城市更新项目操作程序
城市更新项目的流程
城市更新项目的流程
1.确定更新区域：市政府或相关部门确定需要更新的区域，包括旧城区、工业区、商业区等。
2. 制定更新规划：根据区域特点、市场需求和政府政策，制定更新规划，包括土地利用、建筑设计、交通规划等。
3. 招商引资：市政府或相关部门通过招商引资的方式，吸引开发商或投资者参与城市更新项目。
4. 筛选开发商：经过评估和筛选，选择合适的开发商或投资者参与城市更新项目。
5. 签订合同：开发商或投资者与政府部门签订合同，明确双方权利和义务。
6. 实施更新项目：开发商或投资者按照规划进行建设和开发，包括拆迁、建筑、道路、公园等。
7. 进行验收：政府部门对完成的城市更新项目进行验收，确保符合规划要求和质量标准。
8. 使用和管理：城市更新项目完成后，正式投入使用。
政府部门对更新区域进行管理和维护，确保项目持续发展和改善城市环境。
- 1 -。
上海市城市更新操作规程
上海市城市更新操作规程
上海市城市更新操作规程主要包括以下内容：
一、总则。
规程规定了城市更新的任务、原则、指导思想、成果评估等方面的原则和要求。
二、城市更新范围。
规程明确了城市更新的范围和方向，包括整个城市的更新区域和特定更新目标区域，以及整个更新过程中的安全、环境保护等方面的要求。
三、城市更新程序。
规程制定了城市更新的程序和步骤，包括规划编制、前期勘察、可行性研究、征地拆迁、设计施工、验收预算等方面的管理控制。
四、各方义务和职责。
规程明确了市政府、开发商、监理机构、评估机构、咨询机构等各方的职责和义务，以及各方在城市更新过程中的特殊法律、政策、环境等方面的要求。
五、城市更新项目评价。
规程规定了城市更新项目的评价和审批标准，以及评估机构的职责和义务。
同时，规程对城市更新的效益、安全、环境保护、社会和谐、公益性等方面进行了评价标准的规定。
六、城市更新资金管理。
规程明确了城市更新资金的管理和使用规范，以及审核、审批、监督等方面的要求。
七、城市更新法律责任。
规程规定了城市更新过程中违法行为的法律责任和处理程序，以及城市更新过程中出现的纠纷解决办法等方面的要求。
八、附则。
规程最后根据城市更新的实际情况对规程内容作了一些辅助性规定。
上海市城市更新操作规程是上海市政府为加强城市更新管理而制定的一项规章制度，其目的是保障城市更新过程的合法、公正、透明和管控，推动城市更新工作能够更好地实现其规划和目标。
城市更新工作阶段流程
城市更新工作阶段流程城市更新是指对老旧城区进行综合改造和提升，以提高城市的功能、环境和居住品质。
城市更新工作阶段流程主要包括预备阶段、规划阶段、实施阶段和运营阶段。
1.预备阶段：在这个阶段，首先需要进行城市更新的前期调研和评估，包括对老旧城区的现状、问题和潜在挑战进行分析和研究。
同时，还需要与相关利益相关者进行沟通和协商，获取他们的意见和建议。
在评估和沟通的基础上，制定城市更新的总体目标和具体规划。
2.规划阶段：在规划阶段，需要进行详细的城市更新规划。
这个阶段有以下几个关键步骤：-拟定城市更新的总体框架和规划方案，包括确定更新的范围、时间表和预算。
-进一步细化规划，包括对老旧城区的用地利用进行优化和调整，设计合理的道路和交通网络，提出改善环境和设施的方案，以及规划公共空间和社区设施。
-制定规划的技术和管理指南，包括建筑设计要求、环境保护措施和社区管理方法。
3.实施阶段：在实施阶段，根据规划的内容和要求，进行具体的城市更新工作。
这个阶段有以下几个主要任务：-资金筹备和投资，包括政府资金、社会资本和外部援助的整合和配置。
这些资金可以用于土地征用、建设和维护，以及社区服务和设施的建设。
-进行土地征用和拆迁。
老旧城区更新通常需要大范围的土地调整和拆迁，以便进行综合整治和建设。
这个过程需要与居民和企业进行协商和补偿，确保他们的合法权益。
-进行工程建设和设施更新，包括道路、桥梁、楼宇和公共设施的建设和改造。
这个过程需要严格的施工管理和质量控制，确保工程按时完成和达到预期目标。
4.运营阶段：在城市更新工程竣工后，进入运营阶段。
这个阶段的重点是保护和管理新建设的设施和设备，确保其正常运行和维护。
这包括设立合理的管理机构和运营机制，制定相关的管理制度和规章制度。
同时，还需要积极促进社区参与和居民自治，建立良好的社区和居民关系。
总的来说，城市更新工作阶段流程主要包括预备、规划、实施和运营四个阶段。
这些阶段需要紧密配合、高效运作，才能实现城市更新的目标，提高城市的功能、环境和居住品质。
广州市城市更新政策解析及项目操作流程 p
增加村 内公共 服务设
施
维系村 落传统 民俗
