论城中村的成因及改造的必要性_以深圳市为例
深圳市城中村改造与具体改造案例分析
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》时间：2011-7-28地点：水贝村京基旧改办公室出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷主持人：邵雷议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析章程：◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）一深圳市城中村现状分析与改造的必要性城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。
1. 深圳特区内城中村现状分析广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。
据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。
城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。
这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。
片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。
2. 改造必要性A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。
城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。
从而降低了城市的综合竞争力。
从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。
论城中村的成因及改造的必要性：以深圳市为例
的困境 ：一方 面，这些都 是违 规违 章建 筑 ，理应拆 除。但
这些违章建筑 数量太 多 ，租 金数量 巨大 ，是村 民最 主要 的 收入来源 ，也是社 会财 富 的一部分 ，拆 除这些 建筑 不仅 浪 费社会财 富，更重要 的是 将引 发村 民激 烈的群 体对 抗 和 冲
行盘 活 ，以释放存 量土 地来 实现 土地 资源 的集 约利 用。因
上 ，楼高多数在八 九层 甚至 更高 ，无 论是 宅基 地 面积还 是
楼 层 高 度 都 严 重 超 过 了 政 府 的 规 划 范 围 。 这 带 来 政 府 治 理
农村 的现 象。在城 市 的快速 变迁 的过 程 中，城 市扩 张与 农 村城市化几 乎在 同一 时间发 生 ，这 对城 市 的物 理形 态 和社 会形态 的改变 都产 生 了深远 的影 响 。城 中村从 形成 之初 起 就成为地方政 府改 造 的 目标 ，特别 是城 市发展 用地 越来 越 稀缺 的今 天 ，城 中村 的土 地必 须作 为可 再开 发土地 资源 进
（ ｅａｔｅｔｆＰ ｌｉ ｎ ｕｌ ｄ ｎ ｔ ｔ ｎ ｕ ｎ ｄｎ ｎ ｅ ｉ ｏｅ ｎＳ ｄ ｓ ｕｎ Ｚ ｏ １４ ０ ｈｎ ） Ｄ ｐ ｒ ｎ ｏｉｃ ａ ｄＰ ｂｉ Ａ ｍｉｉｒ ｉ ，Ｇ ａ ｇ ｏｇ Ｕ ｉｒ ｔ ｏ ｒｇ ｔ ｉ ，Ｇ ａｇ ｈ ｕ５ ０ ２ ，Ｃ ｉ ｍ ｏ ｔｓ ｃ ｓａｏ ｖ ｓｙ ｆＦ ｉ ｕｅ ａ
以深圳为例探讨城中村现象
以深圳为例探讨城中村现象摘要：城中村，是城市化进程中的一个专有名词，指被城市包围、位于高楼大厦之中的传统村落，最早起源于深圳。
经过多年的发展，城中村已经演化为城市的一项重要单元。
本文将讨论城中村出现的原因，梳理城中村在城市中扮演的角色、功能，并探讨如何从政策层面加强对城中村的管理和改造。
关键词：城中村；城市化进程；管理改造1.城中村出现的原因城中村是我国城市化进程中特有的现象，作为中国城市化中的独特景观，城中村的出现几乎是必然的结果。
为了顺应经济发展的需要，城市的规模需要不断扩张，以容纳更多的工业区与经济区。
在这样的情况下，政府为了节约时间成本与经济成本，选择不进行改造，而是直接绕过城市周边的乡村居民点，征用乡村周围相对易于改造的农用地进行进一步的城市建设，并且，由于城市化与工业化发展迅速，造成了城市包围农村、城乡混杂的二元城市景观和空间结构。
随着城镇化的加速，农民想要进城务工，外地人口想要进入大城市寻找机会，大量外来人口涌入城市。
对于他们来说，住房是必须解决的首要问题，那些被城市包围的村子，虽然条件简陋，但却可以以相对低廉的价格在城市中暂时拥有一处住所，以大量出租屋为特征的城中村便这样诞生了。
2城中村在城市中的角色城中村具有多重特性，首先，是物质角色。
在满足市民的居住需求方面，城中村可以起到保障大量经济型住房的作用，在很大程度上降低外来人口安置在新的大都市的成本。
在住房问题上，城中村可以为人们提供大量廉价、且相对体面的居住场所。
以深圳为例，城中村以全市三成的建设用地，承载了超过四成的建筑面积，和超过六成的实有人口，在深圳市的经济社会发展中发挥了巨大的作用。
城中村对于城市物质方面的重要性可见一斑。
其次，是精神角色。
作为由古老村庄演变而来的城中村，可以被视作一种特殊的文化空间，属于城市文化多样性的重要组成部分，它们是历史记忆以及文化传播的重要载体，拥有其独特的、传统的、极少受外界影响而成长的文化，其所承载的民俗文化往往是城市公共文化建设不竭的源泉。
城中村更新改造研究—以深圳为例蒋琼花
城中村更新改造研究 —以深圳为例蒋琼花发布时间：2021-10-01T02:54:08.749Z 来源：《基层建设》2021年第18期作者：蒋琼花[导读] 本文对城中村的定义及特征进行介绍，重点阐述深圳城中村形成原因、特点、改造难点及更新改造策略，以及对深圳城中村更新改造模式进行了探讨。
