土地评估的方法
土地资源管理的土地质量评估方法
土地资源管理的土地质量评估方法土地资源管理是一个重要的领域，涉及到土地的可持续利用和保护。
在土地资源管理中，土地质量评估是一个关键的环节，它可以帮助决策者了解土地的潜力和限制，从而制定合理的土地利用政策和规划。
本文将探讨土地资源管理中的土地质量评估方法。
一、土地质量评估的意义土地质量评估是对土地资源进行综合评价的过程，可以评估土地的适宜性、可利用性和可持续性。
通过土地质量评估，可以了解土地的物理、化学和生物特性，以及土地的生产力和环境承载力。
这对于决策者来说是至关重要的，因为它可以帮助他们做出明智的土地利用决策，避免资源浪费和环境破坏。
二、土地质量评估的方法1. 土地调查和采样土地质量评估的第一步是进行土地调查和采样。
通过实地考察和采集土壤样本，可以获取土地的基本信息，如土壤类型、土层厚度、土壤质地等。
这些信息对于评估土地质量非常重要，因为它们直接关系到土地的肥力和适宜性。
2. 土壤理化性质分析土壤的理化性质对于评估土地质量至关重要。
通过对土壤样本进行理化性质分析，可以了解土壤的养分含量、pH值、有机质含量等指标。
这些指标可以反映土地的肥力和适宜性，从而评估土地的质量。
3. 土地生态环境评估土地的生态环境对于评估土地质量也具有重要影响。
通过对土地的生物多样性、水资源、气候条件等进行评估，可以了解土地的生态环境状况。
这对于制定合理的土地利用政策和规划非常重要，因为它可以帮助决策者考虑到土地的生态保护和可持续利用。
4. 土地利用潜力评估土地利用潜力评估是评估土地质量的重要方法之一。
通过考虑土地的物理条件、气候条件、水资源等因素，可以评估土地的适宜性和可利用性。
这对于确定土地的最佳利用方式和开发潜力非常重要，可以避免资源浪费和环境破坏。
5. 土地生产力评估土地的生产力是评估土地质量的重要指标之一。
通过考虑土壤肥力、气候条件、作物生长等因素，可以评估土地的生产力。
这对于决策者来说非常重要，因为它可以帮助他们确定土地的农业潜力和可持续利用。
土地使用权评估方法
土地使用权评估方法1. 简介土地使用权评估是指对土地使用权价值进行评估的过程，以确定土地的合理价格和价值。
土地使用权评估方法是指用于评估土地使用权价值的具体方法和技术手段。
土地使用权是指国家授予个人、集体或单位在一定时间内占有、使用、收益并依法处置土地的权利。
根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》，土地使用权属于国家所有，但可以依法以不同形式授予个人、集体或单位。
2. 土地使用权评估方法的分类根据不同的目的和具体情况，土地使用权评估方法可以分为以下几类：2.1 市场比较法市场比较法是常用的土地使用权评估方法之一。
该方法通过对市场上类似性质、位置和用途的土地交易数据进行分析，来确定被评估土地的价值。
该方法适用于有充足可比数据且市场交易活跃的情况。
市场比较法主要包括以下步骤： - 收集相关市场数据，包括成交价格、面积、位置等。
- 对市场数据进行筛选和调整，剔除不符合条件的数据。
- 根据调整后的市场数据，计算出土地的平均价格或价格区间。
- 根据被评估土地的特征和条件，确定相应的调整系数。
- 将调整后的市场价格与调整系数相乘，得出被评估土地的价值。
2.2 收益法收益法是另一种常用的土地使用权评估方法。
该方法基于土地使用权所能产生的经济收益来确定其价值。
通过预测未来一定时期内土地使用权所能带来的租金、利润等收益，再通过贴现和资本化等方法计算出土地使用权的现值。
收益法主要包括以下步骤： - 收集相关经济数据，包括租金、利润、成本等。
- 预测未来一定时期内土地使用权所能带来的经济收益。
- 确定适当的贴现率或资本化率。
- 将预测得到的经济收益按照贴现率或资本化率进行折现或资本化处理。
- 计算折现或资本化后得到的现值，即为被评估土地使用权的价值。
2.3 成本法成本法是一种基于土地使用权的重建成本或替代成本来确定其价值的评估方法。
该方法适用于无市场交易数据或市场交易数据不完备的情况。
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
土地价值评估方法
土地价值评估方法
土地价值评估的方法有多种，下面列举几种常用的方法：
1. 比较市场法：根据类似土地的市场交易价格，来评估待评估土地的价值。
该方法适用于市场活跃、数据丰富的土地市场。
2. 收益法：根据土地的潜在收益来评估价值，常用的方法有折现现金流法、资本化法等。
这种方法适用于商业用地、出租用地等有收益性的土地。
3. 卡莱法：根据土地的开发潜力来评估其价值，考虑土地的土壤质量、地理位置、土地用途等因素。
该方法适用于开发项目的土地评估。
4. 替代成本法：根据土地的替代成本来评估其价值，即如果要在附近购买类似土地，需要花费多少钱。
这种方法适用于没有市场交易数据的土地。
5. 杂凑法：根据多种方法综合评估土地价值，结合比较市场法、收益法、卡莱法等多个因素。
这种方法适用于复杂多变的土地市场。
需要根据具体情况选择适合的土地价值评估方法，并结合相关数据和市场情况进行评估。
土地使用权评估方法有哪些
土地使用权评估方法有哪些土地使用权评估方法有成本法、市场法和收益法进行办理。
土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。
▲一、土地使用权评估方法有哪些1)、市场法(一)市场法及其适用条件市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。