增加就 改善人 业机会 居环境
控制项 目实施 风险
取得良 好改造 业绩和 信誉
解决历 史遗留 问题化 解矛盾
维持和 谐关系 促进社 区建设
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三、更新改造的诉求与问题
（二）旧厂房更新改造中各方诉求
诉求主体与内容
旧厂房权属人
企业
政府
获取最大 补偿或者 开发收益
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四、城市更新改造政策亮点
（二）政策理念调整与转变
导向： • 从目标导向为主，转为目标导向与问题导向相结合 • 从仰望星空、注重长远，转向既仰望星空、又脚踏实地 • 城市与区域可持续发展和解决局部现实问题并重
规划： • 以管理和服务为主，转向强调和坚持规划引领与调节 • 从侧重空间形态管控，到规划理念、机制、方法全面与时俱进 • 从强调技术图则，转向技术图则与公共政策并重 • 从强调规划蓝图，转向规划蓝图与行动方案并重 • 从偏重地产开发，转向产城融合发展
同56号文
集体物业：按合法性核定复建量。 • 合法建筑面积1∶1核定复建量。 • 违法建筑于2007年6月30日之前建设的按现有建筑
面积2∶1比例核定；之后建设的不予核定。
收益分成：按规划节余和竞争节余分别分配。 • 项目实施方案建筑面积（用地）与规划的建筑面积
（用地）相较有节余的，市政府、区政府、村集体 按4∶3∶3分配。 • 选择合作企业经竞争节余的融资建筑面积（或节余 的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部 分后）由区政府和村集体5∶5分配，用于改造项目 的统筹安排。
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五、城市更新新旧政策对比
（一）旧村庄更新改造主体、改造方式与改造模式
比较项目
城市更新流程
城市更新流程城市更新是指对城市进行改造和升级，以满足人们对城市发展的需要和对生活质量的追求。
城市更新的目的是为了提高城市的功能性、美观性和可持续性。
下面是城市更新的流程：1. 规划和筹备阶段：在这个阶段，城市更新的目标和方向需要被明确。
政府、城市规划机构和相关利益相关方将共同制定一份城市更新规划，其中包括城市更新的范围、时间表、预算以及各种参与方的职责和权益等。
2. 问题分析和调查阶段：城市更新项目会对城市的现状和存在问题进行调查和分析。
这包括人口分布、交通状况、建筑物状况、环境问题、市政设施等各方面。
通过对现有问题的了解，可以确定城市更新的重点和需要改进的方面。
3. 制定更新计划：基于对问题的分析和调查结果，城市更新计划将被制定。
这个计划将详细说明需要进行的具体改变和提升，包括建筑物拆除、修复和改建、新建基础设施、改善公共空间、增加绿地等。
计划还将包括时间表、预算和投资来源等。
4. 市场分析和可行性研究：在进行城市更新计划之前，市场分析和可行性研究将被进行。
这些研究将评估城市更新计划的经济效益、市场需求和社会影响等。
如果城市更新计划被认为是可行的，那么它将继续进行。
5. 执行和实施阶段：在这个阶段，城市更新计划将被实施。
这可能包括对建筑物进行拆除、修复或改建，建设新的基础设施，改善公共空间，增加绿地，提供新的社会设施等。
这个阶段需要政府、开发商和市民之间的密切合作和协调。
6. 监测和评估阶段：在城市更新计划实施之后，需要对更新项目进行监测和评估。
这将有助于评估更新项目的进展和效果，并及时做出调整和改进。
同时，城市更新的经济效益、社会效益和环境效益也需要进行评估。
7. 持续发展和管理阶段：城市更新是一个持续的过程，需要进行长期的管理和维护。
政府和相关机构需要制定长远的规划和管理策略，以确保城市的持续发展和更新。
总之，城市更新是一个复杂而长期的过程，需要政府、开发商和市民之间的密切合作和协调。
通过城市更新，可以提高城市的功能性、美观性和可持续性，提高居民的生活品质和城市的竞争力。
广州市城市更新改造项目报批程序流程图
获得批复同 意完善历史 用地手续
旧厂房政府收储更新项目报批程序流程图（试行）
计划申报 阶段
标图建库：权 属人申请纳入
更新范围：权 属人合理确定
年度计划：权属人（涉及多个权属人需整 合或归宗）向区政府提请或直接申请纳入
市城市更新年度计划
《城市更新办法》第49条 粤国土资试点发〔2011〕175号文 粤国土资规字〔2018〕3号文 标图建库流程图
年度计划
《城市更新办法》第49条 粤国土资试点发〔2011〕175号文 粤国土资规字〔2018〕3号文 标图建库流程图
