房产估价师《经营与管理》习题班课件讲义.doc

第八章成本法及其运用
考题所占分值大，2010年考试甚至达到20分，理论性强，技术含量高，计算题多，难度大
一、单选题
1.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。

A.围墙工程费
B.电力设施工程费
C.居委会用房建设费
D.人防工程费
『正确答案』B
『答案解析』基础设施主要指水电路之类。

围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间费用。

2.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。

A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径
C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径
D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P274。

3.某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。

该写字楼的价值为（）万元。

A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67
『正确答案』D
『答案解析』8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X
X=20666.67
4.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。

该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77
『答案解析』参见教材P281。

开发成本、管理费用、销售费用3亿
投资利息3×【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元
总成本=31061.23万元
单位成本为310.61
可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87
5.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。

这块地的面积是10000平方米。

采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。

A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P280-281。

540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）
=89.86+11.01+2.35=103.22
6.某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。

A.17.13%
B.18.30%
C.18.61%
D.21.47%
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P282-283。

先算开法利润。

头饰，开发利润=（土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费用）×投资利润率
=（600+900+50+60）×20%=32.2
金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）=32.2/（600+900+50+60+150）
=18.3%
7.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3 000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1 000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的
5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。

该幢写字楼的销售利润率为（）。

A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
『答案解析』参见教材P283。

土地投资1000万
开发成本和管理费用1200万
投资利息1000*【（1+10%）1.5-1】+1200*【（1+10%）0.75-1】=242.61
销售费用3000*2%=60
销售税费3000*5.5%=165
销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39
销售利润率=332.39/3000=11.08%
8.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/㎡。

A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P282-284。

开发利润＝（土地取得成本＋开发成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150
土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润率＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000
9.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间
B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
『正确答案』BD
『答案解析』参见教材P298。

经济寿命是竣工日起到对房地产价值不再产生贡献为止（也就是净收益大于0）的持续时间.
实际年龄是竣工日到估价时点的时间
剩余经济寿命是估价时点到对房地产价值不再产生贡献为止的时间;
所以BD都是正确的.
10.关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。

A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格
D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
『正确答案』A
『答案解析』参见教材P290-294。

说到修正，都是将可比实例状态修正为估价对象状态。

A刚好说反了。

11.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。

土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。

采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。

A.70.00%
B.83.33%
C.84.O0%
D.86.67%
『正确答案』B
『答案解析』剩余使用年限=40年
建筑物已经使用年限=8年
成新率=40/48=83.33%
12.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
『正确答案』C
『答案解析』参见教材P303。

13.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。

A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P303。

完全重置价值为120×600=72000
年折旧为1440
所以建筑物寿命期为72000÷1440=50年，已经经过8年，所以成新率为（50-8）/50=84%
14.某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。

残值率假设均为零。

则该建筑物的物质折旧额为（）。

A.75.6
B.77.6
C.80.6
D.87.6
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P305。

门窗等损坏的修复费用=2（万元）
装饰装修的折旧额=600×500××3=18（万元）
设备的折旧额=60××10=40（万元）
长寿命项目的折旧额=（3600×500-20000-600×500-600000）××10=17.6（万元）
该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6（万元）
15.某栋旧办公楼电梯落后，如果将电梯更换为功能更先进的新电梯，估计拆除费用2万元，残值3万元，安装新电梯需要180万元，比在同类建筑物内随同安装多花费20万元，旧电梯的重置价格为60万元，累计折旧50万元。

该电梯因为功能落后的折旧额为（）元。

A.26
B.27
C.28
D.29
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P308。

旧电梯的帐面余值为60-50=10万元（剩余未提折旧，拆除后就报废了，因而要作为折旧）拆除的净支出为2-3=-1万元
安装多花费20万元，（即单独安装比随同安装多花费的价值）
功能落后的折旧=10-1+20=29万元
16.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/m2。

假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。

（建筑物报酬率为10%）
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.07
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P309。

无效成本=1500*（4.1-3.6）/0.1*10=7.5万
收益损失的现值==23.57万元
功能折旧=31.07万元
17.某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。

在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。

A.1
B.1.5
C.2
D.2.5
『正确答案』D
『答案解析』后续建设期=正常建设期-已完工工程的正常建设期+交接手续的正常期限
实际建设期是个干扰信息，正常建设期1年，实际建设期1.5年，说明存在窝工情况，1.5年只干了1年的活，所以只能按照正常建设进度计算时间。

二、多选题
1.某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。

A.应采用客观成本而不是实际成本
B.应该采用实际成本而不是客观成本
C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E.应结合估计委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
『正确答案』ACD
『答案解析』AB中肯定只有1个正确选项。

E违背了估价师独立性的原则。

2.在运用成本法时最主要的有（）。

A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值
『正确答案』BE
『答案解析』参见教材P272。

3.成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。

A.土地取得成本
B.建设成本
C.管理费用
D.销售费用
E.销售税费
『正确答案』ABCD
『答案解析』参见教材P279 。

销售税费一般在销售的时候才支付，因而计算利息时间为0。

4.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。

A.土地取得成本
B.开发成本
C.管理费用
D.销售费用
E.运营费用
『正确答案』AB
『答案解析』直接成本利润率的计算基数是7个项目中的前两项。

5.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。

A.重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建价格是在估价时点的价格
C.重新购建价格是客观的价格
D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
『正确答案』ABCD
『答案解析』参见教材P287-288。

