房地产新31号文与房地产税收管理
国税发【2009】31号文件讲解-1
为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号），对房地产行业的所得税制度体系进行了充分完善。
关注1、适用范围国税发〔2009〕31号第二条规定，本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业。
这里的企业既包括，内资企业，也包括外商投资企业。
对外商投资企业而言，国税发〔2009〕31号对其财税处理的影响很大，需要重点学习与把握。
我们中税网的客户群中不少台湾同胞投资企业，如果涉及房地产业务应当及时关注我网对新31号文的释义和解读。
任何一个企业，只要其从事了房地产开发经营业务，就要受到国税发〔2009〕31号的约束。
房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
关注2、开发产品完工条件国税发〔2009〕31号第三条规定，除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
沿用我们过去的理解，以上三个条件如果同时满足，以最早的一个为准。
不过国税发〔2009〕31号第三条依然存在缺陷，就是没有规定土地开发的完工条件。
如果有关企业开发土地再行转让，只能比照一般货物销售或者财产转让进行所得税处理。
国税发〔2009〕31号第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
住建部2018第31号文
住建部2018第31号文背景介绍2018年4月，住房和城乡建设部发布了第31号文件，以加强房地产市场调控、促进房地产市场平稳健康发展为目标，针对房地产开发企业在项目销售过程中存在的一些问题进行规范和约束。
该文件对于维护房地产市场秩序、保护购房者权益、促进健康发展具有重要意义。
主要内容1.对于开发企业销售房屋的信息公示要求进行明确。
开发企业在房屋销售前，应当向购房者公示房屋的实际销售价格和优惠条件，实行一口价、明码标价和真实优惠。
2.要求开发企业在签订购房合同时必须为购房者订立产权保险，确保购房者在出现意外或纠纷时得到补偿和保障。
购房者可以根据自己的意愿选择不同保险公司提供的保险条款和保险费用。
3.对于房地产开发企业的销售行为进行规范。
开发企业在销售房屋时不得采用欺骗、虚假宣传、强迫等方式进行销售，不得违规收取任何额外费用。
4.要求对房地产开发企业的资金流向进行监管。
开发企业必须按照国家和地方政府有关规定，把销售收入及时纳入监管账户，用于后续开发和建设项目的资金需要，不得私自挪用、擅自处置。
5.针对开发企业的编制备案制度和审批事项进行明确。
开发企业在开展业务之前，必须经过相关部门和政府的检查批准，方可正式开展相关业务。
同时，相关部门保留取消企业相关批准和备案资质的权利。
其他细则该文件还具有其他细节规定，例如要求切实履行担保责任、保护购房者隐私信息、完善投诉举报渠道等。
需要注意的是，该文件是针对开发企业的行为制定的，不是对于个人购房者的行为进行监管，购房者也需要在选购房屋时注意相关事项，避免自身利益受到损失。
住建部2018年第31号文是房地产市场调控的一项重要规定，对于传统的房地产开发模式提出了一系列更为严格的要求，促进了市场的健康稳定发展。
在未来的发展中，这些规定将进一步完善和推广，提高房地产市场的规范化水平，确保广大购房者的权益和利益。
国税发[2009]31号文解析
![国税发[2009]31号文解析](https://img.taocdn.com/s3/m/bd03abfa27284b73f24250b7.png)
所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299 号）规定的方法及预计利润率预缴了 2008 年度的
税款，那么在年度汇算清缴时，务必要按《国税发[2009]31 号文》规定的方法及要求，计算预
一的，应视为开发产品已经 业房地产开发经营业务范围
配套设施等开发产品。除土
完工： 1、竣工证明已报房 进行了界定，并明确上述三
（五）明确了计税成本对象的确定原则。
这是国税发[2009]31 号文的新规定，即企业在确定成本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。需要注意的是，
成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关
。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，
或按照法律法规规定必须配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、
物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建
维修基金或其他专项基金。除此几项预提（应付）费用外，来自税成本均应为实际发生的成本。
同意。这是比较严格的管理规定，尽管看似没有实质内容。
（六）确定了成本分配方法
国税发[2009]31 号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法
，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。此外，国税发[2009]31 号
用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房地产企业委“外
”销售时，佣金的扣除限额统一为委托销售收入的 10%。
2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
国税发[2022]31号03-06第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
总局关于房地产开发有关企业所得
国税发［2003］83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》