东大（深圳）设计有限公司广东深圳 518000摘要：本文对城中村的定义及特征进行介绍，重点阐述深圳城中村形成原因、特点、改造难点及更新改造策略，以及对深圳城中村更新改造模式进行了探讨。
关键词：城中村；更新改造；深圳1. 城中村的定义及现状发展情况1.1 城中村的定义城中村是城市现代化进程的产物，是城市建设规模急剧扩张下催生的“城市中的村庄”。
关于城中村的定义其实并没有一个统一的说法，从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄；或全部/大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。
从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。
2004年深圳市人民政府颁布实行的《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》里对城中村的定义是：城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
1.2深圳城中村概况深圳是一个快速发展起来的城市，城市发展过程需要建设者的参与，由此周边大量的劳动力涌入深圳。
他们大多消费能力有限，居住不起昂贵的小区住房，城中村的房屋租金便宜，因此成为外来务工者居住的首选。
由此，在供求关系的作用下，深圳的村民们纷纷自发建造了简易的房屋用来出租。
随着人口越来越多的增加，城中村的房屋也越建越密，形成了独具特色的“握手楼”，建筑形态及高低各异，与周边城市的形态显得格格不入。
深圳市城中村改造研究
深圳市城中村改造研究深圳市是中国的一座经济特区和国际化大都市，作为中国的经济中心之一，深圳在城市规划和城市改造方面一直走在前列。
然而，尽管深圳的城市建设取得了很大的成就，但城中村问题仍然是这座城市面临的一项重要挑战。
城中村是指城市中存在的一种特殊的旧住宅区，一般是指农民工和低收入人群居住的地区。
由于历史原因和城市化的进程，这些区域的发展没有得到充分规划和管理，导致了建筑物老旧、基础设施缺乏和环境脏乱的问题。
市政府意识到城中村问题的重要性，并开始开展城中村改造研究工作。
城中村改造的目标是通过对旧住宅区进行重建和重新规划，提高居民的生活质量和城市形象。
改造的重点包括更新住房设施、完善基础设施、改善环境卫生和提供更好的社区服务。
此外，改造还涉及到解决农民工和低收入人群的住房问题，为他们提供更好的居住条件。
深圳市政府通过制定相关政策和推动改造项目的实施来解决城中村问题。
政府鼓励开发商和开发公司参与城中村改造项目，通过政府的补贴和优惠政策来吸引他们的参与。
此外，政府还与相关部门合作，加强管理和监督，确保改造项目的顺利进行。
城中村改造研究的成果在深圳的一些地区已经得到了初步的呈现。
例如，在福田区的一些城中村，政府与开发商合作，进行了大规模的改造工作。
改造后的社区拥有现代化的住房设施、完善的道路和交通系统、绿化的公共空间和方便的社区服务。
居民的生活质量得到了大幅提升，社区环境变得更加宜居。
尽管城中村改造研究取得了初步的成果，但仍然存在一些问题和挑战。
首先，改造需要巨大的投资和资源，政府需要制定更有力的政策和资金支持，以推动改造项目的实施。
其次，改造过程中需要与居民进行有效的沟通和协商，以确保他们的利益得到保护。
最后，改造后的社区需要有一个良好的管理和维护机制，以保持其可持续发展。
总的来说，深圳市在城中村改造研究方面已经取得了一些重要的成果，但仍然需要进一步努力。
通过有效的政策和资金支持、与居民的沟通和协商以及良好的管理和维护机制，深圳市的城中村改造工作可以取得更大的成功，建设成为一个现代化和宜居的城市。
探索“城中村”现象及改造对策
探索“城中村”现象及改造对策摘要：改革开放以来，在一些经济发展较快的地区，由于城市建设速度加快，导致城市用地紧张，把以前围绕城市周边的部分村落及其耕地纳入城市建设用地的范围，在这些用地上原来的行政村被“卷入”城市，形成现在许多的城中村现象。
本文参照深圳城中村改造的成功经验进一步探讨“城中村”改造的可实施性。
关键词：“城中村”现象；透视分析；城市化；改造对策Abstract: since the reform and opening, in some economic development faster areas, because the city construction speed, the urban land in tension, the former around the suburbs of the city of cultivated land into villages and their urban construction land area, in the land of the original administrative villages were on “involved in” city, form now many villages of the phenomenon. This article refer to the shenzhen city village reconstruction further explores the successful experience of the village inside city “can be implemented in the reconstruction of sex.Key words: “village inside city” phenomenon; Perspective analysis; Urbanization; Reform countermeasures一、“城中村”的特征分析城中村是城市化推进过速的产物。
