房地产估价收益法模板
房地产收益法的公式范本
房地产收益法的公式房地产收益法的公式1. 什么是房地产收益法？房地产收益法是一种基于预期现金流的评估方法，用于衡量房地产投资的盈利能力。
该方法主要关注房地产项目的租金收益，并将其与投资成本进行比较。
房地产收益法可以帮助投资者确定房地产项目的潜在回报率，并作为决策依据。
2. 房地产收益法的公式房地产收益法的公式主要包括净操作收入和购置价格两个因素。
2.1 净操作收入净操作收入是指房地产项目从租金收入中扣除所有相关的运营费用后的剩余金额。
运营费用通常包括物业维护费用、保险费、税费等。
净操作收入可以通过以下公式计算：Net Operating Income (NOI) = Rental Income Operating Expenses其中，Rental Income代表租金收入，Operating Expenses代表运营费用。
2.2 购置价格购置价格是指投资者为购买房地产项目而支付的金额。
购置价格通常包括购买价格、相关税费以及其他购买费用。
购置价格可以通过以下公式计算：Purchase Price = Property Price + Purchase Expenses其中，Property Price代表房地产的售价，Purchase Expenses代表购买费用。
3. 应用房地产收益法的公式房地产收益法的公式可以应用于不同类型的房地产投资项目，如住宅、商业、办公等。
投资者可以根据具体的需求和市场条件，利用房地产收益法的公式来评估不同投资项目的潜在盈利能力并作出决策。
3.1 计算投资回报率通过房地产收益法的公式，投资者可以计算投资回报率，即投资收益与投资成本之间的比率。
投资回报率在衡量房地产项目的盈利能力时非常重要，可以帮助投资者做出明智的投资决策。
投资回报率可以通过以下公式计算：Return on Investment (ROI) = (NOI / Purchase Price) 100%3.2 比较不同投资项目利用房地产收益法的公式，投资者可以比较不同投资项目的潜在回报率，以确定最有利可图的投资机会。
收益法评估房地产案例
房地产案例：某商业地产项目的收益法评估1. 案例背景某城市A位于中国东部沿海地区，是一座经济发达、人口密集的城市。
随着城市经济的快速发展，商业地产市场呈现出旺盛的需求和潜在的投资机会。
在这样的背景下，某开发商计划在城市A的中心商务区开发一处综合性商业地产项目，该项目包括购物中心、写字楼、酒店等多个功能区域。
开发商希望通过收益法评估来确定该项目的投资回报率和可行性。
2. 过程描述2.1 确定评估目标首先，评估团队与开发商进行了深入沟通，明确了评估目标和需求。
根据开发商提供的信息和市场调研数据，确定了以下评估目标：•评估项目的总体投资回报率（IRR）•评估项目每个功能区域的租金收入情况•分析市场竞争情况，并预测未来几年内租金水平和市场需求变化趋势2.2 数据收集与分析评估团队收集了大量的数据，包括市场调研数据、土地成本、建设成本、租金水平等。
通过对这些数据的分析，得出了以下结论：•城市A的商业地产市场需求旺盛，但也存在一定的竞争压力。
•项目选址优越，靠近交通枢纽和人流密集区域，有望吸引大量潜在租户。
•项目规模较大，需要考虑投资回收周期和风险。
2.3 收益法评估模型建立基于以上分析结果，评估团队建立了一个收益法评估模型，以预测项目未来几年的租金收入和投资回报率。
该模型考虑了以下因素：•功能区域的租金水平和出租率•市场需求变化趋势•建设成本和运营成本•投资回收周期2.4 模型应用与结果分析通过模型应用，评估团队得出了以下结果：•项目总体投资回报率为12%，高于预期的10%。
•不同功能区域的租金水平差异较大，购物中心预计每年可获得2000万元租金收入，写字楼预计每年可获得1500万元租金收入，酒店预计每年可获得800万元租金收入。
•项目建设周期为3年，投资回收周期为10年。
3. 结果分析与建议基于以上评估结果，评估团队向开发商提出了以下建议：•项目总体投资回报率较高，说明该项目具有一定的投资价值和可行性。
房地产估价报告范本
房地产估价报告范本报告日期：2024年10月10日1.项目背景2.目的及方法本次报告的目的是对该商业地产项目进行准确的市场估价，以便业主了解项目的价值并进行合理的出售或租赁决策。
我们采用市场比较法和收益法两种方法进行估价。
3.市场比较法基于市场比较法，我们对周边几个相似的商业地产项目进行了调研和分析，以确定该项目的市场价值。
我们考虑了项目的地理位置、楼层高度、建筑面积以及租赁率等因素。
根据市场比较法，我们将该项目的市场价值估计为A区间至B区间之间。
4.收益法基于收益法，我们分析了该商业地产项目的租金收益和资本增值潜力。
