附录三- 总平面规划经济技术指标及建筑面积计算规则

附录三

总平面规划经济技术指标及建筑面积计算规则

一、容积率计算规则：

容积率计算公式：

FAR=S1/S2

其中：FAR—容积率；

S1—计容总建筑面积，包括地面以上建筑的建筑面积和地面以下建筑的建筑面积；地面以上建筑的建筑面积不包括建筑物沿街地面首层开辟的有盖走廊、小于2.20m的架空层、24小时对公众开放的空中花园及连廊、超高层建筑避难层中的避难区、建筑顶层上的楼梯井、水箱等；地面以下及半地下建筑的建筑面积不包括用作机动车和非机动车的车库、储藏间、设备用房（配电间、水泵房、地下水池、空调机房等）、地下交通用房（楼梯间、电梯间及前室）的建筑面积；城市规划主管部门核定的奖励建筑面积不计入容积率计算。

S2—建设用地面积，是指扣除城市道路代征用地的建设用地面积，城市道路包括快速路、主干路、次干路和支路四类。

二、建筑密度

建筑密度：指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建设用地面积的比值（用百分比表示）。

建筑密度的计算公式：D=S3/S2×100%其中：D—建筑密度；

S2—建设用地面积；

S3—建筑物基底总面积。

三、有关绿地率的计算

1. 宅旁绿地的计算：绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边；距房屋墙角1.5米；对其它围墙、院墙算到墙角；

2. 院落式组团绿地面积计算：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1.0米；距房屋墙角高层为1.5米；

3. 其它块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地；沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到边线；

4. 屋顶绿化

5.用地内集中（公共）绿地中的植物种植面积大于集中（公共）绿地面积的80%，水面、水景、绿化休闲广场按全面积计入绿地；小于80%的按实际种植面积计算。

6. 凡地下设施顶板上部至室外地坪覆土厚度达1.5米（含1.5米）以上，其绿化面积可全部计入绿地率；覆土厚度1.5米以下，其绿化面积可按 1/2 计入绿地率。

7. 任何形式的消防通道一律不计入绿地面积；

四、建筑面积计算规定计算

建筑面积计算除满足《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）外，还须满足以下规定：

1.阳台进深不得大于

2.4米，有完整使用空间、面积大于10平方米的阳台视同居室，按水平投影计算全面积。

2.户内花园（指住宅建筑中，有永久性顶盖且至少有一个边长除护栏之外没有任何维护的开敞平台）满足以下条件时，按 1/2 面积计入建筑面积：户内花园每户只允许设臵一处，每处面积不大于 10 平方米，且只能作为“户内花园”的功能使用，不允许做任何空间分割性改动。

3. 阳台、挑廊顶盖距其底板的高度大于两个自然层的，可视为露台，不计算建筑面积。

4. 每套住宅户只能设臵一处放臵集中空调外机等的设备平台，与室内不直接连通且面积不得大于4平方米；公共建筑空调系统室外机原则上应布臵于建筑裙房或塔楼屋顶。确需分层布臵的，设备平台应单独设臵，建筑面积原则上不得超过该层建筑面积 1.5%。符合前述规定的不计算建筑面积，超过部分应按全面积计算。

5.落地窗高度达到2.20m 的计算全面积，

在2.20m 以下的计算一半面积，飘窗窗台面抬

高 0.3 米以上、进深不大于 0.8 米，且层高

小于 2.2 米的不计算建筑面积，超过该规定计

算全面积。（详见图 ）

6.首层结构顶板标高平均高于周边地坪1.5

米（车库按该层层高的50%），则视为地上层，

且按自然层计入建筑地上层数，面积计入地上

建筑面积；低于1.5米（含1.5米），则视为地

下层，面积计入地下建筑面积。。底层为商业的建筑，建筑室外地坪标高不一致时，从商业室外地坪开始视为地上层，面积计入地上建筑面积。

7. 房屋内的附层（含夹层、插层、设备层、结构转换层）、消防避难层等其高度在2.20m 以上，建筑面积应按其结构底板水平面积计算，层高小于2.20m 时不计算面积。

8.建筑物架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m 及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m 的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑架空层，应按其利用部位水平面积的l/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。

建筑

飘窗示意图

底层架空敞开式空间（景观绿化、公共活动场地）、建筑物间架空走廊下部空间不计算面积。

9.假层、夹层、附层、插层、如果层高在2.2米（含2.2米）以上并计算建筑面积的，按自然层计入建筑总层数；建筑底层作为架空层（包括作为绿化园艺、公共休憩的开放空间或层高小于2.20米的车库、杂物间等，但结构性防潮层除外），其层数标注为1（架空层）+XF（自然层），即1+XF，如1+6F，总图上必须标明架空层的具体用途和是否为开放空间；在总图标注中，顶层为坡屋顶阁楼、复式或跃层时，层数统一表示为XF+1，如6+1F。

10.建筑室外地坪标高不一致时，以主要使用功能出入口最近的室外道路或场地标高为准作为室外地坪，计算建筑高度。