原生墅产品定位及规划设计建议
某房地产别墅项目定位与开发建议课件
显身份的专属品走向 追求引领居住时尚的 别样生活方式。
国民经济的持续稳定增长下，中产阶级的规模不断扩大；
价格适中的亚别墅、小独栋等产品出现，使中产阶级的别墅梦成 为可能；
SARS的出现，极大的加快了中产阶级的郊区化进程；
20
3月，除了西山、亦庄开发 区和八达岭昌平三个别墅区 再度交出白卷以外，其它几 个别墅区均有成交。
总套数
770（一期300）
容积率
0.38
建筑风格 都铎、草原、维多利亚等风格的组合
景观
中央森林园景
主力户型
面积区间：350-600平米（300-600），地上面积220-400平 米，按地上面积计总价,主推250-300户型
市场复苏 众多利好因素促 使别墅市场提速 发展。
政策调控 刺激别墅项 目迅速放量
市场逐步品 质化、高端 化发展
玫瑰园 丽京花园
橘郡 碧水庄园 莱蒙湖别墅
46号令
11
2010年别墅成交量情况 成交：2010年北京别墅量跌价涨 600万以上别墅占主力 2010年北京别墅成交套数同比跌32.55%
2010年1-12月北京别墅成交量同比大幅减少。今年全年累计成交2996套，成 交面积107.61万平方米，同比分别减少32.55%和29.13%。从月度成交情况来 看，2010年5、6月别墅成交量急速下挫，跌至年内谷底，7月开始缓慢回升， 8月以后的月均成交量保持在300套，相比住宅市场，别墅需求异常旺盛。
13
2010年别墅成交金额情况 2010年总成交金额为271.81亿元， 同比2009年的262.94亿元，上涨3.37%。从产品价格区间来看，1-12月北京成 交别墅中600万以上的别墅受到市场的青睐，占60.31%，其中，千万级别墅占 17.86%。 2010年频繁推出的楼市调控政策虽然让热销的楼市降了温，但不可否认的是导 致部分投资资金流向高端楼市，助推别墅市场的成交，别墅的稀缺性和强抗压 性让有实力的投资者青睐。
别墅产品定位与规划设计建议
别墅产品定位与规划设计建议1. 引言别墅作为高端住宅产品的代表，在现代社会中越来越受到人们的青睐。
别墅不仅仅是一个住宅，更是一种生活方式的体现。
在别墅产品的定位与规划设计中，需要考虑到居住者的需求和市场的趋势，以确保产品的竞争力和市场的吸引力。
本文将提出一些关于别墅产品定位与规划设计的建议，希望能够为相关的规划和设计工作提供一定的参考。
2. 别墅产品定位建议2.1 目标客户群体针对别墅产品的定位，首先需要明确目标客户群体。
一般情况下，别墅产品的目标客户群体包括高净值人群、追求高品质生活的人群以及眼光独到的投资者。
在定位时，可以根据目标客户群体的特点和需求，进一步明确产品的定位。
2.2 定位策略在确定目标客户群体后，可以根据客户的需求和市场的竞争情况，制定相应的定位策略。
可以从以下几个方面进行考虑：1.高品质：别墅产品应该注重空间布局、内部装饰、材料选用等方面的品质，提供高品质的居住环境。
2.私密性：别墅产品应该具备良好的私密性，提供隐私和安全的居住环境。
3.社区配套：别墅产品所处的社区应该具备完善的配套设施，如公园、游泳池、健身房等，为居住者提供全方位的生活服务。
4.别墅定制：针对一些高端客户，可以提供别墅定制化的服务，根据客户的需求和喜好进行产品设计和施工。
3. 别墅产品规划设计建议3.1 空间布局别墅产品的空间布局应该注重舒适性和实用性。
可以根据不同需求，设计不同的功能空间，如客厅、卧室、书房、娱乐室等，以满足居住者的不同需求。
此外，还可以考虑设计带花园、露台或游泳池等户外空间，提供更多的休闲娱乐选择。
3.2 内部装饰别墅产品的内部装饰应该体现高品质和独特性。
可以通过精选高品质材料和精心设计来打造独特的内部装饰风格。
可以考虑采用大户型设计、高天花板、落地窗等元素，营造宽敞明亮的居住环境。
3.3 绿化环境别墅产品所处的绿化环境也是考虑的重点之一。
可以在别墅周围布置花园、草坪、景观池等，打造自然、舒适的居住环境。
北京别墅(产品)设计建议说明书
北京别墅产品设计建议说明书百人行•策动总则：别墅作为目前国内最高档住宅形式，其使用者的生活起居是国内最潮流，最奢华生活方式的代表。
