原生墅产品定位及规划设计建议
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⑥雕塑：与建筑风格相符的欧式风情雕塑小品；
⑦名司名师：建议邀请境外知名的专业景观公司做方案设计。
十一、车位配置建议
①公共车位：项目入口处附近公建区可利用主入口前的开阔地结合绿化设置 公共停车位；
②也可利用山地地形与建筑物的架空位置，在建筑的底层架空层做停车库；
③车库配比：叠拼、联排别墅1房1车库，独栋别墅经济型和主力型室内1个 车库+室外1车库，豪华型和楼王型均配置室内2车库；
③公建配套区域规划在用地的东南面，紧邻村民点，建筑依山坡地势延绵伸 展。
总平规划建议
五、交通组织建议
1、出入口设置
根据现状地形和规划布局，以及可实际操作的可能，在用地东南角与城区 相连接处设置主入口外，另在用地的西面设置一个次入口，主次出入口与 区内的环行道路相联，很好的解决小区交通的出入问题和消防疏散问题。
九、会所建议
①会所规模：作为9万多方的一个纯别墅社区，而且地段偏远，配套不齐全， 需要设置较多功能，因此会所不宜过小；但会所又往往是非盈利性建筑，只是 作为项目配套，为了项目形象而存在，因此也不宜过大，空间能基本满足功能 设置为准；
②会所选址：项目东南方向，入口处附近；
③功能设置：会所是居住区居民的公共活动空间。健身、休闲、娱乐、购物、餐 饮、服务、交流是它的主要功能。会所除了硬件，还有重要的软件部分，那就是 提供方便人际交流的各种活动。住户在会所可以会客，可以听讲座，参加联谊会、 舞会，举办书法、插花、烹饪等比赛，以增进住户之间的友谊，营造良好的邻里 关系和住区文化。我们可以把会所看作家庭生活的延伸，甚至是住户的公共客厅， 也可视为生活品质的保证、个人及社区身份的象征。
3 、步行系统
很多别墅项目缺乏足够的步行道路，而且部分设计中还带有隔断，使住户在行 为活动、视觉感受、空间心理感受等方面颇为压抑。建议要把步行系统与景观 轴结合起来，步行系统沿主要绿化景观系统设置，将主要的景观节点联系起来 ，并有效的通达每个组团，同时提高步行系统的趣味性和环境感。
六、建筑风格建议
④内部造景：项目外部景观已有果岭高尔夫，因此内部景观将遵循以均好性为 主的原则，景观轴线拉细拉长，以发散的景观轴线贯穿宅间，东南面平缓地采 用岛屿别墅的形式，水景轴绵延其中；在落差较大的山地则采用坡地别墅的形 式，突出坡地造景的精华；
⑤绿化：采用穿透性的绿化来软化建筑物，避免满铺房子的山坡景观，以保 持绿意黯然的整体山地环境；
④车库层高控制在2.2m以内，可不计算面积；
十二、智能安保设施
小区既要注意与周边环境融合,又要保证自身的相对围合和安全。在安防技术 的使用和设置配置上，应坚持高标准，以保障业主的安全。本项目在安全防 范体系上应尽可能导入智能化系统，以防为主，快速反应，建议如下：
目前大多数会所微利或不盈利，同时也因为本案会所规模所限，那些占地面积太 大、利用率不高或投资太大的项目应予舍弃。因此，我司建议本项目会所馆内可 配置以下设施：
健身房、阅览室、棋牌室、医务室
④会所建设：结合周边景观，作为形象工程先期建设；
十、景观设计建议
①依照项目地形北高南低，发挥山坡的优势，可利用项目东北高地上水库资 源优势，顺势布置层层跌落式水景，可以采鉴枯山水形式，蓄水丰富即为水 景，枯水期可展现石景，一举两得；
1、通过市场调查得知，现有上饶市场别墅类楼盘中，很少有以独栋为主打的项目， 其仅仅在一些优势区域有布置，作为一个卖点而设置； 2、双拼和联排这类所谓的中间产品，市场供应量非常大；市场缺的是独栋，不缺双 拼以及联排； 3、独栋别墅数量的增加，可促进整个社区的价值提升；
