浅析开发商在城中村改造中的注意事项
城中村改造如何平衡利益相关方
城中村改造如何平衡利益相关方城中村改造是城市化进程中的一个重要环节，它不仅涉及到城市的更新与发展，更关乎众多利益相关方的切身利益。
在这个过程中，如何平衡各方利益，实现公平、合理、可持续的改造，是一个亟待解决的问题。
首先，我们需要明确城中村改造中的利益相关方都有哪些。
一般来说，主要包括原住村民、开发商、政府以及周边社区居民等。
原住村民是城中村改造中最直接的利益相关者。
他们在这片土地上生活了多年，有着深厚的情感和依赖。
对于原住村民来说，他们关心的是改造后的居住条件能否得到改善，能否获得合理的补偿以保障未来的生活。
合理的补偿不仅应包括房屋的价值补偿，还应考虑到他们因失去土地和房屋可能带来的就业、养老等方面的影响。
比如，为村民提供就业培训和创业支持，确保他们在改造后能够有稳定的收入来源。
同时，在住房安置上，要充分考虑村民的生活习惯和文化传统，提供符合他们需求的居住环境。
开发商在城中村改造中扮演着重要的角色。
他们投入资金进行开发建设，期望获得合理的利润回报。
然而，如果开发商过度追求利润，可能会导致改造项目质量下降、配套设施不完善等问题，损害村民和其他利益相关方的利益。
因此，政府在引入开发商时，应严格审查其资质和信誉，确保其具备足够的实力和责任感。
同时，要制定合理的土地出让政策和开发规则，防止开发商的短期行为。
政府在城中村改造中起着主导和监管的作用。
政府的目标是通过改造提升城市的整体形象和功能，促进经济发展，改善民生。
但在实际操作中，政府可能会面临公共利益与个体利益之间的平衡难题。
一方面，政府需要推进城市的规划和发展，提高土地利用效率；另一方面，又要保障原住村民的合法权益，避免强拆强征等不合理行为。
为了实现这一平衡，政府应加强规划的科学性和民主性，充分听取各方意见，制定公正合理的政策法规。
同时，要加强对改造过程的监管，确保各项政策的落实和改造项目的质量。
周边社区居民也是不容忽视的利益相关方。
城中村改造可能会对周边社区的交通、环境、教育等公共资源产生影响。
房地产企业在城中村改造中若干问题的探讨
房地产企业在城中村改造中若干问题的探讨对于房地产企业来说，土地和现金决定其生存和发展，而参与城中村改造，是获取土地资源的一种方式。
根据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金为进行拆迁、安置；而对于改造后的土地，房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权。
参与城中村改造，房地产企业不得不考虑政策变动、拆迁安置、土地抢牌、规划条件变更以及融资失败所可能导致的各种风险。
其实说白了：以上几点集中为一个难点，即利益如何进行分配与平衡的问题。
通常情况下，在城中村改造项目拿地阶段，伴随着各项经济测算与评估工作的实施推进，房地产企业主要完成以下几项工作：1 、与政府谈判，获取拟开发改造项目的基本政策信息并争取政府政策支持；2 、初步制定拆迁补偿方案及标准，并征询村集体组织及村民意见；3 、与政府、村集体签订城中村改造的合作框架协议；4 、协调政府并办理取得城中村改造范围的拆迁许可批准文件；5 、调查了解城中村改造范围其他土地及房屋权属情况，测算前期拆迁补偿成本，制定具体拆迁补偿方案及标准；6 、与村集体协商并签订《征地补偿协议书》；7 、与各村民协商并签订《拆迁补偿安置协议书》；8 、与城中村改造范围内其他土地使用权人及房屋所有权人协商并签订《拆迁补偿安置协议书》等相关协议；9 、针对可能产生的“钉子户”提出的特殊拆迁要求，制定特别处置策略及相关协议；10 、拆迁施工过程中的突发事件处置预案草拟，包括施工安全、司法或行政强拆配合等；11 、融资方案的法律可行性论证及实施，包括普通融资、股权融资、内部认购或合作开发等；12 、专项规划谈判及报件，获取城中村改造项目的详细规划指标及条件；13 、一级土地开发成本核算，配合政府完成土地使用权出让条件的制定；14 、进入城中村改造项目用地的招、拍、挂程序，摘取项目用地使用权或获得一级土地开发补偿；15 、取得项目用地使用权的，须完成《土地使用权出让合同》的协商、签署及履行，并办理《建设用地规划许可证》以及《国有土地使用证》等相关项目批文；16 、未能取得项目用地使用权的，按照相关协议以及出让条件获取土地开发补偿；17 、应对“城中村”改造过程中的各类潜在的诉讼或仲裁。
浅谈城中村改造中的利益关系的分析与应对
浅谈城中村改造中的利益关系的分析与应对在城市的快速发展进程中，城中村改造成为了一个备受关注的议题。
城中村改造不仅涉及到城市的空间重构和功能提升，更牵扯到复杂的利益关系。
深入分析这些利益关系，并找到有效的应对策略，对于推动城中村改造的顺利进行具有重要意义。
城中村改造中涉及的利益主体众多，包括政府、开发商、村民以及租户等。
