《碧桂园模式下的项目管理》

碧桂园模式下的管理白全胜保密资料，严禁外传财务管理项目管理碧桂园的项目总二三团队管理四一保密资料，严禁外传碧桂园的项目总一保密资料，严禁外传1 碧桂园的项目总思维方向客户利益出发-五星级的家营销角度策划-价值双享 建筑理念经营-管理现金流项目公司总经理资金管理团队建设项目总经理投资拓展设计研发营销定位项目总现场管理开发报建工程管理主席：项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对项目每天的利息、费用、效益等了然于胸，懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法的前提下，力求效益最大化。

保密资料，严禁外传德才兼备有德才能处处以公司利益为先有才才能将事情处理好 忠于企业2 项目总的基本要求认同企业文化有良心、有社会责任感的阳光企业低调、务实、奋进的企业文化“快速开发、快速销售”的开发理念领导力与执行力艺术的领导力 高效的执行力保密资料，严禁外传3 项目总的职责项目总要善于整合所有资源，保证项目顺利实施借力集团，高层路线内部资源整合 协调施工单位，子公司，分包单位 运用政府资源运用其他资源保密资料，严禁外传4 项目总的主要工作•计划编制•计划执行•计划纠偏•计划考核•营销管理•设计管理•工程管理•收入管理•成本控制•支出管理•资源整合•凝聚力•热情分享•快乐成长团队管理资金管理抓时间项目管理三管一抓保密资料，严禁外传目录设计管理工程管理--营销管理-项目管理二保密资料，严禁外传碧桂园的项目管理：价值双享9、完美才交楼8、三全控成本7、过程出精品6、开盘流水卖5、目标提前售4、施工流水线3、聚焦展示区1、合理设分期2、工作皆前置保密资料，严禁外传2015低成本精品质高速度●快开发，快销售，快回笼●产品标准化●制定质量标准，●加强质量考核●提升客户服务品质●目标成本制定●动态成本管控●完善管理体系1. 工程管控保密资料，严禁外传111.1 工作前置—方案预审我部展示区50亩地块8月25日摘牌，整体规划方案要等展示区50亩地摘牌后才能审批。

一方面我部沟通规划部门提前预审，待50亩地摘牌后立即通过审批。

另一方面我部积极推进展示区50亩地摘牌工作。

保密资料，严禁外传1.1 工作前置—提前开工，提前预售涞水县住建局对办理预售许可证时现场形象进度要求：1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上。

2、高层建筑已完成地面以下的主体工程。

经反复与县政府沟通，同意我部办理“提前预售”，并可以适当进行规划调整。

同时以县政府红头文件的形式通知各相关机关单位。

开盘前公司高层再次协调县领导，最终实现提前预售。

保密资料，严禁外传1.1 工作前置—施工提前准备三通一平后勤保证保密资料，严禁外传1.1 工作前置—招标采购前置事项确定单位完成时间进场时间责任人招标计划监理单位招标保定第三监理2014.7.20阮树燊总承包单位确定腾越外包（C类）2014.5.20阮树燊示范区装修单位确定江苏兴厦2014.8.1阮树燊室外供水工程（展示区）腾越2014.7.12魏巍室外供配电土建工程（展示区）当地供电公司2014.8.15魏巍燃气工程（展示区）北京大地燃气公司2014.8.10魏巍室外弱电管网土建工程（展示区）腾越2014.7.12魏巍室外消防管网工程（展示区）腾越2014.7.30魏巍智能化施工单位确定（展示区）碧日公司2014.8.10魏巍园建工程施工单位确定（示范区）粤岭2014.7.10王海男绿化工程施工单位确定（示范区）顺茵2014.7.25王海男保密资料，严禁外传1. 2 聚焦展示区计划合理，严格执行工程伊始根据集团和区域要求编制详细的进度计划，责任到人。

每天下午18:00进行碰头会。

主要思路：对比进度计划，分析滞后原因，针对具体问题安排具体的人员解决问题。

保密资料，严禁外传1.2 聚焦展示区主动沟通，重视出图计划事项图纸类别计划完成完成情况设计院联系人项目责任人示范区出图计划正负零以下施工图2014-7-5已完成孙军峰王海男正负零以上施工图2014-7-10已完成孙军峰王海男样板区市政综合管网施工图2014-6-30已完成代光文王海男洋房板房施工图2014-6-30已完成孙军峰王海男样板区装修施工图2014-7-20别墅电子版已出古淑玲王海男样板区铝窗深化设计图2014-7-15别墅及商业审图中郭建华王海男园林景观施工图2014-7-10电子版已完成，晒图中吴俊达王海男货量区A 标全部2014-7-30建筑采用标准图纸王祖龙王海男保密资料，严禁外传1.2 聚焦展示区样板先行，严格管控每项工序开工前，组织施工单位、班组长及工人进行培训交底，并严格执行“样板先行，验收合格后方可大面积施工”的要求。