4、从现有别墅价格走势看，独栋别墅在未来的价格提升空间更广； 5、独栋别墅数量少，市场稀缺；叠拼别墅总价低，客户层面广，这两者受欢迎程度 最高； 6、独栋别墅与类别墅产品造价水平相当，但利润率高出很多；
①上饶别墅市场北美、欧洲的建筑风格盛行，别墅风格没有加以细分，较为笼统！
项目 大红鹰·香溢云天
君临天下 茂林·首府
尚宫 北星·金桂园 黄浦·阳光福邸
带湖花城 东方家园 明珠广场 现代城 阳光花城
建筑风格 新加坡风格
北欧风格 欧式风格 北美原味风格 地中海风情园林社区 西班牙风格 欧式古典风格
欧美 欧美 现代建筑风格 没有特风格，但相对比较现代
②除硬件配套外，还需要配备相应的软件服务，方便业主生活。
代办服务：如代办订报、订奶、订飞机票、代领邮件、代办有线电视，宽带开通， 代办煤气开户等；
家政服务：钟点家庭服务，家电维修，衣服、床单洗烫；
维修服务：修理、更换常用开关、插座、灯泡、水龙头； 医疗服务：家庭医护、心理健康咨询；
③配套建筑风格要与整体社区建筑风格相协调，统一、大气。
7、地价成本低的优势体现，有资本做低密度住宅，独栋别墅是最好的体现； 8、项目用地条件优越，仅做类别墅资源浪费可惜； 9、项目地段偏远，上饶人对区域地段非常在意，如果覆以普通产品难以有竞争力； 10、两表对比，按同样的单价测算，调整后的总销售额有增无减；
（18576万元-18120万元=456万元）
其中黄浦·阳光福邸（图）虽然为西班牙风格，但做的不够纯粹，一些西班牙风格所 需要具备的符号和元素尚不完备，本案可以有更出色的建筑立面表现。
阳光福邸 西班牙风格
大红鹰·香溢云天 新加坡风格
君临天下 北欧风格
带湖花城 古典欧式风格
②建议建筑风格以体现欧陆地中海风情、高贵典雅浪漫之风为主要目标， 具体采用西班牙建筑风格，建筑外观上注重具有西班牙代表性的建筑符号 和细节的运用；建筑的立面色彩、选材、细部的处理手法需要体现西班牙 建筑文化的深刻内涵。 细节建议如下：
158套
66套（97.1%）
/ 100套 741（65%）
/ 7栋36套
/ 48套（44.4%）
/ / / / 132（12%）
备注：仅1栋2套的双拼基本可归划进联排，只是由于用地空间限制，联排的单元数量减少所致。
由上表可知：类别墅产品占了整个别墅市场94%的量，独栋别墅仅仅占了6%的比例，而其中联排 和双拼又占了绝大多数（82%），因此，从现有市场别墅构成分析来看，以独栋别墅为主，以叠拼 别墅为辅，少量联排为补充的产品搭配是能正确抓住市场空白的。
2、道路系统
①因为项目西侧为叠拼别墅区域，在理想角度上考虑能否与独栋别墅区做个 隔离，因此需要考虑做两个道路系统，叠拼别墅与独栋别墅区分别有各自的 道路系统，既独立又紧密相连；以上想法为理想状态，可适当考虑，如果不 具备实际设计可操作性（因为最佳的别墅社区的道路系统将会占去17%的面积 ），那么仍按一个道路系统去做；
②保证车行的通畅而又不占用过多的绿地；车行道路以尽量减少开挖山坡为 原则，保持用地开发利用的完整性，道路面积尽量减少，利用率尽量提高；
③道路系统要有良好的交通通达性，考虑与车库的融合；
④在充分尊重交通组织通畅的前提下做好与景观的融合，达到移步换景的效 果；
⑤不仅建立良好的区内动线关系，还需要安排好内部交通和外部交通的组织 与衔接；
※屋顶多为红瓷瓦铺设，红筒瓦坡屋顶。
※屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。