政府作为城市的管理者，希望通过城中村改造提升城市形象、优化城市功能、增加公共服务设施，并促进土地的合理利用。
开发商则着眼于通过参与改造项目获取经济利益，同时也承担着一定的社会责任。
村民是城中村的原住居民，他们关心的是自身的居住条件改善、经济补偿以及未来的生活保障。
租户则可能面临着居住地点的变动和生活成本的增加。
从政府的角度来看，城中村改造可以为城市发展带来诸多好处。
一方面，改造可以改善城市的基础设施和环境，提升城市的整体品质。
另一方面，通过合理规划和土地整合，可以为城市的发展提供更多的建设用地，促进经济的增长。
然而，政府在推动改造过程中也面临着一些挑战。
例如，如何制定合理的政策和规划，平衡各方利益，避免因改造导致社会不稳定因素的增加。
同时，政府还需要确保改造过程中的公平、公正和透明，防止权力寻租和腐败现象的发生。
对于开发商而言，参与城中村改造项目是一个商业机会。
他们希望通过项目开发获得丰厚的利润。
但在实际操作中，开发商需要承担巨大的资金压力和风险。
例如，拆迁补偿费用的高昂、项目建设周期的不确定性以及市场需求的变化等，都可能影响项目的盈利能力。
此外，开发商还需要与政府和村民进行有效的沟通和协商，以确保项目的顺利推进。
村民在城中村改造中处于相对弱势的地位。
他们往往担心自己的利益得不到充分保障。
拆迁补偿的标准是否合理、安置房屋的质量和位置是否满意、未来的生活来源如何解决等问题，都是村民关注的焦点。
一些村民可能因为对补偿不满意而抵制改造，导致改造工作陷入僵局。
因此，政府和开发商在制定改造方案时，必须充分考虑村民的合理诉求，给予他们足够的尊重和保障。
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[应用]浅析开发商在城中村改造中的注意事项浅析开发商在“城中村”改造中的法律风险防范浅析开发商在“城中村”改造中的法律风险防范作者:广东华瑞兴律师事务所魏济民时间:2011-04-14 浏览1629次字体【大中小】(本论文荣获广州市律师协会二,一,年度理论成果三等奖)在城市高速发展的进程中，城市范围不断的扩大，农村土地全部被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住从而形成了“城中村”。
若要从法律的层面来定义“城中村”，可参考《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》第二条第二款的规定，城中村(含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村)是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
由于我国经济在近几年高速的发展，许多法律法规无法跟上经济发展的步伐，大量新出现的法律关系问题在现有的法律法规中没有做规定，例如本文所提到的“城中村”改造问题就是其中之一。
因此，“城中村”改造的法律关系问题只能由政府部门参照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》等出台相应法律规章作为政策指引。
在仅有的城中村改造实例中，我们可以看到猎德村的改造模式为:开发商垫资、政府出政策、村委会协助改造，将原村部分土地拍卖，筹集到改造资金，将一部分建设为村民安置区，另一部分以集体经济组织建设商业大厦支撑集体经济。
花地村的改造模式为:“搬积木”的形式滚动发展，多个地块进行“拆一建一补一”，即把一号地块的村民先临迁出去，建成新楼后，再把他们安置回来，同时也把二号地块的拆迁村民安置进来，跟着再拆二号地块，二号地块建好后，接着是三号、四号地块，以此类推。
不论采用何种模式，都离不开开发商的投资参与。
城中村改造要注意什么事项
城中村改造要注意什么事项城中村改造是指对城中村进行规划、建设、补齐基础设施、改善居住环境、提高居民生活质量的过程。
城中村改造的目的是为了改善城市面貌、提高居民生活质量、促进社会经济发展。
在进行城中村改造时，需要注意以下几个事项。
首先，要确保城中村改造的可持续发展。
在进行城中村改造规划时，要充分考虑社会、经济及环境因素，确保改造后的城中村能够持续发展并造福居民。
可持续发展的概念包括经济可持续性、社会可持续性和环境可持续性。
在规划过程中，要充分考虑居民的需求，保障其基本生活需求，同时也要注重环境保护和资源利用的可持续性。
其次，要注重社会公平和社会公正。
城中村改造不仅要提高居民的居住条件，更要促进社会公平和社会公正。
在改造过程中，要尊重居民的权益，充分听取居民的意见和建议，确保改造方案的公平性和合理性。
同时，要注重改善城市环境和公共服务设施，提高居民的生活质量和享受城市建设成果的机会。
再次，要注重文化保护和传承。
