资产评估第五章
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地价＝ A1 － A2 － A3 － A4 － A5
=4676247.94
三、成本法
一、基本公式 土地使用权与有形资产有什么不同？？
是重置成本，不考虑贬值
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+ 利息+利润+土地增值收益
一、土地取得费： 取决于土地取得方式 1、征用集体用地 土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助
计算公式
地价＝楼价－建筑费－专业费－税 费－利润－租售费用
专业费=建筑费×I
利润=（地价+建筑费+专业费）
×p
一、动态法：把各项价格和费用统一到 同一时点。无须计算利息。 二、静态法：不考虑时间差异，即不将 各项价格和费用统一到同一时点。此 时，要计算投资利息。 楼价－建筑费－专业费－税费－利润－ 利息-租售费用
交易实例 比较交易
坐落 所处地区
用途 土地类型 价格（元/ M2 ） 交易时间 面积（ M2 ）
地质 基础设施 交通状况 剩余使用年限
容积率
A 略 繁华区 商业 熟地 1,550 2002’10月 1,800 普通 完备 很好 35
5
B 略 繁华区 商业 熟地 1,200 2002’12月 2,000 普通 完备 较好 30
4、估算开发利润 开发利润＝（270＋150）×15% ＝63元/平方米
5、计算土地增值收益 土地增值收益=（270+150+69.9+63） ×10%=55.3
6、计算土地价格 土 地 单 价 ＝ 270+150+69.9+63 ＋ 55.3 ＝608.19元/平方米
市场法
土
地价＝交易实例单价×交易情况修正系数
交易实例B的个别因素修正系数＝ 1.03×1.0×1.1＝1.133
交易实例C的个别因素修正系数＝ 1.03×0.9659×1.1＝1.094
5.计算调整价格
A ＝ 1,550×1.0×1.149×1.0×0.995 ＝ 1,772
B ＝ 1,200×1.0×1.127×1.163×1.133 ＝ 1,782
卖、招标、协议。
几个概念 楼面地价 单位建筑面积地价 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率=总建筑面积/土地总面积 覆盖率=基底面积的和/总土地面积
投资者面对甲、乙两幅土地。甲地 的容积率为5，单价为1000元/平 方米；乙地的容积率为3，单价为 800 元 / 平 方 米 。 假 使 两 幅 土 地 的 其他条件相同，问投资者应该选择 哪一幅土地进行投资更为经济？
一、市场法
(一)影响城市土1地)社价会格稳的定因因素素
1.一般因素 2)人口状况
对整个社会地价具1有)国影民响经的济宏水观平因和素趋势
(1)社会因素
2)金融环境；3)税负
(2)经济因素
(3)行政因素 1)土地制度；住房制度
2)城市规划等
２.区域因素
影响同一地区不同功能分区地价的因素
(1)商业区 繁华程度;交通情况;环境优劣;土地 规划。
假定某政府将于2000年2月1日公开拍卖一 宗土地，规划用途为住宅，土地面积为 5000平方米，容积率限定为4，土地使用 权年限为70年。某开发商欲购买此地，他 准备取得土地后即投资开发，施工期限为2 年，建筑投资均匀投入，建筑成本为1500 元每平方米，专业费为建筑成本的6%，开 发商的目标利润为成本的15%，有关税费 为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后 每平方米售价为5500元，估计一年内售完， 试估算该宗地的价格。
4.5
C 略 繁华区 商业 熟地 1,400 2003’5月 2,200 普通 完备 较好 35
4.5
D 略 繁华区 商业 熟地
2003’12月 3,000 普通 完备 很好 30 5
1、进行交易情况修正 评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特 殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
评估值＝ i=n1（参照物成交价×各项调整系数）÷n
n
评估值＝（参照物成交价×各项调整系数）i i=1
n
i 1
i 1