(二)市场法应用的步骤与过程1、广泛搜集交易资料，确定比较案例。
选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：(1)与待估土地用途应相同。
(2)与待估土地交易类型应相同。
(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。
(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。
(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。
2、进行交易情况的修正。
(1)有一定利害关系的主体之间的交易。
(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。
(3)买方或卖方不了解市场行情。
(4)其他特殊交易情形。
3、进行交易时间的修正。
4、进行区域因素修正。
5、进行个别因素修正。
6、确定待估土地评估值。
可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。
2)、收益法(一)收益法的应用形式土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。
(二)土地收益额及其估算实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。
如何进行土地地力评价测量
如何进行土地地力评价测量一、引言土地地力评价是农业生产中非常重要的一项工作。
通过评价土地的地力，可以帮助农民合理安排农作物的种植，提高农作物的产量和质量，从而实现农业可持续发展。
二、土地地力评价方法土地地力评价是一个复杂而综合的过程，需要综合考虑土壤肥力、水利条件、气候和地形等多种因素。
下面将介绍一些常用的土地地力评价方法。
1. 土壤肥力评价土壤肥力是农作物生长的基础，因此在进行土地地力评价时，首先要对土壤肥力进行评价。
常用的评价指标有土壤有机质含量、有效养分含量、土壤酸碱度等。
可以通过采集土壤样本，送实验室进行分析，得出土壤肥力的具体数值。
2. 水利条件评价水是农业生产中不可或缺的要素，良好的水利条件对于农作物的生长起到至关重要的作用。
在进行土地地力评价时，需要考虑土地的水利条件。
比如，水源是否充足、排水是否良好、灌溉是否便利等。
可以通过观察水源和水渠状况，评估土地的水利条件。
3. 气候评价气候是农作物生长的决定性因素之一。
在进行土地地力评价时，需要充分考虑土地所处的气候条件。
常用的气候指标有年均温、年均降水量、气候型等。
可以通过查询气象资料，了解土地的气候背景。
4. 地形评价地形对土地的利用和管理具有显著的影响。
在进行土地地力评价时，需要考虑土地的地形状况，包括地势、坡度、坡向等。
可以通过实地勘测和地形图分析，获取土地的地形信息。
三、土地地力评价测量步骤1. 收集基础数据在进行土地地力评价测量之前，首先需要收集一些基础数据。
这些数据可以包括土地的地理位置、土地所有权情况、土地利用类型、相关的气象数据等。
这些数据可以从当地有关部门、农民合作社和农户等渠道获取。
2. 实地勘测实地勘测是土地地力评价的重要环节。
需要选取代表性的样地，并对其进行详细的测量和观察。
可以使用测量仪器（如全站仪和GPS）来获取土地的位置和高程数据，并进行地形测量和土壤采样。
3. 实验室分析采集的土壤样品需要送实验室进行分析。
土地使用权评估
要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。
一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。
同时参照物应选择三个以上。
1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。
2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。
5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。
地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。
a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。
土地价值评估的方法与实施
土地价值评估的方法与实施土地是一种有限资源，其价值评估在不同领域具有重要意义。
无论是房地产开发、农业规划还是自然资源管理，土地价值评估都是一个关键环节。
本文将介绍土地价值评估的方法与实施，以帮助销售人员更好地了解土地市场。
1. 土地价值评估的意义土地价值评估是指对土地的经济价值进行定量评估和估算的过程。
它可以帮助决策者了解土地的价值，为土地的合理利用和开发提供依据。
对于房地产开发商、投资者和政府部门而言，土地价值评估是决策的基础，能够帮助他们合理配置资源，降低风险，提高投资回报率。
2. 土地价值评估的方法（1）比较法比较法是最常用的土地价值评估方法之一。
它通过对类似土地的市场交易数据进行比较，找出相似土地的价格指标，从而推断出待评估土地的价值。
这种方法适用于市场交易活跃、数据丰富的情况下，但对于特殊用途土地或缺乏交易数据的土地，比较法的可靠性会受到限制。
（2）收益法收益法是基于土地的收益潜力进行评估的方法。
它通过分析土地所能产生的收益，如租金、农产品产量等，来估算土地的价值。