《城市更新办法》第13条 《旧厂更新办法》第2条
《城市更新办法》第11、28条 《广州市城市更新年度计划编制指引》
实施方案 编制阶段
实施方案 审核审定
阶段
方案编制：权属人组织编制 项目实施方案
建库）
《城市更新办法》第49条 粤国土资试点发〔2011〕175号文 粤国土资规字〔2018〕3号文 标图建库流程图
数据调查核查：区政府统筹组织 基础数据调查与核查，基础数据 经区政府认定（注：基础数据调
查可在申请计划前进行）
参照《旧村更新办法》第6、16、43条
更新范围：区政 府（更新机构） 指导村集体经济 组织合理确定
计划申报 阶段
标图建库：土地 权属人申请纳入
更新范围：土地 权属人合理确定
年度计划：权属人（涉及多个权属人需整 合或归宗）向区政府提请或直接申请纳入
市城市更新年度计划
实施方案 编制Leabharlann 段《城市更新办法》第49条 粤国土资试点发〔2011〕175号文 粤国土资规字〔2018〕3号文 标图建库流程图
《城市更新办法》第13条 《旧厂更新办法》第2条
城市更新项目工作流程
城市更新项目工作流程随着全国各地陆续出台城市更新政策文件，城市更新项目工作的总体流程也逐渐清晰。
虽然不同地方在细节上有所差异，但总体上是一致的，可按照先后顺序划分为规划计划阶段、立项与审批阶段、实施阶段等三大环节。
一、规划计划阶段规划计划阶段的主要工作是制定城市更新专项规划和单元规划。
具体包括三项任务：开展城市体检。
城市体检是检验城市建设中不能满足社会发展和人民需要的因素，并提出改进的措施。
城市体检的结果是制定城市更新规划的重要依据。
编制城市更新规划。
城市更新专项规划是城市更新工作的纲领性文件，其应当符合国民经济和社会发展总体规划、城乡总体规划和土地利用总体规划等。
城市更新单元规划是基于专项规划要求，划定城市更新单元，并依照单元所在区域的控制性详细规划制定具体的更新方案。
制定城市更新计划。
部分城市在完成城市更新规划后，还要求制定城市更新年度工作（投资）计划，明确重点推进的城市更新单元（项目）、投资规模、资金筹措方式等，指导年度城市更新工作实施。
二、立项与审批阶段立项审批阶段主要工作是完成项目策划。
具体任务包括：确认实施主体。
城市更新项目可由政府、物业权利人作为实施主体，或由政府、物业权利人通过直接委托、公开招标等方式引入的相关主体作为实施主体。
实施主体主要职责：负责推动达成区域更新意愿、整合市场资源、编制区域更新实施方案以及统筹、推进更新项目的实施等。
（北京等城市先由地方政府组织编制实施方案再确定实施主体；广州、深圳、上海等城市先确定实施主体再编制实施方案）编制实施方案。
项目实施主体应在区域现状调查、更新意愿征询等基础上，编制城市更新项目实施方案。
编制实施方案过程中，实施主体应当与区域范围内相关物业权利人进行充分协商，并征询相关部门以及利害关系人的意见。
方案审批。
项目实施方案需要城市更新管理部门（或城市更新责任主体）组织审批，实施方案批复文件作为后续规划管理和办理城市更新项目立项、环评、用地、规划、建设、消防、节能、园林绿化等相关审批手续的重要依据。
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）
【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。
一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。
对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。
因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。
具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。
也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。
深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。
对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。
召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。
根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。