城中村是城市发展的历史见证和文化遗产，改造过程中要注重保护和传承城中村的历史文化价值。
可以通过修复历史建筑、改善公共空间和加强文化活动等方式来实现。
在规划过程中，要尊重居民的生活习惯和社区文化，确保改造后的城中村仍能保持独特的文化氛围和社区凝聚力。
此外，要注重环境保护和可持续发展。
城中村改造过程中，要注重环境保护，减少对自然资源的消耗和环境的破坏。
可以通过改善供水、排水、供电和垃圾处理等基础设施设备，提高能源利用效率，减少环境污染等方式来实现。
同时，还要注重生态保护，保护植被和生态系统的完整性，提高城市的生态环境质量。
最后，要注重居民参与和社区建设。
城中村改造是一项复杂的系统工程，需要居民的积极参与和社区的支持。
在改造过程中，要注重居民的参与和建设，鼓励居民参与规划、决策和管理的过程。
可以通过居民代表、社区委员会等方式来组织居民参与，确保改造方案的顺利实施和居民的满意度提高。
综上所述，城中村改造是一个综合性、系统性和长期性的过程。
城中村改造的意见和建议
城中村改造的意见和建议城中村是指位于城市发展脚步之外的贫民窟和农民工集体宿舍群体。
由于历史原因和城市发展不平衡，城中村的存在给城市的社会、经济和环境带来了许多问题。
为了促进城市的可持续发展和提高居民的生活质量，城中村改造成为了一个重要的任务。
以下是我对城中村改造的意见和建议。
首先，要坚持以人为本的原则。
城中村改造的目标是提高居民的生活条件和福利，因此要充分尊重居民的意愿和需求。
在决策和实施过程中，要广泛听取居民的意见，使他们参与到决策和管理中来。
同时，要保障居民的基本权益，如住房、教育、医疗等，确保他们的利益不受损害。
其次，要注重改善基础设施和公共服务。
城中村地区的基础设施比较薄弱，缺乏公共服务设施，如道路、下水道、供水供电等。
因此，在改造过程中要注重改善基础设施，提升公共服务水平。
特别是要加强教育和医疗等公共服务，提供更好的教育和医疗资源，提高居民的素质和健康水平。
第三，要推动产业结构的升级和转型。
城中村多以低端产业为主，如小作坊、废品回收等。
这些产业污染环境、危害居民健康，并且无法提供良好的收入和就业机会。
因此，要通过改造城中村，推动产业结构的升级和转型，引入高科技和大型企业，提供更多的就业机会和高收入岗位。
第四，要加强环境保护和资源利用。
城中村地区环境脏乱差，水体污染、空气质量差等问题普遍存在。
改造城中村的同时，要加强环境保护工作，采取有效措施减少污染物排放，提升水质和空气质量。
同时，要合理利用资源，推广节能环保技术，减少资源的浪费和损耗。
第五，要加强社会管理和服务。
城中村改造不仅仅是改变物质条件，还要提升社会管理和服务水平。
政府要加强对城中村的管理和监管，整治乱象，保持社会秩序稳定。
同时，要提供更好的社会服务，如养老、托幼、就业等，满足居民的各种需求。
第六，要发挥社区自治的作用。
城中村改造需要居民的积极参与和支持。
因此，要建立健全社区组织和自治机制，加强居民之间的交流和合作，共同参与到城中村的规划、建设和管理中来。
浅谈某市城中村改造形势及措施和建议
浅谈某市城中村改造形势及措施和建议摘要：城中村改造是城市建设和管理中最难的工作之一。
本文分析了城中村改造所面临的困境问题。
并提出了改造建议和改造目标、积极稳妥推进了城中村改造措施及改建任务。
关键词：城中村改造；困境；措施；建议一、城中村改造面临的主要困难和问题近年来，由于国家出台的限贷和限购等房产宏观调控政策，直接影响了改造工作的开展。
加之改造本身的复杂性，改造工作的难度进一步加大。
1、受国家房地产调控政策及改造项目成本不断提高等因素影响，严重制约改造正常进行一是受房地产市场低迷影响，改造资金回笼速度慢，安置楼建设资金短缺。
二是在商品房销售价格下降的同时，受政府配建廉租房、土地出让金大幅增加等政策调整以及建筑项目人工、材料涨幅等多种因素影响，导致改造成本不断加大，造成城改项目招商难、改造难、推动慢。
2、改造手续办理滞后等问题依然没有得到有效解决，批后监管力度仍需进一步加强一是城中村改造与普通开发项目相比，多了无形改造、拆迁安置、集体土地转性等多个环节，造成手续办理相对滞后。
尽管各部门给予了大力支持，简化了办事程序，但是实践表明，没有考虑改造特殊性和复杂性而照搬普通商品房审批程序审批改造项目，已远不适应改造项目手续办理实际需求。
二是部分区域还存在着未批先拆、未批先建等不规范行为，增加了办理手续的复杂性。
三是对于2部分区域出现的项目擅自加建、违规乱建等现象，政府还需进一步加强监管力度，采取强有力措施，确保安置房品质。
3、改造深层次问题不断出现，改造可持续发展受到影响一是面对有限改造土地资源和腾迁旧村宅基地导致的较高地价等不利因素，以往以住宅开发为主的单一改造模式，无法充分发挥地段优势，开发商普遍存在不重策划规划、只求项目自身平衡、不求社会效益和持续发展的短视做法，导致项目普遍存在项目定位单一、容积率高但利润率较低等问题。
