房产估价师《经营与管理》习题班课件讲义.doc

第八章成本法及其运用

考题所占分值大，2010年考试甚至达到20分，理论性强，技术含量高，计算题多，难度大

一、单选题

1.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。

A.围墙工程费

B.电力设施工程费

C.居委会用房建设费

D.人防工程费

『正确答案』B

『答案解析』基础设施主要指水电路之类。围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间费用。

2.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。

A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径

C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径

D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

『正确答案』B

『答案解析』参见教材P274。

3.某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67

『正确答案』D

『答案解析』8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X

X=20666.67

4.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77

『答案解析』参见教材P281。开发成本、管理费用、销售费用3亿

投资利息3×【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元

总成本=31061.23万元

单位成本为310.61

可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87

5.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。这块地的面积是10000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。

A.55.20

B.103.22

C.109.63

D.114.82

『正确答案』B

『答案解析』参见教材P280-281。540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）

=89.86+11.01+2.35=103.22

6.某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

『正确答案』B

『答案解析』参见教材P282-283。

先算开法利润。

头饰，开发利润=（土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费用）×投资利润率

=（600+900+50+60）×20%=32.2

金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）=32.2/（600+900+50+60+150）

=18.3%

7.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3 000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1 000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的

5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

『答案解析』参见教材P283。

土地投资1000万

开发成本和管理费用1200万

投资利息1000*【（1+10%）1.5-1】+1200*【（1+10%）0.75-1】=242.61

销售费用3000*2%=60

销售税费3000*5.5%=165

销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39

销售利润率=332.39/3000=11.08%

8.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/㎡。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

『正确答案』D

『答案解析』参见教材P282-284。

开发利润＝（土地取得成本＋开发成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150

土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润率＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000

9.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间

B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

『正确答案』BD

『答案解析』参见教材P298。

经济寿命是竣工日起到对房地产价值不再产生贡献为止（也就是净收益大于0）的持续时间.

实际年龄是竣工日到估价时点的时间

剩余经济寿命是估价时点到对房地产价值不再产生贡献为止的时间;

所以BD都是正确的.

10.关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。