中国旅游地产开发模式

浅谈中国旅游地产开发模式

摘要：作为旅游业和房地产业两大高度关联产业结合发展的产物，旅游地产成为国民经济新的增长点。然而目前旅游地产开发理论研究十分薄弱，实践上刚刚起步，深入对旅游地产开发的研究具有重要的理论和现实意义。本文在借鉴国内外研究成果的基础之上，结合旅游地产开发的理论，分析总结出国内旅游地产已形成的开发模式。

关键词：旅游地产；开发；模式；比较；居所；度假；因素；

中图分类号： f59 文献标识码： a 文章编号：

1．引言

中国房地产业当前正处于结构性调整的关键时期，传统的房地产项目在经历了几年的突飞猛进的发展后，价格飞升，抑制了大量的需求购买，房地产投资商开始介入旅游产业发展项目，转为旅游地产的开发。旅游城市、沿海地区大中型城市及其周边地区存在着大量空置房，也在积极寻找盘活资产、增加效益的新途径。在市场日趋饱和以及空置房双重压力下，开发商必须寻找新的开发方向和利润增长点，这也就为旅游地产带来了新的市场基础。而这个时候旅游度假需求急剧膨胀，为房地产业提供的发展机会，有利于房地产市场的可持续发展，使得旅游地产的开发如火如荼。

2.旅游地产的现有开发模式

2.1以居所为主的景区住宅开发模式

此种开发模式多适用于旅游资源丰富的城市。旅游资源可以是

优美的自然风光，主题突出的人文内涵，也可以是多种多样的娱乐休闲设施，其目的是依靠这些旅游资源直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。

2.1.1直接靠近现有的旅游资源和旅游景区

这类景区住宅开发依托周围风景区的环境，为住宅营造良好的氛围。很多城市旅游景区附近的住宅多属此类。这类项目对住宅的建筑风格、建筑外观的颜色、建筑材料都有严格的规定，必须做到住宅与景区的融合。目前，很多旅游城市中景区周围的住宅都属于此类旅游地产。此外，这类在景区开发的旅游地产项目事实上已造成对旅游和环境资源不可修复的破坏。

2.1.2自我营造的旅游景区附近开发景区住宅

这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，将生地变成旅游熟地，引起景区附近地产升值，再趁势开发房地产。如，华侨城是此类旅游地产的典型代表，华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷四个主题公园，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题地产，房价因周边的环境而持续上升。

2.1.3旅游景观开发合二为一的地产开发

此类开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房，房即是景，

景中有房，房中有景。景观房产本身就是景观构成的有机组成部分，无论别墅、公寓均按它所在的环境氛围建造，在造型、选材、用料、装饰上都极富个性，将旅游地产开发提升到一个新境界。如，宋城集团在杭州乐园开发的荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔夫酒店等。

2.2以旅游度假为目的的度假房地产开发模式

此类房地产多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市，其最大的特点就是休闲度假。它依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围，为异地置业者提供第二居所度假休闲。位于韶关市曲江县南华曹溪的“假日温泉度假村”是这类开发模式的典型代表。这种模式又可以细分为产权酒店、时权酒店、养老型酒店和时值度假型酒店几种。

2.3以旅游接待为目的的旅游商务地产开发模式

旅游商务地产是指在旅游区或其附近开发的提供旅游服务的建筑物及商业性设施。包括住宿、餐饮、交通、会展旅游、购物、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。其发展必须有一定的游客基础，经济发达的大中旅游城市是首选。一般需要景区统筹规划后再开发建设，确保景观的完整性和连续性。其中自营式饭店、旅游会展设施和商业游憩区内的房地产项目往往在旅游商务地产

中扮演重要的角色。例如国内唯一具有热带风情的“亚龙湾国家旅游度假区”。

2.4与旅游相关的写字楼开发模式

此种开发模式主要以写字楼的形式出现在旅游资源丰富的城市，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，这不仅方便于本城居民出游，也方便外地来游游客。目前此类开发在中国比较少运用，但已有涉猎。西安旅游集团运用此种模式开发西安大厦，开创了先河。

2.5以大盘形式出现的综合型旅游地产开发模式

前面的介绍的四种开发模式都属于单一模式，而以大盘形式出现的综合型旅游地产属于复合型开发模式。这类房地产项目多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所两种功能。它涉及的旅游地产开发项目众多，包括大型游乐园、湖滨高尔夫球场、园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等。社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心，是集旅游度假、大型休闲体育设施、产权式酒店、别墅等为一体。

无论采用何种模式，旅游地产开发都应保证项目的经济效益、社会效益、环境效益并重，在切实保护好旅游资源和生态环境的基础上对资源加以利用，寻求旅游与房地产的良性互动，走健康、理性的旅游地产开发之路。

3.现有开发模式的比较

由于与旅游相关的写字楼模式比较特殊，它是专为旅游企业等提供集中办公的场所，目的性非常强，所以是否采用此种开发模式

主要与开发商的目的有关，所以在比较和选择开发模式时，此类模式单独考虑。以下主要比较其它4种开发模式。

（1）以居所为主的景区住宅模式

此类模式的地产主要用于生活居住，因此对住宅小区本身的区位、交通、配套设施等的要求相对较高。而且需要从购买者需求出发进行规划，如社区居民以退休者为主，社区的安全性，医疗、购物等配套的便利度就成为必要条件。

（2）以旅游度假为目的的度假房地产模式

此模式需要有良好的经济背景为依托，使得人们有良好的经济收入，有休闲度假的时间，这是客户来源的保障。此外，还要求具有度假的乡野情调，有先天良好的风景旅游资源，还需要有配套的商业区、医疗点、办公室、商务中心、通信设施等。

（3）以大盘形式出现的综合型旅游地产模式

这种模式下，项目一般位于经济高度发达、对外联系密切的地区，也就是说对经济、社会文化环境要求相对较高，同时，这种模式下开发商要建造主题产品，用地、规划、配套等各方面与政府有紧密地联系，因此对政策也有很强的依赖性。

（4）以旅游接待为目的的旅游商务地产模式

相对于综合型旅游地产和度假房地产，此类模式对经济环境的要求相对要低，而对配套设施的要求方面，需要有装备完善的视听设备，设置完备的服务项目，同时配备有丰富的游憩休闲设施，这些设施都是在地产规划时相对容易实现，因此，相对于景区住宅，