我们考虑了项目的租金收入、运营费用以及未来的租金增长预测。
根据收益法，我们将该项目的价值估计为C万元。
5.综合估价综合考虑市场比较法和收益法的结果，我们将该商业地产项目的市场价值估计为D万元。
在进行估价的过程中，我们还注意到该项目的优势和潜在风险，如地理位置、租赁环境和市场竞争等。
我们建议业主在进行出售或租赁决策时综合考虑这些因素。
6.结论与建议根据我们的估价报告，该商业地产项目的市场价值为D万元。
我们建议业主在进行出售或租赁决策时，可以充分考虑该项目的价值和周边市场状况，以获得较好的交易结果。
同时，业主也应该注意项目的管理和维护，以确保项目能够保持价值和吸引力。
总结：本次估价报告对上海黄浦区的一处商业地产项目进行了准确的市场估价。
通过市场比较法和收益法两种方法，我们综合考虑了项目的地理位置、租金收入和潜在风险等因素，给出了该项目的市场价值估计。
我们建议业主在决策时综合考虑这些因素，以获得较好的交易结果。
同时，业主也应该注重项目的管理和维护，以保持项目的价值和吸引力。
收益法评估房地产价值报告
收益法评估房地产价值报告收益法是评估房地产价值的常用方法之一，它主要通过对房地产物业未来收益的估计来确定其价值。
该方法适用于商业地产和投资物业的评估，对于计算房地产项目的净收益以及现金流量起到了关键作用。
以下是一份收益法评估房地产价值的报告，以对其中一商业地产进行评估。
报告标题：商业物业收益法评估报告一、概述本报告是针对其中一商业物业进行的价值评估报告。
该商业物业位于市中心主要商业区，是一栋多层商业大楼。
本报告将通过派息模型和现金流折现模型来评估该物业的价值，并提供详细的分析和结论。
二、房地产概况1.物业基本信息商业物业总占地面积为X平方米，建筑面积为Y平方米，共有Z个单位，包括商铺和写字楼。
2.房源租赁情况当前商铺和写字楼的租赁率为A%，合同租期为B年。
详细列举不同单位的每月租金。
三、派息模型评估1.租金收入根据当前租金情况，计算每年的租金收入总额，并考虑租金逐年上涨的情况。
2.支出成本列出每年的运营成本，包括物业管理费、修缮费用和保险费用等。
3.净收益计算净收益等于租金收入减去支出成本。
按照相应的比率计算净收益增长。
4.加权平均成本资本(WACC)根据市场情况和风险评估，计算加权平均成本资本。
5.派息模型计算和估值根据派息模型的计算公式，计算每年的派息金额。
利用WACC计算出未来各年的现金流折现值，并求得房地产的总现值。
四、现金流折现模型评估1.净现金流计算根据租金收入和支出成本计算每年的净现金流量，并根据净现金流的增长率预测未来几年的现金流。
2.贴现率确定根据市场情况和物业风险，确定适当的贴现率。
3.现金流折现计算和估值利用贴现率计算各年净现金流的现值，并求出房地产的总现值。
五、分析与结论1.派息模型和现金流折现模型的比较对派息模型和现金流折现模型的计算结果进行比较和分析，提供各自的优势和劣势。
2.投资回报率评估计算和分析投资回报率，包括内部回报率(IRR)和净现值(NPV)。
评估项目是否具有投资价值和回报潜力。
房地产估价-收益法评估方法
A、比较法估价测算过程；（略）B、收益法估价测算过程：收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
根据调查，近年来估价对象所在区域商业房地产市场租金一直处于稳步增长状态。
因此本次评估，我们假设估价对象未来前10年的租金收益以每年5%速度的递增，第10年之后至国有土地使用权终止日期，租金将处于稳定状态，还原利率不变，则有限使用年期下求估价对象房地产价格为：前10年商业房地产净收益的现值(P1)＋第10年之后剩余经营期商业房地产净收益的现值(P2)=P采用收益法进行评估求得商业房地产的单价公式：①前10年商业房地产净收益的现值P1 = A ×[1-（1+i）/(1+r) ^n]÷（r－i）②第10年之后剩余经营期商业房地产净收益的现值P2 = A ×(1+i)^n×[1-1+/(1+r) ^N]÷r×[1-/(1+r) ^n]③商业房地产的单价P=P1+P2式中：P—房地产商业的单价A—年净收益r—资本化率i—租金收入年增长率n—商业增长期可收益年限N—商业稳定期可收益年限(一)采用市场调查求出商业用房的租金根据对XX市XX区房地产租赁市场调查，类似估价对象商业房产租赁价格行情的租金标准为 2.0-3.3元/平米/天，结合目前评估的商业用房区域的市场情况，商业用房功能完善，需求市场较活跃，本次评估以估价对象的商业实际租金2.87元/平方米每天作为客观市场租金收益。
(二)确定净收益1）、确定年总收益确定年总收益，以客观收益为准。
