第二章 资产评估基本方法

五、基本原理：资产的替代原理
六、基本前提：
1、需要有充分发育活跃的资产市场
2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动 （而且可比资产及其交易活动的相关资料可收 集。
七、操作程序
1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、 成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。
1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资 产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
直接比较法的种类
（1）现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象 基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可 以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现 行市场价格作为评估对象的评估价值。 （2）市场折扣法 资产评估价值=参照物成交价格×（1－价格折扣 率） 此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在 交易条件方面差异的情况。
117/100 100/106
甲
乙
丙
11920 104/100
100/109
11836 100/100
100/108 100/100 10959
100/100 11038
100/104 10936
被评估商业用房单价= （11038+10936++10959）/3 =10978元/平方米 被评估商业用房总价 =10978*1200=13173600元
2、区域因素 参照物所在区域比被估资产好： P 系数 1 ；反之系数>1 100 一般以被评资产为100， 系数＝

3、功能因素 功能系数法 4、成新率因素
被估资产的成新率 调整系数＝ 参照物的成新率
5、交易情况调整
100 调整系数＝

（三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平 均，确定评估值。
练习：评估时点某市商品住宅的成本市价 率为120%，已知被估全新住宅的现行合理 成本为40万元，则其市价接近
市盈率乘（倍）数法 企业价值的评估以参照物（企业）的市盈率 作为乘数，以此乘数与评估对象（企业）的 收益额相乘估算评估对象（企业）价值的方 法。
资产评估价值=被评估企业相同口径收 益额×参照 物（企业）市盈率 主要适用于企业价值评估和长期股权投 资的评估。
资产评估价值=10×(90÷120) =8.18
X
练习：被评估资产年生产能力为100吨，参 照资产的年生产能力为150吨，评估基准日 参照资产的市场价格为20万元，该类资产 的功能价值指数为0.5，由此确定被评估资 产价值
（4）价格指数调整法(亦称物价指数法)
是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成 交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对 资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象 价值的方法。 资产评估价值=参照物成交价格×(1+物价变动指数)
确定被评估资产
选择参照物
比较差异因素
调整差异指标 综合分析 得出结果
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。 对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
（二）调整差异
1、时间因素
评估时物价指数 定基： 参照物成交时间的物价 指数 环比： (1 a1 %)(1 a 2 %)(1 a n %)
被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生 产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格 为10万元，则被评估资产的价值为： 资产评估价值=10×90÷120=7．5(万元) 练习：被评估资产年生产能力为120吨，参照 资产的年生产能力为150吨，评估基准日参照 物资产的市场价格为10万元
练习：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需 要进行评估，评估基准日为 2002 年 10 月 31 日。评估人员 在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近 2 的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位： 元 / m 参照物 A B C
交易单价
5,000
5,960
5,918
成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常
评估对象完全相同的参照资产6个月前的成 交价格为10万元，且当时物价指数为120%， 评估基准日物价指数为150%，则被评估资 产的价值为
（5） 成新率价格调整法 成新率价格调整法是以参照物的成交价 格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度 上的差异，通过成新率调整估算出评估对象 的价值。 其计算公式为： 资产评估价值 =参照物成交价格×(评估对象成 新率÷参照物成新率)
第二章 资产评估基本方法
本章基本要求
掌握资产评估三种基本方法的基本原理、 内容和各项参数指标的确定方法，熟悉 资产评估方法选择的基本依据，了解各 种评估方法间的关系。能够运用三种基 本方法对常见的资产进行评估。
本章重点
对资产评估中的市场法、收益法和成本法
的理解，特别是三种基本评估方法中各项
(2) 呈指数关系时 规模经济效益指数法 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产 能力÷参照物生产能力) 被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生 产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价 格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由 此确定被评估资产价值： 0.7
资产评估基本途径和方法
成本法
市场法
收益法 收益途径
未来
成本途径
过去
市场途径
评估基准日
资产评估方法体系
市场法
直接法 类比法
重置核算法
重置成本
成本法
成新率
物价指数法 功能重置成本法 统计分析法
观察法 使用年限法 直接价值法 收益额
收益法
折现率
收益期
第一节 市场法
一 、 也 称 为 现 行 市 价 法 （ current market value） 、市场价格比较法。 是指利用市场上同样或类似资产的近 期交易价格，经过直接比较或类比分析以估 测资产价值的各种评估技术方法的总称。
被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需 对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评 分为 100 ，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好， 综合评分分别为 107 、 110 和 108 。当时房产价格月上涨率为 4% ，故参照 物A的时间因素调整系数为：；参照物 B的时间因素调整系数：；参照物 C 因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整 2 过程如下。单位： 元/ m