※门廊和窗多显拱形。
※毛石饰墙，遮阳木百页，铁艺窗，木方园艺
屋顶多为红瓷瓦铺设 门廊和窗多显拱形。
红筒瓦坡屋顶
毛石饰墙
木方园艺
铁艺窗
遮阳木百页
七、户型配比建议
户型配比方案
建筑类型 户型档次 户型建筑面积 所占比例
经济型
320㎡
20%
产品营销时代，产品品质好坏与否决定楼盘整体营销成败 我们深信：好的产品，就是成功的一半
一、上饶别墅市场概述
1、别墅楼盘不少，真正高品质纯别墅社区不多； 2、别墅作为整个楼盘建筑种类的补充，与普通住宅混居在一起，未能体现居住 优势； 3、建筑定位、客群定位、社区定位不明晰； 4、以整体楼盘为宣传主打，弱化了别墅及排屋的包装； 5、围绕别墅及排屋的相应配套弱，更未能体现文化与品质； 6、社区内物业价格可比性强，难拉开距离与档次； 7、类别墅产品市场供应充足，产品差异性程度不高；独栋别墅供应量有限，仅 作社区点缀； 8、别墅产品去化速度相对平稳； 9、独栋别墅的价格趋势走强，与类别墅价差逐渐拉大； 10、别墅配套相对较弱，会所功能单一 ；
13000㎡ 2000元/㎡ 2600万元
联排
90套
220㎡/套
20000㎡ 1800元/㎡ 3960万元
叠拼
160套
200㎡/套
32000㎡ 1600元/㎡ 5120万元
合计
390套
/
93000㎡ 1907元/㎡ 18120万元
调整后：
产品类型 产品数量 主力户型
面积
单价
总价
独栋
140幢
350㎡/幢
三、产品类型建议 200亩占地，按0.7容积率计算，可建面积为93000㎡ 可建面积：93240㎡（按容积率0.7计算） 200亩*666㎡/亩*0.7=93240㎡
原设想：
产品类型 产品数量 主力户型
面积
单价
总价
独栋
80幢
350㎡/幢
28000㎡
2300元/㎡ 6440万元
双拼
50套
260㎡/套
附：表格
项目名称 大红鹰·香溢云天
君临天下
独栋（比例） 5栋(2.3%)
26栋（23.4%）
双拼（比例） 12套（5.4%） 26套（23.4%）
联排（比例） 180套（81.4%） 35套（31.5%）
叠栋（比例） 24套（10.9%） 24套（21.7%）
茂林·首府
17栋（34.7%） 6栋12套（24.5%） 5栋20套（40.8%）
/
尚宫 北星·金桂园
黄浦·阳光福邸 带湖花城 东方家园 明珠广场 现代城 阳光花城 总计
20栋（20%） /
/ / / / / / 68（6%）
21栋42套（42%） /
1栋2套（2.3%） 1栋2套（1.9%）
/ 1栋2套（2.9%）
101套 /
199（17%）
38套（38%）
/ 23栋86套 （97.7%） 58套（53.7%）
独栋
主力型 豪华型
350㎡ 420㎡
55% 20%
楼王型
600㎡
5%
联排
主力型
260㎡
100%
叠拼
主力型
源自文库
200㎡
100%
八、配套建筑规划建议
①项目地处上饶城北边郊，周边配套不齐备，作为别墅客群基本为有车一族，大 型商业配套不做考虑，但日常生活所需的必备配套尚需完备，建议配套建筑应具
备以下功能：农贸市场、超市、幼儿园、社区服务站、物管等；
四、基本空间布局
1、基本思路
①根据基地现状，在设计中充分考虑基础地形地貌条件与周边自然景观环境，把 住宅融入环境中；
②从社区的品质和定位而言，作为别墅产品需要尽可能地拓展居住的景观环境空 间；重视平面规划和竖向规划设计相结合，形成建筑布局上的差异性，借势山坡 地形创造出具有层次变化的建筑群体效果；
二、项目规划条件