确定租金为2.87元/平方米.天，房屋的有效利用系数设定为100%，有效出租率是90%，设押金为三个月，押金收益率以银行的一年期定期存款利率3.0%为准，则评估对象的年总收益分别为：有效年租金收入：2.87元/㎡.天×365×100%×90%=942.80元押金收入：2.87元/㎡.天×90×100%×90%×3%=6.96元年总收入：942.80+6.96=949.76元2）、确定评估对象的重置价根据《XX省建筑工程预算定额》及XX市建筑市场统计资料，确定评估对象商业的重置价（单价）为2500元／㎡.3）、年经费分析a、税金：依据《中华人民共和国房产税暂行条例》，①房产税，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为收益12％；②营业税税率为收益5％；③城市维护建设税税率取营业税税额的7%；④教育费附加取营业税税额的3% ⑤印花税，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为收益0.1％。
房地产估价报告模板
房地产估价报告模板本次估价报告是对房地产进行综合评估，旨在确定物业的市场价值。
报告包含物业的基本信息、市场分析、估值方法和估值结论等内容。
通过本次评估，我们能够准确的了解物业的市场价值，并提供专业的建议和意见。
一、物业基本信息物业地址：物业类型：建筑面积：土地面积：建筑结构：所在楼层数：产权性质：配套设施：使用状况：二、市场分析1.区域概况：本物业位于哪个区域，该区域的发展概况如何。
有哪些基础设施和公共设施。
该区域有什么特点和优势，有没有未来发展的潜力。
2.房地产市场：该区域的房地产市场情况如何，近期是否有类似物业的交易信息。
同类型的物业的价格水平如何，销售情况如何。
该区域是否存在其他竞争物业。
三、估值方法1.市场比较法：通过比较物业与类似物业的市场价值，利用市场调查和销售数据，选择合适的比较物业，并分析比较物业与目标物业的差异，按照差异进行加减来计算目标物业的市场价值。
2.收益法：根据物业的租金收入和资本化率，计算出物业的净现值。
通过预测物业的租金收入及增长率，以及预估的资本化率，计算出物业的市场价值。
3.成本法：根据物业的建筑成本和折旧率，计算出物业的重建成本。
根据物业使用年限和剩余年限，计算出物业的折旧价值。
将重建成本和折旧价值相加，得出物业的市场价值。
四、估值结论依据以上三种估值方法的结果进行综合分析，得出物业的市场价值区间。
根据市场分析和专业经验，给出对物业的评价和未来发展的建议。
以上为房地产估价报告模板，根据实际情况可适当调整和补充内容。
希望能对您提供有帮助的信息。
房地产评估-市场比较法和收益法(EXCEL模板)
假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费 税费扣减项目 (1)手续费 (2)营业税及附加 (3)土地增值税 (4)印花税 (5)个人所得税 合计 计算基数 6,992.42 41,530,000 41,530,000 41,530,000 41,530,000 取334.337726万元 房地产抵押价值 项目 住宅 合计 面积(M2) 6,992.42 6,992.42 市场价值 (万元) 4,153 4,153 市场单价 (元/M2) 5,940 / 扣减税费 (万元) 334.34 334.34 抵押价值 (万元) 3,818.66 3,818.66 抵押单价 (元/M2) 5,461 / 备注 税费比率 3 5.450% 1.00% 0.05% 1.50% 小计 税费金额 20,977 2,263,385 415,300 20,765 622,950 3,343,377
房地产评估价值(大写金额) 市场单价(大写金额)பைடு நூலகம்相关税费(大写金额) 房地产抵押价值(大写金额) 抵押单价(大写金额)
肆仟壹佰伍拾叁万元整 伍仟玖佰肆拾万元整 叁佰叁拾肆万叁仟叁佰柒拾柒元贰角陆分(￥334.337726万) 叁仟捌佰壹拾捌万陆仟陆佰贰拾贰元柒角肆分(￥3818.662274万) 伍仟肆佰陆拾壹万壹仟肆佰伍拾肆元陆角整
评估结果汇总表
房地产评估价值的确定 市场法单价 评估单价 评估结果 5,872 5,945 41,534,975 权重 计算式 计算式 50% 收益法单价 6,017 权重 取整(拾元) 取整(万元) 50% 5,940 41,530,000 5,872× 50%＋6,017× 50%=5,945 5,940元/平方米× 6992.42平方米=41,534,975
房地产评估收益法计算表500
0.0% x= 2.25%
根据广州市的市场规律 根据市场调查取值