深圳城市更新(旧改)操作流程全套版
《深圳市宗地地价测算规则（试行）》
《深圳市人民政府令（第211 号）深圳市城市更新办法》
《深圳市贯彻执行<闲置土地处置办法>的实施意见(试行)》
《工业楼宇转让办法实施细则》
2006
集约用地相关政策:
《深圳市人民政府关于进一步加强土地 管理推进节约集约用地的意见》
2007
工业产业相关政策:
《深圳市人民政府办公厅关于推进我 市工业区升级改造试点项目的意见》 《工业项目建设用地控制指标》 《关于加快推进我市旧工业区升级改 造 的工作方法》 《工业楼宇暂行管理办法》 《深圳市创新型产业用房建设与管理 暂行办法》
第一部分：拆除重建类城市更新
基本概念
拆除重建类城市更新
条件：
符合基础设施亟待完善/环境恶劣/存在重大安全隐患/现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综 合整治或者功能改变难以有效改造的
按实施主体分类：
1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利
综合整治类
功能改变类
拆除重建类
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等） 各区自治 政策复杂 调整频繁 操作难度大
城市更新
基础投资大
开发周期长
规划有弹性 与前瞻性
利益方众多
谈判成本高
信息不对称 不公开 一事一议
成本结构复 杂 按建面计算 土地成本
返还面积多
不可销售体 量大 容积率可调
区位条件优
申报材料准备：
申报表/更新单元范围图纸/现状权属/建筑物信息/改造意愿书/照片；
审批过程：
区更新办核对资料（5个工作日）——区更新办资格认定、核查、综合判断（20个工作日）——报送主管部门，审 查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于10天——报市政府审批——审批通过后5个工作日内公示
城市更新项目实施的主要步骤
城市更新项目实施的主要步骤城市更新项目的实施步骤城市更新是对城市中已经不适应现代化城市发展的区域，进行有必要的、有计划的改建活动。
城市更新既包括优化城市功能、提升城市基础设施品质，以满足人民日益增长的幸福感；又包括推动城市空间结构优化，提高资源配置效率以及产业结构的优化升级。
2022年初，各大城市开始积极探索、谋划城市更新行动，通过借鉴广州、深圳、上海早期的城市更新经验，迅速制定出了适合自身城市实际情况的城市更新工作方法。
本文结合多个成功城市更新项目的经验，总结出实施城市更新项目的十大步骤：城市体检评估——编制城更专项规划——开展城更项目谋划——城更单元控规调整——实施主体确定——实施方案编制及论证——立项、手续以及资金筹措——土地整理与供应——实施建设——后期运营。
具体内容介绍如下：一、开展城市体检行动城市体检是城市更新的前提，需要建立由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头的工作机制，细致划分体检单元，查找并解决群众反映的突出问题，以问题和结果为导向，推进城市体检与城市更新的一体化。
依据“完整社区”指标体系，制定城市体检的基础指标体系，并设定核心指标，以确保数据的精准性和可持续性。
最终形成问题清单和整治建议清单，纳入城市更新专项规划与年度实施计划。
二、编制城更专项规划由人民政府组织编制本辖区的城市更新专项规划，依据城市体检结果，结合城市发展战略，划定城市更新单元，充分考虑不同类型项目的特点联动开发，形成整体连片的城市空间更新改造，以片区为单元推动整体更新。
一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。
同时城市更新专项规划还应明确本辖区内城市更新的现状认知、更新目标、更新原则、更新策略、更新范围、重点更新单元更新指引、保障机制等内容。
三、城市更新项目谋划依据城市更新专项规划，确定城市更新目标。
应当优先考虑居住环境差、市政基础设施和公共服务设施薄弱、存在重大安全隐惠、历史风貌整体提升需求强会发展等区域。
城市更新项目操作程序
城市更新项目价值判断及法规政策盲点解读陈荣明第一个是项目现状，第二是未来规划，第三是更新意愿，第四是交易条件，第五是经济测算。
后三个相对比较简单一点，我主要从项目现状和未来规划这两块给大家做一个稍微重点的分析。
第一，项目现状。
我们拿了一个项目究竟能不能做，从哪些角度入手，首先要从项目现场研究入手，我列出了一个重点就是七个方面：区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源，年限、资源和区位这些都很好搞，但是土地权属这一块将作为重点。