城中村改造模式与策略研究以深圳为例
大冲村作为深圳的典型城中村，其改造推进策略具有以下优势：首先，大冲 村地理位置优越，交通便利，改造后将有效提升城市整体形象；其次，大冲村人 口流动大，改造将有助于提高城市管理水平；最后，大冲村的基础设施落后，改 造将进一步完善基础设施，提高居民生活质量。然而，改造也面临着诸多挑战， 如资金筹措、拆迁安置、居民生活质量保障等。
城中村策略研究
1、城中村改造策略选择
在城中村改造过程中，需要制定科学合理的策略。本次演示提出以下策略选 择：首先，制定整体规划和统筹，确保改造工作的有序推进。其次，重视基础设 施建设和公共服务设施的完善，提高居民生活水平。最后，注重文化和历史遗产 的保护，实现历史文化传承与现代城市发展的有机结合。
城中村改造模式
1、城中村改造背景及现状
城中村改造是在城市化进程中为提高城市品质、改善居民生活质量而开展的 一项重要工作。但在实际改造过程中，往往存在着诸多问题和不足。首先，改造 模式单一，缺乏多元化。其次，政府在改造过程中缺乏整体规划和统筹，导致改 造成本较高。最后，缺乏对文化遗产和历史风貌的保护意识，许多传统建筑和文 化遗址遭到破坏。
城中村改造模式与策略研究以 深圳为例
0式
03 城中村策略研究
04 深圳为例
05 参考内容
引言
城中村是指城市快速发展过程中遗留下来的城乡结合部地区，这些地区往往 存在着基础设施不完善、居住环境差等问题。城中村改造是城市更新和发展的重 要环节，也是推进城市化进程的必然选择。深圳作为我国改革开放的前沿城市， 城中村问题尤为突出。本次演示将探讨城中村改造模式和策略在深圳的应用，以 期为相关研究提供参考。
3、深圳城中村改造面临的挑战 和对策
尽管深圳市在城中村改造方面取得了一定成效，但仍面临着诸多挑战。针对 这些挑战，本次演示提出以下对策：首先，加大政策扶持力度，为城中村改造提 供更多的资金支持。其次，加强政府统筹和规划力度，制定科学合理的改造方案。
深圳市城中村改造改造经验
深圳市城中村改造改造经验一、深圳城中村的现状及认知改革开放三十年，是深圳社会经济高速发展的三十年，是城市建设日新月异的三十年，目前，我市城市规模已达770平方公里。
我市土地总面积为1953平方公里，并划定974平方公里的基本生态控制线，占全市土地面积的49%，基本生态控制线已成为我市保护生态环境的底线和铁线，全市剩余可建设用地潜力不足200平方公里左右，且分布零散。
在新增城市空间资源有限的条件下，通过城中村改造等城市更新活动盘活存量土地，对于破解资源瓶颈，提升城市品质，促进空间资源的可持续利用具有重要意义。
深圳经过1992年和2004年特区内外两次城市化过程，原农村集体所有土地全部征转为国家所有，原农民全部转为城市居民，成为我国第一个没有农民和农村建制的城市。
在城市化过程中，我市通过为原农村集体经济组织划定居民、工商业和配套建设用地，对可作为城市建设用地的土地及地上附着物给予适当补偿，将原农村集体经济组织成员全部纳入城市社会养老、医疗和失业保险体系等一系列举措，充分保障了原农村集体经济组织及村民的利益和可持续发展。
由于快速工业化产生了大量的居住需求，而政府和市场无法在短时间解决；加之原农村被高速发展的城市建设用地包围，缺乏控制引导，违法建筑现象普遍，在工业化和城市化过程中城中村的问题也愈发凸显。
深圳城中村总用地面积为96平方公里，以城市化转制前的原行政村为单位的城中村有320个；以自然村为单位的城中村有1725个。
全市城中村共有各类私房约35万栋，总建筑面积超过了1亿平方米，据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。
深圳城中村是快速工业化及城市化的阶段性产物，主要存在以下问题：一是土地历史遗留问题数量庞大，类型错综复杂，牵涉面广，与经济发展、群众利益等敏感问题交织在一起，处理难度大；二是城中村内消防等各类安全隐患严重，各类配套设施缺乏；三是居住人口密集，卫生状况比较差。
此外，深圳城中村在一定时期内承担了廉租房的职能，增添了城市活力等正面作用也得到了普遍的认同。
城中村改造模式与策略研究以深圳为例
城中村改造模式与策略研究以深圳为例一、本文概述随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速，城中村现象日益成为众多大中城市面临的重要问题。
作为中国经济特区的代表，深圳在城中村改造方面积累了丰富的经验和教训。
本文旨在以深圳为例，深入探讨城中村改造的模式与策略，以期为其他城市的城中村改造提供借鉴和参考。
文章首先将对城中村的概念进行界定，明确城中村改造的必要性和紧迫性。
接着，通过对深圳城中村改造历程的回顾，总结其改造的主要模式和特点。
在此基础上，文章将深入分析深圳城中村改造的成功经验和存在的问题，探讨其背后的原因和影响因素。
为了进一步推动城中村改造的深入发展，文章将提出一系列针对性的策略和建议。
这些策略和建议将围绕政策制定、资金筹措、规划设计、社区参与等多个方面展开，旨在促进城中村的可持续发展和社会和谐。
文章将总结深圳城中村改造的启示和意义，强调在城市化进程中应重视城中村改造工作，注重人文关怀和社区建设，实现城市的全面协调可持续发展。
通过本文的研究，希望能为城市规划和城市管理提供有益的参考和借鉴。
二、深圳城中村现状分析深圳，作为中国的经济特区，经历了快速的城市化进程。
在这个过程中，城中村作为一种特殊的城市现象，承载着深厚的历史文化底蕴和社会经济功能。
目前，深圳的城中村主要分布在关内地区，如福田、罗湖、南山等区域，这些地区由于早期城市化进程的快速推进，形成了大量的城中村。