土地是在估价时点状态下的年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新构建价格就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。

6.根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。

A.单位比较法
B.市场提取法
C.分解法
D.工料测量法
E.指数调整法
『正确答案』ADE
『答案解析』参见教材P290 。

市场提取法，是取得“报酬率”的方法。

7.引起建筑物物质折旧的因素包括（）。

A.地震
B.电梯数量不够
C.酸雨
D.单行道
E.门窗的自然破损
『正确答案』ACE
『答案解析』B是功能缺乏的功能折旧，D是外部折旧，规划限制导致的。

8.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

其中，属于经济折旧的有（）。

A.功能落后
B.功能缺乏
C.环境污染
D.交通拥挤
E.正常使用的磨损
『答案解析』参见教材P296-297。

AB为功能折旧，E为物质折旧。

三、判断题
1.成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

『正确答案』正确
『答案解析』参见教材P269。

2.成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。

『正确答案』错误
『答案解析』参见教材P271。

如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。

3.在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。

（）
『正确答案』错误
『答案解析』正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。

”
4.成本法中的开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的开发商期望获得的利润。

（）
『正确答案』错误
『答案解析』开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下的平均利润，而不是个别利润，期望利润。

5.成本法中的折旧不同于会计中的折旧，会计折旧的资产原始价值，扣除累计折旧后的账面价值可以和市场价值不一致；而成本法中的资产重新构建价值，扣除折旧后的资产实际价值，必须和市场价值一致。

（）
『正确答案』正确
『答案解析』这就是成本法中的折旧和会计上的折旧的本质区别。

6.非住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。

（）
『答案解析』参见教材P310。

住宅是这样的，因为住宅土地使用权到期可以免费续期。

而非住宅建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照经济寿命计算折旧；建筑物经济寿命晚于土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土地使用权到期时间计算折旧。

7.某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。

（）
『正确答案』正确
『答案解析』参见教材P283。

8.建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。

（）
『正确答案』错误
『答案解析』参见教材P289。

9.建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。

（）
『正确答案』正确
『答案解析』参见教材P297。

10.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。

（）
『正确答案』错误
『答案解析』参见教材P307 。

有些功能落后时不可修复的。

如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。

11.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。

（）
『正确答案』正确
『答案解析』是实际观察法的概念。

本章重要考点
第一节成本法概述
1.成本法是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

2.成本法的理论依据（熟悉）——生产费用价值论
4.成本法估价需要具备的条件（掌握）
5.成本法估价的操作步骤（熟悉）
第二节房地产价格构成
房地产价格构成（7项）
1.土地取得成本
2.建设成本：勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费，基础设施建设费，公共配套设施建设费，其他工程费，开发期间税费
3.管理费用，一般按土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。

4.销售费用，一般按开发完成后的价值的一定比例测算。

5.投资利息
房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息
应计息项目（四项）：土地取得成本，开发成本，管理费用，销售费用（注：销售税费一般不计利息）
计息期——估算建设期（一次性发生的，投入日到估价时点全部都作为计息期;建设期内均匀发生的，计息时间取一半）
计息方式——单利和复利两种方式
利率——当利率的时间单位与计息周期不一致时，会出现名义利率与实际利率的差别
6.销售税费
7.开发利润（直接成本利润率\投资利润率\成本利润率\销售利润率）
第三节成本法的基本公式
房地产价值＝重新购建价格－折旧
2.适用于新开发的房地产的基本公式
3.适用于旧的房地产的基本公式
第四节重新构建价格的求取
1.重新购建价格也称重新购建成本
2.重新购建价格的求取思路（熟悉）
3.建筑物重新购建价格的求取方式
重建成本（复制）
重置成本（替代）
4.建筑物重新购建价格的求取方法
单位比较法
分部分项法
工料测量法
指数调整法
第五节建筑物折旧的求取
1.建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值的减损。

2.建筑物折旧的原因
3.折旧求取方法——年限法\市场提取法\分解法
分解法:
物质折旧
可修复项目:修复费用就是折旧
不可修复项目，短寿命项目，按照各自的寿命计算折旧;常寿命项目，按照建筑物的经济寿命计算折旧.
功能折旧分为：功能缺乏、功能落后和功能过剩
（1）功能缺乏折旧的求取：
可修复的功能缺乏，折旧=单独增加功能增加成本-随同增加功能成本
不可修复的功能缺乏，折旧=功能缺乏导致的损失的现值-随同增加功能费用
（2）功能落后折旧的求取：（先拆再建）
可修复的功能落后，折旧=剩余未提折旧+落后功能拆除的净残值+单独增加先进功能费用-随同增加先进功能费用不可修复的功能落后，折旧=功能落后导致的损失的现值-随同增加功能费用（3）功能过剩折旧的求取：功能过剩一般不可修复，要以利用超额持有成本资本化法
折旧=无效成本+超额持有成本
外部折旧的求取
[重要考点]土地使用期限对建筑物经济寿命的影响
住宅按照经济寿命计算折旧，不管土地使用权期限，因为住宅用地可以自动续期。

非住宅必须考虑土地使用权期限的限制。

情况一：建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧情况二：建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，无偿收回时，按照土地使用权到期的时间计算折旧收回时给以补偿，按照建筑物经济寿命计算折旧。