待评估宗地为一块商住用途的空地，面 积为5,000平方米，要求评估其2003 年12月的市场价格。评估人员通过收 集有关数据资料，选出3个交易实例作 为比较参照物，交易实例的有关情况 如下表所示。
3、进行区域因素修正 交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修 正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照 下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的 区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则： 交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163
4、进行个别因素修正
500×[（1+9%)2-1]+1000×8%
投资利润 利润率的基数 （1）土地取得费和土地开发费的和 （2）开发后土地的地价。 土地增值收益 土地增值收益的基数 土地取得费+土地开发费+税费+利息+ 利润
某待开发土地规划为住宅用地，出让 年限为70年，其土地取得费为每亩 18万元，土地开发费为1.5亿元每平 方千米，假设开发周期为2年，第一 年投资占总投资的60%，当地一年 贷款年利率为8%，两年期贷款利率 为10%，投资总回报率为15%，土 地增值收益为10%，土地资本化率 为7%，评估土地价值。
（2）计息方式：单利、复利。
（3）计息周期： 土地取得费，整个 开发周期；土地开 发费：若是均匀投 入，则按资金投入 时间的一半计息, 非均匀投入，则按 照各个投入期间的 中点至开发期末的
时间。
例 某宗土地取得成本为500万，土地开 发费为1000万，土地开发周期为2年， 银行一年期贷款利率为8%，两年期利 率为9%，该土地投资利息为？
费等 2、城市土地 城市土地使用费、拆迁费用等。 3、通过“购买”（政府招、拍、挂出让或开发商转
让） 取得的土地。
二、土地开发费 基础设施配套费 “三通一平”通水、通路、通电、平整地面 “七通一平”通上水、通下水、通电、通通
气、通热、通路、平整地面。 公共设施配套费 小区开发配套费
注Hale Waihona Puke ：（1）无论是自有资金，还是借入资金 均应计算利息；
第五章 不动产评估
一、不动产概念
不动产指土地、建筑物及其他附着于 土地上的定着物，包括物质实体及其 相关权益，即不动产是地产、建筑物 以及地产与建筑物的结合及其权属的 统称。
二、不动产的特征 1、位置固定性 2、供求区域性 3、长期使用性 4、大量投资性 5、保值增值性 6、投资风险性 7、难以变现性 8、政策限制性
(２)住宅区
自然景观;基础设施;规划设计情况;居民的 人口构成、文化素养、治安状况。
(３)工业区
交通通达程度；劳动力成本；环境污染程 度；土地利用控制状况。
3.个别因素 影响同一功能分区地价的微观因素 (1)土地面积、形状等； (2)容积率、用途； (3)土地使用年限等。
（二）计算公式 土地使用权价格＝交易实例单价×交 易情况修正系数×交易日期修正系数× 区域因素修正系数×个别因素修正系数 （三）适用对象及条件 1. 充分发育活跃的房地产市场 2. 能够找到至少3个交易实例
业用地； 国家重点扶持的能源、交通、
市建设支出等。
水利等项目用地。
划拨土地特点：
1）没有土地使用期 限限制；
2）单独的划拨土地 使用权不得转让
3）不得设定抵押权
4）不得单独租赁
出让土地特点： 1） 有年限限制 居住用地：70年； 工业用地：50年； 文教科卫育：50年； 商、旅、娱乐：40年； 综合或其他：50年。 2）可以转让、抵押、租赁 土地使用权出让方式：拍
本章内容： 一、土地使用权评估 二、建筑物评估 三、房地合一评估
一、土地使用权评估
1.土地权属
（1）土地所有权 《中华人民共和国土地 管理法》规定，我国土 地是社会主义所有制， 城市市区土地属于国家 所有，农村和城郊土地 属于集体所有。
一、土地使用权评估 1.土地权属 （1）土地所有权 （2）土地使用权 2.土地使用权的取得方式 （1）划拨土地 （2）出让土地
1、估算土地取得成本
土地取得费＝18万元/亩＝270元/平方米
2、估算土地开发成本
土 地 开 发 费 ＝ 1.5 亿 元 / 平 方 千 米 ＝150元/平方米
3、估算投资利息
投 资 利 息 ＝ 270×2×10% ＋
150×60%×10%×1.5
＋
150×40%×8%×0.5
＝69.9元/平方米