二是仅靠市场运作的改造模式不能完成所有城中村改造。
目前，在我市城区主干道沿线仍存在一些难以改造，严重影响城市形象和城市功能提升。
探讨城中村改造中存在的问题及相应对策
探讨城中村改造中存在的问题及相应对策[摘要] 随着土地资源的日益紧缺以及城中村土地增值效益的增加，越来越多的房地产公司积极投入到城中村改造中来。
本文以市场主导为切入点，针对城中村改造中存在的问题，结合规划设计实践，对该类项目的规划设计提出相关的对策。
[关键词] 城中村改造；市场化运作；规划设计；存在问题；相应对策1 城中村改造的模式目前，城中村改造主要有政府主导、村集体自行改造以及市场化的公私合作开发三种改造模式。
在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和具体实施。
在村集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。
改造完成后，村集体将多余的房产进行市场运作，形成滚动开发。
在市场化的公私合作开发模式中，政府、村委会和开发商三方合作，由政府完成土地转性及户籍调整，由开发商出资完成旧村改造建设，并通过结余土地的增益来平衡投资成本。
本文所研究的城中村改造模式即为第三种改造模式。
2 市场主导的城中村改造的主要特征2.1 以村为单位的就地改造方式居多虽然政府对城中村改造已有一定的规划安排，但由于城市建设的持续性，城中村改造就地改造的方式居多，这主要表现在三个方面：①大多数的城中村安置点在短期内不能满足建设条件，难以实现集中安置；②由于多数城郊村村民希望原地回迁，不愿离开自己已经熟悉的环境；③由于各村之间的经济条件差异较大，适合改造的时机也有所不同。
由此可见，以村为单位的就地改造居多。
2.2 需要通过土地收益平衡支撑城中村改造虽然城中村改造会获得政府适当的经济支持，但对于建设工程来讲仍然是杯水车薪。
因此，在城中村改造中，势必需要集约使用土地，将多余土地进行收益平衡才能完成改造工程。
为了保证正常的市场运作，一般需要将土地性质转为国有后才能进入常规的房产开发程序。
城中村改造工作中存在的问题及对策措施【最新版】
城中村改造工作中存在的问题及对策措施内容摘要:城中村现象是随着城市的快速扩张而出现的一个棘手的城市问题。
它不仅阻碍了我国城市化的进程,也在一定程度上影响了城市居民的生活水平,甚至成为影响和制约社会加快发展、统筹发展、和谐发展的重要因素。
随着城市进一步发展的需要,城中村问题已经成为各级政府在推进城市化进程中必须关注的问题之一。
本文针对城中村改造工作中存在的问题提出了相应的对策措施。
关键词:城中村改造问题对策开展城中村改造工作的背景城中村现象是随着社会经济发展到一定阶段,城市快速扩张而出现的一个棘手的城市问题。
它不仅阻碍了我国城市化的进程,也在一定程度上影响了城市居民的生活水平,且已成为影响和制约社会加快发展、统筹发展、和谐发展的重要因素。
随着城市进一步发展的需要,城中村问题已经成为各级政府在城市化进程方面关注的大事之一。
把城中村区域改造成为经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会文明、管理科学的新型城市社区,是推进加快城市化进程,建设新农村的重中之重,是提升城市品位和综合竞争力的迫切需要,构建社会主义和谐社会的重要举措,更是改善环境、提高人民群众生活品质的内在要求。
针对以上情况,笔者围绕城中村情况进行了深入调研。
通过调研,笔者认为要推进城中村的改造,加快城中村的开发,要以新农村建设的模式、经营城市的理念为抓手,以农村按城市来建设、城市按农村来美化为路径,着力推进城市郊区化、郊区现代化、城乡一体化,努力提升城中村的政治、经济、文化、社会、生态五种生活品质。
城中村改造的意义(一)有利于提高城市的品位城中村的改造,一是可以不断拓展城市空间,日趋完善城市功能,有效提升城市品位,共建共享城市现代文明成果;二是可以加强城市管理,改变城郊结合部脏、乱、差的现状,促进城市形象的改善;三是可以进一步发挥城市的辐射带动作用,促进城乡共同繁荣发展,推动经济社会又好又快发展。
(二)有利于提高村民的生活质量由于原村庄缺乏统一规划,每家农户都注重自家房屋的建设,忽视公共设施的建设,缺少必要的商业服务设施,这使得居民的生活很不方便。
房地产开发企业在城中村改造项目中的风险控制
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山 西 建 筑
Ｖ０ １ ． ４ １ Ｎｏ ． ２ ６
Ｓ ｅ ｐ ． ２ ０１ ５
・２１ ７・
・
房 地 产 开 发Fra bibliotek・ 文章编号 ： １ ０ ０ ９ — ６ ８ ２ ５ （ ２ ０ １ ５ ） ２ ６ － ０ ２ １ ７ — ０ ２
