整体业务委托
他人 物业管理直接主客体双方应严格履行交费、收费相关规定
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第五章 物业的使用与维护（二）
装修管理 ✓ 物管企业的告知 ✓ 业主的申报 专项基金 ✓ 业主按国家规定缴纳，属全体业主共有
✓ 用于保修期过后物业共用部位、共用设施设备的维修 和更新、改造，不得挪用
共用部位、设施设备的经营：补充专项基金或按业主 大会决定使用
物业的维修养护责任：责任人不履行或不配合，物业
的处罚
✓ 挪用专项基金的处罚
✓ 建设单位不移交资料和配备管理 ✓ 将管理用房转作他用的处罚
用房的处罚
✓ 其他侵害业主共有利益的法律责任
✓ 其他侵害业主共有利益的处罚
业主\业主大会\业主委员会违反条例的处罚 违反条例的处罚权限
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第七章 相关修改
修改一：物业由“管理”到“服务” 修改条文：根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将
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第二章 业主及业主大会（五）
业主大会议事形式：集体讨论和表决
业主大会的召开效力：须有50%以上投票权的业主参加
业主大会的表决效力：
✓ 一般事宜的表决效力：在有50%以上投票权的业主参加 情况下，须有与会业主所持投票权50%以上表决通过
✓ 重大事宜的表决效力：涉及公约、议事规则、选（解）
聘物业企业、专项基金等均须全体业主所持投票权三分 之二以上通过
出的决定不合理时，业主该怎么办？修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业 主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这 样做，更有利于保护个人权益。
修改四：严格专项维修资金使用条件 修改条文：明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。 [点评]：修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属 设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/31以7 上的 业主同意，规定得更加严格。
隐患危及公共利益及他人利益者，经业主大会同意，
物业管理企业可实施，费用由责任人承担
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第六章 法律责任
建设单位的相关法律责任
物业管理企业的相关法律责任
✓ 建设单位违规选聘物管企业的处 ✓ 无资质从事物管活动的处罚
罚
✓ 聘用无资质人员处罚
✓ 建设单位违规处分业主共有利益 ✓ 违规将整体业务委托他人的处罚
物业公司的指导更直接，实际操作性更强。《郑州市物业管理条例（草案）》也有这方面的特点。 修改三：通过起诉可撤销业委会决定 修改条文：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会
作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 [点评]：以往，一旦具体决定通过业委会或者业主大会，业主就没有权利改变。当业委会作
或约定
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第四章 物业管理服务（二）
物业管理企业可以开展合同约定外的其他有偿服务工作 物业管理企业对于物业范围内的相关违法、违规行为有
权制止并向有关部门报告 物业范围内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线等
均应实现由相关部门向用户直接收取，如未实现，物业 公司属于代收代缴，物业公司不允许向用户收取手续费 物业管理企业的保安工作性质属于维护公共秩序功能 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业 使用人约定，业主承担连带责任 县级上以政府房地产主管部门作为行业主管机关，处理 物业管理相关责任方的有关投诉
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第三章 前期物业管理（二）
物业承接验收的移交内容 ✓ 竣工总平面图、单体建筑、结构设备竣工图，配套
设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料 ✓ 设施设备安装、使用和维护保养等技术资料 ✓ 物业质量保修文件和物业使用说明文件 ✓ 物业管理所必需的其他资料 ✓ 配备必要的管理用房 物业的保修责任：建设单位应执行国家规定的保修
“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。 [点评]：称呼上的改变，意味着新的《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务。 修改二：业委会成立的指导部门增加 修改条文：增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指
导部门。 [点评]：此次修改，增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能，突出了基层管理，对业主、
物业管理条例解读
主讲人：
法规类别及颁布实施时间
法规类别：中华人民共和国国务院令第379 号《物业管理条例》，属于行政法规
颁布日期：2003年6月8日国务院第9次常务 会议通过并予以公布
实施日期：2003年9月1日起施行 2007年8月26日国务院修改〈物业管理条例〉
10月1日施行
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第一章 总则
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第三章 前期物业管理（一）
定义：在业主和业主大会选聘物业管理企业之前由建设单 位选聘物业管理企业并订立合同，合同有效期直至业主委 员会与物业管理企业签订物业服务合同为止
重要提示： Biblioteka Baidu 建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包含前期物业服
务合同约定的内容 ✓ 临时业主规约向买受人明示，买受人承诺遵守 ✓ 建设单位应招标选聘物业企业 ✓ 建设单位不得擅自处分业主的共有或部分共有权益 ✓ 建设单位应明确自己的保留权益
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第二章 业主及业主大会（三）
业主大会的相关要点 ✓ 唯一原则：一个物业管理区域（红线范围
内）成立一个业主大会 ✓ 业主大会成立须由业主在政府行业主管部
门的指导下成立 ✓ 首次业主大会的业主投票权根据业主物业
的建筑面积、套数等决定
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第二章 业主及业主大会（四）
业主大会的职责归纳 ✓ 制订、修改议事规则、规约 ✓ 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ✓ 选聘和解聘物业管理企业 ✓ 决定和监督专项基金使用、续筹事宜 ✓ 改建、重建建筑物及其附属设施 ✓ 有关共有和共同管理权利的其他重大事项
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第二章 业主及业主大会（一）
业主定义：房屋的所有权人为业主 业主在物业管理活动中的权利要点归纳：
✓ 接受和享有服务 ✓ 建议权 ✓ 选举权和被选举权 ✓ 知情权 ✓ 监督权 ✓ 法律法规规定的其他权利
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第二章 业主及业主大会（二）
业主在物业管理活动中的义务归纳 ✓ 遵守法律法规 ✓ 遵守约定 ✓ 执行合同 ✓ 遵守公众规章制度 ✓ 执行共同事务决定
✓ 业主大会的决定对全体业主具有约束力
业主大会的会议类型：
✓ 定期会议：由议事规则确定
✓ 临时会议：由20%以上业主提议召开
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第二章 业主及业主大会（六）
业主委员会的职责归纳 ✓ 召集业主大会 ✓ 受委托签署物业服务合同 ✓ 搜集业主意见建议 ✓ 监督物业企业履行合同 ✓ 监督业主履行规约 ✓ 履行业主大会赋予职责
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第五章 物业的使用与维护（一）
物业区域内按规划建设的公共建筑和共用设施， 不得改变用途，依法确需改变用途的办理相关手 续后告知物管企业，物管企业需改变相关用途的， 应当提交业主大会讨论通过后由业主依法办理相 关手续。
业主、物管企业、（水电气热视讯等）有关部门 均不得侵害业主的共同利益，因维修或公共利益 确需占用、挖掘道路场地的，业主、相关部门应 当征得业委会和物管企业的同意，物管企业需征 得业委会同意，并在约定时限内恢复。