C ＝ 1,400×1.0×1.072×1.075×1.094 ＝ 1,765.采用
待 估 宗 地 评 估 价 值 （ 单 价 ） ＝ （ 1,772 ＋ 1,782＋1,765）/3＝1,773
待 估 宗 地 评 估 价 值 （ 总 价 ） ＝ 1,773×3,000 ＝5,319,000元
二、剩余法
有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土 地面积为3 200平方米，建筑容积率为2.5， 拟开发建设为公寓。土地使用权年限为50年。 该项目建设开发周期为3年，取得土地使用 权即可动工，建成后即可对外出租，出租率 估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为 300元，年出租费用为年租金的25%。建筑 费预计为每建筑平方米1000元，专业费为 建筑费的10%，建筑费与专业费在建设期内 均匀投入。折现率为8%，开发商要求的总 利润为所开发不动产总价的15%。试评估土 地的价值。
（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积 大于3个交易实例的面积，对商业用地而言， 面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积 因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格 高3%。
（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实 例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易 实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计 算如下（假定折现率为8%）：
A1 ＝3200×2.5×300×90%×(P/A,8%,47)/(1＋8%)3
＝20861746.56 A2 ＝3200×2.5 ×1000/(1＋8%)1.5 ＝7128000 A3 ＝A2 ×10%=712800 A4 ＝A1 ×25%=515436.64 A5 ＝A1×15%=3129261.98
地
×交易日期修正系数×区域因素修正系数
使
×个别因素修正系数
用 权
剩余法
评
地价＝楼价－建筑费－专业费－税费－
估
利润－租售费用
交易情况修正系数＝100
区域因素修正系数
个别因素修正 （1）容积率修正：一般根据地方容
积率修正系数表 （2）土地使用年限修正
年限修正系数＝11 (1 r)m 11 (1 r)n
（五）确定比准价格（调整值） 将交易实例的价格与各调整系数连乘。 （六）确定被估房地产价格 将各调整值算术平均或加权平均，确 定评估值。
（四）市场法操作步骤 1.查勘被估房地产 2.收集与选择房地产交易实例 交易实例应符合的条件： 用途相同、所处地区相同; 正常交易（或可修正）; 接近评估基准日。
3.建立价格可比基础
统一付款方式 折算为成交日一次付清
统一单价
一般采用楼面地价
统一货币单位 人民币
统一面积单位 以平方米为基准
（四）估算调整系数 交易日期修正系数：定基、环比
A及C的使用年限修正系数
11/(1 8%)30 11/(1 8%)35
0.9659
（3）土地的价格与容积率的关系是：
容积率在4～5之间，容积率增加0.1， 地价增加2%。
则：交易实例B及C的容积率修正系数 ＝100(1+2%)5/100＝1.1
个别因素修正系数计算如下：
交易实例A的个别因素修正系数＝ 1.03×0.9659×1.0＝0.995
2、进行交易时间修正 根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨 1%，则： 交 易 实 例 A 交 易 时 间 修 正 系 数 ＝ 100(1+1%)14/100 ＝ 1.149 交易实例B交易时间修正系数＝100(1+1%)12/100 ＝ 1.127 交 易 实 例 C 交 易 时 间 修 正 系 数 ＝ 100(1+1%)7/100 ＝ 1.072
划拨土地
出让土地
1）土地使用者缴纳土地补 由土地使用者向国家支付
偿、安置补助、拆迁补偿 土地土地出让金。
等费用后无偿取得。（城
市的存量土地或集体用地）
2）无偿使用。（国有荒山、 土地使用权的交易价格
沙漠、滩涂等）
主要用于征地和拆迁