这种方法适用于商业用地、农业用地等具有明确收益来源的土地评估。
然而，收益法在估算土地价值时需要考虑多种因素，如市场需求、租金水平和土地利用限制等。
（3）成本法成本法是基于土地的重建成本进行评估的方法。
它通过计算土地的重建成本，包括土地准备、建筑物建设等费用，来估算土地的价值。
这种方法适用于土地市场不活跃、缺乏交易数据的情况下。
然而，成本法在评估土地价值时需要考虑土地折旧、市场变动等因素，因此可靠性有一定局限性。
3. 土地价值评估的实施（1）数据收集与分析土地价值评估的第一步是收集相关数据，包括土地位置、土地用途、市场交易数据等。
销售人员需要与房地产开发商、地产中介机构等合作，获取准确的市场信息。
然后，通过对数据进行分析，找出土地价值评估的关键指标，如土地价格指数、租金水平等。
（2）评估模型建立基于收集的数据和分析结果，销售人员需要建立适合的评估模型。
土地评估报告方法
土地评估报告方法土地评估报告是用来评估土地价值的一种报告，通常由专业的土地评估师编制。
土地评估报告的编制是基于一定的方法和理论，下面将介绍一些常用的土地评估方法。
1. 直接比较法：直接比较法是一种常用的土地评估方法，它基于类似土地的市场交易数据进行比较。
这种方法适用于市场上存在大量类似土地的情况。
评估师通过收集和分析近期的土地交易数据，比较相似土地的价格，以确定被评估土地的市场价值。
2. 收益法：收益法是一种根据土地产生的经济效益来评估其价值的方法。
这种方法适用于土地被用作开发或出租的情况。
评估师需要了解土地的潜在用途和可行性，计算土地的潜在收益和现值，并考虑市场风险和市场利率等因素，最终得出土地的评估价值。
3. 成本法：成本法是一种根据土地开发所需成本来评估其价值的方法。
这种方法适用于土地尚未开发或用于特殊目的的情况。
评估师需要计算土地的开发成本，包括土地改造、基础设施建设和建筑物建设等成本，并考虑土地的折旧和功能衰退等因素，最终得出土地的评估价值。
4. 损益平衡法：损益平衡法是一种通过比较土地的收益和成本来评估其价值的方法。
这种方法适用于土地流转或改造的情况。
评估师需要分析土地的收益潜力和可能的成本，包括土地改造、维修和管理等成本，并且需要考虑预期的收益和未来市场条件，最终得出土地的评估价值。
5. 统计回归法：统计回归法是一种基于统计学原理的土地评估方法。
它通过分析土地价值和一系列影响土地价值的因素之间的关系，建立数学模型来进行评估。
这种方法适用于存在大量影响土地价值的因素，且存在大量相关数据的情况。
评估师需要收集和整理相关数据，并利用回归分析等方法，确定土地的评估价值。
总之，土地评估报告编制需要综合运用以上几种方法，并根据具体情况选择最合适的方法。
对于不同的土地类型和用途，可能会应用不同的评估方法。
同时，评估师在编制土地评估报告时，还需考虑市场条件、政策法规等因素，以及发展趋势和风险预测等因素。
房地产土地价值评估的五大方法解析
房地产土地价值评估的五大方法解析第一篇范本：正文：一、市场法评估方法1.1 市场对比法评估方法1.1.1 选择同类房地产物业1.1.2 收集市场数据1.1.3 进行调整和比较分析1.1.4 确定土地价值1.2 优化市场法评估方法1.2.1 选择相似物业1.2.2 应用分析方法1.2.3 利用等效单位法评估1.2.4 综合评估结果二、收益法评估方法2.1 收入资本化法评估方法2.1.1 收集租赁市场数据2.1.2 确定未来收入2.1.3 计算现值2.1.4 确定土地价值2.2 净收益原值法评估方法2.2.1 确定净收益2.2.2 选择适当的折现率2.2.3 计算土地价值三、成本法评估方法3.1 经济过程法评估方法3.1.1 确定土地物业改良成本3.1.2 考虑折旧和折耗3.1.3 考虑物业剩余寿命3.1.4 计算土地价值3.2 生产过程法评估方法3.2.1 确定建设成本3.2.2 考虑折旧和折耗3.2.3 考虑物业剩余寿命3.2.4 计算土地价值四、来料加工法评估方法4.1 确定加工成本和利润4.2 计算土地价值五、龙头企业法评估方法5.1 选择龙头企业5.2 确定公允价值5.3 判断土地价值附件：附件一：市场数据收集表格法律名词及解释：1. 市场对比法：根据市场上相似物业的交易价格来评估土地价值的方法。
2. 收益法：通过预测房地产物业未来收入来评估土地价值的方法。
3. 成本法：依据土地物业改良成本或建设成本来评估土地价值的方法。
4. 来料加工法：通过计算加工成本和利润来评估土地价值的方法。
5. 龙头企业法：根据龙头企业的公允价值来评估土地价值的方法。
第二篇范本：正文：一、市场法评估方法1.1 市场对比法评估方法1.1.1 选择同类型土地物业进行对比1.1.2 收集市场交易数据1.1.3 进行调整和分析1.1.4 得出土地价值1.2 优化市场法评估方法1.2.1 选择相似土地物业进行对比1.2.2 运用统计分析方法1.2.3 应用等效单位法进行评估1.2.4 综合评估结果二、收益法评估方法2.1 收入资本化法评估方法2.1.1 收集租赁市场数据2.1.2 预测未来收入2.1.3 计算现值2.1.4 确定土地价值2.2 净收益原值法评估方法2.2.1 确定净收益2.2.2 选择适当的折现率2.2.3 计算土地价值三、成本法评估方法3.1 经济过程法评估方法3.1.1 确定土地物业改良成本3.1.2 考虑折旧和折耗3.1.3 考虑物业剩余寿命3.1.4 计算土地价值3.2 生产过程法评估方法3.2.1 确定建设成本3.2.2 考虑折旧和折耗3.2.3 考虑物业剩余寿命3.2.4 计算土地价值四、来料加工法评估方法4.1 确定加工成本和利润4.2 计算土地价值五、龙头企业法评估方法5.1 选择具有代表性的龙头企业5.2 确定其公允价值5.3 判断土地价值附件：附件一：市场数据收集表法律名词及注释：1. 市场对比法：通过对比市场上相似土地物业的交易价格来评估土地价值的方法。