对其居住环境，居住面积，使用功能，价格水平的研究和定位是成功开发别墅的关键因素。
本建议书分市场及销售对产品的建议及产品设计建议两部分:第一部分：市场及销售对产品的建议本部分将以市场人员和销售人员的认知为动线加以说明:1.市场认知：目前发售的别墅项目中，不乏1000平方米上下的豪宅，但其特点除面积过大外，功能、布局和空间创意方面并无新意，仅仅是原有别墅简单的放大。
因此别墅类豪宅的奢、豪应体现在空间设计的巧妙和新空间的开发方面，而不是简单的大、小。
究竟多大的面积就可成为豪宅呢？根据我司多年从事咼档住宅的策划经验，我司豪宅的一些基本要素总结归纳如下：豪宅要素（以四室两厅为例）使用面积（平方米）玄关9~15客厅60~80餐厅20~30厨房15~20洗衣房5~8佣人房/WC 10~12 主卧25~30 主卫12~18 衣帽柜8~12 次卧（1）15~20 次卫（1）10~12 次卧（2）15~20 次卫（2）10~12 书房15~20 客卫6~8 储藏6~8走道20~30主阳台8~12次阳台6~8（总面积）350~377以上各要素均为豪宅中不可或缺的功能空间，而后缀的面积也是经市场调研后得出的豪宅中各要素客户接受的面积区间。
以此类推，可以看出：别墅类豪宅的面积如作到350~380平方米即可得到市场认同，面积再大，也只会是浪费空间。
2.销售认知：别墅型豪宅的市场接受价格可在人民币20000元左右，但一般还赠送地下室和阳台等面积。
如果以上述面积为基数，再加地下室，阳台甚至赠送阳光暖房等，从销售角度可有如下计算方式（以380平方米为例）：房屋总价：20000元/平方米X 380平方米=760万元首付：7600000X 20%=1520000 元月供（8成20年）：约40000元/月但因有若干项目的赠送面积，客户实得面积：房屋建筑面积：380 （平方米）地下室：170阳台: 30阳光暖房（假定）：40总面积：620实际购房单价：7600000- 620=12258元/平方米此价格对于自用型客户而言是可以接受的，同时本物业的地理位置无论从作为第一居所还是第二居所，从交通和绿化环境上说都是合适的。
石家庄别墅项目产品定位建议110页PPT
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
石家，人间良可辞。 22、步步寻往迹，有处特依依。 23、望云惭高鸟，临木愧游鱼。 24、结庐在人境，而无车马喧；问君 何能尔 ？心远 地自偏 。 25、人生归有道，衣食固其端。
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原生墅产品定位及规划设计建议
350㎡ 420㎡
55% 20%
楼王型
600㎡
5%
联排
主力型
260㎡
100%
叠拼
主力型
200㎡
100%
八、配套建筑规划建议
①项目地处上饶城北边郊周边配套不齐备作为别墅客群基本为有车一族大型商业 配套不做考虑但日常生活所需的必备配套尚需完备建议配套建筑应具备以下功能：
农贸市场、超市、幼儿园、社区服务站、物管等；
1、通过市场调查得知现有上饶市场别墅类楼盘中很少有以独栋为主打的项目其仅仅 在一些优势区域有布置作为一个卖点而设置； 2、双拼和联排这类所谓的中间产品市场供应量非常大；市场缺的是独栋不缺双拼以 及联排； 3、独栋别墅数量的增加可促进整个社区的价值提升； 4、从现有别墅价格走势看独栋别墅在未来的价格提升空间更广； 5、独栋别墅数量少市场稀缺；叠拼别墅总价低客户层面广这两者受欢迎程度最高； 6、独栋别墅与类别墅产品造价水平相当但利润率高出很多； 7、地价成本低的优势体现有资本做低密度住宅独栋别墅是最好的体现； 8、项目用地条件优越仅做类别墅资源浪费可惜； 9、项目地段偏远上饶人对区域地段非常在意如果覆以普通产品难以有竞争力； 10、两表对比按同样的单价测算调整后的总销售额有增无减；
由上表可知：类别墅产品占了整个别墅市场94%的量独栋别墅仅仅占了6%的比例而其中联排和双 拼又占了绝大多数82%因此从现有市场别墅构成分析来看以独栋别墅为主以叠拼别墅为辅少量联排 为补充的产品搭配是能正确抓住市场空白的
四、基本空间布局
1、基本思路
①根据基地现状在设计中充分考虑基础地形地貌条件与周边自然景观环境把住宅 融入环境中；