F——税金（一般是房产税）。 可取为: 2、经营型 B——销售或生产成本。 C——经营或销售费用。 D——管理费。 E——财务费用。 F——销售税。 H——经营利润。
G——其它费用。包括上述不便用比例计算的项目。 V= （A0(1-b-c-d-e-f-g-h)-G)/r*(1-1/(1+r) ) V= A/r*(1-1/(1+r) )
n n
二、 对于A每年按增长率s递增（或递减，s取负值）的计算 公式为： V=A/(r-s)*(1-((1+s)/(1+r)) )
收益还原法
一、有限年，收益不变公式：V=A/r*(1-1/(1+r)n) A——年净收益。一般可取:A=A0-B-C-D-E-F-G-H 其中： A0为年有效毛收入。 V= 29220 a= 253.0
参数取值说明
B——E为营运成本、费用。 F、H——税、利。 应按出租型和经营型（商业、生产）两类来确定： 1、出租型 A0=A1+A2+A3+A4，其中：A1=a*12*(1-x), A3=（i/12）a3A1=i/12*a3*a*12*(1-x), a为月潜在毛收入，可用市场法来求。x为空置率，与物业的使 用性质有关, i为存款年利率，a3*a为押金，A2=a2*12*(1-x),a2为 月管理费收入，A4=12*a4,a4为上述以外其它月收入, 故: A0=(((1+i/12*a3)*a+a2)*(1-x)+a4)*12。 B——维修费。 C——保险费。 D——管理费。 可取为: 可取为: 可取为: bA0 cA0 dA0 fA0 A0= 2924.8 b= 3.0% c= 0.1% d= 0.0% f= 18.0% r= 6.5% 可取为: 可取为: 可取为: 可取为: 可取为: bA0 cA0 dA0 eA0 fA0 hA0 h= 0.0% G= 0.0 A= 2307.7 一、结果： V= 29220 s= 1.0% V= 32196 B'= 3.00 V= 29580 e= 0.0% n= 27.5
房地产评估收益法案例
房地产评估收益法案例案例1,如何求客观净收益—被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5 月31日取得的，出让年限为法定最高年限。
2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加10元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。
评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为10%。
要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据)O2004 2006 2011 2012 2044I 3奔 2011 年；150 (1+1%)10%【答案】(1)收益总年限=40 (法定最高年限)-2-2=36 年 (2)现有合同是否应该违约目前已有租赁合同的年限为 3年，首先判断这几年是否 应该执行合同。
如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的 收益分别为2009 年：【150*( 1+1% -( 110+20)1 *1000=21500 元 2010 年：【(150* (1+1% 2- (110+30)1 *1000=13015 元 2011 年：【(150* (1+1%) - (110+40)1 *1000=4545.15 元 这些违约多获得的收益现值之和为商用S ： 1000 n z120 —> 08 —150合同租金丿 130 ^09 *-150 (1 + 1%)140^ 10 *-150(1-Fl%)2 年J150 (1+1%讥08年｝市场租金 违约金5万元21500* (1+10% -1+13015* (1+10% -2+4545.15* (1+10%3 t-=33716.49 元违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。
房地产评估收益法案例报告
房地产评估收益法案例报告一、评估对象概述本次评估的对象是位于具体地址的一处商业房地产，总建筑面积为具体面积平方米。
该房地产为多层建筑，用途为商业经营，包括商铺、写字楼等。
周边交通便利，配套设施完善，商业氛围浓厚。
二、评估目的本次评估的目的是为了确定该房地产在特定评估基准日的市场价值，为相关决策提供参考依据。
三、评估方法选择收益法是通过预测房地产未来的净收益，并选用适当的资本化率将其折现到评估基准日，从而估算出房地产价值的方法。
由于该房地产具有稳定的租金收入，且未来收益可预测性较强，因此本次评估采用收益法。