例：评估某拟快速变现资产，在评估基准 日与其完全相同的正常变现价为30万元， 经评估师综合分析，认为快速变现的折扣 率应为20%，因此，拟快速变现资产价值 接近于24万元。 资产评估价值=30×(1-20%)=24(万元)
练习：评估某拟快速变现资产，在评估基 准日与其完全相同资产的正常变现价为50 万元，经评估师综合分析，认为快速变现 的折扣率应为10%，求评估资产的价值
参数指标的基本含义和取得方法是掌握资
产评估方法的关键。
本章难点
对收益法评估基本原理的理解以及收益额、
折现率和收益期三个基本指标在实践中的
取得方法和途径。
资产评估方法
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
参照物的主要差异因素有：
1.时间因素。
评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数
参照物的主要差异因素有：
2.区域因素
评估值＝参照物价格×区域因素修正系数
参照物的主要差异因素有：
3. 功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩
和不足对价格的影响。
评估值＝参照物价格×功能差异修正系数
参照物的主要差异因素有：
其中： 资产的成新率=资产的尚可使用年限÷ (资产的已使用年 限+资产的尚可使用年限)
案例 :待估资产为某机器设备，其生产时间为1995年7 月，评估基准日为 2003 年 1 月。搜集到一交易案例， 该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产， 交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机 器设备的生产时间为 1995 年 1 月。调查了解，待估设 备的尚可使用年限为 13 年，参照资产已使用年限为 8 年，尚可使用年限为15年。 待估资产成新率=13÷(7.5+13) =63% 参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65% 该待估设备的评估值为： 评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)
2、类比调整法法
类比调整法法，又叫市场成交价格比较法，是在公
开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照 物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为 参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成 交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异 调整，来确定被评估资产价值的方法。
类比法的基本计算公式为：
被评估价值=参照物价格+功能差异值+时间差 异值+……+交易情况差异值 或 被资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系 数×…×时间差异修正系数
第一节 市场法
二、基本思路
市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类 似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行 调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评 估思路。
市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估途径之一
第一节 市场法
三、市场法的适用范围 市场法主要用于单项资产的评估，如对生产 设备、原材料等的评估及投资参股、合作经营 时的评估等 四、不适用范围： 没有可比参照物的资产 没有市场的资产
04年11月 较好
其它情况如下：1、2004年本市商用用房地产价格平均每月上涨率为4%
2、被评估用房的在区域的综合评分为100分，其它参照物区域 评分分 别是106，109和107分，
3、被评估商业用用房结构相似、新旧程度相近，剩余土 地使用年限相同，故无需对这些因素进行调整。 对参照物成交价格进行的因素调整 参照物 比较 因素 交易单价 时间因素调整 区域因素调整 交易情况调整 调整后价格 10000
6.成本市价法
以评估对象的现行合理成本为基础，利用 参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方 法。 成本市价率
计算公式： 资产评估价值=评估对象现行合理成本×(参照物 成交价格÷参照物现行合理成本) 例：评估时点某市商品住宅的成本市价率为 150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20 万元，则其市价接近： 资产评估价值=20×150%=30(万元)
或：
资产评估价值=参照物成交价格×价格指数
评估对象完全相同的参照资产6个月前的成 交价格为10万元，半年间该类资产的价格 上升了5％，则被评估资产的价值为： 资产评估价值=10×(1+5％)=10．5(万元) 练习：评估对象完全相同的参照资产一年 前的成交价格为20万元，一年间该类资产 的价格上升了10％，则被评估资产的价值 为
例；某商业用房，位于市中心商业繁华地带，面积1200平方 米，因转让需要评估，评估基准日为2004年11月30日， 参照物 比较 因素 交易日期 交易单价 区域条件 交易情况
甲
Fra Baidu bibliotek
乙
丙
待沽对象
04年7月
1万元/平米
很好 正常
04年10月 11920 很好 高于正常 价格4%
04年11月 11836 很好 正常
五、常见的评估方法
1、直接法 是指利用参照物的交易价格及参照物的某 一基本特征直接与评估对象的同一基本特 征进行比较而判断评估对象价值的一类方 法。 优点：直观简捷，便于操作。 缺点：但通常对参照物与评估对象之间的 可比性要求较高。
直接法应当注意以下问题：
1、如果与被评估资产相同的参照物在评估 基准日同时存在多种交易价格时，应当选 用价格最低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分 析参照物价格合理性的基础上，加以适当 调整。
资 产 评 估 价 （3）功能价值类比法(亦称类比估价法 值) = 是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物 参 与评估对象之间的功能差异进行调整来估 照 算评估对象价值的方法。 物 成 呈线性关系——生产能力比例法 交 价 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对 格 象生产能力÷参照物生产能力） ×
4．交易情况。交易情况主要包括交易的市场条 件和交易条件。
评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
参照物的主要差异因素有：
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特 征和质量。 评估值＝参照物价格×个别因素修正系数
参照物的主要差异因素有：
评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 ×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交 易情况修正系数×个别因素修正系数