国税发［2006］31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》
新旧文件对照及分析解读
国家税务总局在2003年7月下发了国税发［2003］83号文后，税总所得税司沉默了近3年后，终于大开尊口，对房地产业的所得税又有了新说法，于3月6日以国税发［2006］31号文的形式下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》。
在通读全文的基础上，我的第一感觉是总局对原国税发［2003］83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》执行2年半的时间以来，房地产行业企业所得税方面暴露的问题的进一步完善和规范。
此文件的出台，应该还有更深的意义。
从2003年以来，国家税务总局一直把房地产行业的税收问题做为每年的专项检查的重点，2006年更把“房地产业及其相关的建筑安装业”列入了第一位，说明了总局对房地产业的“器重”。
而31号文虽然自2006年1月1日起执行，国税发〔2003〕83号同时废止。
但是，此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。
也就是说，自文件的出台，是为了配合税收专项检查，解决以前的一些税企争议问题。
如果以前没有进行处理的，这次税务机关就有可能算总账了，作为纳税人来讲，应及时做好和税务机关的沟通，了解税收政策的相关变化，规避纳税风险。
以下是我对新旧文件的对照及简要分析，如有不当之处，请多加指正。
房地产企业所得税如何预缴
房地产企业所得税如何预缴《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
计算公式： (未完工的收入*15%+利润总额)*25%如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额：应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60.615万元房地产企业如何预缴企业所得税企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。
但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。
一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。
另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。
两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。
那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。
房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品房屋预先进行销售，收取预收款现象。
因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2022]31号)规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。
如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。
其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的通知》(国税函[2022]44号)规定，利润总额填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。
新房地产开发企业31号文件
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三章成本、费用扣除的税务处理第十一条企业在进行成本、费用的第十二条第十四条位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第十九条第二十条用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
住建部2023第31号通知
住建部2023第31号通知根据住建部发布的2019年度工作安排，国内房地产发展处于重要的发展阶段，为了推动房地产市场的健康发展，住建部于2023年发布了第31号通知。
本文概要介绍了该通知的主要内容。
通知目标该通知的主要目标是规范房地产市场秩序，保障购房者的合法权益，促进房地产市场的稳定发展。
通知提出了一系列具体要求和措施，旨在解决当前房地产市场面临的一些问题。
主要内容通知主要包括以下几个方面的内容：1.市场调控措施：根据房地产市场的实际情况，加强对市场的调控，遏制投机行为，防止房地产市场出现大幅波动。
具体措施包括加强对开发商资金来源的监管、推进棚户区改造项目、加强对隐性债务的监测等。
2.房地产市场监管：加强对房地产市场各参与主体的监管，强化对违法违规行为的打击力度。
通知要求各地住建部门加大对房地产开发企业、中介机构、物业管理企业等的监管力度，以确保市场的公平和透明。
3.土地使用管理：通知要求各地加强对土地使用行为的管理，推进土地利用的合理化。
为了防止土地资源的滥用和浪费，通知要求严格执行土地开发计划，加强对土地供应的监测和调控。
4.住房保障措施：通知强调加强对住房保障工作的管理和监督，努力提高住房保障的覆盖面和质量。
通知要求各地加强对经济适用住房、公共租赁住房等住房保障项目的管理，确保住房保障政策的有效实施。
总结住建部2023第31号通知的发布，对促进房地产市场的健康发展、保护购房者的合法权益起到了积极的促进作用。
通过加强市场调控、加强监管和推进住房保障等措施，有助于维护房地产市场的稳定和可持续发展。
各地住建部门和相关行业应严格执行通知的要求，切实推动房地产市场健康发展。
国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表(二...