四、收益法的基本原理和计算公式收益法的基本原理是将预期的房地产未来净收益折算为评估基准日的现值。
其计算公式为：＼V ＝＼frac{A}｛r} ＼times ＼left1 ＼frac{1}｛（1 ＋ r)＾n}＼right＼其中：＼（V\）为房地产价值；＼（A\）为房地产未来每年的净收益；＼（r\）为资本化率；＼（n\）为房地产的收益年限。
五、评估过程（一）确定未来净收益1、租金收入通过对周边类似房地产的租金调查，并结合该房地产的实际情况，确定其当前的租金水平。
同时，考虑到市场租金的增长趋势，预测未来每年的租金收入。
2、运营费用包括物业管理费、维修费、保险费等。
根据市场情况和该房地产的实际运营成本，合理估算未来每年的运营费用。
（二）确定资本化率资本化率的确定采用市场提取法。
收集了近期同区域、同类型房地产的交易案例，通过分析其租金收益与价格的关系，计算得出资本化率。
（三）确定收益年限根据该房地产的土地使用年限和建筑物的剩余经济寿命，综合确定其收益年限。
（四）计算房地产价值将预测的未来净收益、确定的资本化率和收益年限代入上述公式，计算得出该房地产的评估价值。
六、相关参数的确定（一）租金收入经调查，该房地产当前的平均租金为每月每平方米X元。
预计未来租金每年按照X%的增长率增长。
第一年租金收入＝建筑面积 ×平均租金 × 12 个月＝具体面积 × X × 12＝具体金额第二年租金收入＝第一年租金收入 ×（1 ＋增长率）＝具体金额 ×（1 ＋ X%）＝具体金额以此类推，计算出未来各年的租金收入。
收益法估价技术报告模板
编号：沪xx估（2006）第049号房地产估价技术报告一、个别因素分析本次估价对象为徐汇区xxx路xxx号首层商场2房地产，建筑面积为208.33平方米，土地分摊面积21.87平方米。
根据估价对象相应《上海市房地产权证》[沪房地市字（1999）第xxx 号]记载，估价对象权利人为上海xx有限公司，土地权属性质为国有，使用权来源为出让、转让，土地使用期限为1999年7月5日至2042年11月8日。
本次估价对象为现为老凤祥银楼徐家汇分号，坐落于徐汇区xx路xxx 号首层内，建筑面积为208.33平方米。
估价对象所在房屋建筑物为28层钢混结构，底层层高5米左右。
外墙部分金属塑板，部分玻璃幕墙，玻璃门窗饰钛金。
内墙木制贴面，地面铺设地砖，吊顶，安有大金中央空调。
经评估人员现场勘察，房屋结构较完整，维修保养状况较好。
二、区域因素分析估价对象坐落于xx区xx路xxx号xx广场首层内，土地地号为：徐汇区xx路街道xx街坊xx丘（581），土地登记用途为综合，实际用途为商业。
估价对象所在地理位置：东临xx路，南临xxx路，西近xx路，北近xx路。
估价对象地处徐家汇商圈内，徐家汇是上海市的商业中心和重要的公共活动中心，是上海市西南地区的辐射中心，成为体现上海市繁荣的标志性区域之一，商服条件较好，基础设施完备。
估价对象附近有港汇广场、东方商厦、太平洋百货、上海市第六百货商店、美罗城等、汇金百货、美罗城、东方商厦、上海银行、中国银行、招商银行、建设银行、交通银行、上海移动营业厅、邮电局、国际和平妇婴保健医院、联华超市、徐汇中学、上海交通大学、KFC、麦当劳、必胜客、味千拉面等，商业、生活设施齐全。
估价对象附近有地铁1号线、公交44、864、15、926、927、572、770、徐闵线、大桥六线等路多条交通线路，交通较为便捷。
三、市场背景分析2004年，上海房地产市场继续保持量价齐升的态势，特别是住宅市场，商品住宅价格涨幅大幅度攀升，市场保持了购销两旺的局面，商业用途房地产亦随经济形势呈稳步上扬趋势。
房地产价格收益法评估案例
房地产价格收益法评估案例假设地有一块1000平方米的土地，拟建一栋多层住宅楼。
根据市场调查，该地段属于中等繁华区域，周边有商业中心、学校和交通便利等优势。
开发商预计该楼盘的建筑面积为5000平方米，每平方米的开发成本为5000元。
同时，根据市场需求和租金水平，预计每平方米的租金为100元。
首先，我们需要计算该楼盘的总投资成本。
总投资成本等于开发成本乘以建筑面积，即5000元/平方米×5000平方米=2500万元。
然后，我们需要计算该楼盘的年租金收入。
年租金收入等于租金乘以建筑面积，即100元/平方米×5000平方米=500万元。
接下来，我们需要计算该楼盘的净年收入。
净年收入等于年租金收入减去管理费用和维修费用。
假设管理费用为10%的年租金收入，即500万元×10%=50万元；维修费用为5%的年租金收入，即500万元×5%=25万元。
所以，净年收入等于年租金收入减去管理费用和维修费用，即500万元-50万元-25万元=425万元。