规 划要符合市场规律 和 自身开发规模 ， 要与政府 就相关事 宜达 成 本市各 区的拆迁补 偿标 准 ， 结合 当地社 会发展 和经 济条 件 ， 制定 致， 确保在 前期 项 目的稳健运行 。 本地块合理 的拆迁补偿 标准 。并 就这 一标 准提 前与 政府 主 管
房 地 产 开 发 企 业 在 城 中 村 改 造 项 目中 的 风 险 控 制
鬲 福 水
（ 山西 晋能 干禧置业有 限公 司， 山西 太原 ０ ３ ０ ０ ０ ０ ）
摘
要： 通过分析城 中村 改造项 目的特点 ， 探讨 了开发商在项 目备阶段 的风 险控 制措施 ， 并从土地整合、 政 策导 向、 拆迁补偿 、 融资
次， 由于该阶段土 地使 用权 未确立 ， 有 可能 面临完 成 土地拆 迁整
大 的出入 。在动迁 过程 中 ， 如遇 到村 民们对 补偿 条件 不满 意 ， 需
对于项 目承建 中需 配套 建设 的村 民 回迁 楼 ， 附 属幼 儿园 、 小 合后未取得 土地使用权 ， 只能按 照相关协 议获得 土地开发 补偿或 学 ， 园区规划绿地 、 道路 ， 园区配套 市政管 网等 项 目要 按照工 程节 需要 同其 他房地产 开发 企业 合作 开发 以获得 土地 使用权 。这将 点予 以保障 。避免 由此产生 的群体性 事件风 险 ， 以及 由此 导致 的
关于城中村改造的几点建议
关于城中村改造的几点建议全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：城中村改造一直是城市更新的重要内容之一，对于许多城市而言，城中村的存在已经成为一个城市管理的难题。
要想有效地改造城中村，需要综合考虑政府、居民和开发商等多方的利益，下面就是一些关于城中村改造的几点建议。
政府应该加大对于城中村改造的政策支持力度。
政府是城市更新的主要主体，应该通过制定相关政策、提供资金支持等手段，推动城中村的改造工作。
政府还应该加强对城中村改造的监督和管理，确保改造工作能够按照规划有序进行。
政府与居民应该加强沟通，共同制定改造方案。
城中村改造工作的最终目的是改善居民的居住环境，因此必须考虑到居民的需求和利益。
政府在制定改造方案的过程中，应该充分听取居民的意见和建议，确保改造工作符合居民的利益。
政府和开发商应该加强合作，确保改造工作能够顺利进行。
城中村改造需要大量的资金支持和技术支持，政府可以通过与开发商合作的方式，为改造工作提供必要的支持。
开发商在参与城中村改造的过程中，应该遵守相关法律法规，保障居民的合法权益。
第四，城中村改造应该注重环境保护和可持续发展。
在改造过程中，应该避免对土地资源和自然环境造成破坏，保护城市生态环境的完整性。
城中村改造应该有长期规划，确保改造工作能够持续推进，为城市的可持续发展奠定基础。
城中村改造是一个复杂且长期的工程，需要政府、居民和开发商的共同努力才能实现。
政府应该加大政策支持力度，与居民和开发商加强沟通，注重环境保护和可持续发展，才能顺利推进城中村改造工作，实现城市的更新和提升。
【文章字数已超过2000字，可根据实际情况适当删减】。
第二篇示例：随着城市化进程的加快，城中村成为了城市中的一处“毒瘤”，过度拥挤、环境脏乱、设施老旧等问题已经严重影响了城市的形象和居民的生活质量。
对城中村的改造势在必行。
下面就是一些建议：第一，加大政府资金投入。
城中村改造工程需要大量的资金支持，尤其是对于那些贫困地区的城中村来说。
实施城中村改造的优势、面临的问题及意见建议
实施城中村改造的优势、面临的问题及意见建议第一篇：实施城中村改造的优势、面临的问题及意见建议实施城中村改造的优势、面临的问题及意见建议“城中村”改造是推进城乡一体化建设的重要内容，是一项利国利民的重大民生工程，惠民工程。
一、在“城中村”改造中要本着下例原则、开展工作。
（一）、本着尊重大多数村民意愿的原则；（二）本着旧房拆迁置换与货币补偿相结合的补偿原则；（三）本着住房、商铺面积指标按人口配置的安置原则；（四）本着一把尺子、一户一图片、一户一档案、三方签字认可的公平原则；（五）本着涉及村民利益的拆迁补偿、公程招标、楼房商铺的分配等重大事项都要张榜公布的公开原则；（六）本着由评估公司依据有关法规评估、村民推选监督员、全程监督，村民大会决定最终补偿标准的合理原则。
（七）本着村上成立专业机构、村民推选专业监督委员会、对改造的全过程进行监督的透明原则；（八）本着｀四议＇＇两公开的民主决策原则；二、城中村改造的区位优势（一）我村地处西区市中心，紧临长安路、滨河西路两旁，与老城区东西相连、南与银凤湖南环路相连、是市区两级政府所在地、区位优势十分明显。
长安路在本村区域东西长520米，路南可建两层临街店铺15000平方米左右（不含路北市场）。
滨河西路在本村区域南北长430米，路两边可建两层临街店铺22000米左右。
周边已有新世纪花园、隆伸小区、形成连片居住小区，具有较高商业价值。
