2019精品房地产策划青岛城阳区启阳国际项目竞标案最终611213下载年英语

希尔景园
规模：12层，酒店式公寓，5星级酒店，写字楼，会议中心、会所 价格：公寓：4600，每层加100，
网点：1.6万－2万，100－500m2 近况：已开盘，定房预收20％定金，1周内付清首付款——住宅30％；
—— 写字楼40％ 户型：“首付7万起”仅限45平米户型，已售罄； 现有户型：79、82、114、196；写字间：72、84、87、110。 推广主题：世纪公园里，五星级国际公寓。
写字楼市场总结
1. 写字楼市场处于供应量爆发、销售速度减速过程（供应增多，投资回报下降）。
2. 在售及潜在供应量大，未来市场竞争白热化，市场压力越来越大，风险相对较高。
3. 租金水平、未来潜在供需结构，使增值空间受限，此外，投资者追求回报高与目前走低的租金矛 盾，写字楼物业的未来销售压力将更大。
4. 销售情况呈现两极化：面向城市主干道、中心商务区市场消化迅速(如喜盈门商务楼的区位优势、 希尔景园的景观优势、宝龙的规模优势)，其它则缓慢（如启城尚都写字楼）
4130元/㎡起价 87-160㎡
现房
准现房 菜单式 装修
小河、四星级酒 店 循环流动水景
崂山水岸绿洲 36万平米 多层、 3100元/㎡起价 89-150㎡ 小高层、别墅
6000
4000
2200
2000
0 平度
1900
2350
莱西
即墨
住宅均价
5000
城阳
开发与销售情况（2007）
城阳
47
即墨
70 110
400 黄岛
170 315
城阳
300 590
莱西
45 75
平度
22
135
莱西 即墨
88 170
55 280
0
100 200 300 400
0
100
200
300
400
现房
毛坯
环境
地段
实验二小水景 正阳路 园林、网球场、
实验二小
春城路南段
实验二小 水晶 主题园林
世纪公园
春城路南段 长城路南段
亿路发阳光景园 多层、小高层
三楼5000元/㎡ 余顶层160㎡ 现房
春阳广场
小高层
3860元/㎡起价 120-170㎡
现房
毛坯 毛坯
莱农、大润发 地下车库
春阳路 家佳源对面
城阳其他版块－惜夏版块
出 口 加 工 区
空 港 产 业 区
海 新 材 料 工 业
北 部 工 业 基 地
贸 出 口 加 工 基
新 技 术 产 业 基
区
地地
大型购物场所
城阳国货&喜盈门商场 中韩国际小商品城 城阳建材城
城阳利客来
中韩小商品
国货
城阳家佳源
太阳城
宝龙
家佳源
城阳
喜盈门
利群
中联大润发 佳世客
世正爱丽安 山东农产品展示交易中心
项目
瑞麟公馆 馨盛苑 水晶之都 海棠苑
规模概况 价格
户型
8万㎡ 多层、小 高层
4400起价
99-159㎡
3万㎡多层、小 高层
4300起价
90-130㎡
5栋 小高层
3620-4900元/㎡ 89㎡，130㎡
9万余㎡ 多层
3740元/㎡起价 98-148㎡
工程进度
现房
装修
毛坯
小高层准现房 毛坯
准现房
毛坯
本地人口46.3万，外来人口30万，且仍呈增长趋势。 正阳路已经成为青岛北部的金融一条街，工行、农行、招行、 浦发、光大等14家银行落户于此。
人口与经济
城阳区人口情况（万人）
50
40
30
20
10
0 1995-2000
本地人口
22
外来人口
9
2000-2005 39 24
2006 47 30
工业的发达，带动了大量的外来人口迁居城阳。 在城阳的房价处于低价位的时候，加上当时的购买住房 可以迁入户口的政策，吸引了大批的外来人口进驻； 目前城阳区保有量约77万人。
城阳房地产现状
2006年前三个季度，城阳区房地产投资同比增长112.2%，高出全市88.9个百分点，名列各区市第一。
2005年青岛市建管局曾做过调查，全市的建筑工地上的塔吊，城阳区占了一半，目前城阳在建的住宅面积已超过了 400万平方米。去年下半年全市住宅施工面积1504.1万平方米，城阳区占了四分之一。
调查项目
1 2 3 4 5
、、、、、
启竞城城城
阳争阳阳阳
国物区区区
际业商现商
意状业有业
向况形房宏
客 态产观
户
项经
购
目济
买
环
行
境
为
宏观城阳
莱西 平度
即墨