最后，我们需要计算该楼盘的投资回报率。
投资回报率等于净年收入除以总投资成本，即425万元÷2500万元=17%。
通过以上的计算，我们可以得出该楼盘的投资回报率为17%。
这意味着每年投资的2500万元能够获得17%的回报。
这个回报率可以与其他投资项目进行比较，帮助投资者判断该楼盘的投资价值。
需要注意的是，房地产价格收益法评估只是一种评估方法，结果可能受到市场波动、经济环境变化等因素的影响。
因此，在实际投资决策中，还需要综合考虑其他因素，如市场需求、竞争情况和政策变化等，以做出更为准确的评估和决策。
房地产收益法的公式
房地产收益法的公式房地产收益法的公式范本：1. 引言房地产收益法是在房地产投资与经营过程中，用来评估项目的投资回报和收益性的一种计算方法。
本文档将介绍房地产收益法的相关公式及其应用。
2. 基本概念2.1 净收益净收益是指扣除所有相关支出后，房地产项目所产生的正现金流入，子午线（比如:房租收入）。
2.2 每年税前净收益每年税前净收益是指每年从房地产项目中扣除所有相关的税金和其他支出得到的现金流入。
2.3 收回期收回期是指在投资开始后，所需时间内收回投资金额的长度。
2.4 投资回报率投资回报率是指房地产投资所获得的收益与投资金额之间的比率。
3. 房地产收益法公式3.1 物业净收益率物业净收益率是指每年税前净收益与房地产投资总额之间的比率。
其计算公式如下：物业净收益率 = 每年税前净收益 / 房地产投资总额3.2 收回期公式收回期是指从房地产项目开始投资，直到全部投资回收的时间长度。
其计算公式如下：收回期 = 房地产投资总额 / 每年税前净收益3.3 内部收益率内部收益率是指使房地产项目净现值为零时的折现率。
其计算公式如下：净现值 = Σ (每年税前净收益 / (1+r)^t) - 房地产投资总额其中，r为内部收益率，t为投资年限。
通过迭代法可以计算得到内部收益率。
4. 附件本文档涉及附件，包括房地产投资相关数据的表格及计算结果的演示示例。
5. 法律名词及注释5.1 物业净收益率物业净收益率是指投资者每年税前从房地产项目中收到的净收益与投资总额之间的比率。
5.2 收回期收回期是指投资者从房地产项目开始投资到全部投资回收所需的时间长度。
5.3 内部收益率内部收益率是指投资者从房地产项目中获得的收益与投资金额之间的比率，使得净现值为零。
6. 结论本文档详细介绍了房地产收益法的公式及其应用。
通过物业净收益率、收回期和内部收益率的计算，投资者可以评估房地产项目的投资回报和收益性。
附件中提供了相关数据表格和计算结果的演示示例。
房地产估价报告-收益法
合肥大学Hefei University课程设计CURRICULUM DESIGN《房地产估价》课程设计设计名称工程管理二班专业班级08号学姓名姓名号学指导老师日27122011年月房地产估价报告金寨路南七科茂大厦一楼门面房：估价项目名称公司合肥市估价方：AAA 委托方：估受理价合肥市××房地产价格评估事务所×××表：法人代日27 2011：日作估价业期月年日月年1119-201112录目一、致委托方函 (1)二、估价师声明 (2)三、估价的假设和限制条件 (3)四、估价结果报告 (4)五、房地产估价技术报告 (6)致委托方函合肥市AAA公司：我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。
2。
:160m估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积一、估价目的：评估其房地产市场价格。
一一年十二月二十七日二0二、估价时点：三、估价结果：估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人在现《房地产估价规范》和相关法规，—民共和国GB/T502911999场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在：叁元，人民币（大写）RMB合计：：366717.6估价时点价值为：。
拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整合肥市××房地产价格评估事务所法人代表：×××一一年十二月二十七日二0估价师声明我们郑重声明：一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
房地产估价报告（市场法和收益法）