（二）由于旧村基础设施缺失、道路泥泞狭窄、脏乱差的现象十分突出。
老房屋陈旧，村民有改善居住条件的迫切愿望，随着部分村民先后入住安置楼新房、居住条件的改善、商铺出租经营巳见到效益，转变居住方式和一铺养三代的理念逐步影响广大村民。
前面政府划拨土地建安置房由于土地成本低所以房价也相对较低，这一点村民己经得到了实惠，对于已经分配到楼房商铺的村民开始受益，对下一步城中村改造有很大的促进作用。
（三）实施“城中村”改造，对我村的发展具有战略性的意义。
村域优势也在长安路、滨河西开通中得到了一定的提升，这是目前我村发展最可利用优势。
改造城中村的成本及控制措施探究论文
改造城中村的成本及控制措施探究论文[摘要]随着我国城市化建设的快速发展，出现了大量的城中村，城中村出现了诸多突出问题，阻碍城市的发展，必须加以改造。
本文将从技术层面介绍改造“城中村”的成本及如何控制。
[关键词]城中村改造成本安置补偿费随着我国经济和建设事业的发展，以及加快城市化进程口号的提出。
各地城市扩张的脚步不断加快，出现了大量的“城中村”。
“城中村”中存在着诸多突出问题，在卫生、环境、治安上给城市总体发展带来矛盾。
“城中村”改造迫在眉睫，势在必行。
改造“城中村”不仅要改造环境，还要改造人的思想。
改造人的思想是漫长而复杂得过程。
本文主要从技术层面介绍环境改造的成本。
一、城中村的内涵及存在的问题所谓“城中村”即城市规划区范围内的村庄。
在我国，由于急风暴雨式的城市建设，导致城市用地急剧扩大，农村土地逐步被蚕食。
这些被城市包围，但又基本没有耕地的农村，仍然保留着农村建制，其行政管理机构是“村委会”，常住人口是村民，因而形成了一个个都市里的村庄。
村落制度是“城中村”的村民们世代生活的规则。
“城中村”给人的印象就是脏、乱、差。
靠着稳定的租房收入、村里的福利，村民们过着悠闲自在的生活，打麻将、下象棋、闲聊，这是目前许多“城中村”的村民生活的写照。
“城中村”普遍存在着管理落伍、建设混乱、社会治安突出等问题。
村内供水、供电、排污等设施布局不合理。
经常出现下水道堵塞，污水横流，基本没有公共绿地。
治安问题一直困扰着“城中村”，这里聚集了大量无固定职业，居无定所的人。
赌博行窃现象在“城中村”也比较普遍，与现代文明相矛盾，这些都深刻地影响着一个城市的发展进程。
二、“城中村”改造成本“城中村”改造的成本最主要的有三个方面：1.村民安置补偿费。
“城中村”村民是失去了土地而只有宅基地，在城市建成区生活。
那么对村民的安置补偿费，按什么标准补偿这是村民最关心的问题。
拆迁补偿应包括:一是房屋拆迁补偿费;二是临时安置补助费;三是搬迁补助费。
观察：西安市“城中村”更新改造中的问题与对策——以西安市主城区为例
“城中村”改造中的问题及应对策略
“城中村”改造中的问题及应对策略伴随我国经济现代化建设的不断深入与发展，我国的城市化水平不断提高，这也在一定程度上极大的推进了我国的城市化进程，城市规模的不断扩大就使得原有的农村被融入到城市当中。
本文通过对当前我国的城中村改造过程中所存在的问题分析，提出了相应对策，以期更好地推进城中村改造与发展，为全面推进我国的城市化发展与进步作出重要的努力。
标签：城中村；改造；问题；对策前言：改革开放以来，中国城市化进程明显加快，现阶段已进入到高速城市化的起飞线上。
如何依照可持续发展理论，积极稳妥地推进城市化进程，是21 世纪中国必须面对的一个重大课题。
随着改革开放，城市化相较往期呈现出新的特点：1978 年改革开放以后的城市化，是在国民经济高速增长条件下迅速推进的，城乡之间的壁垒逐渐松动并被打破，特别是乡镇企业的发展，使得中国的城市化呈现出以小城镇迅速扩张、人口就地城市化为主的特点。
近几年来，随着经济社会转型以及社会环境的迅速更迭，城中村改造又面临一系列前所未有的研究热点。
例如，“伪城市化”现象和“半城市化”现象的存在，以及城市化的“不可持续”发展等问题市场交错出现。
如何找到一条实现顺利过渡的坦途，既是政府的政策方向所在，也是广大民众的关切所在。
一、城中村的概念、发展背景1、“城中村”概述（1）谢志岿在《村落向城市社区的转型―制度、政策与中国城市化进程中城中村问题研究》中，对“城中村”人口、经济、社会、治理及改造等进行了探讨，拓展了“城中村”及城市社会研究的视野，将特定制度背景下“城中村”向城市社区的转型概括为“转制型城市化”，并对“转制型城市化”的政策问题进行了全面的探讨和深入的分析。
（2）李俊夫的《城中村的改造》中，总结了国内外相关理论、分析国内各主要城市“城中村”现状及改造思路的基础上，从土地利用的角度分析了“城中村”形成的原因，认为“城中村”改造的前提是土地改制，并提出了“城中村”土地和房屋改制的具体政策构想；阐述并运用土地资产经营理论，得出解决“城中村”改造资金问题的方案，提出“自下而上”以村为主体实施改造的思路，充分运用现代地籍技术和方法，对其土地利用现状资料进行采集、整理和分析。