深圳的城中村现状呈现出以下几个特点：一是建筑密度高，空间布局紧凑，形成了独特的城市风貌；二是人口构成复杂，既有原住民，也有大量外来务工人员，人口流动性强；三是社会功能多样，城中村内不仅有居民的居住功能，还涵盖了商业、餐饮、娱乐等多种功能；四是基础设施相对滞后，尽管近年来政府加大了对城中村的改造力度，但仍然存在一些基础设施短板，如道路狭窄、排水不畅、消防设施不足等。
在城中村的社会经济功能上，它们为大量外来务工人员提供了相对低廉的住房和生活成本，成为了城市经济发展的重要支撑。
城中村改造模式与策略研究——以深圳为例
城中村改造模式与策略研究——以深圳为例现代城市化进程中，城中村改造成为解决城市发展与管理中的重要课题之一。
城中村通常是指处于城市核心区或周边的老旧、低矮、人口密集的居民聚居区。
这些地区由于历史、规划以及管理等原因，长期以来饱受诸多问题困扰，包括低劣的居住环境、基础设施落后、社会治安状况堪忧等。
深圳作为中国著名的特区城市，城中村改造始终是其城市发展和社会稳定的重要任务之一。
本文将以深圳为例，探讨城中村改造的模式与策略。
首先，要实现成功的城中村改造，需要精确的规划。
深圳作为一个快速发展的城市，因为历史原因和规划问题，存在大量的城中村。
在城市发展规划中，对城中村的改造应提前纳入计划，合理规划土地利用，确定改造步骤和目标。
例如，可以通过拆迁重建、改善基础设施、增加公共服务设施等方式，逐步改善城中村的居住环境。
同时，要注重保护原有村落的历史文化价值，尊重居民权益，确保改造过程中的公平和合法。
其次，城中村改造需要多方合作和资源整合。
政府、居民、开发商、社会组织等各方都应当积极参与其中，形成利益共享与多赢的局面。
政府在城中村改造中应起到引导和协调的作用，提供资金和政策支持，确保改造进程的顺利进行。
而居民则需要积极参与改造过程，尊重规划和政策，配合拆迁和调整。
开发商和社会组织可以提供专业知识和技术支持，保障改造项目的品质和效果。
另外，创新的金融模式也是城中村改造的关键。
城中村改造需要大量的资金支持，而传统的融资渠道往往无法满足需要。
因此，深圳在城中村改造中采取了多样化的融资模式。
例如，引入社会资本、发行城投债券、设立专门的资金池等。
这些措施有助于增加城中村改造的资金来源，提高改造的可行性和持续性。
最后，城中村改造中应注重社区建设和居民参与。
城中村的改造不仅仅是对物质环境的改善，更是对社会和人文环境的培养。
因此，应注重社区建设，提供完善的公共服务设施和社区活动空间，促进居民之间的交流和互动。
此外，还应通过开展必要的社区教育和培训，提高居民的文化素质和社会认同感，增强他们对改造工作的参与度和责任心。
深圳城中村现状调查与可持续改造研究
深圳城中村现状调查与可持续改造研究深圳城中村现状调查与可持续改造研究引言：深圳是中国改革开放的缩影和窗口，作为国际大都市，其城市化速度和发展规模令人瞩目。
然而，长期以来，深圳也面临着城中村问题。
由于人口快速增长，大量外来人口涌入，土地资源有限，城市规划与发展不断推进，导致城中村的出现。
本文旨在调查深圳城中村的现状，并探讨可持续改造的研究。
第一部分：深圳城中村的现状1. 定义与特点城中村一般是指城市化进程中农村和城市之间出现的半农半城的地区，其特点是基础设施简陋、居住环境恶劣、公共服务设施不完备等。
2. 数量和分布截至目前，深圳约有500多个城中村，分布在各个区域，如龙华、宝安、南山等。
其中，龙华区的城中村最多，约有150多个。
3. 人口与社会问题城中村居民多以外来务工人员和低收入人群为主，人口密度高，居住条件差，极易造成社会问题，如犯罪、酗酒等。
第二部分：深圳城中村改造的必要性1. 土地资源紧缺深圳作为发展快速的城市，土地资源有限。
城中村的存在导致土地利用不合理，浪费了宝贵的城市土地资源。
2. 城市形象提升城中村的存在严重影响了城市的整体形象与美观度。
对于国内外游客和外来人口来说，城中村的存在会给城市留下不好的印象。
3. 居住环境改善由于城中村基础设施落后、环境恶劣，住户生活品质低下。
改造城中村可以为居民提供更好的居住环境和生活条件。
第三部分：可持续改造的研究1. 空间规划与建设通过城中村的空间规划与建设，合理规划居住空间与公共设施，提高居住品质，使居民能够享受到良好的居住环境。
2. 公共服务设施建设增加城中村周边的教育、医疗、文化等公共服务设施的配套建设，提高城中村居民的生活水平和幸福感。
3. 社会融入与培训为城中村居民提供培训机会，提升其就业能力，使他们更好地融入城市社会。
4. 法律法规支持制定相关的法律法规，并加强执法力度，保障城中村改造的顺利进行，并解决相关争议。
结论：深圳城中村的现状调查表明，城中村问题在社会发展中亟待解决。
深圳城中村改造方案
深圳城中村改造方案1. 深圳城中村的现状与问题1.1 城中村定义与特点城中村是指城市中存在的一种特殊社区形态，通常由农民工、外来人口等低收入人群聚集而成。
这些聚居区具有人口密集、基础设施简陋、环境脏乱等特点。
1.2 深圳城中村面临的问题•基础设施落后：城中村缺乏基本的供水、供电、供暖等设施，生活条件较差。
•卫生环境恶劣：城中村内卫生条件差，容易滋生疾病。
•安全隐患存在：城中村房屋老旧、用电乱拉乱接，安全隐患突出。
•社会治安问题：城中村聚集了大量低收入人群，社会治安问题时有发生。
2. 深圳城中村改造的意义与目标2.1 改造的意义改造城中村对于深圳来说具有重要意义。
首先，改造城中村可以提升整个城市的形象，改善城市营造环境。
其次，改造可以改善低收入人群的居住条件，提升其生活质量。
此外，改造城中村还可以提升社会治安水平，增强城市的安全稳定性。
2.2 改造的目标•提供良好的基础设施：改造城中村需要提供足够的供水、供电、供暖等基础设施，以提升居民的生活条件。
•改善卫生环境：改造后的城中村应具备良好的卫生环境，营造健康的居住条件。
