长春房地产总体分析

附录：x x年长春房地产总体分析

第一篇 xx年长春房地产总体分析

一、2004年房地产市场总体分析

2004年，政府对房地产市场高度重视，明确提出“引进全国知名房地产品牌企业和本

。

年到

虽然 12月份的数据没有统计，但较2003年不会有太大的波动。2004年，是长春房地产市场经历“转身”的一年，楼市少了几分躁动，多了几分平和。上半年，市场几乎处在无为的状态，几家最能够影响长春楼市的开发商在八、九、十月份集中发力，显现了长春房地产市场存在的旺盛需求。

整体来看，今年长春楼市无论在开发量、成交量等方面的投入量上均呈现增长态势，发展速度在东北部都是一个亮点。2004年1-11月，长春市辖区房地产交易情况如下：（1）从今年的房屋交易情况看：长春市房屋转让成交446.8万平方米，同比增浮33.1%；

比去年年末交易总量多了63.7万平方米，增浮16.6%，创造了历史最好水平。预计到今年年末，全长春市房屋转让成交量可达460万平方米。成交额已达84.4亿元，同比增浮28.2%；比去年年末交易总额增加近10亿元，增浮13%；预计今年年底，交易额可超过90亿。增量房屋成交面积255.4万平方米，同比增浮34.8%，成交额56.8亿元，同比增浮26.2%；存量房成交面积191.4万平方米，同比增浮30.9%，成交额27.6亿元，同比增浮31.8%，存量房屋交易与增量房屋交易之比是0.72:1，趋势接近合理水平。

按可比口径分析，1-9月份，房屋交易额为66.9亿元，已经占长春市GDP的6.2%，比

1649.3元/

平方米，

价

元/㎡，

1——10

，二道占

为

总体看，2004年1-11月住宅投资额持续增长，但受到各项宏观调控的影响，增幅均有所回落。受项目清理、土地清查、控制信贷规模等一系列宏观调控措施的影响，商品住宅新开工面积继续增长，但增幅逐月回落，竣工面积增幅亦有所回落。

住宅新开工面积与竣工面积增速减缓。住宅供应结构趋于合理：随着一系列加快解决中低收入阶层的住房问题的政策相继出台，普通居住用地的出让面积增加，普通住宅供应面积增加。

住宅平均销售价格变化不大，宏观经济高速发展，居民购房能力不断增强。市场表现出需求拉动供给、消费拉动投资的发展态势。

别墅市场进入盘整阶段。由于别墅用地审批叫停，短期内新增供应不会增加，别墅市场进入盘整阶段，整体成交量稳中有降。在市场构成方面，经济型别墅、联排别墅是消费者关注焦点，市场上低总价、小户型的经济型别墅更受欢迎。另外，由于别墅类土地供应被叫停，前期以别墅立项并已经拿到地块进行观望的开发商纷纷开始了别墅项目开发的前期准备工作，预计未来别墅市场的供应量将会持续放大，别墅的开发热潮仍将持续。

2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”），规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

土地大限政策给房地产市场带来不同影响，使得开发商们的资金压力进一步加大，企业之间纷纷达成战略联盟，以提高自身的抗风险能力。

（2）金融政策及其影响

中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来控制银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。

4月11日央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。随着中央对房地产开发信贷规模的控制，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，限制了开发和销售。

城市综合交通发展战略：以优先发展公共交通为主要方针，建设市区快速轨道交通、准快速公共交通网络；建立社会化、集约化的客货运输体制；积极引导出行方式选择，优化城市交通结构，提高交通运输效率。

城市综合交通规划要点：启用城市东部国际机场，城市西部新建高速客运铁路站场；构筑城市“五横六纵”的快速交通体系，解决城市组团之间的联系；发扬原有密集支路的特色，缓解城市交通压力。

这一提案将引导长春房地产市场的发展方向，也将带动又一轮的开发热潮，并在今后几年内逐渐显露出来。

三、长春市各区域房地产市场形势分析

随着城市规划的逐渐调整和完善，长春未来几年的房地产发展将向东部、东南、西南几个主要方向发展：

一、2004年长春在售的中高档项目综合分析

在继2003年房地产销售形式良好的前提下，各外埠品牌公司纷纷进入长春市场进行房地产开发建设，使2004年整个房地产市场的竞争更加激烈。但就其销售形式来看各有不同，名钻地产策划部通过对万科·上东区、富宛华城、长影世纪村、融创·上城、中海·水岸春城、长春上海城等十几个中高档项目的市场调研，对中高档楼盘分析如下：

（一）重点楼盘2004年销售情况

1、融创·上城

由长春融创置地有限公司开发，其占地面积为60万平方米，建筑面积为58万平方米。一期占地15万平方米，包括景观公寓、复式洋房以及独立别墅等53栋产品500户住宅，以170米四房景观公寓与200-300米联排别墅为主，最低价2700元/㎡，最高价8000元/

100

元/

80%。

/㎡，均价

4、万科·上东区

由长春万科房地产开发有限公司开发，项目占地15万平方米，建筑面积20万平方米，总户数达1200户，其产品形态以“情花”、“多层”及“高层”三个产品类别为主，最低价2738元/㎡，最高价4800元/㎡，均价3500元/㎡，总价范围25—70万元，一期建筑栋数为9栋，其销售率已达80%以上。