开发商获取土地使用权的方式

开发商获取土地使用权的方式

一、有关概念

1．土地使用权出让，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期使用的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。

2.土地使用权转让，指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。

3．土地使用年限，指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

4.土地使用权出让金，指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。

5．毛地价，指政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地(俗称“毛地”)，或未进行征地补偿的新区土地(俗称“生地”)时所收取的金额。毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。

6．熟地价，指当政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”，或“三通一平”建设条件的土地(俗称“熟地”)时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额n熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费n

7．土地使用费，指土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用。

二、投资者获取土地使用权的方式

根据土地所有权和使用权分离的理论，城市土地所有权归国家所有，土地使用权则可依法有偿、有限期地通过市场出让、转让。

总的来说，开发商可以通过行政划拨和市场两种途径获取土地使用权。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。现将有关途径与方式分述如下：

1．土地使用权划拨。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在传统的计划经济体制下，我国的各种资源均由国家计划控制、调拨。土地资源的使用和分配亦不例外，主要由政府无偿拨给。’

实行土地有偿使用制度以后，有些类别的用地仍需政府行政划拨。鉴于我国目前土地使用双轨并存的局面和我国社会主义公有制的性质，行政划拨作为政府配置土地资源的一种手段还将长期存在，但其使用的范围和行政划拨土地的数量，将逐步减小。具体的运作方式也会逐步有所改变。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，以划拨方式获得土地使用权的用地类型包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益失业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。对房地产开发商来说，可通过划拨方式得到的开发用地目前主要是经济适用房项目建设用地；对较大规模的旧城改造项目，为了减轻开发商前期土地开发的负担，部分城市也采取了先划拨土地给开发商进行土地开发，在开发商转让熟地或开发建设商品房阶段再补办土地使用权出让手续的做法。

对于政府划拨的新区建设用地，开发商还须经过征地过程。根据征地面积的大小和原用地性质，征地的审批权由各级人民政府掌握，具体如下：①征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院批准；②征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

开发建设项目必须征用土地时，要按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准确定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照前述规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

2．土地使用权出让。按照国家有关法律规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。土地使用权出让，应按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。土地使用者获得的土地使用权，按照土地用途不同，其最高出让年限也有所差异。

出让土地使用权的每幅地块及该地块的用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。政府通常要在上年末制定下年度的土地出让计划，确定土地出让的数量、用途、地块及其分布、出让的先后顺序等。该土地出让计划，通常由政府土地管理部门牵头，会同计划管理、城市规划、城市建设、房地产市场管理、财政等部门，适当征询开发商和专业人士的意见，并报政府批准后，由当地土地管理部门负责实施。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。由于中国土地市场发育程度较低，目前中国采用拍卖、招标方式出让土地使用权的数量还不到全部土地出让数量的5％。因此，协议出让方式是目前中国土地使用权出让的主要方式，对于原划拨的土地使用权，还有通过协议补地价的形式。

(1)协议出让。协议出让是指政府在出让土地使用权时，通过政府土地管理部门与土地使用者协商确定土地使用权出让价格的出让方式。土地使用者需要按协议出让方式获得土地使用权时，可向土地使用权出让方索取地块的有关资料和文件，并于规定的时间内提交包括土地开发建设方案、出让金数额及付款方式等内容的文件。出让方收到上述有关文件后，应于规定期限内给予答复。若双方均有意向，则可进一步协商，直至达成协议。土地使用者可与土地管理部门签订合同并支付定金。土地使用者按合同规定支付出让金后，可向土地管理部门办理土地使用登记，领取国有土地使用权证。

(2)招标。以招标方式出让土地使用权是指在指定期限内，由符合条件的单位和个人以书面的形式投标、竞投某宗土地使用权，由招标小组根据一定的要求择优确定土地使用者的一种土地便用权出让方式。招标出让方式适用于大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地。

(3)拍卖。与招标、协议比较起来，拍卖是一种竞争最激烈的方式。由于拍卖往往导致较高