保密资料，严禁外传1.2 聚焦展示区分段交场，做到有工作面就有人土建交装修、市政交园建、装修交饰品等交接采取分段交接制度，“分层交、分片区交”，保证工作面及时交接。

并组织第三方突击队待命，人员无法达到要求时立即安排突击队赶工。

抢临设，保畅通。

抢地下，保地上。

抢主体，保装修。

抢板房，保货量。

保密资料，严禁外传1.3 合理安排施工流水线工序流水，穿插平行施工整体市政管网先行，单体结构与砌筑同步，机电、园建、装修、绿化穿插进行。

主体脚手架未拆除情况下，采取局部拆除、部分加固悬挑的方案同步推进室外各项工程进行。

保密资料，严禁外传2. 设计管理核心：设计适销对路的产品，从设计端提高产品价值和附加值，节省成本，从而实现高售价，实现高利的目标保密资料，严禁外传降低容积率增加别墅货量，降低高层洋房货量保密资料，严禁外传21根据市场需求和销售情况，及时调整户型，增加产品竞争力保密资料，严禁外传卖什么：产品定位，户型配比 卖给谁：精准定位，批量收客卖多少钱：合理定价，保证利润率和去化率 怎么卖：活动推广，品牌落地保密资料，严禁外传卖什么：产品●度假盘多做别墅，少做高层●主打小户型，低总价，精装出售●展示区增加用户体验，景观资源●高品质名牌产品，结合北京客户需求保密资料，严禁外传卖给谁：拓客•维温认筹未认购客户，继续引导挖掘梳理前期未成功认购的客户，维温已派筹客户；•强化老带新对已认购客户，采取老带新的方式发展新客户，老客户送礼品、新客户优惠1%；•采用分区拓客，重点拓展北京丰台，海淀，西城客户根据所处景区特点，调整拓客方向，积极发挥市内展厅、展点的优势，进一步接近客户，挖掘社区资源。

保密资料，严禁外传卖多少钱：定价资源定价+客户导向定价1、资源定价——四段式定价策略整体以资源为导向，根据资源、景观，划分四段式定价，拉开合理价差；2、客户导向定价——“以客户需求为导向”以客户需求为导向，在精准梳理的基础上，针对筹量不足的产品，严控价差，实现有效客户引导；①④③②26保密资料，严禁外传2017-5-23怎么卖：推广●重点渠道梳理，主打网络和户外，增加短信渠道在渠道方面，延用开盘效果较好的网络、户外展板和短信渠道，以售罄为主题，炒作热销信息。

●输出炒作“热销+售罄”，主打水景墅王和墅区洋房在广告输出方面，一方面以售罄为主题，补充双拼、洋房货量，以“楼王莅临”线上推广炒作热销加推信息；●升级“乐行”，继续活动蓄客在活动方面，更换乐行目的地，以“乐行-带你找寻秋季之美”，对乐行活动进行升级；根据成交客户分析，在集中区域加大社区植入力度，深入挖掘潜在客户。

并在示范区举办文玩核桃展和摄影大赛等系列活动；保密资料，严禁外传目录管控要点成就共享--财务管理三保密资料，严禁外传4. 财务管理一个中心：成就共享成就共享金额=（净利润-自有年化资金×30%）×20%抓销售回款控成本，少占用集团资金•合作开发模式，地价投入低，土地升值潜力大•开盘前投入少，严控支出，开盘前投入仅1.8亿，且为分批投入，年化自有资金成本900万•产品定位精准，户型调整及时，回款后优先安排回笼集团，2014回笼1.95亿•银行自付按揭款及时，平时注重银行关系维护，2014净现金流2.16亿成功经验保密资料，严禁外传做好现金流管理•保证足够的现金流•根据销售情况调整建造速度•根据现金回笼预算确定房屋建造速度做好三收三支•保证签约及确认收入•控制成本及支出•工程款分期分批付•解冻监控资金项目财务管控要点4. 财务管理保密资料，严禁外传4 团队管理：指导原则保密资料，严禁外传目录团队目标指导原则--团队管理四个人要求执行力--保密资料，严禁外传4. 团队管理：指导原则保密资料，严禁外传4. 团队管理：团队目标目标体系：组织目标按时间分解区域每年集团长远个人项目每日每月保密资料，严禁外传4. 团队管理：执行力一切尽在执行力个人执行力强弱（取决于）个人能力工作态度基础关键●消灭借口●立即执行●工作到我为止●为自己工作保密资料，严禁外传4. 团队管理：个人要求保密资料，严禁外传，严禁外传保密资料，严禁外传保密资料。