•解决安全隐患：改造要注重房屋建筑的安全和电线的规范布置，以确保居民的人身安全。
•增强社区服务功能：改造后的城中村应增加公用设施，提供更多的社区服务，如医疗、教育、文化等。
3. 深圳城中村改造的策略与措施3.1 政府主导与政策支持政府在城中村改造中担任重要角色。
政府需要制定相应政策，引导和推动城中村改造的进程。
政府还需要提供资金支持，吸引社会力量参与改造工作。
3.2 多元化的改造模式城中村改造可以采取多种模式，如自住房改造、棚户区改造、保留原址改造等。
根据不同情况选择合适的改造模式，以实现最佳效果。
3.3 注重社会参与与民众反馈城中村改造需要充分考虑居民的需求和意见，加强与居民的沟通，鼓励民众参与决策和监督工作。
在改造过程中，要及时听取民众反馈，解决他们的合理诉求。
3.4 综合考虑经济、社会和环境因素城中村改造不仅仅是一项工程建设，还需要综合考虑经济、社会和环境因素。
深圳城中村现状调查与可持续改造研究
深圳城中村现状调查与可持续改造研究深圳城中村现状调查与可持续改造研究引言自改革开放以来，深圳以其快速的城市化进程和经济发展成果而闻名于世。
作为中国经济特区的标志性城市，深圳吸引了大量的劳动力涌入。
然而，在城市发展的同时，深圳也面临着诸多挑战，其中之一是如何应对城中村的存在和发展。
一、深圳城中村的定义和现状1.1 城中村的定义城中村是指在城市化进程中，农村居民在城市中非法占据土地建设的居住点。
1.2 深圳城中村的规模和分布深圳的城中村数量众多，约有数百个。
这些城中村几乎遍布深圳各个区域，尤其集中在经济特区早期建设的地方。
1.3 深圳城中村的社会特征深圳城中村的居民主要由农民工和其他低收入群体组成。
他们一般是来自农村的外来务工人员，为了就业而聚集在城市中心。
二、深圳城中村的问题与挑战2.1 私人拆迁困境由于城中村大多为非法建设，拆迁问题一直困扰着深圳市政府。
私人拆迁往往面临诸多难题，包括协商难度、赔偿争议等。
2.2 基础设施和公共服务不足由于城中村的特殊地理位置和法律地位，深圳城中村内的基础设施和公共服务严重不足。
居民面临着供水不足、交通堵塞、医疗和教育资源不足等问题。
2.3 环境污染和卫生问题城中村的建设和管理不规范，导致了环境污染和卫生问题，例如垃圾积聚、排污不畅等。
三、深圳城中村改造的现状和成就3.1 建设和改造规划为了解决城中村问题，深圳市政府制定了一系列城中村改造规划和政策，努力改善城中村居民的生活条件。
这些规划包括拆迁重建、公共服务配套、环境整治等。
3.2 典型城中村改造案例深圳成功完成了一些城中村改造项目，如福田区石厦村的改造和罗湖区深南村的改造。
这些项目通过集体建设的方式提供了更好的住房、基础设施和公共服务。
3.3 居民参与和社会各界合作深圳城中村改造项目重视居民参与和社会各界合作，使改造过程更加顺利。
在一些项目中，居民帮助规划和设计改造方案，了解他们的需求和意见。
四、深圳城中村可持续改造的挑战与前景4.1 持续的资源和财政投入深圳城中村改造需要大量的资源和财政投入。
试论深圳市旧居住区改造的必然性与存在问题
试论深圳市旧居住区改造的必然性与存在问题摘要：目前，国务院针对旧居住区改造问题提出了全新的指导意见，意见要求当地政府部门应该统筹规划、合理部署，确保旧居住区改造工作得以全面贯彻与落实。
深圳市在旧城镇、旧厂房、旧村庄的“三旧”改造方面起步较早，是国土资源部与广东省开展部省合作、推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。
本文立足于深圳市旧居住区的改造现状，就旧居住区的界定、改造的必然性、改造的途径、存在的主要问题进行简要的探讨。
关键词：深圳；旧居住区；三旧改造；主要问题；引言去年底召开的中央经济工作会议提出，加强城市更新和存量住房改造提升，做好旧居住区改造。
老旧小区是指建造时间较长、市政基础设施老化、公共服务缺失等问题比较突出的住宅小区。
老旧小区改造提升是重大民生工程，也是解决城市发展不平衡不充分问题，推进老城区更新、经济发展方式转变的重要措施。
从2015年中央城市工作会议提出“加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造”，到2017年住建部在厦门、广州等15个城市启动了旧居住区改造试点，老旧小区改造逐步在全国铺开。
老旧小区改造侧重基建投资，改造项目投资周期较短，边际效益明显，能通过投资改善居住环境拉动消费。
引导社会资本投入老旧小区改造，以更大的投资体量和产出增量对冲疫情不利影响，也是符合当前稳增长要求的重要举措。
1 旧居住区改造的概念1.1 旧居住区的界定目前，对旧居住区的界定众说纷纭，国家也没有统一的界定。
结合长期旧城改造的实际经验，笔者认为，旧居住区应当是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区，主要是2000年及之前修建的居住小区。
此项在深圳市，符合政策要求的、能够拆除重建的老旧小区竣工年限为20年。
1.2 旧居住区改造的必要性旧居住区建成年代较久，多为20世纪90年代的砖混结构建筑，其建筑质量较差、水电路老化、抗震防灾能力弱、消防设施陈旧等，普遍存在一定居住安全隐患；另外老旧居住区逐渐成为深圳市租房的价格洼地，租赁人口的流动性、小区环境维护条件越来越差也成为了恶性循环，通常老旧居住区伴随着环境脏乱差的问题。
关于深圳城中村的思考
深圳城中村改造的思考[摘要] 深圳是我国于80年代最早建立的经济特区之一。
在其25年的发展中，她创造了无数的奇迹，是我国经济和社会变革中进步最大的城市。
这个最初只有20几万人口的地方小镇、经过几代人的创业和劳动，今天已经成为1000多万人口的全国性大都市。
这里会聚了来自各地的人们，是个以外来人口占决大多数并且人口流动性非常大的城市。
