第三章房地产估价的原则和程序

2020/12/17
第三节 房地产估价的程序
明确基本事项，签订估价合同
需明确的基本事项：
✓ 明确估价报告书的交付日期： 确定方式：通常由委托估价方确定。（10~15个工作日）
签订估价合同： 作用：成立受法律保护的委托于受托关系，明确合同双
方的权利、义务，载明估价有关事项。 内容：甲乙双方信息，估价对象、目的、时点，委托人
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井田制 屯田制 均田制
第一节 房地产估价的必要性
是建立社会主义市场经济体制的需要
市场经济：以维护产 权，促进平等和保护自由 的市场制度为基础，以自 由选择、自愿交换、自愿 合作为前提，以分散决策、 自发形成、自由竞争为特 点，以市场机制导向社会 资源配置的经济形态。
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第三节 房地产估价的程序
配备人员，制定作业计划
具体内容：作业内容、人员安排、时间进度、协调 配合、经费预算等。
计算并最终确定估价额
一种方法为主，将其余方法作为参考。
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第三节 房地产估价的程序
撰写估价报告书
客观、公共、详实的记载估价结果及全过程。 形式：固定式、自由式。 内容：委托方和受委托方信息；估价对象的概况， 估价目的，估价时点，估价依据，规划设计条件，估价 方法及计算过程，估价的结论，应说明的事项，估价作 业起止日期，估价人员名单，附件（包括估价所需的有 关权属证书、图纸、照片、背景资料、原始资料和实地 查勘资料。）
估价程序
指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它 们之间的内在联系排列出的先后次序。
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房地产估价的概念
房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则， 按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响 房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验， 在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与 判断。
✓ 合法产权：应以房地产权属证书和有关证件为准。 ✓ 合法使用：应以城市规划、土地用途管制等为依据。 ✓ 合法处分：应以法律、行政法规或合同等允许的处
分方式为依据。
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第二节 房地产估价的原则
最高最佳使用原则
要求房地产估价在合法的前提下，以待估房地产的 最高最佳使用为前提进行估价。
第二节 房地产估价的原则
公平原则
要求房地产估价人员应站在中立的立场上，评估出一 个对各方当事人来说都公平合理的价格。
公平原则：又叫公正性原则,是指房地产估价人员必须 站在公正的立场上遵循房地产价格形成理论及其运动现状, 并运用科学方法,实事求是地对委托估价的房地产评估出一 个客观的、科学的、合理的价格。
我国房地产中介服务：房地产咨询、房地产经纪、房地产估价。
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第一节 房地产估价的必要性
是房地产税收的需要
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第一节 房地产估价的必要性
是房地产抵押、保险和典当业务的需要 是房地产征用拆迁补偿的需要 是法人和自然人做出投资决策的需要 是企业合资、改制、兼并、入股及破产清算的需要 处理房产纠纷的需要 其它方面的需要
意义：有助于明确估价时点，明确估价对象，明确估价 的前提和价值标准。
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第三节 房地产估价的程序
明确基本事项，签订估价合同
需明确的基本事项： ✓ 明确估价目的：
确定方式：本质上由估价目的决定，实际估价中由估 价人员根据估价目的，征求委托人意后决定的。
理论上讲估价的难易程度与估价时点的具体程度有关。
估价方法
房地产价值获取的三个途径：
三大基本估价方法
✓ 基于类似房地产的成交价格来衡量其价值 ✓ 基于房地产的重新开发建设成本来衡量其价值 ✓ 基于该宗房地产的未来收益来衡量其价值
市场法 成本法 收益法
衍生方法： 假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。
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本章主要内容
房地产估价的必要性 房地产估价的原则 房地产估价的程序
房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，应当由自然人 出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。
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房地产估价的概念
房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则， 按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响 房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验， 在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与 判断。
企业清产核资、开发商的开发经营活动、房地产管理等。
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第二节 房地产估价的原则
合法原则 最高最佳使用原则 供求原则 替代原则 估价时点原则 公平原则
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第二节 房地产估价的原则
合法原则
要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提。 合法：指符合国家的法律、法规和相关政策，以及 当地政府的规定。