②在最具景观资源优势的区域适当布置1—2幢楼王如项目的东北角以及项目 中心景观节点周边；
怀化紫园别墅项目高层定位及产品策划报告
怀化友盛电联房地产开发有限公司——项目高层全程策划定位报告——湖南导航郅业房地产运营有限公司二零零八年十一月财富到一定时间，只有建筑才能体现他的成就！而在怀化，唯一的衡量标准是——紫园。
问道大境登峰造极紫园三期——天鹅堡——Marketing洞察——————市场分析 /项目分析/客户分析市场分析1、怀化市场简析⏹开发与成交情况：怀化房地产投资、施工面积连年大幅度增长，投资者看好怀化房地产市场前景，市场供应量逐年增加，怀化房地产市场总体发展正常、理性。
⏹房地产开发水平：从碧桂园等国内知名开发商怀化圈地来看，产品开发水平与一线二线地区还是有一定的差距，但差距日益缩小。
⏹市场消费趋势：目前消费者对高层建筑的接受度越来越高，并乐于接受设计新颖、时尚的户型。
⏹区域竞争形势：城市发展规划改变了怀化过于集中在中心区狭小空间的城市格局，为包括河西区在内的各新城区的发展提供了强劲的驱动力，河西新区已成为怀化房地产新投资热点。
小结：怀化市房地产市场供需两旺，价格持续攀升，整体市场正在以较快的速度向前发展。
河西区等经济开发区由于城市发展规划的推动，逐渐成为房地产开发和投资的新热点，受大市场环境影响略有滞缓，但硬性需求依然旺盛。
2、河西区市场简析⏹区域房地产市场起步较晚，目前整体项目开发水平相对较低，存在较大提升空间；⏹近年以来不少开发商开始进驻河西区，未来市场供应量大，竞争对手强，竞争压力很大；⏹本地开发商开发的电梯房产品大多已经被本地中高端客户所消化，但区域硬性需求依然较大，中高端客户的需求不能得到有效满足；⏹购房群体的构成：主要由区域内公务员、企事业单位职员、高校教师、医生及高新区的企业中层以上管理人员，少部分为从事服务行业及经商的原住民。
小结：河西区房地产市场虽然起步相对较晚，但在市政的推动下，在近几年来发展成怀化市房地产投资的火热区域，一批省内开发商也纷纷抢滩进驻；而在物流中心及高档生态住宅区规划的基础上，加上市政府强力支持，区域内逐渐形成了一批拥有一定购买力的中高端客户。
别墅项目产品定位报告
富民县，位于昆明市西北部，距昆明23千米。东与嵩明、寻甸相邻，北与禄劝山水相连 ，西与禄丰、武定接壤，南靠西山区。
昆明后花园腹地，这里有山，有水，有森林，有湖泊
红酒庄园
森林马场
森薰林衣酒草店公园
森林瑜伽会馆
生态农庄
别墅从来不是投机者的乐园，别墅也许是身份的象征，也许是土地的象征，但从来不是暴利的象征，别墅也 很少引发恐慌性的提前购买行为，别墅的生活 代表的是另一种生活的状态
山水森林之间，孕育着一座乌托邦。 湖光，山色，森林
原生的，自由的，从容的，梦中的……
推广定位
爱情 时光 岁月
山径通幽，水波涟涟，碧波湖上，青峦山下，一些别墅，一些理想。
主推广告语
有一个地方，值得你等待
主推广语2
有一种生活，值得你期待
高调传播 圈层制胜
对于别墅来说，铺天盖地的媒体宣传攻势可以引起客户的注意， 但因为购买人群的身份特殊性，不会因为看见就会产生购买行为，
值得应用的手段，应以圈层营销为主。 需要注意的是，圈层营销属于小众营销，应首先将客户细分，
针对艺术家、商人、政界、学者等作出相应的活动细案。
圈层
品鉴
酒会、雪茄、藏品、茶道、自然风光、样板示范
圈层
高端会议
经济论坛、商道论坛、风水论坛、高级峰会
圈层
体验
赛事类体验：高尔夫球会、网球、马术表演、伯乐会
希望 他们
有一处地方
那里没有尔虞我诈，没有工作、应酬 可以纵情呐喊，也可以静悟人生
依山傍水，零距离融入自然……
清晨醒来，听到鸟语虫……
可以抛去世俗，纵情忘我……
那是他们的理想国度，哪里没有商场上的硝烟，没有关于事业的烦扰，
北京别墅(产品)设计建议说明书
北京别墅产品设计建议说明书百人行·策动总则：别墅作为目前国内最高档住宅形式，其使用者的生活起居是国内最潮流，最奢华生活方式的代表。
对其居住环境，居住面积，使用功能，价格水平的研究和定位是成功开发别墅的关键因素。