![国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表(二...](https://img.taocdn.com/s3/m/64f7e0252f60ddccda38a0a8.png)
国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表（二）六、开发产品先出租再出售问题二、关于完工开发产品的税务处理问题5、开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
不同点：新31号文取消此项规定。
七、视同销售问题六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
共同点：1、视同销售的范围都是将用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为；2、以开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；3、确认收入（或利润）的方法和顺序相同。
国家税务总局关于印发31号文
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
房地产新31号文与房地产税收管理
房地产新31号文与房地产税收管理通过对房地产企业评估发现，在具体应用房地产新31号文时，企业与税务机关，以及税务机关内部都有理解上的不同，造成操作上的不同，从而影响法律法规的正常执行，给纳税人税款缴纳或税务机关税款征收带来了不必要的损失，因此在此对新31号文常见有分歧的业务问题及房地产所得税管理业务与大家一起探究，以便于更好的理解执行（2009）31号文。
常见的分歧问题一、未完工项目预售收入计算所得税时是否扣除期间费用和相关税金？国税发[2006]31号文第一条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额国税发[2009]31号文第九条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额通过简单对比新旧31号文和以上公式不难发现扣减扣除期间费用和相关税金字面上的区别，旧31号文可以扣减期间费用和相关税金，新31号文不可以扣减。
所以不少会计、税务人员认为在计算未完工开发产品的所得额时不能扣减期间费用和相关税金。
房地产新31号文与房地产税收管理
房地产新31号文与房地产税收管理通过对房地产企业评估发现，在具体应用房地产新31号文时，企业与税务机关，以及税务机关内部都有理解上的不同，造成操作上的不同，从而影响法律法规的正常执行，给纳税人税款缴纳或税务机关税款征收带来了不必要的损失，因此在此对新31号文常见有分歧的业务问题及房地产所得税管理业务与大家一起探究，以便于更好的理解执行〔2021〕31号文。
常见的分歧问题一、未完工工程预售收入计算所得税时是否扣除期间费用和相关税金？国税发[2006]31号文第一条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税本钱后再行调整。
整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额国税发[2021]31号文第九条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季〔或月〕计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本工程与其他工程合并计算的应纳税所得额。
整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额通过简单比照新旧31号文和以上公式不难发现扣减扣除期间费用和相关税金字面上的区别，旧31号文可以扣减期间费用和相关税金，新31号文不可以扣减。
所以不少会计、税务人员认为在计算未完工开发产品的所得额时不能扣减期间费用和相关税金。
国税发[2009]31号文解析
![国税发[2009]31号文解析](https://img.taocdn.com/s3/m/6aa6b12ec281e53a5902ff2e.png)
近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。
为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。
一、整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。
国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。
二、重要变化对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[2009]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。
（一）“核定征收”需慎用文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。
据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。
看来，国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。
（二）计税毛利率“重生”国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。
国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税
![国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税](https://img.taocdn.com/s3/m/b6c7246c7e21af45b307a881.png)
国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表（三）十一、开发产品成本、费用的扣除问题八、关于开发产品成本、费用的扣除问题开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
第十一条 企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
共同点：对成本、费用的核算与扣除作了原则规定。
不同点：新31号文取消区分“开发产品会计成本与计税成本”的规定。
（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