农地评估方法
农地评估方法
农地评估方法主要包括以下几种：
1.市场比较法：以近期市场上已发生交易的类似农用地的交易价格为基础进行比较，对其进行适当修正。
2.收益还原法：将待估农用地未来各期正常年纯收益，以适当的土地还原率进行折现后加总。
3.成本逼近法：以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和农用地增值收益，然后进行使用年期等的修正。
4.剩余法：预测开发完成后农用地的正常价格，以预测价格减去预计花费的各项开发成本、利息、利润和税收等的余额作为农用地的价格。
5.评分估价法：建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，以此为依据对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观农用地单位分值价格。
6.基准地价修正法：以基准地价为基础，将待估农用地与基准地价对应的因素条件进行比较，确定适当的修正。
这些方法各有特点，评估时应根据评估对象的特点和评估目的选择相应的评估方法。
同时，评估时还应考虑土地所在地的社会经济状况、土地利用现状、土地规划用途等多种因素。
投资房地产的土地评估方法
投资房地产的土地评估方法在房地产投资中，土地评估是一个至关重要的环节。
通过准确的土地评估，投资者可以了解土地的价值，从而做出明智的决策。
本文将介绍几种常用的投资房地产的土地评估方法。
一、市场比较法市场比较法是评估土地价值的常用方法之一。
该方法是通过与附近类似土地的交易数据进行比较，以确定土地的市场价值。
评估师将考虑土地的位置、规模、用途等因素，并与附近类似土地的交易价格进行对比，最终确定土地的价值。
二、收益法收益法是一种常见的土地评估方法，尤其适用于商业地产的评估。
该方法基于土地所能产生的收益来确定其价值。
评估师将考虑土地的租金、利率、资本化率等因素，计算土地的净现值或折现现值，从而确定其价值。
三、成本法成本法是一种评估土地价值的传统方法。
它基于土地重建或替代成本来确定其价值。
评估师将考虑土地的规模、用途、现行建筑物的价值等因素，计算重建或替代成本，并调整为当前价格水平，最终确定土地的价值。
四、净资产法净资产法是一种常用于评估土地的方法。
该方法将土地视为一项资产，基于土地的净值来确定其价值。
评估师将考虑土地的市场价值、已有建筑物的价值、清理和改建费用等因素，计算出土地的净值，并最终确定其价值。
五、收入资本化法收入资本化法是一种用于评估土地价值的常用方法。
该方法基于土地所能产生的收入来确定其价值。
评估师将考虑土地的租金收入，使用适当的资本化率将未来的现金流折现为现值，从而确定土地的价值。
六、未开发潜力法未开发潜力法是一种适用于土地开发潜力较大的评估方法。
该方法基于土地发展的潜力来确定其价值。
评估师将考虑土地的位置、规模、用途、周边发展趋势等因素，分析土地未来的发展前景，并据此确定土地的价值。
综上所述，投资房地产的土地评估方法有市场比较法、收益法、成本法、净资产法、收入资本化法和未开发潜力法等多种。
投资者可以根据具体情况选择适合的方法来评估土地的价值，以做出明智的投资决策。
然而，需要注意的是，土地评估存在一定的主观性和uncertainties，因此建议在进行土地评估时，尽可能多地获得信息，并寻求专业评估师的意见和协助，以确保评估结果的准确性和可靠性。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益复原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
〔一〕市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
〔二〕收益复原法收益复原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地复原利率复原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来假设干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的复原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
土地使用权评估的方法主要是什么
土地使用权评估的方法主要是什么土地使用权评估的方法主要有市场比较法，收益还原法，成本逼近法，剩余法和基准地价系数修正法，还有一种常用的方法就是路线价法。
每一种不同的评估方法的计算公式都有着一定的差异，但是，这些评估方法不是普通民众能够理解得了的，要有专业的评估界人士进行计算。
▲土地使用权评估的方法主要是什么?土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
▲(一)市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
▲(二)收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
这就是收益还原法的基本原理。
由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。