本建议书分市场及销售对产品的建议及产品设计建议两部分：第一部分：市场及销售对产品的建议本部分将以市场人员和销售人员的认知为动线加以说明：1．市场认知：目前发售的别墅项目中，不乏1000平方米上下的豪宅，但其特点除面积过大外，功能、布局和空间创意方面并无新意，仅仅是原有别墅简单的放大。
因此别墅类豪宅的奢、豪应体现在空间设计的巧妙和新空间的开发方面，而不是简单的大、小。
究竟多大的面积就可成为豪宅呢?根据我司多年从事高档住宅的策划经验，我司豪宅的一些基本要素总结归纳如下：豪宅要素（以四室两厅为例）使用面积（平方米）玄关9~15客厅60~80餐厅20~30厨房15~20洗衣房5~8佣人房/WC 10~12 主卧25~30 主卫12~18 衣帽柜8~12 次卧（1）15~20 次卫（1）10~12 次卧（2）15~20 次卫（2）10~12 书房15~20 客卫6~8 储藏6~8走道20~30主阳台8~12次阳台6~8（总面积）350~377以上各要素均为豪宅中不可或缺的功能空间，而后缀的面积也是经市场调研后得出的豪宅中各要素客户接受的面积区间。
以此类推，可以看出：别墅类豪宅的面积如作到350~380平方米即可得到市场认同，面积再大，也只会是浪费空间。
2．销售认知：别墅型豪宅的市场接受价格可在人民币20000元左右，但一般还赠送地下室和阳台等面积。
如果以上述面积为基数，再加地下室，阳台甚至赠送阳光暖房等，从销售角度可有如下计算方式（以380平方米为例）：房屋总价：20000元/平方米×380平方米=760万元首付：7600000×20%=1520000元月供（8成20年）：约40000元/月但因有若干项目的赠送面积，客户实得面积：房屋建筑面积：380（平方米）地下室：170阳台：30阳光暖房（假定）：40总面积：620实际购房单价：7600000÷620=12258元/平方米此价格对于自用型客户而言是可以接受的，同时本物业的地理位置无论从作为第一居所还是第二居所，从交通和绿化环境上说都是合适的。
别墅规划方案及产品设计建议
项目介绍
规划指标 布局构思 建筑风格 户型推荐 社区公建 智能科技 园林景观 景联路 中央绿轴
中心区
别墅规划方案及产品设计建议
设计思路：市场定位 户型设
计 建筑风
格 生态低
碳
项目介绍
规划指标 布局构思 建筑风格 户型推荐 社区公建 智能科技 园林景观 景联路 中央绿轴
1
项目介绍
规划指标 布局构思 建筑风格 户型推荐 社区公建 智能科技 园林景观 景联路 中央绿轴
次 中 心
核心区
中ห้องสมุดไป่ตู้区
区
贵族区
规划思路：组团布局 道路分割 主轴串联 水景增值
别墅规划方案及产品设计建议
项目介绍
规划指标 布局构思 建筑风格 户型推荐 社区公建 智能科技 园林景观 景联路 中央绿轴
规划思路：组团布局 道路(绿化)分割 主轴串联 水景增值
别墅规划方案及产品设计建议
项目介绍
规划指标 布局构思 建筑风格 户型推荐 社区公建 智能科技 园林景观 景联路 中央绿轴
规划思路：组团布局 道路(绿化)分割 主轴串联 水景增值
别墅规划方案及产品设计建议
项目介绍
规划指标 布局构思 建筑风格 户型推荐 社区公建 智能科技 园林景观 景联路 中央绿轴
别墅规划方案及产品设计建议
现代派建筑风格
项目介绍 规划指标 布局构思 建筑风格 户型推荐 社区公建 智能科技 园林景观 景联路 中央绿轴
中心区叠墅建筑风格建议，户型区间：120-200㎡左右，1-2层为单层， 3-4层为跃层，共四层
别墅规划方案及产品设计建议
现代派建筑风格
项目介绍 规划指标 布局构思 建筑风格 户型推荐 社区公建 智能科技 园林景观 景联路 中央绿轴
成都别墅典型案例研究分析及项目规划发展建议109PPT
建筑规划：现代和简约的建筑集群，东方和西方的完美结合。
o 采取跌落式的布局 o 多种物业形态相结合，把别墅和高层之间的联系和冲突紧密和弱化 o 富有创意的建筑集群设计，人性化的设计理念 o 浅色调外立面，在绿化的环绕中，尤为显眼独目
景观规划：原滩式河景传世豪宅
其中南区一期别墅100户，电梯700余户 配套设施：社区配套有6000 ㎡经营性会所
(包括酒吧、咖啡厅、健身中心、高档餐厅)， 1200 ㎡大型超市（百货、净菜市场），社 区服务中心，儿童游戏区，3个网球场，1个 篮球场，2个游泳池
