《东原地产住宅产品线深化研究》南京篇

• 文化深厚：南京六朝古都，具有千年历史 • 科教中心：国内高等教育资源最为集中的城市之一，科教综合实力全国第三 • 核心之城：江苏省的政治、经济、教育、文化、军事中心
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行政区划
南京市行政区划2013年经过较大调整，进一步拓展了城市的战略发展空间，突破土地资源瓶颈， “大南京”时代真正确立；溧水、高淳“撤县设区”将迎来新的发展契机。
秦淮区 撤销鼓楼区、下关区，以原两区所辖区域设立新的
鼓楼区 撤销溧水县，设立南京市溧水区 撤销高淳县，设立南京市高淳区
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对外交通
南京地理位置优越，对外交通便捷，对周边城市具有较强的吸附能力。
对外交通： 是国家东部地区铁路交通枢纽中心和全国路网格局重要中枢，“横贯东西，通联南北”
1.5-2.0小时(车行距离)
至合肥
南京站 南京南站
至上海 7
轨道交通
南京轨交建设规划将主城区全覆盖、都市区紧密相连、都市圈协同一体的轨道交通网络，建设17条 轨道交通建成“井”字内环 开建宁淮城际宁通城际宁合高铁等。
轨道交通： 现已开通轨交1号线、2号线、3号线、S1号线、10号线五条地铁，建设8条轨交
宁滁城际北线
宁天城际 5号线
年通车
7号线
仙新路站——西善桥 站（栖霞、鼓楼、建
邺）
35.8K M
在建，预计2020 年通车
9号线 长途东站——绿博园 18K 在建，预计2020
一期 站（江宁、建邺） M
年通车
10号线 安德门站——王武庄 12.1K 2017起建，预计
二期
站（）
M 2020年通车
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城市人口
南京作为江苏省省会城市，人口年均增量较大，而进入城Baidu Nhomakorabea化后期，增速减缓；中心四城区人口密 度最高，未来将逐步向近郊区扩散。
3
序
南京城市概况分析
4
城市地位
经济环境：
南京地处长三角城市群内，六朝古都历史名城，现为江苏省省会，及政治、经济、文化、教育、军 事中心，具有华东区域战略核心地位，对省内外及沿江城市具有较强的吸附作用。
华东区域中心城市
城市地位：
江苏省会城市，核心之城
华东·南京
2014年青奥会举办城市
• 国家战略：“引领中西部”，“竞合长三角” •宏观区位：世界六大城市群的长三角城市群内 • 经济实力：2014年中国区域中心城市竞争力评估，南京仅次于深圳广州， 2014年青奥会举办城市
扬州等省内城市
徐州
南 约1.0小时
滁州、马鞍山
等
京 约2.5小时
上海
盐城
约3.0小时
徐州
滁州
扬州
南京 镇江
合肥
马鞍山
常州 无锡
芜湖
苏州
上海
机场：南京禄口国际机场； 铁路：京沪高铁、宁杭高铁、宁沪高铁、沪汉蓉 高铁； 公路：以南京为中心，有宁沪、宁滁、宁连、宁 通、宁合、宁马、宁高、宁杭等高等级公路呈放射 状通往本省及周边省市。
1号线北沿线
6号线 宁扬城际
7号线
名称
走向
线路 长度
规划建设期
1号线 迈皋桥站——二桥公 7.2K 在建，预计2019
北延线 园站（栖霞区）
M
年通车
2号线 油坊桥站——鱼嘴站 5.6K 2017起建，预计
西延线
（建邺区）
M 2020年通车
宁和城际
9号线一期 2号线西沿线
7号线 5号线
南京新增轨交线
宁高城际
城市变革： “大南京”时代，城市外扩提速，城市进入快速扩张期。
南京各行政区名称——
• 鼓楼区
市 • 玄武区 区 • 秦淮区
• 建邺区
• 雨花台区
• 栖霞区 • 江宁区
郊 • 浦口区 区 • 六合区
• 溧水区 • 高淳区
2013年24号文件《国务院关于同意江苏省调整南京市 部分行政区划的批复》 撤销秦淮区、白下区，以原两区所辖区域设立新的
42.0
2.00
1.00
0.00
溧水区
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GDP及产业对比
近五年南京GDP增长速度较快，整体发展势头良好。以绝对值来看，南京外围区域GDP较高（江 宁、栖霞、六合）；以产业结构来看，中心城区三产占绝对比例，服务业发达。
南京城市GDP指标 11-15年南京GDP历年走势
6,146
7,202
8,286
8,820
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2013年南京各区常住人口对比
2011年
年均增速 增量（万人）
2012年 2013年
2014
2015
苏州 7.4% 9.73
南京
常州
杭州 无锡
150
100
0.38% 0.38% 0.7% 0.25%
50
12.68
108
6.25 7.78
0
备注：苏州人口增量在于工业发展带动人口暴增
东原南京产品线深化研究报告
|集团研发设计中心 2017年2月 |
日期地点，微软雅黑16号
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目录
CONTENT
【序 】 南京城市概括分析 【壹】 南京住宅产品线细分 【贰】 产品线客户及土地描摹 【叁】 产品线产品价值体系梳理 【肆】 东原南京产品地图
9,721
76,263
11-15年南京人均GDP
88,242
98,171
单位：亿元 /%
107,545
113,975
GDP对20比11：外围区域G20D12P相对较高 2013
鼓楼、秦淮、玄武和建邺四大中心城
区人口密度最高；
131.3
104.1
中心城区
66.1
46.3
40.1
江宁、六合两区占地面积大，常住
人口绝对量高，但人口密度较低。
65.5
72.0
115.5
92.5
鼓楼区
秦淮区
玄武区
建邺区 雨花台区 栖霞区 常住人口
浦口区 江宁区 人口密度
六合区
43.4 高淳区
3.00
人口特征： 人口增速减缓，年均增量较大，中心城区人口密度高，逐步向近郊扩散
810.91
南京历年常住人口变化情况【万人】 年增长率=0.38%
816.1
818.78
821.61
823.59
2011-2015年南京城镇化率演变情况
79.73%
80.23%
80.50%
80.92%
81.40%
南京落户限制放开，自2014年起南京高校本 科以上应届毕业生无条件获得南京户口 城镇化率达70%以上为后期阶段，
宁句城际 10号线二期
3号线三期 宁溧城际
南京新增站点
3号线 东大九龙湖校区站— 5.6K 在建，预计2017
三期 —秣陵街道站（江宁） M
年通车
5号线
方家营站——吉印大 道站（鼓楼、秦淮、
江宁）
37.4K M
在建，预计2020 年通车
6号线
栖霞山北站——南京 34.8K 在建，预计2020
南站（栖霞、江宁） M