房地产开发企业城中村改造项目财务风险控制研究
房地产开发企业城中村改造项目财务风险控制研究随着城市化进程的加快，城中村改造成为了许多房地产开发企业的新宠。
然而，城中村改造并不是一项容易实现的工程，它给予了开发企业更多的财务风险和控制问题。
本文将会浅谈关于房地产开发企业城中村改造项目的财务风险控制研究。
一、背景城中村改造是为了促进城市现代化进程，改善城市环境，提高城市综合承载能力，调整城市空间格局，优化城市功能布局，提高城市经济生产效率，加速城市基础设施建设，建设美好的城市环境而进行的一项工程。
而房地产开发企业作为城市建设中的一个重要力量，自然也要参与城中村改造的过程。
然而，城中村改造并不容易。
城中村地区的住房一般都是老旧且基础设施落后的，这就要求开发企业在进行城中村改造过程中，需要付出更多的资金和精力。
而这就给开发企业带来了更多的财务风险和控制问题。
二、城中村改造项目的风险要素1、市场风险。
市场风险是指在实施城中村改造项目期间，市场条件发生变化而导致的项目出售价格下跌的风险。
2、投资风险。
投资风险是指在实施城中村改造项目期间，投资市场存在固有的不确定性，如投资规模不足、收益率不够等，从而对项目的实现产生风险。
3、管理风险。
管理风险是指在实施城中村改造项目期间，由于管理人员或样式不符合要求，导致项目不能按时按质完成，而造成的风险。
4、技术风险。
技术风险是指在实施城中村改造项目期间，由于基础设施设计和施工过程中存在的技术障碍，导致项目不能达到预期效果，从而带来的风险。
以上四种风险要素是城中村改造项目中非常重要的部分，也是导致财务风险控制问题的主要原因。
三、财务风险控制研究为了控制城中村改造项目中所面临的风险，开发企业需要在开发之前进行详细地市场研究和投资分析。
特别是要注意市场需求情况和开发企业的目标市场是否一致，考虑到项目的经济价值和用处等因素，最后确定需要投资的规模和投资期限。
在城中村改造项目中，管理风险同样也是需要特别注意的事项。
开发企业需要合理制定项目计划，采用科学管理方法，规范整个项目的实施过程，确保项目在规定时间内、达到预期目标。
房地产 土地拆迁注意事项
房地产土地拆迁注意事项房地产项目的开发，一定要经过土地拆迁。
土地拆迁是指政府为了国家利益，对需要征用的土地上的房屋和其他建筑物进行强制回收的行为。
那么，在进行房地产项目开发时，土地拆迁有哪些注意事项呢？下面，我们将详细介绍。
1. 理智看待拆迁补偿在进行房地产项目开发时，土地拆迁的补偿是很重要的，而且拆迁的补偿标准也是由政府制定的，一般来说会按照补偿价格的一定比例给出补偿。
但是，实际情况是，拆迁补偿标准并不意味着给定的金额就足够了。
因此，拆迁补偿金额通常需要自己认可，要注意合理要求，维护自己的权益。
2. 了解项目的成本在进行房地产项目开发时，必须要清楚项目的成本，包括土地购买的价格、拆迁补偿的费用、前期研究、设计等其他费用。
如果成本被估算不足，将可能导致拆迁补偿费用不够，可能会耽误项目进度。
3. 检查拆迁安全在进行土地拆迁时，必须要注意安全问题。
如，拆迁门槛对周边道路交通的影响、拆迁带来的噪音污染、拆迁给周边居民造成的危险等。
如果不重视安全问题，可能会导致危险事故。
4. 沟通协商在进行土地拆迁时，与政府部门不同的人有不同的想法。
因此，在进行项目开发前，在政府部门进行充分的沟通协商会任何不利影响。
如果协商失败，也要利用法律手段来维护自己的权益。
总的来说，土地拆迁是房地产项目开发中的必经之路。
只有在土地拆迁过程中注意以上这些注意事项，才能确保项目的安全和质量。
同时，企业要充分发挥自己的优势，把握好机会，在敏感时期提供好服务，保证项目能够成功完成。
房地产开发公司在“城中村改造项目中注意事项
房地产开发公司在“城中村改造项目中注意事项根据现有的“城中村”改造政策与实际操作流程，“城中村”项目成败的核心更多在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：开发商在获得土地之前就必须投入大量资金为政府进行一级土地整合收储，而一级土地整合收储后开发商仍需通过招、拍、挂程序方能获得土地使用权进行开发。
在这个过程中，因为前期资金成本投入巨大，为了投资目的的最终实现，开发商往往不得不着重考虑因政策变动、拆迁安置、土地抢牌、规划条件变更以及融资失败所可能导致的各种失利风险。
在此情形下，如果开发商想要从“城中春”的耕种中获取相对稳健的投资回报果实，那么项目启动前的法律统筹与运作过程中的法律控制将显得尤其重要。