总价：联排300-400万，双拼440-550万， 电梯7000—11000元/平米
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
目标客户群：
年龄：30-45岁 阶层：7中教师、社会高阶级，企业高级管理人员、企业主、外地投资客 收入水平：年收入100万以上 购买因素：环境、品质 区域来源：外省30—40％，以深圳、上海、北京、重庆居多，成都本地60％，以城西和城南为主
绿地率：68% 配套设施：会所、篮球场、网球场、
健身房、7200㎡的独立商铺、休闲 商业街 均价：联排14000-20000元，叠拼 8000-12000元，高层6000-7000 交房标准：清水房 分期开发策略：现在是一期的蓄水 期，后续不明
成都别墅典型案例研究分析及项目规 划发展建议109PPT
总体规划：
o 核心规划理念：中国叠水风景的高档住宅社区 o 社区建筑采取自由跌落式的建筑布局，充分利用自然活水和河滩园林景观元
素以及区内480m河谷资源，使整个社区呈现高层建筑环抱多层建筑、并向 江安河开放的状态。 o “分而不散，围而不合”的自然组团院落空间，使空间视野无比开阔丰富。 o 中西园林风格建筑，50米宽沿河翠绿景观带，构筑出自然之上的精致生活。 o 建筑布局围而不合，活水、河滩被天衣无缝地融入社区
住宅产品规划建议分析
住宅产品规划建议分析在当今社会，住宅产品的规划对于人们的生活质量和舒适度起着至关重要的作用。
一个良好的住宅产品规划不仅要满足人们的基本居住需求，还要考虑到未来的发展趋势和人们不断变化的生活方式。
以下是对住宅产品规划的一些建议分析。
一、选址与环境选址是住宅产品规划的首要考虑因素。
一个理想的选址应该具备良好的交通便利性，靠近主要的交通枢纽，如公交站、地铁站等，以便居民出行。
同时，周边的配套设施也至关重要，如学校、医院、商场、公园等，能够满足居民日常生活、教育、医疗和休闲的需求。
环境质量也是不容忽视的一点。
选择空气清新、噪音较小、无污染的区域，有利于居民的身心健康。
此外，周边的自然景观，如山脉、河流、湖泊等，可以为住宅增添一份宁静与美感，提升居住的舒适度。
二、小区规划1、功能分区合理划分住宅区、休闲区、商业区等不同功能区域，使居民在小区内就能满足多种需求。
住宅区要保证安静、私密，避免受到商业活动和交通的干扰。
休闲区应配备健身设施、儿童游乐设施等，为居民提供放松和娱乐的场所。
2、道路交通设计合理的小区道路，确保车辆和行人的通行顺畅。
考虑设置人车分流，提高小区内的安全性。
合理规划停车位，包括地上和地下停车位，以满足居民的停车需求。
3、绿化景观增加绿化面积，种植各类花草树木，营造优美的环境。
打造多样化的景观节点，如花园、水池等，提升小区的整体品质。
三、住宅户型设计1、空间布局户型要方正实用，提高空间利用率。
动静分区明确，客厅、餐厅等活动区域与卧室、书房等休息区域相互分离，减少干扰。
做到南北通透，保证良好的通风和采光效果。
2、房间尺寸卧室面积要适中，能够满足家具的摆放和舒适的居住体验。
客厅要宽敞明亮，给人以开阔的感觉。
厨房和卫生间的尺寸要合理，满足功能需求的同时不显得局促。
3、收纳设计充分考虑收纳空间，如设置衣柜、橱柜、杂物间等，使室内保持整洁有序。
四、建筑外观与风格1、与周边环境协调建筑外观应与周边的自然环境和城市风貌相融合，不显得突兀。
别墅项目一期规划设计的建议(前期物业)
别墅项目一期规划设计的建议（前期物业）别墅项目一期规划设计的建议（前期物业）提要：设备房：1、设备房设置尽量集中，便于日后维护管理。
2、设备房应设置独立的通风系统，包括独立的送风系统和排风系统于房地产E网别墅项目一期规划设计的建议（前期物业）一、项目地理位置；项目用地位于东莞市南城区，地块的东北侧为五环路，东南面为石鼓联系线，西北和西南侧均临接规划中的城市道路。
西北方向有中信森林湖项目，隔路还有规划中的高档住宅区和星级酒店，西南侧为待建学校。
南面隔路近邻东莞市植物园，其水体与基地内水体自然相连，景观浑然一体。
周边四面远处皆有连绵山脉作为远景，景色优美。