国家机关用地和军事用地； 补偿支出、土地开发
城市基础设施用地和公益事 支出、支农支出和城
=4676247.94
三、成本法
一、基本公式 土地使用权与有形资产有什么不同？？
是重置成本，不考虑贬值
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+ 利息+利润+土地增值收益
一、土地取得费： 取决于土地取得方式 1、征用集体用地 土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助
计算公式
地价＝楼价－建筑费－专业费－税 费－利润－租售费用
专业费=建筑费×I
利润=（地价+建筑费+专业费）
×p
一、动态法：把各项价格和费用统一到 同一时点。无须计算利息。 二、静态法：不考虑时间差异，即不将 各项价格和费用统一到同一时点。此 时，要计算投资利息。 楼价－建筑费－专业费－税费－利润－ 利息-租售费用
交易实例 比较交易
坐落 所处地区
用途 土地类型 价格（元/ M2 ） 交易时间 面积（ M2 ）
地质 基础设施 交通状况 剩余使用年限
容积率
A 略 繁华区 商业 熟地 1,550 2002’10月 1,800 普通 完备 很好 35
5
B 略 繁华区 商业 熟地 1,200 2002’12月 2,000 普通 完备 较好 30
4、估算开发利润 开发利润＝（270＋150）×15% ＝63元/平方米
5、计算土地增值收益 土地增值收益=（270+150+69.9+63） ×10%=55.3
6、计算土地价格 土 地 单 价 ＝ 270+150+69.9+63 ＋ 55.3 ＝608.19元/平方米
市场法
土
地价＝交易实例单价×交易情况修正系数
交易实例B的个别因素修正系数＝ 1.03×1.0×1.1＝1.133
交易实例C的个别因素修正系数＝ 1.03×0.9659×1.1＝1.094
5.计算调整价格
A ＝ 1,550×1.0×1.149×1.0×0.995 ＝ 1,772
B ＝ 1,200×1.0×1.127×1.163×1.133 ＝ 1,782
卖、招标、协议。
几个概念 楼面地价 单位建筑面积地价 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率=总建筑面积/土地总面积 覆盖率=基底面积的和/总土地面积
投资者面对甲、乙两幅土地。甲地 的容积率为5，单价为1000元/平 方米；乙地的容积率为3，单价为 800 元 / 平 方 米 。 假 使 两 幅 土 地 的 其他条件相同，问投资者应该选择 哪一幅土地进行投资更为经济？
一、市场法
(一)影响城市土1地)社价会格稳的定因因素素
1.一般因素 2)人口状况
对整个社会地价具1有)国影民响经的济宏水观平因和素趋势
(1)社会因素
2)金融环境；3)税负
(2)经济因素
(3)行政因素 1)土地制度；住房制度
2)城市规划等
２.区域因素
影响同一地区不同功能分区地价的因素
(1)商业区 繁华程度;交通情况;环境优劣;土地 规划。
假定某政府将于2000年2月1日公开拍卖一 宗土地，规划用途为住宅，土地面积为 5000平方米，容积率限定为4，土地使用 权年限为70年。某开发商欲购买此地，他 准备取得土地后即投资开发，施工期限为2 年，建筑投资均匀投入，建筑成本为1500 元每平方米，专业费为建筑成本的6%，开 发商的目标利润为成本的15%，有关税费 为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后 每平方米售价为5500元，估计一年内售完， 试估算该宗地的价格。
4.5
C 略 繁华区 商业 熟地 1,400 2003’5月 2,200 普通 完备 较好 35
4.5
D 略 繁华区 商业 熟地
2003’12月 3,000 普通 完备 很好 30 5
1、进行交易情况修正 评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特 殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。
评估值＝ i=n1（参照物成交价×各项调整系数）÷n
n
评估值＝（参照物成交价×各项调整系数）i i=1
n
i 1
i 1
待评估宗地为一块商住用途的空地，面 积为5,000平方米，要求评估其2003 年12月的市场价格。评估人员通过收 集有关数据资料，选出3个交易实例作 为比较参照物，交易实例的有关情况 如下表所示。