(完整版)土地评估方法
土地估价方式一、利润复原法：在估量土地将来每年预期纯利润的基础上，以必定的复原率，将评估对象在将来每年的纯利润折算为评估时间利润总和的一种方法。
合用范围：合用于有利润或有潜伏利润（利润性）的土地、建筑物或是房地产的估价。
1、第一求得建筑物的价钱；而后从待估不动产( 房地产 ) 的纯利润中减掉属于建筑物的纯利润，获得土地的纯利润；再以土地复原率复原，即可获得土地的价格。
计算公式：a－B·r2 ＝L·r1L = （a－B·r2 ）/ r1= a1/ r1式中： L —土地价钱； B—建筑物的价钱 ( 依其余方法求得 ) ；a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯利润(a 为折旧后利润 ) ；r1 —土地复原率；r2 —建筑物复原率；a1 —土地的纯利润。
2、基本步骤（1）计算总利润：总利润是指以利润为目的的土地及与此有关的设备、劳力及经营等因素相联合而产生的总利润。
剖析可能产生的各样利润，按客观、连续及稳固等原则确立。
（2）计算总花费和折旧费、房子利润或其余财产的利润等总花费是指为创建利润所投入的直接必需的劳动花费与资本花费。
总花费在不一样状况下，所包含的项目也有所不一样。
剖析可能产生的各样花费支出，计算加总一般正常合理的必需年支出。
（3）计算土地纯利润：从总利润中扣除总花费和房子折旧费、房子利润等，即为纯利润。
（4）确立适合的复原率：是影响地价高低的重要因素，要谨慎选择。
（5）选择公式求算地价：依据公式合用评估对象和评估目的等条件，采纳相应的计算公式，将纯利润用相应的复原率进行复原，即得土地的利润价钱。
二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价钱时，依据代替原则，将待估土地与在较近期间内已经发生交易的近似土地交易实例进行比较比较，并依照后者已知的价钱，参照该土地的交易状况、期日、地区以及个别因素等差异，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。
合用范围：从合用条件来看，主要用于地产市场发达、有充分的拥有代替性的土地交易事例的地域，交易事例甚少或无交易事例的地域则不合用。
土地评估方式
土地评估方式土地评估是指对土地的质量、功能、用途、市场价值等进行综合评估的过程。
在国土资源管理、土地征收、土地转让等方面具有重要意义。
土地评估有多种方式，下面将介绍几种常用的土地评估方式。
一、市场比较法：市场比较法是最常用的土地评估方式之一。
通过对同地段、相似用途的土地进行对比，计算出土地的市场价值。
这种方式适用于有交易记录的土地，可以提供准确的市场参考价值。
市场比较法可以通过比较相似土地的成交价格、周边环境、土地规划用途等来确定土地的价值。
二、收益法：收益法是一种相对复杂的土地评估方式。
通过评估土地用于开发、经营的收益能力来推算土地的价值。
一般通过收益贴现、资本化等方法来计算土地的预期收益和价值。
收益法适用于商业用地、工业用地等有明确经营收益的土地。
三、成本法：成本法是一种比较简单的土地评估方式。
通过计算土地的重建成本、更新成本来推算土地的价值。
这种方式适用于农用地、居住用地等没有明确市场交易的土地。
成本法根据土地面积、地块等因素来计算土地的价值。
四、折扣现值法：折扣现值法是一种综合评估土地价值的方式。
该方式综合考虑了土地的收益、恢复成本、风险等因素。
通过将土地的未来现金流折现到现值，来确定土地的价值。
折扣现值法适用于需要考虑大量因素的土地评估，比如特定用途的土地评估。
除了以上几种常用的土地评估方式，还有一些特殊的土地评估方式，比如土地租金法、土地拍卖法等。
土地评估方式的选择需要根据具体情况来决定。
不同的土地类型、用途、市场环境等都会影响土地的价值评估结果。
提供准确、科学的土地评估结果对于土地管理、土地交易等具有重要意义。
总之，土地评估是对土地进行综合评估的过程，有多种评估方式可供选择。
市场比较法、收益法、成本法和折扣现值法是常用的土地评估方式。
选择适合的评估方式需要考虑土地的类型、用途、市场环境等因素。
提供准确、科学的土地评估结果对于土地管理、土地交易等具有重要意义。
常用土地价值评估方法
常用土地价值评估方法一、土地估值概念土地估价就是依据土地估价的原则、理论和方法,在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。
综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
二、常用土地价值评估方法（1）市场比较法基本原理：市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一,也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。
适用范围：主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
测算公式：PD= PBxAxBxDxE式中:PD--待估宗地价格;PB--比较案例价格;A- - 待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数B-- -待估宗地估价期日地价掇数/比较案例宗地交易日期搦数D--待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E--待估宗地个别因素条件报数/比较案例宗地个别因素条件报数操作步骤1.广泛搜集宗地交易实例:2.选取比较实例(一般2-3个为宜) ;3.建立价恪可比基础;4.进行交易情况修正;5.进行交易日期修正;6.进行区域因素修正;7.进行个别因素修正:8.求出比准价格。