胶州 黄岛
崂山区 市 区
胶南
青岛北部城市中心和经济中心，全区总面积553.2平方公里； 规划起点比较高，没有老城区改造之苦，建造的过程中少了许多周折。 基础建设上资金投入高：世纪公园，人民广场，热电中心，新天地走廊，筹建中的大润发，佳世客，希尔顿酒店。
项目
规模概况
价格
户型
工程进度 装修 环境
天泰"迦南美地 9.5万㎡ 小高层 5080元/㎡起 69-118㎡
2006.4月开售 精装修 十梅庵 运动工厂、 网球场
山水嘉园
25万㎡ 多层、 小高层、别墅
4650元/㎡起价 80㎡89㎡一期准 现房 现房
精装修 十梅庵山景 水景 园林
水青木华
17万㎡ 多层
装修：毛坯 推广主题：龙腾盛世，和谐民生。
区域客户构成
城阳写字楼租客特点
来自第三产业，以新兴行业、服务行业、物流行业为主； 注重写字楼硬件配套与良好的形象； 注重景观资源与楼宇的健康元素； 具备自由分割、组合的办公空间更受欢迎； 大面积办公空间的需求存在一定的市场。
写字楼买家特点 本地人为主； 中小商户、灰色收入阶层占较高比例； 投资性购买占6成以上； 具备丰富的较专业的房地产投资经验； 具备较宽裕的投资资金。
谨呈：启阳投资
启阳国际
------------青岛·城阳--------------
整合营销策划方案
青岛润德行房产经纪有限公司
Qingdao Runner Real Estate Agent Co., Ltd.
提案架构
市场调研
定位
策划方案
平面表现
销售策略
第一章 ： 市场调研分析
调查时间
2007年 5月25日 —— 2007年 5月29日
地理位置：崂山西麓，王沙路以东，靠近惜福镇政府。 在售楼盘：银盛泰"盛世家园二期、银盛泰"盛世景园、千禧国际村、100福山庄等楼盘。 建筑形态：多层、小高层、高层、联排别墅。 参考价格：精装修房价格在每平方米4200元以上。 区域分析：该区域不仅拥有崂山大生态环境的浸润，还有铁骑山、百福庵、通真宫等人文资源。距离城阳主城 区8公里左右，可分离其商业、医院等城市配套。区域内，银盛泰"盛世家园一期网点已经启用，盛世系列三期 项目网点全部交付，本区域将拥有6万平方米左右的商业配套，成为区域地产的重要支点。保护与开发这一区域 的自然、人文资源同等重要，达到建筑与环境、历史的和谐统一，是整个区域地产的价值所在。
喜盈门财富广场
物业形态：商铺 写字楼 价格：办公：起价:5300 住宅：4280元/平方米，目前约6000元。 销售率：60％ 环境：国货、喜盈门超市 ，靠近高架桥，人流量大。 户型：商业、写字楼115—160㎡写字楼：77—773 ㎡ 开盘时间：2006年4月，已入住。 装修：毛坯 推广主题：超前理念，钱景无限，显赫地段，尽显从容。
16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
生产总值（亿） 人均GDP（美元） 人均可支配收入
2004 249 8017 11419
2005 321 8494 13021
2006 394 8670 15604
126
38085
502
韩ຫໍສະໝຸດ Baidu企业 其他国家
韩资企业 其他国家
现房
精装修
山景 会所、高 惜福镇东南 尔夫练习场
100福国际山庄 1060亩 别 墅
135万/套
260㎡
一期现房
毛坯
山、水库会所 铁骑山下
城阳其他版块－308版块
地理位置：在李村与城阳接壤处。 建筑形态：多层、小高层。在售楼盘：天泰城、华泰“山水嘉园、水青木华等楼盘。 参考价格：多层精装修楼盘均价在每平方米5000元以上。 区域分析：与其他两个区域相比，更接近市区，乘公交车十多分钟便可到达李村商圈。未来公共交通条件改善， 大规模的近郊化居住人群有可能在这一区域出现。以运动为主题的天泰奥园社区最先在这里扎根，社区重规划， 景观、休闲自成一体。韩国人酷爱运动，大型的天泰运动工场颇受他们喜爱。
如果说城阳房产超过李沧时有点过热，则今年这种现状就有些高烧了。报纸上看到城阳楼盘的广告投入量越来越大； 一些新楼盘的楼书频频在中介公司里出现。