3、进行区域因素修正 交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修 正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照 下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的 区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则： 交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163
4、进行个别因素修正
500×[（1+9%)2-1]+1000×8%
投资利润 利润率的基数 （1）土地取得费和土地开发费的和 （2）开发后土地的地价。 土地增值收益 土地增值收益的基数 土地取得费+土地开发费+税费+利息+ 利润
某待开发土地规划为住宅用地，出让 年限为70年，其土地取得费为每亩 18万元，土地开发费为1.5亿元每平 方千米，假设开发周期为2年，第一 年投资占总投资的60%，当地一年 贷款年利率为8%，两年期贷款利率 为10%，投资总回报率为15%，土 地增值收益为10%，土地资本化率 为7%，评估土地价值。
（2）计息方式：单利、复利。
（3）计息周期： 土地取得费，整个 开发周期；土地开 发费：若是均匀投 入，则按资金投入 时间的一半计息, 非均匀投入，则按 照各个投入期间的 中点至开发期末的
时间。
例 某宗土地取得成本为500万，土地开 发费为1000万，土地开发周期为2年， 银行一年期贷款利率为8%，两年期利 率为9%，该土地投资利息为？
费等 2、城市土地 城市土地使用费、拆迁费用等。 3、通过“购买”（政府招、拍、挂出让或开发商转
让） 取得的土地。
二、土地开发费 基础设施配套费 “三通一平”通水、通路、通电、平整地面 “七通一平”通上水、通下水、通电、通通
气、通热、通路、平整地面。 公共设施配套费 小区开发配套费
注Hale Waihona Puke ：（1）无论是自有资金，还是借入资金 均应计算利息；
第五章 不动产评估
一、不动产概念
不动产指土地、建筑物及其他附着于 土地上的定着物，包括物质实体及其 相关权益，即不动产是地产、建筑物 以及地产与建筑物的结合及其权属的 统称。
二、不动产的特征 1、位置固定性 2、供求区域性 3、长期使用性 4、大量投资性 5、保值增值性 6、投资风险性 7、难以变现性 8、政策限制性
(２)住宅区
自然景观;基础设施;规划设计情况;居民的 人口构成、文化素养、治安状况。
(３)工业区
交通通达程度；劳动力成本；环境污染程 度；土地利用控制状况。
3.个别因素 影响同一功能分区地价的微观因素 (1)土地面积、形状等； (2)容积率、用途； (3)土地使用年限等。
（二）计算公式 土地使用权价格＝交易实例单价×交 易情况修正系数×交易日期修正系数× 区域因素修正系数×个别因素修正系数 （三）适用对象及条件 1. 充分发育活跃的房地产市场 2. 能够找到至少3个交易实例
业用地； 国家重点扶持的能源、交通、
市建设支出等。
水利等项目用地。
划拨土地特点：
1）没有土地使用期 限限制；
2）单独的划拨土地 使用权不得转让
3）不得设定抵押权
4）不得单独租赁
出让土地特点： 1） 有年限限制 居住用地：70年； 工业用地：50年； 文教科卫育：50年； 商、旅、娱乐：40年； 综合或其他：50年。 2）可以转让、抵押、租赁 土地使用权出让方式：拍
本章内容： 一、土地使用权评估 二、建筑物评估 三、房地合一评估
一、土地使用权评估
1.土地权属
（1）土地所有权 《中华人民共和国土地 管理法》规定，我国土 地是社会主义所有制， 城市市区土地属于国家 所有，农村和城郊土地 属于集体所有。
一、土地使用权评估 1.土地权属 （1）土地所有权 （2）土地使用权 2.土地使用权的取得方式 （1）划拨土地 （2）出让土地
1、估算土地取得成本
土地取得费＝18万元/亩＝270元/平方米
2、估算土地开发成本
土 地 开 发 费 ＝ 1.5 亿 元 / 平 方 千 米 ＝150元/平方米
3、估算投资利息
投 资 利 息 ＝ 270×2×10% ＋
150×60%×10%×1.5
＋
150×40%×8%×0.5
＝69.9元/平方米
C ＝ 1,400×1.0×1.072×1.075×1.094 ＝ 1,765.采用