不同点：新31号文对扣除项目原则规定更加清楚。
（二）下列项目按以下规定进行扣除：1、已销开发产品的计税成本。
当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本共同点：可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本计算公式相同。
房地产开发企业所得税处理办法[原文]及新旧(国税发31号文件与国税发()31号文件)对照表
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房地产开发企业所得税处理【31号文】新旧对照表第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
九、关于征收管理问题（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1、依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；2、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；3、擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；4、虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；5、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；6、纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: （一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
国税发【2009】31号
国税发〔2009〕31号文”的主要变化字体: 小中大 | 打印发表于: 2009-9-10 15:01 作者:qgf163 来源: 房地产会计网解读“国税发〔2009〕31号文”的主要变化国家税务总局于2009年3月6日以“国税发〔2009〕31号文”发布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（以下简称该办法），至此房地产开发企业在新所得税法下如何进行税务处理，总算有了一个明确的说法。
这样，不仅有利于房地产开发企业2008年的所得税汇算清缴工作的进行，而且也为房地产开发企业今后的所得税处理提供了政策依据和操作规范。
笔者将该办法与“国税发〔2006〕31号文”（适用内资）、“国税发[2001]142号文”（适用外资）进行了比较，与原规定相比有以下14个方面的主要变化。
变化1 总体框架更加清晰明了该办法全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条，每一章的内容明确，每一条的表述清晰。
而原来的“国税发〔2006〕31”号文以及“国税发[2001]142号文”均没有章节结构，只有条款之分。
现将该办法的基本框架简述如下：第一章总则共4条本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件以及核定征收的管理。
第二章收入的税务处理共6条本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。
第三章成本费用扣除的税务处理共14条本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。
第四章计税成本的核算共11条本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。
第五章特定事项的税务处理共2条本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。
第六章附则共2条本章明确了该办法从2008年1月1日开始执行，并明确2007年12月31日以前的衔接办法。
国税发2009(31)号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
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房地产新31号文与房地产税收管理通过对房地产企业评估发现，在具体应用房地产新31号文时，企业与税务机关，以及税务机关内部都有理解上的不同，造成操作上的不同，从而影响法律法规的正常执行，给纳税人税款缴纳或税务机关税款征收带来了不必要的损失，因此在此对新31号文常见有分歧的业务问题及房地产所得税管理业务与大家一起探究，以便于更好的理解执行（2009）31号文。
常见的分歧问题一、未完工项目预售收入计算所得税时是否扣除期间费用和相关税金？国税发[2006]31号文第一条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额国税发[2009]31号文第九条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额通过简单对比新旧31号文和以上公式不难发现扣减扣除期间费用和相关税金字面上的区别，旧31号文可以扣减期间费用和相关税金，新31号文不可以扣减。
所以不少会计、税务人员认为在计算未完工开发产品的所得额时不能扣减期间费用和相关税金。
大家这样理解是否正确呢？我认为是不妥的：首先允许扣除期间费用和相关税金符合有关法律规定，新企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
本条并没有附加“除国务院财政、税务主管部门另有规定外”等字眼，也就说明凡是企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出都可以扣除。
国税函[2009]31号文如果规定不允许扣除期间费用和相关税金，那就不符合企业所得税法的规定，是违法的，反之，国税函[2009]31号文是合法的，那么期间费用和相关税金就应该允许扣除。
在具体执行中如果不让扣除期间费用和相关税金，纳税人对税务机关的复议不服、上诉到法院打官司，税务机关将必败无疑。
其次，（国税发[2009]31号）第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
”因此，企业发生的期间费用准予当期按规定扣除。
对未完工开发产品取得的预收账款按规定计算的预计毛利额可以扣除发生的期间费用（实际上期间费用也无法在已销和未消开发产品之间划分清楚），扣减是31号文的本意。