这是深圳一个城市总体规划他是两带三轴，两个中心加上一些副中心，如果我们的项目在这个带上或者是轴上，一定是非常优质的项目，这是区位。
这一张是我们重点城市更新区域，紫色的板块是我们重点挖掘的板块，这是区位来说，当然我们做地产的都知道“位置，位置，还是位置！”，我们做城市更新也是一样，你的位置好，意味着你将来项目升值的潜力就大。
另外是项目的性质，我们项目的性质一般是旧住宅、旧厂房，还有旧屋村和城中村。
房屋性质他有不一样的操作方式、方法。
再就是容积率，这我是的一个经验值，如果你项目现状的容积率小于1.5，基本上就去做没有问题。
如果你在1.5—2.0之间就要慎重考虑一，如果超过了2.0要更加慎选。
权属，我们有单一的业主，有少数的业主，更多多数的业主，特别是像住宅几百户上千户，肯定是业主越少的越容易谈，这是从拆迁的角度。
我们业主又有私人的业主，还有股份公司，现在股份公司的董事长炙手可热，现在“认识市长不如认识董事长”，这是城市更新里面大家的共识。
企业有一些私人企业，也有国有企业，私人企业有内外资以及外国的企业。
深圳有一个特殊的现象，有一些外国企业他也有地，这是2002年以前是一个特殊的现象，但是他的交易方式是有所不同的。
合法用地，在深圳城市更新项目操盘上非常重要的，我们经常说的五类用地，包括了一些合法手续，两规的处理，历史遗留的土地，还有旧屋村和城中村。
合法用地很简单，签了和从和办了房产证、有产权登记的，还有城中村的，旧屋村的，他们都不是同一个概念。
拆除重建类城更新项目操作基本程序
拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）日期：20n年3月13日一、年度计划申报及制定城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。
（一）申报渠道1、区政府（管委会）根据本辖区城市更新工作的需要，组织城市更新年度计划申报工作，提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料，并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。
2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。
3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。
（二）申报内容及条件1、申报城市更新单元规划制定计划的，须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报，并提供相关材料。
2、申报城市更新项目实施计划的，须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体（或拆迁人）核准文件，达到辖区政府相关监管要求，具备实施条件。
（三）年度计划的制定市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划草案，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府常务会议审批。
批准后的城市更新年度计划由市规划国土委在全市主要媒体发布公告（市规划国土委内部工作程序另行制定）。
二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的更新单元，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续。
城市更新专规后流程
城市更新专规后流程的步骤和流程引言城市更新是指在城市发展过程中，对老旧、落后、低效的城市区域进行改造和升级的一系列行动。
为了保障城市更新工作的顺利进行，各地政府通常会制定城市更新专规，明确更新目标、范围、程序等内容。
本文将详细介绍城市更新专规后的具体步骤和流程，确保流程清晰且实用。
步骤一：确定城市更新专规的目标和范围在制定城市更新专规之前，需要明确更新的目标和范围。
这包括确定要更新的区域范围、改造的重点和方向等内容。
通常需要进行前期调研和分析，了解该区域现状及存在的问题，为制定专规提供依据。
步骤二：制定城市更新专规基于前期调研和分析结果，政府部门可以委托相关设计机构或专家团队来制定城市更新专规。
制定过程中需要考虑以下几个方面：1.更新目标：明确要实现的目标，如改善居住环境、提升经济发展水平等。