（2）收益还原法基本原理：收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的地还原利率还原,以此估算带估土地价格的方法。
当把未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以-定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
其简单意义就是，投资购买-块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
土地征收价值评估方法
土地征收价值评估方法
1. 市场比较法呀，就好像你去买东西货比三家！比如说咱附近有块地被征收了，那咱就找几块类似条件的地，看看它们之前卖了多少钱，这不就能大致算出这块地的价值嘛！
2. 收益还原法呢，你想想如果这块地能给你带来稳定的收益，那把未来的收益折算到现在，不就知道它现在值多少啦！就像你投资一个生意，算算能赚多少钱来衡量它的价值一样。
比如有块地每年能收租金 10 万，咱按照一定比例折算一下不就有数啦！
3. 成本逼近法呀，这就好比你盖房子花了多少钱，那房子总得值那么多钱吧！土地也一样啊，算算取得土地和开发土地的成本，也能估摸个大概价值呢。
比如这块地买的时候花了 50 万，开发又花了 30 万，那至少也得值这些钱吧！
4. 剩余法很神奇哦，就像是从整体里扣除其他部分来算出剩下的价值。
比如说一块地上要建房子，把房子建成后的价值去掉建筑成本等，那剩下的不就是土地的价值嘛！你说妙不妙？比如房子能卖 500 万，建筑成本 300 万，那土地不就值 200 万左右嘛！
5. 基准地价系数修正法呢，就好像有个标准在那，咱根据实际情况调整一下。
比如说城市有个基准地价，这块地和基准地价的条件有些不同，咱就按照系数修正一下来确定它的价值。
这多方便啊！
6. 假设开发法呀，就是想象这块地以后怎么开发最值钱，然后根据这个来评估价值，多有意思！比如说这块地以后盖成商场会很赚钱，那就按照这个预期来估算它现在应该值多少。
你说是不是很有道理？
我觉得呀，这些方法都各有特点，咱们得根据具体情况灵活运用，才能准确评估土地征收的价值呢！。
土地评估中的土地质量和土壤状况评估方法
土地评估中的土地质量和土壤状况评估方法一、引言土地评估是指对土地资源进行综合评价和确定土地价格的过程。
土地质量和土壤状况是土地评估中的重要考虑因素，因为它们对土地的使用价值和潜在风险具有重要影响。
在本文中，将介绍土地质量和土壤状况评估的一些常用方法和工具。
二、土地质量评估方法1. 基础数据收集进行土地质量评估前，需要收集相关的基础数据，包括土壤类型、地形地貌、水文气象、植被覆盖等信息。
这些数据可以通过现场调查、遥感影像解译和地理信息系统等方法获取。
2. 土地利用类型划分将土地根据其主要用途和潜在用途划分为不同的利用类型，如农田、林地、草地、建设用地等。
每种利用类型对土地质量的要求和评估指标不同。
3. 土地质量评估指标土地质量评估指标包括土地肥力、土地水分状况、土地排水条件、土壤侵蚀程度等。
这些指标可以通过土壤采样分析、水文测量和土壤侵蚀监测等方法获取。
4. 土地质量评估模型基于收集到的数据和评估指标，可以建立土地质量评估模型。
常用的模型包括层次分析法、模糊综合评价法和多目标规划方法。
这些模型可以量化不同指标之间的关系，并对土地质量进行综合评价。
三、土壤状况评估方法1. 土壤取样与分析通过现场采样和实验室分析，可以获取土壤的理化性质和营养元素含量等信息。
常用的分析方法包括土壤质地分析、土壤酸碱度分析、土壤有机质含量测定和土壤养分测定等。
2. 土壤质地评估土壤质地是指土壤中不同粒径颗粒的比例和分布。
通过分析土壤中粉砂、砂、粘土的含量，可以评估土壤质地的类型和适用性。
3. 土壤酸碱度评估土壤酸碱度对土壤肥力和作物生长具有重要影响。
通过测定土壤的pH值和土壤中的钙、镁、铝等离子含量，可以判断土壤的酸碱度状况。
4. 土壤养分评估土壤养分是作物生长所需要的营养元素。
通过测定土壤中的氮、磷、钾等养分含量，可以评估土壤的养分状况和适宜作物种类。
四、土地质量和土壤状况评估的应用土地质量和土壤状况评估在土地利用规划、农田管理和环境保护等方面具有重要应用价值。
土地评估方法
土地评估方法
土地评估是一个方法，它评估和衡量土地的价值。
土地评估是一个复
杂的过程，由各种不同的计算、实地观测和地理概念组成。
土地评估
方法有很多，主要有相对价值法、比较市场法和收益法。
相对价值法是一种可行的土地评估方法，它根据现有土地的地理位置、使用历史信息、经济增长和其他因素，对土地的价值进行估算和评估。
通常情况下，该方法基于与当地有关的一系列标准，包括不动产价格、收入和房地产市场的活跃程度等。
比较市场法是一种土地评估的常用方法，它与相对价值法类似，但是
重点放在了对当前土地价值的变化上。
比较市场法通常基于与当前土
地价格变化相关的数据，如收入水平、通货膨胀，以及当前土地市场
的活跃程度。
收益法是一种土地评估方法，它以现在和未来地价所产生的收益作为
价值标准。
收益法是基于对未来可能的收益测算，例如未来的租金收入、土地利用效益等。
收益法在国家重大建设项目的土地补偿金定价
时经常使用，并且在经济发展年代，也被大量应用于企业土地重新分