二、项目整体规划设计思想：通过对于用地条件的深入分析，设计师们提出了”一山一水、山水轴，两街市”的整体规划结构:一山：依山就势,从户型到规划都强调充分利用山地优势，强调建筑利用坡地形成一种层层叠叠的、和山体浑然一体的山间寨镇感觉。
山体将成为提携起整个社区精气的”灵魂”。
一水：尊重原生态水体，并在其基础上结合地形进行适当改造，延展水体面积、丰富了水景形态（有点、线、面又有深、浅和动、静各种不同的水景形态），整个水体形成一个绕山、顺山跌落的”水环”，并进一步分枝渗透入每一个组团内部、到达每一户人家的户前，最大可能的让户户临水、户户有岸，构建起整个社区的空间”骨架”。
山傍水、水绕山，构建起”城中有山、山中有水、水边有人家”的理想人居环境。
山水轴：通过巧妙的组织住宅组团形态，将多个组团公共空间优化为联系山水的景观轴线，强化了山水的联系和整个社区景观系统的一体性。
同时着意强化了一条主轴，使山水之间气脉通畅、浑然一体。
”山水轴”作为一期启动区的主轴，起于一期入口、经过一期会所，以山顶为终点，沟通起用地内山、水景观和植物园景观之间的联系，景观组织上着意强化山、水意向。
两街市：分别于社区西北侧城市道路沿线和社区南部水岸边构建了两条商街，满足配套商业需要的同时，着力构建小镇氛围。
会增值的别墅策划书3篇
会增值的别墅策划书3篇篇一会增值的别墅策划书一、项目背景随着人们生活水平的提高和对高品质居住环境的追求，别墅市场具有巨大的潜力。
我们旨在打造一个不仅能提供舒适居住体验，更具有显著增值潜力的别墅项目。
二、项目定位将别墅定位为高端、豪华、独具特色的居住产品，吸引追求高品质生活和具有投资眼光的客户群体。
三、项目优势1. 独特地理位置：选择环境优美、交通便利、具有发展潜力的区域。
2. 卓越设计：聘请知名设计师，打造独特且时尚的建筑风格和室内布局。
3. 高品质配套：包括私人花园、泳池、高端物业服务等。
四、增值策略1. 持续提升品质：在建设和后续维护过程中，始终保持高标准。
2. 打造品牌形象：通过专业的营销和推广，树立项目的高端品牌形象。
3. 引入优质资源：如与知名学校、医疗机构等合作，增加项目附加值。
4. 社区文化营造：组织各类高端活动，营造独特的社区文化氛围。
五、营销推广1. 线上推广：利用社交媒体、专业房产网站等进行广泛宣传。
2. 线下活动：举办开盘活动、品鉴会等，吸引潜在客户。
3. 合作与代理：与专业房产中介合作，拓宽销售渠道。
六、后期服务提供全方位的售后服务，包括物业管理、设施维护、安保等，确保业主的居住满意度，进一步提升项目口碑和价值。
七、预期收益通过合理的定价策略和有效的营销推广，预计实现别墅的快速销售和价值增值，为投资者和开发商带来可观的收益。
篇二会增值的别墅策划书随着人们生活水平的提高和对高品质居住环境的追求，别墅市场具有广阔的发展前景。
我们旨在打造一处具有独特魅力和巨大增值潜力的别墅项目。
二、项目定位定位为高端、豪华、舒适且具有独特设计的别墅社区，吸引追求高品质生活和投资增值的客户群体。
三、项目优势1. 优越的地理位置：选择在环境优美、交通便利、配套设施完善的区域。
2. 独特的设计理念：聘请知名设计师，打造独具风格的别墅外观和内部布局。
3. 高品质的建筑材料：确保别墅的质量和耐久性。
4. 完善的配套设施：包括私人花园、游泳池、健身房等，提升居住体验。
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※屋沿朝两侧外伸，户内有庭院。
※门廊和窗多显拱形。
※毛石饰墙，遮阳木百页，铁艺窗，木方园艺
屋顶多为红瓷瓦铺设 门廊和窗多显拱形。
红筒瓦坡屋顶
毛石饰墙
木方园艺
铁艺窗
遮阳木百页
七、户型配比建议
户型配比方案
建筑类型 户型档次 户型建筑面积 所占比例
经济型
320㎡
20%
附：表格
项目名称 大红鹰·香溢云天
君临天下
独栋（比例） 5栋(2.3%)
26栋（23.4%）
双拼（比例） 12套（5.4%） 26套（23.4%）
联排（比例） 180套（81.4%） 35套（31.5%）
叠栋（比例） 24套（10.9%） 24套（21.7%）
茂林·首府
17栋（34.7%） 6栋12套（24.5%） 5栋20套（40.8%）
目前大多数会所微利或不盈利，同时也因为本案会所规模所限，那些占地面积太 大、利用率不高或投资太大的项目应予舍弃。因此，我司建议本项目会所馆内可 配置以下设施：