用地规模：200亩+80亩（工业用地，已经取得）
建筑性质：低密度住宅
容积率要求：原有容积率不能满足做低密度住宅的条件，必须适当舍弃部 分容积率，现考虑以容积率0.7为标准。
用地特征：区域空间现状呈环抱状，北依山地，中部东南侧低洼，地势北 高南低，气流通畅，周边是植被良好的山地绿化，地块南向正对宽阔的防 护绿地（30亩种植林），是进入上饶市区的景观要冲，是难得的林山依绿 式高档环境，用地条件优越，非常适合做别墅产品。
50720㎡
2300元/㎡ 11665.6万元
联排
28套
260㎡/套
7280㎡
1800元/㎡ 1310.4万元
叠拼
175套
200㎡/套
35000㎡
1600元/㎡
5600万元
合计
343套
/
93000㎡
1997元/㎡
18576万元
由原先的独栋、双拼、联排、叠拼的均衡配置，在满足容积率0.7的条件下调整 为以独栋为主，叠拼为辅、少量联排为补充的搭配，抛中间，取两头，秉持人无 我有，人有我优的原则，最大限度的把项目做得纯粹，做如此调整基于以下理由：
②果岭高尔夫：项目东北面已经取得的80亩工业用地，可用来做项目的景观 配套，建议移植为一片果岭用来做高尔夫果岭练习场，展现绿色、氧气、阳 光、步履与友谊的高尔夫文化精髓，更是一种尊贵高尚的生活方式；
果岭高尔夫
高尔夫运动
③防护林：项目南面有30亩种植林，作为高速公路的缓冲带，建议种植高大树 种，先于项目建设，并且在做的同时要把高速隔音屏也一同做好；
③完备、合理、实用的公建配套布置；
④以独栋别墅为主、叠拼别墅为辅、少量联排别墅点缀补充的产品线搭配布局；
2、空间布局建议
①在项目西面规划两排（共20幢）叠拼别墅、项目最南面规划一排（共6幢 ）联排别墅，其余空间则规划140幢独栋别墅；
②在最具景观资源优势的区域，适当布置1—2幢楼王，如项目的东北角以及 项目中心景观节点周边；
⑦名司名师：建议邀请境外知名的专业景观公司做方案设计。
十一、车位配置建议
①公共车位：项目入口处附近公建区可利用主入口前的开阔地结合绿化设置 公共停车位；
②也可利用山地地形与建筑物的架空位置，在建筑的底层架空层做停车库；
③车库配比：叠拼、联排别墅1房1车库，独栋别墅经济型和主力型室内1个 车库+室外1车库，豪华型和楼王型均配置室内2车库；
③公建配套区域规划在用地的东南面，紧邻村民点，建筑依山坡地势延绵伸 展。
总平规划建议
五、交通组织建议
1、出入口设置
根据现状地形和规划布局，以及可实际操作的可能，在用地东南角与城区 相连接处设置主入口外，另在用地的西面设置一个次入口，主次出入口与 区内的环行道路相联，很好的解决小区交通的出入问题和消防疏散问题。
九、会所建议
①会所规模：作为9万多方的一个纯别墅社区，而且地段偏远，配套不齐全， 需要设置较多功能，因此会所不宜过小；但会所又往往是非盈利性建筑，只是 作为项目配套，为了项目形象而存在，因此也不宜过大，空间能基本满足功能 设置为准；
②会所选址：项目东南方向，入口处附近；
③功能设置：会所是居住区居民的公共活动空间。健身、休闲、娱乐、购物、餐 饮、服务、交流是它的主要功能。会所除了硬件，还有重要的软件部分，那就是 提供方便人际交流的各种活动。住户在会所可以会客，可以听讲座，参加联谊会、 舞会，举办书法、插花、烹饪等比赛，以增进住户之间的友谊，营造良好的邻里 关系和住区文化。我们可以把会所看作家庭生活的延伸，甚至是住户的公共客厅， 也可视为生活品质的保证、个人及社区身份的象征。
3 、步行系统