在深圳人口的组成中80%是外来人口，这种常住人口和暂住人口比率的倒挂现象，在城市发展中很少见，这就要求深圳的政策制定都要考虑这个大的主体。
在长期的发展过程中、深圳的人口的上述特点和城市管理规划滞后的失误导致今天深圳城中村的问题越来越重。
现在、深圳提出建设国际大都市和创建全国文明城市的口号，这是解决城中村问题的最佳时机。
[关键词] 城市化 城市规划 城中村改造 政府主导、市场化运作 一、深圳城中村的历史和现状深圳原是一个边陲小镇、原属宝安县。
1980年国家提出建设深圳经济特区的决定后深圳的建设发展如火如荼。
在这过程中、深圳不仅经济不断增强、城市建设也得到了突飞猛进的发展，一栋栋的高楼大厦拔地而起、城区面积扩大数十倍，城市内人口20多年增长了近50倍！在这样的背景下，很多外来人口的住房问题其实没有得到很好的安排。
深圳市政府曾几次规划外来人口住房问题、相继在几处修建了专门为外来人口提供廉价住房的社区。
但外来人口来深务工来势凶猛、及至政府能力已不能满足这么庞大的需求，最后不了了之。
已有调查研究说明在深圳外来人口的６０％的人（即６００万）都是靠租房生活的、而其中的５０％（即２５０万）又是居住在城中村的。
高速城市化是深圳城中村形成的客观动因。
在高速城市化过程中，受土地产权限制及拆迁补偿等因素的影响，原农村居民点开发成本提高，急于扩展的城市首先倾向于开发成本较低的周边地块，使原农村居民点逐渐成为都市海洋中的"孤岛"。
面对城市化带来的前所未有的冲击，"孤岛"上的原村民在自身传统的影响下逐渐走上了一条完全不同于周边地区的城市化道路，并最终形成了今天独具特色的城中村。
城中村非正规住房供给市场形成原因分析——以深圳市为例
作者： 赵静;闰小培
出版物刊名： 城市问题
页码： 74-78页
年卷期： 2012年 第3期
主题词： 城中村;非正规住房;利益主体;供给;深圳
摘要：快速城市化背景下，“城中村”非正规住房逐渐成为城市居住格局的重要组成部分。
以深圳市为例，探讨不同利益主体在“城中村”非正规住房供给过程中的角色及相互关系。
研究发现，地方政府、村集体、城中村村民、合作建房者和外来人口构成了“城中村”非正规住房供给过程中的主要利益主体，并承担着不同的角色和功能，形成了以城中村村民为核心的关系网络。
利益主体相互关联形成不同类型的利益共同体，共同推动“城中村”非正规住房的形成和发展。
在此基础上，提出了“城中村”非正规住房的管治方向与建议。
浅谈城中村的成因与改造对策
浅谈城中村的成因与改造对策浅谈城中村的成因与改造对策摘要：分析了城中村的形成原因，探讨了城中村存在的主要问题，借鉴城中村改造的经验，提出了解决城中村问题的建议和对策，以更好地解决“城中村”问题，把城中村打造成文明社区，实现城市建设和经济效益双赢的目的。
关键词：城中村；形成原因；土地；建议与对策“城中村”是我国城市化进程中的较普遍现象，表现为在城市化快速发展期，城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内，这种村庄内仍旧实行农村管理体制，再加之利益的驱动，导致“城中村”的规划、建设、管理长期处于混乱无序和低水平状态。
笔者经过深入调研，就“城中村”的形成原因、存在的主要问题以及解决这些问题的建议与对策进行简要阐述。
一、“城中村”的形成原因有专家分析认为，“城中村”形成的原因是多方面的。
从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成“城中村”的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解。
从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，这种安土重迁的居住观念构成了“城中村”存续的社会心理条件；同时，随着城镇化的推进和社会经济的发展，土地增值，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是“城中村”得以发展的社会条件。
从政府角度讲，认识不足，缺乏及时的规划和调控，对“城中村”的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。
二、“城中村”存在的主要问题近几年，随着城市化建设进程的加快发展，“城中村”给城市发展提供了宝贵的空间、作出了巨大的贡献，但也存在着土地管理混乱、社会保障缺位、村庄治理垢病、产权关系模糊等诸多问题。
主要表现在以下几方面：（一）土地利用粗放，土地资产流失由于“城中村”缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，房屋容积率低，土地利用十分粗放，同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有。
在“改造‘城中村’”的背后
以岗厦村为例 ， 该村占地面积９ Ｎ平 者亲眼所见 ，城中村的楼房建设仍在 ． ‘ ６
方 米 ，有 私 人 楼房 ８ １ ，建 筑 面积 ８座 ３． ９ 万平 方 米 ，居 住人 口１万 人 ，是 ５ ０ “ 中村” 中 的龙 头 老大 。在深 圳 ， 城 像 这样 的 “ 中村 ”有 ３０ ，５２ 城 ２个 ０ 万 继续 进行 ，而 且钢 筋水 泥 ，高高 的塔
真正是高楼林立 ，大部分都在七 、八 它 。于 是 ，围绕着 “ 中村 ”的去 留 城
层 以上 ，而 且是 一 幢接着 一 幢 、一 排 存 废 ，村 民与政 府展 开 了一 次又一 次
连 着一 排 ，岂止 是 几栋 几十栋 ，而 是 成 百上 千栋 。一 层 全部 是店铺 商家 ，