待 估 宗 地 评 估 价 值 （ 单 价 ） ＝ （ 1,772 ＋ 1,782＋1,765）/3＝1,773
待 估 宗 地 评 估 价 值 （ 总 价 ） ＝ 1,773×3,000 ＝5,319,000元
二、剩余法
有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土 地面积为3 200平方米，建筑容积率为2.5， 拟开发建设为公寓。土地使用权年限为50年。 该项目建设开发周期为3年，取得土地使用 权即可动工，建成后即可对外出租，出租率 估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为 300元，年出租费用为年租金的25%。建筑 费预计为每建筑平方米1000元，专业费为 建筑费的10%，建筑费与专业费在建设期内 均匀投入。折现率为8%，开发商要求的总 利润为所开发不动产总价的15%。试评估土 地的价值。
（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积 大于3个交易实例的面积，对商业用地而言， 面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积 因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格 高3%。
（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实 例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易 实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计 算如下（假定折现率为8%）：
A1 ＝3200×2.5×300×90%×(P/A,8%,47)/(1＋8%)3
＝20861746.56 A2 ＝3200×2.5 ×1000/(1＋8%)1.5 ＝7128000 A3 ＝A2 ×10%=712800 A4 ＝A1 ×25%=515436.64 A5 ＝A1×15%=3129261.98
地
×交易日期修正系数×区域因素修正系数
使
×个别因素修正系数
用 权
剩余法
评
地价＝楼价－建筑费－专业费－税费－
估
利润－租售费用
交易情况修正系数＝100
区域因素修正系数
个别因素修正 （1）容积率修正：一般根据地方容
积率修正系数表 （2）土地使用年限修正
年限修正系数＝11 (1 r)m 11 (1 r)n
（五）确定比准价格（调整值） 将交易实例的价格与各调整系数连乘。 （六）确定被估房地产价格 将各调整值算术平均或加权平均，确 定评估值。
（四）市场法操作步骤 1.查勘被估房地产 2.收集与选择房地产交易实例 交易实例应符合的条件： 用途相同、所处地区相同; 正常交易（或可修正）; 接近评估基准日。
3.建立价格可比基础
统一付款方式 折算为成交日一次付清
统一单价
一般采用楼面地价
统一货币单位 人民币
统一面积单位 以平方米为基准
（四）估算调整系数 交易日期修正系数：定基、环比
A及C的使用年限修正系数
11/(1 8%)30 11/(1 8%)35
0.9659
（3）土地的价格与容积率的关系是：
容积率在4～5之间，容积率增加0.1， 地价增加2%。
则：交易实例B及C的容积率修正系数 ＝100(1+2%)5/100＝1.1
个别因素修正系数计算如下：
交易实例A的个别因素修正系数＝ 1.03×0.9659×1.0＝0.995
2、进行交易时间修正 根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨 1%，则： 交 易 实 例 A 交 易 时 间 修 正 系 数 ＝ 100(1+1%)14/100 ＝ 1.149 交易实例B交易时间修正系数＝100(1+1%)12/100 ＝ 1.127 交 易 实 例 C 交 易 时 间 修 正 系 数 ＝ 100(1+1%)7/100 ＝ 1.072
划拨土地
出让土地
1）土地使用者缴纳土地补 由土地使用者向国家支付
偿、安置补助、拆迁补偿 土地土地出让金。
等费用后无偿取得。（城
市的存量土地或集体用地）
2）无偿使用。（国有荒山、 土地使用权的交易价格
沙漠、滩涂等）
主要用于征地和拆迁
国家机关用地和军事用地； 补偿支出、土地开发
城市基础设施用地和公益事 支出、支农支出和城