很多别墅项目缺乏足够的步行道路，而且部分设计中还带有隔断，使住户在行 为活动、视觉感受、空间心理感受等方面颇为压抑。建议要把步行系统与景观 轴结合起来，步行系统沿主要绿化景观系统设置，将主要的景观节点联系起来 ，并有效的通达每个组团，同时提高步行系统的趣味性和环境感。
六、建筑风格建议
④内部造景：项目外部景观已有果岭高尔夫，因此内部景观将遵循以均好性为 主的原则，景观轴线拉细拉长，以发散的景观轴线贯穿宅间，东南面平缓地采 用岛屿别墅的形式，水景轴绵延其中；在落差较大的山地则采用坡地别墅的形 式，突出坡地造景的精华；
⑤绿化：采用穿透性的绿化来软化建筑物，避免满铺房子的山坡景观，以保 持绿意黯然的整体山地环境；
④车库层高控制在2.2m以内，可不计算面积；
十二、智能安保设施
小区既要注意与周边环境融合,又要保证自身的相对围合和安全。在安防技术 的使用和设置配置上，应坚持高标准，以保障业主的安全。本项目在安全防 范体系上应尽可能导入智能化系统，以防为主，快速反应，建议如下：
目前大多数会所微利或不盈利，同时也因为本案会所规模所限，那些占地面积太 大、利用率不高或投资太大的项目应予舍弃。因此，我司建议本项目会所馆内可 配置以下设施：
健身房、阅览室、棋牌室、医务室
④会所建设：结合周边景观，作为形象工程先期建设；
十、景观设计建议
①依照项目地形北高南低，发挥山坡的优势，可利用项目东北高地上水库资 源优势，顺势布置层层跌落式水景，可以采鉴枯山水形式，蓄水丰富即为水 景，枯水期可展现石景，一举两得；
1、通过市场调查得知，现有上饶市场别墅类楼盘中，很少有以独栋为主打的项目， 其仅仅在一些优势区域有布置，作为一个卖点而设置； 2、双拼和联排这类所谓的中间产品，市场供应量非常大；市场缺的是独栋，不缺双 拼以及联排； 3、独栋别墅数量的增加，可促进整个社区的价值提升；
4、从现有别墅价格走势看，独栋别墅在未来的价格提升空间更广； 5、独栋别墅数量少，市场稀缺；叠拼别墅总价低，客户层面广，这两者受欢迎程度 最高； 6、独栋别墅与类别墅产品造价水平相当，但利润率高出很多；
①上饶别墅市场北美、欧洲的建筑风格盛行，别墅风格没有加以细分，较为笼统！
项目 大红鹰·香溢云天
君临天下 茂林·首府
尚宫 北星·金桂园 黄浦·阳光福邸
带湖花城 东方家园 明珠广场 现代城 阳光花城
建筑风格 新加坡风格
北欧风格 欧式风格 北美原味风格 地中海风情园林社区 西班牙风格 欧式古典风格
欧美 欧美 现代建筑风格 没有特风格，但相对比较现代
②除硬件配套外，还需要配备相应的软件服务，方便业主生活。
代办服务：如代办订报、订奶、订飞机票、代领邮件、代办有线电视，宽带开通， 代办煤气开户等；
家政服务：钟点家庭服务，家电维修，衣服、床单洗烫；
维修服务：修理、更换常用开关、插座、灯泡、水龙头； 医疗服务：家庭医护、心理健康咨询；
③配套建筑风格要与整体社区建筑风格相协调，统一、大气。
7、地价成本低的优势体现，有资本做低密度住宅，独栋别墅是最好的体现； 8、项目用地条件优越，仅做类别墅资源浪费可惜； 9、项目地段偏远，上饶人对区域地段非常在意，如果覆以普通产品难以有竞争力； 10、两表对比，按同样的单价测算，调整后的总销售额有增无减；
（18576万元-18120万元=456万元）
其中黄浦·阳光福邸（图）虽然为西班牙风格，但做的不够纯粹，一些西班牙风格所 需要具备的符号和元素尚不完备，本案可以有更出色的建筑立面表现。
阳光福邸 西班牙风格
大红鹰·香溢云天 新加坡风格
君临天下 北欧风格
带湖花城 古典欧式风格