各 色各 样 的商 品和 服务 应有尽 有 ，二 化 ，真可谓 道 高一 尺 ，魔 高一 丈。事 层及 其 以上基 本上 是村 民 和打］ 者 的 ＿ 住宅 。这 里既 无残垣 断 壁 ，也无 破败 实 上 ，城 中村 是 随着城 市 的发展 而发 展 的 ，当着改 革开 放 以后 ，大批 外商 进入 和大 批Ｔ 业 区兴起 ，随 之而 来 的 是 大量农 民工 流入 。 面对 如此 巨大 的
吊，大型水泥翻斗车 ，有的还有政府
的建设批文 。
要大 力宣传 。但是 ，什么是 “ 中 城
村 ” ？为什 么改 造 “ 中村 ”？如 何 城 改造 “ 中村 ”？在 没有 实地 参观 考 城 察 以前 ，笔 者 的概念 是 笼统 的 、模 糊 的、 想象 的。 那 么 ，到底什 么是 “ 中村 ” ？ 城 笔 者实地 到访 方 见真容 。原 来 ， “ 城 中村 ” 是一个 巨大 的城 市社 区。这 里
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
论城中村的成因及改造的必要性：以深圳市为例邵任薇（广东外语外贸大学政治与公共管理学院，广东广州510420）摘要：城中村作为城市化背景下的一种特殊的“亦城亦村”现象，在物理形态上已经完全成为城市的一部分，但空间形态和结构的改变并不能掩盖“城中村”内存在的各种问题。
这些问题的出现有村民方面的原因，同时也与政府行为密不可分。
虽然城中村的历史地位和社会功能不可否认，但城中村改造势在必行。
关键词：城中村；成因；改造；必要性中图分类号：C912文献标识码：A文章编号：1671－380X（2010）07－0055－03Discussing on the causes and the necessity for the modification of the village in the urban：A Case Study of shenzhen citySHAO Ren－wei（Department of Politics and Public Administration，Guangdong University of Foreign Studies，GuangZhou510420，China）Abstract：Village in the urban is in nature a kind of special phenomenon of both“city and country”against the context of China ur-banization.Although it has been one part of the ubran in physical shape，the change of the space form and structure cannot conceal kinds of problems in village in the urban.These problems are related with villagers，but also closely the government action.The histori-cal status and social functions of the village in the urban can not be denied，but the modification of the village in the urban is inevita-ble.Key words：village in the urban；cause；modification；necessity城中村是在中国城市化背景下出现的特殊的城市包围农村的现象。
在城市的快速变迁的过程中，城市扩张与农村城市化几乎在同一时间发生，这对城市的物理形态和社会形态的改变都产生了深远的影响。
城中村从形成之初起就成为地方政府改造的目标，特别是城市发展用地越来越稀缺的今天，城中村的土地必须作为可再开发土地资源进行盘活，以释放存量土地来实现土地资源的集约利用。
因此，城中村改造势在必行。
本文将以深圳市为例，深入探讨城中村存在的问题及成因，并且对城中村改造的必要性进行分析。
一、城中村存在的问题及成因（一）问题深圳市城中村的积弊已经阻碍了现代化城市发展，也是城市社会管理的“重灾区”，深圳市城中村的问题主要表现在如下几个方面：1.违规乱建。
根据深圳市政府文件，每户住宅基底面积不超过80平方米，楼高不超过三层。
但在租金的巨大利益驱动下，多数村民把住宅基底面积扩大到100平方米以上，楼高多数在八九层甚至更高，无论是宅基地面积还是楼层高度都严重超过了政府的规划范围。
这带来政府治理的困境：一方面，这些都是违规违章建筑，理应拆除。
但这些违章建筑数量太多，租金数量巨大，是村民最主要的收入来源，也是社会财富的一部分，拆除这些建筑不仅浪费社会财富，更重要的是将引发村民激烈的群体对抗和冲突，让政府无可奈何。
而且没有了租金收入，政府的社会保障负担也相应加重了。
另一方面，法不责众有现实困境，但如果任其发展，则让政府的规章制度变成了一纸空文，失去了规章制度的严肃性和约束力。
2.火灾隐患。
由于村民总想在最有限的空间内建设最大面积的住房，违规加宽加高成为城中村建筑普遍现象。
“握手楼”、“一线天”非常贴切地描述了城中村建筑的现状。
街道内的电线、电话线等就像一张张蜘蛛网，布满了整个街道狭窄的空间。
另外，每户都住满了外来工，外来工的消防安全意识淡薄，极容易引发火灾。
但是，由于楼与楼的间距非常小，街道狭窄，一旦发生火灾，消防车根本进不了村内，损失难以估量。
3.社会问题。
城中村村民仅仅依靠房屋出租就获得了·55·第32卷第7期2010年7月宜春学院学报Journal of Yichun CollegeVol.32，No.7July.2010收稿日期：2010－06－02作者简介：邵任薇（1978—），女，江西九江人，讲师，中山大学政治与公共事务学院行政管理专业博士，研究方向为城市管理和地方政府治理。