配和国家经济规划中。
这些土地评估方法都有各自的优缺点，在应用的过程中要根据不同的
实际情况，综合考虑这些优缺点，从而为指导土地配置或投资决策提
供参考价值。
因此，在做出决策时，需要对这些方法进行全面的考虑，并结合实际情况，采取合适的土地评估方法。
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土地评估的方法市场比较法市场比较法(market comparison approach,salescomparison approach )市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
选用市场比较法，必须的前提条件是：1、需要一个充分发育活跃的房地产市场。
房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；2、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。
运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。
与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。
市场比较法估价步骤为：1、收集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行区域因素修正；7、进行个别因素修正；8、进行容积率和土地使用年期修正；9、求出比准价格；10、对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。
市场比较法正是以替代原理为主要依据，具体原理如下：交易实例1→ 修正交易实例2→〓待评估土地→ 待评估土地价格交易实例3→市场比较法正是以替代原理为主要依据,所以具有实现性和说服力.5.2.1 基本公式以市场比较法评估土地价格用以下公式：V＝VB×A×B×D×E （13）式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数5.2.2 程序（1）收集宗地交易实例；（2）确定比较实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行估价期日修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）进行使用年期等修正；（9）求出比准价格。
5.2.3 收集宗地交易实例资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。
5.2.4 确定比较实例要求选取三个以上的比较实例。
比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。
5.2.5 建立价格可比基础各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。
5.2.6 交易情况修正交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。
交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列9种：（1）有利害关系人之间的交易；（2）急于出售或者购买情况下的交易；（3）受债权债务关系影响的交易；（4）交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；（5）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；（6）相邻地块的合并交易。
（7）特殊方式的交易。
（8）交易税费非正常负担的交易；（9）其它非正常的交易。
将各特殊因素对地价的影响程度求和，得出宗地情况指数，再按公式计算。
交易情况修正公式为：VE=V0×Ep/EE （14）式中：VE：情况修正后的比较实例价格V0：情况修正前比较实例价格Ep：待估宗地情况指数EE：比较实例宗地情况指数5.2.7 估价期日修正估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。
主要用地价指数进行修正。
修正公式为：VE=V0×Q/Q0 （15）式中：VE：估价期日宗地价格V0：交易期日宗地价格Q：估价期日地价指数Q0：交易期日地价指数5.2.8 区域因素修正区域因素修正是将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。
区域因素修正的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。
不同用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。
将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出区域因素条件指数，再按公式计算。
修正公式为：VE=V0×DP/DE （16）式中：VE：区域因素修正后的比较实例价格V0：区域因素修正前比较实例价格DP：待估宗地区域因素条件指数DE：比较实例宗地区域因素条件指数5.2.9 个别因素修正个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。