2.更新范围：确定更新的区域范围，包括具体街道、社区或片区。
3.更新方向：确定更新的重点和方向，如改造老旧住宅、提升交通设施等。
4.规划布局：制定更新区域的规划布局，包括土地利用、道路网络、绿化空间等。
5.设计标准：制定更新工程的设计标准，确保改造后的城市符合相关要求。
6.环境保护：考虑环境保护因素，制定相应的措施和标准。
7.社会参与：鼓励社会各界参与城市更新规划，提出意见和建议。
步骤三：公示和听证完成城市更新专规的制定后，需要进行公示和听证程序。
这是为了增加透明度，让公众了解并参与到城市更新工作中来。
具体步骤如下：1.公示：将城市更新专规公示在相关政府部门或机构的网站上，并在公告栏、社区等场所张贴公告。
公示期一般为15天至30天，让公众有足够时间了解专规内容。
2.听证：在公示期结束后，组织听证会。
听证会上，相关政府部门和专家团队将解读专规内容，并接受公众提问和意见。
听证会的时间、地点和方式需要提前公布，确保公众能够参与。
步骤四：审批和批准经过公示和听证程序后，城市更新专规需要进行审批和批准。
具体步骤如下：1.内部审查：相关政府部门对城市更新专规进行内部审查，检查是否符合相关法律法规和政策要求。
城市更新项目流程
城市更新项目流程
1、首先，确定城市更新的范围和目标。
明确更新的覆盖范围，如改
变城市空间结构，规划布局，改善城市环境等；明确最终的更新目标，如
使城市环境更加美丽，改善社会治安，提升居民生活质量等。
2、制定整体更新方案。
根据上述确定的更新覆盖范围和目标，采用
相关的技术和工艺，结合当地的环境特点，综合考虑经济、社会和环境等
多方面因素，制定城市更新的整体方案。
3、开展市政工程建设。
根据城市更新方案，准备必要的计划资金和
建设材料，进行城市投资建设工程，例如拆迁及美化公园，街道绿化，道
路整治，清淤及施工等。
4、安排资源和措施。
根据更新方案，分析更新所需的资源，识别并
安排更新所需的技术措施，比如技术经济指标，安全技术措施，施工管理，安全保证措施等。
5、落实行政许可事宜。
在城市更新的建设过程中，有必要及时落实
相关的行政许可事宜，如规划审批，拆迁安置，投资审批等，以确保更新
工程按计划顺利实施。
城市更新项目 拆除重建类 开发报建流程
是
土地出让合同、设计方案招投标定标结 区规划国土局建筑设计科 果、社区配套和公共服务用房规划设计
方案意见书
60个工作日
20个工作日（建筑方 案完全符合深圳市建 筑设计标准）
出具建设工程方案设计核查意 见（建筑类）办理指南
鉴于新深规（设计规范管理条例）对 于赠送面积涉及条款作了细致规定， 将影响设计方案沟通进程
建设工程规划许可
20个工作日
5个工作日 5个工作日 10个工作日 10个工作日
建设工程规划许可办理指南
建设工程合同备案指南
建设工程监理合同备案指南 建筑工程施工许可安全前提条 件审查操作指南 建筑工程施工图设计文件节能 专项抽查服务指南
建设工程 施工许可
30
施工许可证申 请
是
住房和建房局
1、工程已取得建设工程用地批准手 续； 2、工程已取得建设工程规划许可证； 3、施工场地已经基本具备施工条件， 需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要 求； 4、已经确定建筑施工企业。按照规定 应该招标的工程没有招标，应该公开招 标的工程没有公开招标，或者肢解发包 工程，以及将工程发包给不具备相应资 质条件的，所确定的施工企业无效； 5、按照规定应该委托监理的工程已按 程序委托给具备相应资质条件的监理单 位； 6、有满足施工需要的施工图纸及技术 资料，施工图设计文件已依法进行了审 查； 7、有保证工程质量和安全的具体措施 。施工企业编制的施工组织设计中有根 据建筑工程特点制定的相应质量、安全 技术措施，专业性较强的工程项目编制 的专项质量、安全施工组织设计； 8、建设资金已经落实。 （建设工程施工许可证为进行工程开工 建设的重要节点，为了进行合法的基础 施工，可在方案设计审查通过向规划国 土 局申扩初设设计审查后向住房建设 局申桩基础施工许可）
城市更新操作规程
城市更新操作规程
1.收集信息：城市更新操作规程的第一步是搜集与城市更新相关的信息，包括现有建筑物及其状况、周围区域发展状况、市场调查、社区居民参与意见等。
2.确定目标：根据搜集到的信息，确定城市更新的目标，包括改善居住条件、提高环境品质、促进经济发展等。
3.制定计划：制定城市更新的具体计划，包括清理拆除方案、新建设计方案、社区参与方案等，并考虑资金、资源、时间等因素。