健身房、阅览室、棋牌室、医务室
④会所建设：结合周边景观，作为形象工程先期建设；
十、景观设计建议
①依照项目地形北高南低，发挥山坡的优势，可利用项目东北高地上水库资 源优势，顺势布置层层跌落式水景，可以采鉴枯山水形式，蓄水丰富即为水 景，枯水期可展现石景，一举两得；
③完备、合理、实用的公建配套布置；
④以独栋别墅为主、叠拼别墅为辅、少量联排别墅点缀补充的产品线搭配布局；
2、空间布局建议
①在项目西面规划两排（共20幢）叠拼别墅、项目最南面规划一排（共6幢 ）联排别墅，其余空间则规划140幢独栋别墅；
②在最具景观资源优势的区域，适当布置1—2幢楼王，如项目的东北角以及 项目中心景观节点周边；
④车库层高控制在2.2m以内，可不计算面积；
十二、智能安保设施
小区既要注意与周边环境融合,又要保证自身的相对围合和安全。在安防技术 的使用和设置配置上，应坚持高标准，以保障业主的安全。本项目在安全防 范体系上应尽可能导入智能化系统，以防为主，快速反应，建议如下：
13000㎡ 2000元/㎡ 2600万元
联排
90套
220㎡/套
20000㎡ 1800元/㎡ 3960万元
叠拼
160套
200㎡/套
32000㎡ 1600元/㎡ 5120万元
合计
390套
/
93000㎡ 1907元/㎡ 18120万元
调整后：
产品类型 产品数量 主力户型
面积
单价
总价
独栋
140幢
350㎡/幢
1、通过市场调查得知，现有上饶市场别墅类楼盘中，很少有以独栋为主打的项目， 其仅仅在一些优势区域有布置，作为一个卖点而设置； 2、双拼和联排这类所谓的中间产品，市场供应量非常大；市场缺的是独栋，不缺双 拼以及联排； 3、独栋别墅数量的增加，可促进整个社区的价值提升；
4、从现有别墅价格走势看，独栋别墅在未来的价格提升空间更广； 5、独栋别墅数量少，市场稀缺；叠拼别墅总价低，客户层面广，这两者受欢迎程度 最高； 6、独栋别墅与类别墅产品造价水平相当，但利润率高出很多；
/
尚宫 北星·金桂园
黄浦·阳光福邸 带湖花城 东方家园 明珠广场 现代城 阳光花城 总计
20栋（20%） /
/ / / / / / 68（6%）
21栋42套（42%） /
1栋2套（2.3%） 1栋2套（1.9%）
/ 1栋2套（2.9%）
101套 /
199（17%）
38套（38%）
/ 23栋86套 （97.7%） 58套（53.7%）
2、道路系统
①因为项目西侧为叠拼别墅区域，在理想角度上考虑能否与独栋别墅区做个 隔离，因此需要考虑做两个道路系统，叠拼别墅与独栋别墅区分别有各自的 道路系统，既独立又紧密相连；以上想法为理想状态，可适当考虑，如果不 具备实际设计可操作性（因为最佳的别墅社区的道路系统将会占去17%的面积 ），那么仍按一个道路系统去做；
3 、步行系统
很多别墅项目缺乏足够的步行道路，而且部分设计中还带有隔断，使住户在行 为活动、视觉感受、空间心理感受等方面颇为压抑。建议要把步行系统与景观 轴结合起来，步行系统沿主要绿化景观系统设置，将主要的景观节点联系起来 ，并有效的通达每个组团，同时提高步行系统的趣味性和环境感。
六、建筑风格建议
7、地价成本低的优势体现，有资本做低密度住宅，独栋别墅是最好的体现； 8、项目用地条件优越，仅做类别墅资源浪费可惜； 9、项目地段偏远，上饶人对区域地段非常在意，如果覆以普通产品难以有竞争力； 10、两表对比，按同样的单价测算，调整后的总销售额有增无减；
（18576万元-18120万元=456万元）
独栋
主力型 豪华型ຫໍສະໝຸດ 350㎡ 420㎡55% 20%
楼王型
600㎡
5%
联排
主力型
260㎡
100%
叠拼
主力型
200㎡
100%
八、配套建筑规划建议
①项目地处上饶城北边郊，周边配套不齐备，作为别墅客群基本为有车一族，大 型商业配套不做考虑，但日常生活所需的必备配套尚需完备，建议配套建筑应具
备以下功能：农贸市场、超市、幼儿园、社区服务站、物管等；
三、产品类型建议 200亩占地，按0.7容积率计算，可建面积为93000㎡ 可建面积：93240㎡（按容积率0.7计算） 200亩*666㎡/亩*0.7=93240㎡