房地产估价报告估价项目名称：××市××区××街××号房地产委托估价方：××××科技发展有限公司受理估价方：××××房地产资产评估有限公司估价人员：×××（注册证书编号：421997××××）×××（注册证书编号：422004××××）×××（注册证书编号：422006××××）×××（注册证书编号：422005××××）估价作业日期：二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日估价报告编号：××评字[2006]××××号目录致委托估价方函 (1)注册房地产估价师声明 (2)估价的假设前提和限制条件 (4)房地产估价结果报告 (7)一、委托估价方 (7)二、受理估价方 (7)三、估价对象概况 (7)四、估价目的 (9)五、估价时点 (9)六、估价作业日期 (9)七、价值定义 (9)八、估价依据 (9)九、估价原则 (9)十、估价方法 (10)十一、估价结果 (11)十二、估价报告应用的有效期 (11)十三、估价人员 (11)房地产估价技术报告 (13)附件………………………………………………………………35～59××××科技发展有限公司：我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX 街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。
收益法模板(划拨)
一、收益法1、基本原理收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率（还原利率）将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
房地产收益为无限年期的收益法公式为：Ｖ＝ａ÷ｒ式中：Ｖ—房地产价格ａ—房地产年纯收益ｒ—还原利率2、测算过程本次评估采用房地产出租方式计算房地产年纯收益。
公式为：房地产年纯收益＝房地产年总收益－房地产年总费用（1）确定房地产年总收益房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。
根据评估人员对估价对象所在区域类似房屋出租情况的调查，确定估价对象平均租金为30元/平方米，正常空置和租金损失率合计为5%，则房地产年总收益为：30×12×（1－5%）＝15879（元/平方米）（2）确定房地产年总费用房地产年总费用是指利用房地产进行经营活动时正常合理的必要年支出。
出租型房地产年总费用包括经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房地产租赁土地收益金、房屋出租年应交税金及其他费用。
①年经营管理费经营管理费是指对出租房屋进行必要管理所需的费用。
包括两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；二是管理人员工资的支出。
经营管理费一般按房地产年总收益的2%—5%确定，本次评估结合估价对象具体情况确定为3%，则年经营管理费为：15879×3%＝476（元/平方米）②年经营维修费经营维修费是指维持出租房屋正常使用所需投入的费用。
经营维修费一般按房屋重置价格的2%计算。
根据武汉市物价局、房产管理局《关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字【2004】74号），并参考武汉市造价管理站《关于发布武汉地区建筑安装工程2009年二季度造价指数的通知》（武建价字【2009】15号），确定估价对象房屋重置价格为990元/平方米。
根据国家建设部的部颁标准，钢混结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%。
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REN T
序号 Flr层数 #ID
1 5
2 3
3 6
Space Type用途 Yr Built建成年份
Office Feb-97 Office Mar-95 Office Jun-98
sq m平方米 sq ft平方英尺
11.4%
Parking, Storage,
per sqm -
500
average monthly rent500/平方米-
平均月租
300
per sqm average
monthly
5.00% opfeEr sGqIm per 500 mpeornstqhm per 100 mpeornstqhm per 50 month
906,480 11,340,000
2,268,000 1,134,000
0 181,296 15,829,776
2,299,824 10.00%
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56.3%
33.8% 9.9%