4.征收土地：如果有必要，通过领导合法渠道征收土地。
5.清理拆除：按照计划清理拆除旧有建筑物。
6.新建设计：按照计划设计新建物，考虑到社区居民的需求，不断完善设计方案。
7.施工落实：在新建物的施工过程中，对质量、安全、环保等方面进行严格管理，确保施工质量。
8.验收交付：完成新建物的施工后，进行严格的验收工作，并确保符合相关标准和要求。
9.社区参与：在城市更新的过程中，积极与社区居民沟通交流，获取居民的意见和建议，并对这些建议进行归纳和整理。
10.监测评估：对城市更新的效果进行监测和评估，并根据评估结果来完善和调整城市更新的策略和目标。
三亚市城市更新项目实施方案审批流程指引
三亚市城市更新项目实施方案审批流程指引导言三亚市作为我国南海沿岸城市之一，一直致力于城市建设和改善。
随着城市发展和经济增长，城市更新项目的重要性日益凸显。
而城市更新项目实施方案的审批流程则显得尤为重要，它关乎城市更新项目的质量、效率和可持续性。
在本文中，我们将深入探讨三亚市城市更新项目实施方案审批流程指引，帮助读者更好地理解和应用。
一、城市更新项目概述1. 城市更新项目的定义和范围城市更新项目是指根据城市发展规划，对城市内部现有建筑和基础设施进行改造和提升，以适应城市发展需要，改善城市环境和提升居民生活品质的一系列行为。
其范围涵盖了城市建筑、土地利用、交通、环境保护等多个方面。
2. 三亚市城市更新项目的特点和需求作为国际旅游城市，三亚市面临着城市功能升级、环境保护、市容市貌提升等多方面的需求。
城市更新项目的规模和复杂度较高，需要综合考虑城市规划、土地利用、生态保护等多个因素。
二、城市更新项目实施方案审批流程1. 规划编制阶段（1）明确项目规划编制的主体和程序，由项目申报方或规划编制机构进行规划编制。
（2）提交规划编制申请，包括项目概况、规划范围、编制单位等相关材料。
（3）经相关部门初审后，组织召开听证会，听取各方意见和建议。
（4）完成规划编制方案，报主管部门审批。
2. 设计方案阶段（1）依据规划编制方案，进行城市设计和建筑设计。
（2）提交设计方案申请，包括设计方案、效果图、技术标准等相关资料。
（3）经相关部门评审，进行设计成果展示和专家评审。
（4）完成设计方案，报主管部门审批。
3. 施工图设计阶段（1）根据设计方案，进行详细的施工图设计。
（2）提交施工图设计申请，包括施工图纸、技术标准、施工方案等相关资料。
（3）经相关部门审核，进行现场踏勘和施工图审查。
（4）完成施工图设计，报主管部门审批。
4. 施工实施阶段（1）按照批准的施工图设计，进行项目施工实施。
（2）施工单位负责组织实施，并确保施工质量和安全。
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1、拆迁范围内房屋权利人或申报主体致函所辖街道办；2、提供上述文字图纸及电子版本的相关资料。
街道办审核后致函区旧改办，阐述街道办对更新单元的意见。
区旧改办
1、区旧改办审核更新单元范
围内的建筑物的权属是否清晰；权利人的更新意愿是否符合要求；满足上述要求，核发复函；
2、将区旧改办的复函连同相
专项规划获批。
城市更新项目实施计划
受理部门
大致工作及主要审批程序
所需材料
审批结果
区旧改办
1《纳入年度深圳市城市更新单元规划制定计划》
2、权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体或共同委托一个实施改造主体。
3、申请确认范围内土地及房屋的确权及物业收购补偿安置协议已全部签订、房屋和其他地上附着物已清拆完毕。
4、区更新办也已对项目改造实施主体进行公示，符合签订监管协议和改造
实施主体确认的条件。
5、针对专项规划要求进行公示。
所需材料：
1.改造实施主体确认申请书；
2.申请确认范围内土地、房屋和其它地上附着物测绘报告；
3.申请确认范围界址点测绘放桩报告；
4.申请确认范围内收购补偿安置完成证明材料：
（1）收购补偿安置完成情况汇总表；
城市更新项目操作程序
城市更新单元规划计划
受理部门
大致工作及主要审批程序
所需材料
最终结果
辖区街道办
1、申报主体与权利人签订合作开Байду номын сангаас及相关协议；
2、按政府相关规定多个或单一权利人委托一个公司或个人做为申报主体；
3、权利人或申报主体向街道办提出申请，要求在划定范围纳入城市更新计划；主要审核权利人的更新意愿及土地权属的真实情况；
草案提交区国土局上会审议并公示；
市城市更新办征求相关部门意见后，45个工作日内形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。