②建议建筑风格以体现欧陆地中海风情、高贵典雅浪漫之风为主要目标， 具体采用西班牙建筑风格，建筑外观上注重具有西班牙代表性的建筑符号 和细节的运用；建筑的立面色彩、选材、细部的处理手法需要体现西班牙 建筑文化的深刻内涵。 细节建议如下：
158套
66套（97.1%）
/ 100套 741（65%）
/ 7栋36套
/ 48套（44.4%）
/ / / / 132（12%）
备注：仅1栋2套的双拼基本可归划进联排，只是由于用地空间限制，联排的单元数量减少所致。
由上表可知：类别墅产品占了整个别墅市场94%的量，独栋别墅仅仅占了6%的比例，而其中联排 和双拼又占了绝大多数（82%），因此，从现有市场别墅构成分析来看，以独栋别墅为主，以叠拼 别墅为辅，少量联排为补充的产品搭配是能正确抓住市场空白的。
2、道路系统
①因为项目西侧为叠拼别墅区域，在理想角度上考虑能否与独栋别墅区做个 隔离，因此需要考虑做两个道路系统，叠拼别墅与独栋别墅区分别有各自的 道路系统，既独立又紧密相连；以上想法为理想状态，可适当考虑，如果不 具备实际设计可操作性（因为最佳的别墅社区的道路系统将会占去17%的面积 ），那么仍按一个道路系统去做；
②保证车行的通畅而又不占用过多的绿地；车行道路以尽量减少开挖山坡为 原则，保持用地开发利用的完整性，道路面积尽量减少，利用率尽量提高；
③道路系统要有良好的交通通达性，考虑与车库的融合；
④在充分尊重交通组织通畅的前提下做好与景观的融合，达到移步换景的效 果；
⑤不仅建立良好的区内动线关系，还需要安排好内部交通和外部交通的组织 与衔接；
※屋顶多为红瓷瓦铺设，红筒瓦坡屋顶。
※屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。
※门廊和窗多显拱形。
※毛石饰墙，遮阳木百页，铁艺窗，木方园艺
屋顶多为红瓷瓦铺设 门廊和窗多显拱形。
红筒瓦坡屋顶
毛石饰墙
木方园艺
铁艺窗
遮阳木百页
七、户型配比建议
户型配比方案
建筑类型 户型档次 户型建筑面积 所占比例
经济型
320㎡
20%
产品营销时代，产品品质好坏与否决定楼盘整体营销成败 我们深信：好的产品，就是成功的一半
一、上饶别墅市场概述
1、别墅楼盘不少，真正高品质纯别墅社区不多； 2、别墅作为整个楼盘建筑种类的补充，与普通住宅混居在一起，未能体现居住 优势； 3、建筑定位、客群定位、社区定位不明晰； 4、以整体楼盘为宣传主打，弱化了别墅及排屋的包装； 5、围绕别墅及排屋的相应配套弱，更未能体现文化与品质； 6、社区内物业价格可比性强，难拉开距离与档次； 7、类别墅产品市场供应充足，产品差异性程度不高；独栋别墅供应量有限，仅 作社区点缀； 8、别墅产品去化速度相对平稳； 9、独栋别墅的价格趋势走强，与类别墅价差逐渐拉大； 10、别墅配套相对较弱，会所功能单一 ；
13000㎡ 2000元/㎡ 2600万元
联排
90套
220㎡/套
20000㎡ 1800元/㎡ 3960万元
叠拼
160套
200㎡/套
32000㎡ 1600元/㎡ 5120万元
合计
390套
/
93000㎡ 1907元/㎡ 18120万元
调整后：
产品类型 产品数量 主力户型
面积
单价
总价
独栋
140幢
350㎡/幢
三、产品类型建议 200亩占地，按0.7容积率计算，可建面积为93000㎡ 可建面积：93240㎡（按容积率0.7计算） 200亩*666㎡/亩*0.7=93240㎡
原设想：
产品类型 产品数量 主力户型
面积
单价
总价
独栋
80幢
350㎡/幢
28000㎡
2300元/㎡ 6440万元
双拼
50套
260㎡/套