原设想：
产品类型 产品数量 主力户型
面积
单价
总价
独栋
80幢
350㎡/幢
28000㎡
2300元/㎡ 6440万元
双拼
50套
260㎡/套
产品营销时代，产品品质好坏与否决定楼盘整体营销成败 我们深信：好的产品，就是成功的一半
一、上饶别墅市场概述
1、别墅楼盘不少，真正高品质纯别墅社区不多； 2、别墅作为整个楼盘建筑种类的补充，与普通住宅混居在一起，未能体现居住 优势； 3、建筑定位、客群定位、社区定位不明晰； 4、以整体楼盘为宣传主打，弱化了别墅及排屋的包装； 5、围绕别墅及排屋的相应配套弱，更未能体现文化与品质； 6、社区内物业价格可比性强，难拉开距离与档次； 7、类别墅产品市场供应充足，产品差异性程度不高；独栋别墅供应量有限，仅 作社区点缀； 8、别墅产品去化速度相对平稳； 9、独栋别墅的价格趋势走强，与类别墅价差逐渐拉大； 10、别墅配套相对较弱，会所功能单一 ；
二、项目规划条件
用地规模：200亩+80亩（工业用地，已经取得）
建筑性质：低密度住宅
容积率要求：原有容积率不能满足做低密度住宅的条件，必须适当舍弃部 分容积率，现考虑以容积率0.7为标准。
用地特征：区域空间现状呈环抱状，北依山地，中部东南侧低洼，地势北 高南低，气流通畅，周边是植被良好的山地绿化，地块南向正对宽阔的防 护绿地（30亩种植林），是进入上饶市区的景观要冲，是难得的林山依绿 式高档环境，用地条件优越，非常适合做别墅产品。
③公建配套区域规划在用地的东南面，紧邻村民点，建筑依山坡地势延绵伸 展。
总平规划建议
五、交通组织建议
1、出入口设置
根据现状地形和规划布局，以及可实际操作的可能，在用地东南角与城区 相连接处设置主入口外，另在用地的西面设置一个次入口，主次出入口与 区内的环行道路相联，很好的解决小区交通的出入问题和消防疏散问题。
九、会所建议
①会所规模：作为9万多方的一个纯别墅社区，而且地段偏远，配套不齐全， 需要设置较多功能，因此会所不宜过小；但会所又往往是非盈利性建筑，只是 作为项目配套，为了项目形象而存在，因此也不宜过大，空间能基本满足功能 设置为准；
②会所选址：项目东南方向，入口处附近；
③功能设置：会所是居住区居民的公共活动空间。健身、休闲、娱乐、购物、餐 饮、服务、交流是它的主要功能。会所除了硬件，还有重要的软件部分，那就是 提供方便人际交流的各种活动。住户在会所可以会客，可以听讲座，参加联谊会、 舞会，举办书法、插花、烹饪等比赛，以增进住户之间的友谊，营造良好的邻里 关系和住区文化。我们可以把会所看作家庭生活的延伸，甚至是住户的公共客厅， 也可视为生活品质的保证、个人及社区身份的象征。
②果岭高尔夫：项目东北面已经取得的80亩工业用地，可用来做项目的景观 配套，建议移植为一片果岭用来做高尔夫果岭练习场，展现绿色、氧气、阳 光、步履与友谊的高尔夫文化精髓，更是一种尊贵高尚的生活方式；
果岭高尔夫
高尔夫运动
③防护林：项目南面有30亩种植林，作为高速公路的缓冲带，建议种植高大树 种，先于项目建设，并且在做的同时要把高速隔音屏也一同做好；
④内部造景：项目外部景观已有果岭高尔夫，因此内部景观将遵循以均好性为 主的原则，景观轴线拉细拉长，以发散的景观轴线贯穿宅间，东南面平缓地采 用岛屿别墅的形式，水景轴绵延其中；在落差较大的山地则采用坡地别墅的形 式，突出坡地造景的精华；
⑤绿化：采用穿透性的绿化来软化建筑物，避免满铺房子的山坡景观，以保 持绿意黯然的整体山地环境；
50720㎡
2300元/㎡ 11665.6万元
联排
28套
260㎡/套
7280㎡
1800元/㎡ 1310.4万元
叠拼
175套
200㎡/套
35000㎡
1600元/㎡
5600万元
合计
343套
/
93000㎡
1997元/㎡
18576万元
由原先的独栋、双拼、联排、叠拼的均衡配置，在满足容积率0.7的条件下调整 为以独栋为主，叠拼为辅、少量联排为补充的搭配，抛中间，取两头，秉持人无 我有，人有我优的原则，最大限度的把项目做得纯粹，做如此调整基于以下理由：
其中黄浦·阳光福邸（图）虽然为西班牙风格，但做的不够纯粹，一些西班牙风格所 需要具备的符号和元素尚不完备，本案可以有更出色的建筑立面表现。