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第一节 房地产估价的必要性
是建立社会主义市场经济体制的需要 是各类房地产交易的需要 是房地产税收的需要 是房地产抵押、保险和典当业务的需要 是房地产征用拆迁补偿的需要 是法人和自然人做出投资决策的需要 是企业合资、改制、兼并、入股及破产清算的需要 处理房产纠纷的需要 其它方面的需要
第三章 房地产估价的 原则与程序
房地产估价的概念
房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则， 按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响 房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验， 在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与 判断。
房地产专业估价人员
具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估 价人员职业资格并经注册，从事房地产估价活动的专 业人员。
估价原则
指能符合房地产价格形成的客观规律，能使估价 工作顺利、有效地展开并最终取得成果的那些应遵守 的法则和标准。
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房地产估价的概念
房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则， 按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响 房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验， 在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与 判断。
最高最佳使用：估价对象在法律上允许、技术上可 能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对 象带来最高价值的使用。
土地与建筑物的配合方式不均衡时应进行减价修正。
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第二节 房地产估价的原则
供求原则
掌握一定时期内的供给与需求的总量变化和结构变化。 估价分析时的供求关系主要是指同类房地产的供求关系。
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第三节 房地产估价的程序
接受任务 明确基本事项，签订估价合同 拟定估价作业方案 收集资料、实地踏勘 配备人员，制定作业计划 计算并最终确定估价额 撰写估价报告书 估价报告书的审核、确认、交付及收费事项 估价资料归档
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第三节 房地产估价的程序
接受任务
接受任务的三个途径：
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第一节 房地产估价的必要性
是各类房地产交易的需要
房地产中介：狭义上指在房地产 市场中，以提供房地产供需咨询、 协助供需双方公平交易、促进房地 产交易形成为目的而进行的房地产 租售的经纪活动、委托代理业务或 价格评估等活动的总称。
房地产中介：广义上指覆盖房地 产投资、经营管理、流通消费的各 个环节和各个方面，为房地产的生 产、流通、消费提供多元化的中介 服务。
估价目的
指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用 途，通俗地说，是估价委托人将要拿未来完成后的估价 报告去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活 动或者民事行为、行政行为的需要。
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不同的估价目的将影响估价结果
房地产估价的概念
房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则， 按照估价程序，采用科学的估价方法，在综合分析影响 房地产价格各项因素的基础上，结合结合自己的经验， 在估价时点对房地产的客观、真实价格所作出的估算与 判断。
2020/12/17
第一节 房地产估价的必要性
是建立社会主义市场经济体制的需要
计划经济是指在生产 资料公有制的基础上，根 据社会主义基本经济规律 和国民经济有计划按比例 发展规律的要求，由国家 按照经济、社会建设与发 展的统一计划来管理国民 经济的社会经济制度。计 划经济是社会主义经济的 一个基本特征。
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第三节 房地产估价的程序
收集资料、实地踏勘
实地踏勘：
✓ 目的：核实委托方所提供资料的准确性、补充遗漏， 加深认识。 ✓ 踏勘内容：房地产坐落位置的正确性，建筑物利用现 状及玩损程度，内外装修状况，建筑物自身的外观形象， 以及与周边景观的协调程度，该地区的交通状况、繁华程 度、发展前景等。
替代原则
市场比较法的基础
要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等 条件下的正常价格。
类似房地产：指在实物、权益、区位状况三个方面均 与估价对象相同或相当得房地产，即估价对象和类似房地 产在用途、规模、建筑物结构、档次、权利性质等方面相 同或相当，且处于同一供求范围。
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第二节 房地产估价的原则
协助义务，估价服务费及其支付方式，估价报告交付的日期 与方式，违约责任及解决争议的方法，估价机构和委托人认 2020为/12需/17 要约定的其它事项。
第三节 房地产估价的程序
拟定估价作业方案
核心：解决将要做什么、什么时候做、由谁去做以及如 何做。
内容： ✓ 拟采用的估价技术路线和估价方法； ✓ 拟调查和搜集的资料及来源渠道； ✓ 预计所需要的时间、人力、经费； ✓ 估价作业步骤和时间进度安排。
确定方式：由委托人确定但又不完全由其决定的，是 在委托人指定的基础上，由估价人员根据估价目的并征求 托人同意决定的。