附：表格
项目名称 大红鹰·香溢云天
君临天下
独栋（比例） 5栋(2.3%)
26栋（23.4%）
双拼（比例） 12套（5.4%） 26套（23.4%）
联排（比例） 180套（81.4%） 35套（31.5%）
叠栋（比例） 24套（10.9%） 24套（21.7%）
茂林·首府
17栋（34.7%） 6栋12套（24.5%） 5栋20套（40.8%）
/
尚宫 北星·金桂园
黄浦·阳光福邸 带湖花城 东方家园 明珠广场 现代城 阳光花城 总计
20栋（20%） /
/ / / / / / 68（6%）
21栋42套（42%） /
1栋2套（2.3%） 1栋2套（1.9%）
/ 1栋2套（2.9%）
101套 /
199（17%）
38套（38%）
/ 23栋86套 （97.7%） 58套（53.7%）
独栋
主力型 豪华型
350㎡ 420㎡
55% 20%
楼王型
600㎡
5%
联排
主力型
260㎡
100%
叠拼
主力型
源自文库
200㎡
100%
八、配套建筑规划建议
①项目地处上饶城北边郊，周边配套不齐备，作为别墅客群基本为有车一族，大 型商业配套不做考虑，但日常生活所需的必备配套尚需完备，建议配套建筑应具
备以下功能：农贸市场、超市、幼儿园、社区服务站、物管等；
四、基本空间布局
1、基本思路
①根据基地现状，在设计中充分考虑基础地形地貌条件与周边自然景观环境，把 住宅融入环境中；
②从社区的品质和定位而言，作为别墅产品需要尽可能地拓展居住的景观环境空 间；重视平面规划和竖向规划设计相结合，形成建筑布局上的差异性，借势山坡 地形创造出具有层次变化的建筑群体效果；
二、项目规划条件
用地规模：200亩+80亩（工业用地，已经取得）
建筑性质：低密度住宅
容积率要求：原有容积率不能满足做低密度住宅的条件，必须适当舍弃部 分容积率，现考虑以容积率0.7为标准。
用地特征：区域空间现状呈环抱状，北依山地，中部东南侧低洼，地势北 高南低，气流通畅，周边是植被良好的山地绿化，地块南向正对宽阔的防 护绿地（30亩种植林），是进入上饶市区的景观要冲，是难得的林山依绿 式高档环境，用地条件优越，非常适合做别墅产品。
50720㎡
2300元/㎡ 11665.6万元
联排
28套
260㎡/套
7280㎡
1800元/㎡ 1310.4万元
叠拼
175套
200㎡/套
35000㎡
1600元/㎡
5600万元
合计
343套
/
93000㎡
1997元/㎡
18576万元
由原先的独栋、双拼、联排、叠拼的均衡配置，在满足容积率0.7的条件下调整 为以独栋为主，叠拼为辅、少量联排为补充的搭配，抛中间，取两头，秉持人无 我有，人有我优的原则，最大限度的把项目做得纯粹，做如此调整基于以下理由：
②果岭高尔夫：项目东北面已经取得的80亩工业用地，可用来做项目的景观 配套，建议移植为一片果岭用来做高尔夫果岭练习场，展现绿色、氧气、阳 光、步履与友谊的高尔夫文化精髓，更是一种尊贵高尚的生活方式；
果岭高尔夫
高尔夫运动
③防护林：项目南面有30亩种植林，作为高速公路的缓冲带，建议种植高大树 种，先于项目建设，并且在做的同时要把高速隔音屏也一同做好；
③完备、合理、实用的公建配套布置；
④以独栋别墅为主、叠拼别墅为辅、少量联排别墅点缀补充的产品线搭配布局；
2、空间布局建议
①在项目西面规划两排（共20幢）叠拼别墅、项目最南面规划一排（共6幢 ）联排别墅，其余空间则规划140幢独栋别墅；
②在最具景观资源优势的区域，适当布置1—2幢楼王，如项目的东北角以及 项目中心景观节点周边；