个别因素修正的主要因子包括：宗地位置、面积、形状、临街状况、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、规划限制条件等。
个别因素修正的具体因子应根据估价对象的用途确定。
将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数，再按公式计算。
修正公式为：VE=V0×SP/SE （17）式中：VE：个别因素修正后的比较实例价格V0：个别因素修正前比较实例价格SP：待估宗地个别因素条件指数SE：比较实例宗地个别因素条件指数5.2.10 土地使用年期等修正土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。
修正公式为：Vt=V0×K (17)式中：Vt：年期修正后宗地价格V0：年期修正前比较实例价格K：年期修正系数K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] （18）式中：r:土地还原利率m:待估宗地的使用年期n:比较实例的使用年期除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其它必要的修正，如容积率修正等。
5.2.11 比准价格确定所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为比准价格：（1）简单算术平均法。
（2）加权算术平均法。
（3）中位数法。
（4）众数法。
5.2.12 适用范围市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。
收益还原法5.1 收益还原法5.1.1 基本公式以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r （1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期5.1.2 程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。
5.1.3 收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。
出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。
营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。
直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。
所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。
5.1.4估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。
5.1.5 确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。
对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。
几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
5.1.6 确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。
土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。
几种主要土地利用方式下的土地纯收益应按下列公式计算：（1）土地租赁：a=R-C （3）式中：a:土地纯收益R:年租金收入C:年总费用（2）房地出租：a=Rin-Ihn (4)式中：a:土地纯收益Rin:房地纯收益Ihn:房屋纯收益式中：Rin=Rlg-Clg (5)Rin:房地纯收益Rlg:房地出租年总收益Clg:房地出租年总费用式中：Ihn=Phc×r2 （6）Ihn:房屋纯收益Phc:房屋现值r2:建筑物还原利率房屋现值应根据估价期日的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。
其公式如下：Phc=Phk×Dn= Phk-E （7）式中：Phc:房屋现值Phk:房屋重置价Dn:房屋成新度E:房屋折旧总额（3）经营性企业：a=Ijp-Ijf （8）式中：a:土地纯收益Ijp:企业经营纯收益Ijf:非土地资产纯收益Ijp=Yjp-Cjp （9）式中：Ijp:企业经营纯收益Yjp:年经营总收入Cjp:年经营总费用（4）生产性企业：a=Isp-Ijf （10）式中：a:土地纯收益Isp:企业生产纯收益Isp:非土地资产纯收益Isp=Ysp-Csp （11）式中：Isp:企业生产纯收益Ysp:年生产总收入Csp:年生产总费用（5）自用土地或待开发土地：可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。
5.1.7 确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定：（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。
（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。
安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。