同时也可以看到：城阳的住房品质丝毫不逊于市区的楼盘，无论是从景观设计、绿化率、双气，还是社区会所、商场、 医院及其他社区和周边配套，都达到甚至超过市区内同类住宅的水平，有的社区还采用市政管网、地热供暖方式，大 大的提高了居住的舒适度。就目前而言，城阳地区的消费群体不仅仅局限于城阳本地人和外来人群，很大一部分消费 者来自市区，“5+2”的模式已经开始被一部分市区老百姓所接受。
项目
盛世家园二期
盛世景园
规模概况 价格
11.6万㎡ 多 4000左右 层
9.3万㎡ 多 层小高层
4380起价
户型
90－190
65-180㎡
工程进度
现房
装修
精装修
06年10月交付 精装修
环境
地段
镇中心 幼儿园， 惜福镇正阳
网点
东路北
30亩沿河公园 惜福镇正阳
会所
东路南
千禧国际村
多层、小高 层、别墅
小高层4200起 100㎡以上 价
即墨服装批发市场 小商品城
2006城阳普通家庭年消费结构
3950 2140 2466
21%
9436
12% 9%
23%
3086
2200
食品 衣着 家庭用品 居住 交通通信 娱乐
35% 国货 喜盈门 家佳源 太阳城 其他
城阳目前的市民消费仍集中在国货、喜盈门商圈，未来随着宝龙、大润发、利群、佳士客的开业，城阳的 地区消费市场结构将产生巨大的变化，而散布在各生活区域的小型商业，也分享了近1/4的市场份额。
首付7万起，精品1房－豪华4房
盛世民生花园
物业形态：多层、小高层，商务写字楼，临街网点 规模：总12万平米，多层、高层公寓，1.8万平米临街写字楼＋网点
价格：4560元起，6层＋阁楼：5400元， 户型：目前主推80－105 平米，最大135平米。 近况：2006年12月开盘，1期公寓封顶，二期写字楼即将动工；
500
600
常驻人口 开发量
3月份 4月份
从上表可以看出，城阳47万常驻人口，2007年房地产开发量却高达400万平方米； 3－4月份，在有可比性的四地中，城阳4月份以300套的总量略占上风，但环比下降。 过于依赖外来人口及韩国客商，本地人口将无法消化这些开发； 供大于求现象非常明显，且价格在周边地区也高出近1倍。 城阳去年公布开发成本，如天泰地价680元，水青木华194元，在百姓中引发了对城阳楼价的强烈质疑。
几个主要竞争对手
宝龙城市广场
物业形态：高层、多层公寓、写字楼、综合性商业地产 规模：住宅20万平，55万平主题广场，5星级酒店； 价格：公寓：4980元起，5层以上加50；商铺未定； 户型：90、145、162、165多种选择； 装修：毛坯 近况：已开盘，发放“宝龙VIP会员卡”， 推广主题：75万平米游乐主题购物中心
城阳是韩国企业、韩国人、鲜族人在青岛的聚集地
78789
2006年1-12月份城阳区新批准利用外资项目 628个，其中韩国投资企业502个，合同利用外资 116874.23万美元；其中韩资78789.4万美元。
城阳
8个街道
4大版块
3大基地
环
外高
城 阳
流 亭
夏 庄
惜棘 福洪 镇滩
上 马
河 套
红 岛
城 市 中 心 区
5. 买家主要是以投资类型客户为主，投资与自用比例超过6：4；租户大多为第三产业、服务类型的 租客。
城阳其他版块－主城区
地理位置：以城阳区政府为中心，向四周辐射，目前在售楼盘多集中在城区东部。 在售楼盘：万科（见前表）瑞麟公馆、加州枫景、海棠苑、泰盛"水晶之都等楼盘。 建筑形态：以多层、小高层为主。 参考价格：新开发楼盘毛坯房起价在4500多元／平方米以上，均价已超过5000元。 区域分析：依托区政府周边的商业、餐饮、医院、学校等生活配套，居住便利。凭借城阳的经济实力，未来发展前景看好。市政府北面的 盈园广场，以其独特的位置、园林景观，成为高档社区的标志。城阳区缺少高档写字楼，一些机构只得租赁盈园广场等高档社区住宅做为 办公场所。高档楼盘的主力客户是韩国人、当地高收入者，市内四区居民一般不在此置业投资。
前期调研
调查目的
营济分 销环析 推境城 广，阳 提及区 供本、 客案城 观目阳 依标经 据客济 。户辐
购射 买周 行边 为区 及域 心的 态住 ，宅 为市 项场 目、 定商 位业 及经
调查范围
况城 ，阳 及区 主在 要售 商项 业目 市、 场招 情商 况项 。目
、 广 告 投 放 情 况 、 人 口 情