汇总公示后的意见。
上报市规委
区旧改办
区旧改办或区规土局牵头组织申报主体委托有资质的设计单位，对更新区域拟定《城市更新单元规划制定计划(草案)》。
主要审核1、更新单元规划不涉及改变法定图则强制性内容的：由城市更新科主办，根据法定图则在15个工作日内提出审定的规划草案（管理局内部可采取联席会议的方式进行审议，公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见，市规土委公示结束并完成公示意见处理后的10个工作日内向申报单位核发规划批复，并向市城市更新办备案。
关申报资料报区国土局更新办，核实更新范围内建筑物产权及土地权属情况；核实该区域是否与法定图则规定相冲突；无异议则给予复函；并转呈市规土委更新办审批；
1、初步划定拆除重建区域作为城市更新单元范围，并将该区域内地上建筑物、构筑物逐一拍摄照片，统计拆除建筑面积等相关数据；
2、委托设计院将初步划定的更新单元范围依据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》之规定绘制范围图、现状权属图、建筑物信息图及更新单元规划制定计划申报表、更新单元规划制定计划申请书、地块现状详细信息一览表、更新意愿表（包括上述信息的电子光盘）。
审核并确认申报主体。
区旧改办
收到辖区街道办同意更新改造的函后，申报主体将《指引》规定的资料呈报给旧改办。
旧改办主要审核：
1、审核申报区域权利主体权属情况是否清晰；
2、该区域是否与法定图则规定相冲突；
3、该区域是否与其他宗地红线重叠；
4、单一权利主体的申报，区旧改办无需做更新意愿的公示程序；
5、多个权利主体申报纳入更新单元规划计划的，必须做更新意愿的公示15个自然日。
（2）异地安置情况和回迁安置表；
（3）收购补偿安置协议（含被收购人身份证、联系方式等）；
（4）付款凭证；
（5）自有物业的，权属证明文件；
（6）未征转用地的，原村股份公司出具的权属证明文件；
（7）涉及城中村、旧屋村的，原农村集体经济组织继受单位股东大会表决文件。
5.申请确认主体身份文件；
（1）营业执照；（2）组织代码证； （3）法定代表人证明书；（4）法人委托书；（5）法定代表人、受托人身份证；
2、更新单元规划涉及改变法定图则强制性内容的（或城市更新单元所在地区未制定法定图则的）：市规土委更新办主办。区更新科办在10个工作日内提出初审意见转市城市更新办主办。市城市更新办征求相关部门意见后，45个工作日内形成审定的规划草案，报请市规划国土委技术委员会审议。审议通过后由规划组织编制主体组织进行公示（公示期为15个自然日），并对公示意见汇总、整理，提出处理意见。市规划国土委在公示结束并完成公示意见处理后，将审定的规划草案和公示处理意见报请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审议，审议通过后由市规划国土委在10个工作日之内向申报单位核发规划批复。城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序，由市城市更新办将规划批复书面抄送地区规划处，地区规划处负责将相关内容纳入法定图则。
凭区规土局同意纳入更新单元规划制定计划的批复。
公示15个工作日，汇总意见呈报区规土局审议通过。
《城市更新单元规划制定计划(草案)》完成后呈报区规土局审核通过后，报市规土委及市政府职能部门上会审批。
市规委更新办
收到区国土局审核通过的《城市更新单元规划制定计划(草案)》，经市规委各职能部室会签审核。
由区国土局直接将《草案》专呈市规委更新办，对《城市更新单元规划制定计划（草案）》进行统筹、协调后，拟订《深圳市城市更新单元专项规划》，批准并纳入《深圳市城市更新单元专项规划》。
安排准备上会。
市政府
针对《深圳市城市更新单元专项规划》的更新范围、目标与功能定位、总体用地布局和规模、用地功能布局、配套设施的总体规划与布局、道路交通的总体规划和网络构成、环境景观涉及和公共空间规划、实施机制（分歧实施计划和相关的配套措施）等进行审议。
《纳入年度深圳市城市更新单元规划制定计划》及土地利用计划草案上会审定批准。
辖区街道办的批复，同意该更新单元纳入更新单元规划制定计划及上述文字资料。
区旧改办汇总公示意见呈区规划国土局更新科。
区国土局更新科
旧改办将公示的意见整理汇总并提交给区规土局更新科。
1、区规土局更新科牵头征求各职能部门意见并会签意见后，提交区规土局上会审议、批复；
2、市规土委相关部门组织申报主体单位共同委托指定有资质设计院拟订城市更新单元规划草案。