第三、通过深入分析公式也发现是可以扣减的：旧31号文公式可以转换为：房地产企业应纳税所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加+主要业务收入-主要业务成本-期间费用和相关税金（不考虑其他复杂情况）。
通过转换公式发现在计算过程中存在重复扣减期间费用和相关税金的现象，但是在具体的实际业务中不会重复扣减，这说明旧31号文表述不准确、不严谨。
新31号文对此的改动正是对旧31号文的完善，从立法本质上是一致的。
在看新31号文，新31号文公式可以转换为：房地产企业应纳税所得额=预售收入×预计计税毛利率+主要业务收入-主要业务成本-期间费用和相关税金（不考虑其他复杂情况）。
当企业没有完工产品销售时公式成为：房地产企业应纳税所得额=预售收入×预计计税毛利率 -期间费用和相关税金（主要业务收入和主要业务成本都是0），也说明是扣减期间费用和相关税金的。
所以说新旧31号文在扣减期间费用和相关税金方面是不矛盾的。
综上所述，未完工项目预售收入计算所得税时是扣除期间费用和相关税金的。
二、按预售收入计算的毛利额扣除相应的期间费用、营业税金及附加后的余额能否弥补以前年度的亏损。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条第二款规定：“企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴；按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。
”《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发…2009‟31号）第九条第一款规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入？应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
”结合上述规定，按销售未完工开发产品取得的预售收入计算的毛利额计入当期应纳税所得额（已减除可以扣除项目），并据此计算应纳税所得额计算月度或者季度应预缴企业所得税额，年度汇算时可以按规定弥补以前年度的亏损。
三、国税发…2009‟31号第三条规定，开发产品完工条件。
不过国税发…2009‟31号没有规定土地开发的完工条件。
如果有关企业开发土地再行转让，没有完工标准，必然影响收入确认，现在只能比照一般货物销售或者财产转让进行所得税处理。
四、开发产品转固定资产不再视同销售。
国税发…2009‟31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理。
但企业具体的业务中，“纳税人自用”由于企业自用的形式不同，会计处理不同，是涉及税收管理问题的，税务人员一定分析企业自用的实质，防止税款流失。
如：A公司是一家房地产开发企业，股本总额3000万元，由两位股东出资成立：法人股东Y公司，投资比例80%；自然人股东D，投资比例20%。
2006年9月，A公司开发的一栋办公楼销售状况不理想，两位股东商定了如下两个方案：方案一：将其中的一层作为本公司的办公室，于9月份投入使用。
方案二：将其中的一层作为本公司的办公室，并作为股东的追加投资，增加实收资本。
假定该层的成本价为1000万元。
假定A公司确认开发产品的利润，主管税务机关核定的成本利润率为20%，则：销售收入1200万元，利润200万元。
方案一的会计与税务处理：A公司将自己开发的办公楼的某一层作为办公室使用，属于国税发[2009]31号文第七条规定的“开发企业将开发产品转作固定资产”，不再按照视同销售处理。
不涉及所得税问题。
A公司将办公楼转作固定资产时：借：固定资产10,000,000.00贷：开发产品10,000,000.00方案二的会计与税务处理：A公司将办公楼转作固定资产使用，并作为股东的投资增加实收资本，符合31号文规定的“开发企业将开发产品用于分配给股东”，其经济实质是A公司将办公楼分配给股东，股东以实物出资增加实收资本。
开发产品的产权已经发生转移，在会计处理上应视同销售实现，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）。
将开发产品用于分配，属于有偿转让不动产所有权的行为，A公司应该按照销售不动产征收营业税。
股东D是自然人，还应根据个人所得税法的规定，按照“股息红利所得”代扣代缴个人所得税。
视同销售（需要开具发票）：借：其他应收款－Y9,600,000.00其他应收款－D2,400,000.00贷：主营业务收入12,000,000.00结转成本：借：主营业务成本10,000,000.00贷：开发产品10,000,000.00分配股利（根据股东会决议、发票复印件等）：借：应付股利12,000,000.00贷：其他应收款－Y9,600,000.00其他应收款－D2,400,000.00按“股息、红利所得”代扣股东D的个人所得税：借：其他应收款－D480,000.00应交税金－应交个人所得税480,000.00 计提营业税（建筑安装业的税率为3%，销售不动产的税率为5%）：借：主营业务税金及附加600,000.00贷：应交税金－应交营业税600,000.00计提各项附加：借：主营业务税金及附加66,000.00贷：应交税金－应交城建税42,000.00其他应交款－教育费附加18,000.00其他应交款－地方教育费附加6,000.00 股东以实物投资(需要资产评估、验资，出具相关报告，并办理工商、组织机构代码证、税务变更登记)：借：固定资产12,000,000.00贷：实收资本－Y9,600,000.00实收资本－D2,400,000,00由于会计上已经作销售处理，确认的收入符合税法的规定，该项固定资产的计税成本也与会计上一致，汇算清缴时无需再进行调整。
（实际上影响了所得税）以上分析两种不同形式的企业自用，由于操作形式的不一样，涉及税收也不一样。
因此在税源管理中一定要加强企业涉税信息的掌握，保证国家税收的足额入库。
五、（2009）31号文在预提费用和计税成本核算的终止日方面予以明确，充分考虑了房地产企业的特点，保护纳税人的相关利益，同时也防止企业利用调整结算时间，逃避纳税义务做了明确的要求，便于加强税源管理。
关于“预提费用”新文件第三十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
其三、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
除此几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
同时，第三十四条规定：“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。