大量的收入，过着衣食无忧的生活，村民很少就业。
村民不思进取，游手好闲的生活方式对周边人群形成了不良影响，而且城中村外来工数量多，流动人口多，同时，村内治安管理薄弱，使得城中村“黄赌毒”等治安事件和犯罪事件频发。
城中村的社会治安问题非常严峻，对整个城市的治安管理带来了巨大挑战。
4.环境不美。
深圳市正努力建设国际化大都市，大力发展高新技术产业，而城中村的脏、乱、差现象对城市形象有很大影响，也不利于城市的可持续发展。
（二）成因城中村现象是在城市的快速扩张中短时间内形成的，由于城市发展速度太快，村民和政府都没有足够的时间来认识和协调出现的问题，以致问题逐渐积累发展成今天的局面。
1.从村民方面来说，主要有三个方面的原因：第一，村民的价值追求较低。
对于刚刚脱胎于农民身份的城中村村民来说，“洗脚上田”让他们对经济收入的关注远甚于对居住环境的关注。
较之以之前的“耕田时代”的生活，村民现有的居住环境已有了很大的改善，他们产生不了更高的追求。
同时，深圳市政府已经宣布把村集体的土地归国家所有，违章建筑也要进行改造，但由于政府补偿资金没到位和村民的强烈抵制等原因，土地国有化没有真正实施。
但村民担忧土地收归国有是“迟早的事”，这种不确定性，使得村民充分利用现有资源来弥补今后可能导致的损失；第二，经济快速发展。
深圳改革开放引来了大量的外资，“三来一补”加工业的兴起则吸引了大量的外来工，20世纪80年代末90年代初，“孔雀东南飞”让内地各层次人员争先恐后赶往深圳淘金。
大量的外来工对低档次住房有很大的需求，因此，村民纷纷抢建扩建住房来迎合这种市场需求，村民由此也得到了丰厚的租金回报，他们不需要向其他人群那样去努力提高技能、积累工作经验或努力工作才能维持生存和发展。
在城中村，收入的多少也个人的能力高低没有关系，只与出租房面积的大小有关。
这也使得村民的命运与脚下的土地紧密联系在了一起；第三，观念转变不能一蹴而就。
祖祖辈辈的乡村生活方式，让村民的意识观念上一时难于适应现代化大都市的各种规范，虽然作为制度安排的结果，他们在名义上是城市居民，但在观念意识上还固守着乡村社会的生活方式和理念。
例如对城市中的住宅建设报批制度感觉很不适应，觉得在自己的土地上想怎么建就怎么建，不需要什么许可。
观念的转变不可能一蹴而就，需要相当长的时间，村民的观念转变落后于现代城市的迅猛发展是情理之中的事情。
2.从政府层面来讲，也有三个方面的原因：第一，政策法规滞后于城市发展。
滞后性是是多数政策法规的一个典型特征，与深圳快速的城市发展相比，深圳的政策法规的滞后性就相当明显。
政策法规要保持稳定性和延续性，不能朝令夕改；但深圳城市发展速度非常之快，以致制定的政策法规难于适用城市发展的实践。
90年代中后期，城市发展的溢出效应使土地的价值攀升，农民在宅基地上大量建造私房进行出租，以获取高额利润。
其间，政府也曾出台过相关政策对违章建房的现象进行控制，但由于城市化的快速扩张，而政府难以制定出能够真正具有实际可操作性的私房政策和及时有效的规划指导，深圳错过了引导农村私房有序建设的最佳时机［1］（P29）；第二，土地所有权虚置。
深圳市政府在1988年《关于严格制止超标准建造私房和占用土地等违法违章现象的通知》和1993年《关于处理深圳经济特区房产权属遗留问题的若干规定》的文件中宣布村内住宅用地和发展用地属国家所有，村民只拥有使用权。
但是，深圳市政府并没有按照相关规定对政府征用村民的土地进行相应的补偿，也没有按照法律程序办理相关手续，即土地的使用权转让协议没有签署。
因此，政府虽然宣布村集体土地归属于国家，但没有法律手续的支持，农村集体土地的所有权并没有真正转让。
这样，集体土地所有权被虚置，并由此引发一系列与土地所有权相关问题的混乱。
深圳市政府单方面宣布土地的国有化，没有履行正规的征地程序，这是典型的非自愿交易，使得政府基于土地国有化的产权安排无法行使。
所以深圳市政府不得不做出让步，承认原村民及其集体事实上的土地产权结构的安排［2］（P160）；第三，政府没有适时地为激增的外来人口提供合法的廉租房或微利房。
一方面外来人口急剧增多，他们对出租屋有着强大的市场需求，另一方面，地方政府没能及时提供廉租房或微利房来填补市场空白，同时政府的法规也无法阻挡村民出租住房以追求更高收入的愿望，目前深圳的低档出租住房几乎都是由原住民提供的。
城中村大量违法建筑在政府没有提供合法的替代房源的情况下迎合了市场需求，这也是政府职能缺位的结果。
二、城中村改造的必要性分析城中村为低收入阶层提供了本应是政府提供的廉租房，缓解了他们相当大部分的生存压力，从而对于维系社会稳定也起到了一定的作用。
从这个层面上讲，城中村的社会功能是不容否定的。
另一方面，城中村也分担了政府的管理成本和承担了社会保障功能。
城中村担负着诸多的村庄公共事务，包括环境卫生、治安消防、社区精神文明建设等。
同时，政府的社会保障制度没有将村民的社会福利涵盖在内，这部分也由城中村的集体经济组织负担。
在蓝宇蕴看来，城中村的村民作为城市化的被动接受者，只有在城中村这一特定的社会空间里，才能抗拒外界的压力和风险。
同时，城中村的利益关联型的共同体治理模式，具有了使社区正常运转的秩序法则，从而大量分担了政府治理的成本［3］（P11）。
虽然城中村的历史地位和社会功能不可否认，甚至有人认为，城中村实际上是一个非常具有活力的经济机体［4］（P157），城中村能够存在即具有合理性，需要时间来慢慢对它进行改变，而不应该一次性地改造。
但是，这并不能构成其合理存在的充分理由。
正如谢志岿所说，外来人口的住房不能完全听由违法建筑严重的城中村来解决，城中村居民的生计也不能靠违法建造私房解决，这都是政府·65·第7期宜春学院学报（社会科学）第32卷需要考虑并解决的问题［5］（P260）。