100.0% 10.0% 90.0%
4.5% 56.3% 11.3%
5.6% 0.0% 0.9% 78.6%
Manage mMaeinntten aRnecael EInsstuartaen cGer保ou险nd LOethaesre CTootsatls其 Cost总
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4,000,000 13
3,000,000 6
5,000,000 10
Comments备注
FAR Bldg Area /GBA Ratio 以容 积率 计算 的建 筑面 积占 总面 积比 重 Total Gros s Bldg Area 总建 筑面 积
4,599,648 6,750,000
202,500 337,500 600,000 1,502,359 919,930
0 2,000,000 16,911,937
% of Total Sales 20.00% PpreorcGeeBdA占s总m每销建售
2,500 筑t成ru本cti比on 5.00% CpoesrtL占a建nd造sm成每本土比 1,200 地%平on方a米ll cost over 8.00% th%eocfoTnosttarul cStiaolnes 4.00% PpreorcLeaendd占s总m销每售土
1.00% of EGI
Per local 根bro据ke当rs地' o代pi理nio商n. 的意见.范围在9-
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Profi tParonfdit 利Co润ns tDuecstiio gMnan aPgroep eInrtteyr eMsatrk eDteinvge lOopthme rTota l
NRA /GBA Ratio 实用 率 Total Net Rent able Area 总净 可租 面积
100%
2,700 sm 70%
1,890 sm
20,354 sf
INC OME BUIL DUP 内建 收入
% of PGI
Comments备注
Base Rent基 本租金
Commo nOther iPnoctoemnteia Vl Gacraonscsy FEaffcetocrt空iv e Gross
0 地平方米
Total Land
6,086,303
Regi sAtcraqtui iAscitqiou isitio
Resi dual
0 0 0
6,086,303
per sq m 12,173
per sq ft $141.29
Com
men Complete this section if the site can be developed or re-developed as a commercial facitlity that could generate income. If so, state why is this a viable option for the site? What is the timing to develop or redevelop? What are the future plans in the surrounding area? 如果该地块能被开发或改造成获得收入的商业区 , 请完成该问题 . 请阐述为什么是一个可行性的选择 ? 开发或改造的时机是什么 ? 周边地区的发展 规划如何 ?
600 6,462 895 9,639 1,100 11,846
地址 Address 111 Beijing Road
145 Main Road
454 East China Rd.
RENT (monthly)月 租金 300,000
500,000
500,000
Rent/sqm每平米租金 Rent/sq ft每平方英尺租金
500 $5.80 559 $6.48 455 $5.28
CAM (monthly)每 月一般收费 200,000
280,000
310,000
CAM/sqm CAM/sq ft
333 $3.87 313 $3.63 282 $3.27
Valu ation 估价 Sale s Inco me: 销售 收入 Total Land Area 土地 总面 积
Setb acks 占用/ 无法 利用 面积 Effec tive Land Area 有效 土地 面积 Total FAR Bldg Area 以容 积率 计算 的建 筑面 积
500 sm 50 sm
450 sm
2,700 sm
5,385 sf 538 sf
4,846 sf
29,077 sf
600% FAR容积率