通常情况下，在“城中村”改造项目拿地阶段，伴随着各项经济测算与评估工作的实施推进，开发商需要完成以下几项主要的法律性工作：1、与政府谈判，获取拟开发“城中村”改造项目的基本政策信息并争取符合该“城中村”改造项目开发要求的政策支持；2、初步制定拆迁补偿方案及标准，征询村集体组织及村民意见，获取“城中村”改造项目开发认可；3、与政府签订“城中村”改造《意向性协议》或《合作协议》；4、协调政府并办理取得“城中村”改造范围的拆迁许可批准文件；5、调查了解“城中村”改造范围其他土地及房屋权属情况，测算前期拆迁补偿成本，制定具体拆迁补偿方案及标准；6、与村集体协商并签订《征地补偿协议书》；7、与各村民协商并签订《拆迁补偿安置协议书》；8、与“城中村”改造范围内其他土地使用权人及房屋所有权人协商并签订《拆迁补偿安置协议书》等相关协议；9、针对可能产生的“钉子户”提出的特殊拆迁要求，制定特别处置策略及相关协议；10、拆迁施工过程中的突发事件处置预案草拟，包括施工安全、司法或行政强拆配合等；11、融资方案的法律可行性论证及实施，包括普通融资、股权融资、内部认购或合作开发等；12、专项规划谈判及报件，获取“城中村”改造项目的详细规划指标及条件；13、一级土地开发成本核算，配合政府完成土地使用权出让条件的制定；14、进入“城中村”改造项目用地的招、拍、挂程序，摘取项目用地使用权或获得一级土地开发补偿；15、取得项目用地使用权的，须完成《土地使用权出让合同》的协商、签署及履行，并办理《建设用地规划许可证》以及《国有土地使用证》等相关项目批文；16、未能取得项目用地使用权的，按照相关协议以及出让条件获取土地开发补偿；17、应对“城中村”改造过程中的各类潜在的诉讼或仲裁。
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浅析开发商在“城中村”改造中的法律风险防范浅析开发商在“城中村”改造中的法律风险防范作者:广东华瑞兴律师事务所魏济民时间:2011-04-14 浏览1629次字体【大中小】(本论文荣获广州市律师协会二Ｏ一Ｏ年度理论成果三等奖）在城市高速发展的进程中，城市范围不断的扩大，农村土地全部被征收，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住从而形成了“城中村”。
若要从法律的层面来定义“城中村”，可参考《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》第二条第二款的规定，城中村（含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村）是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
由于我国经济在近几年高速的发展，许多法律法规无法跟上经济发展的步伐，大量新出现的法律关系问题在现有的法律法规中没有做规定，例如本文所提到的“城中村”改造问题就是其中之一。
因此，“城中村”改造的法律关系问题只能由政府部门参照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物权法》等出台相应法律规章作为政策指引。
在仅有的城中村改造实例中，我们可以看到猎德村的改造模式为：开发商垫资、政府出政策、村委会协助改造，将原村部分土地拍卖，筹集到改造资金，将一部分建设为村民安置区，另一部分以集体经济组织建设商业大厦支撑集体经济。
花地村的改造模式为：“搬积木”的形式滚动发展，多个地块进行“拆一建一补一”，即把一号地块的村民先临迁出去，建成新楼后，再把他们安置回来，同时也把二号地块的拆迁村民安置进来，跟着再拆二号地块，二号地块建好后，接着是三号、四号地块，以此类推。
不论采用何种模式，都离不开开发商的投资参与。
由于城中村改造过程中存在土地征收、拆迁、补偿、安置、土地使用权“招标、拍卖、挂牌”出让等方面的风险，以上几点集中为一个难点，既利益如何进行分配与平衡的问题。
下面将针对以下几个方面，对开发商开发过程中应该特别注意防范的法律风险进行分析：一、土地征收的法律风险。
由于法律规定农村土地为集体所有，因此作为城中村的集体土地、宅基地在没有经国家征收转为国有土地之前不可以在土地市场上流转。
根据我国现行的《土地管理法》的规定城中村改造建设的前提必须通过将城中村的集体土地变性为国有土地。
虽然国务院制定的《土地管理实施条例》第二条规定“下列土地属于全民所有即国家所有：（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地”，城中村成员“农转居”后集体所有的土地属于全民所有即国家所有，而对如何转化并未提及，根据我国《宪法》、《土地管理法》规定不能无偿的将集体土地征收为国有土地。
因此，集体土地变性的唯一途径即为国家需支付数以亿计的征收土地补偿费、安置补助费征收集体土地。
然而，地方政府是不会拿出如此巨大的资金投入土地征收的。
因此就会在征收过程中引进社会的资金用于支付土地补偿费、安置补助费等。
之后再根据城市规划和发展要求将土地使用权通过“招标、拍卖、挂牌”的方式出让给参与竞买的开发商。
而原提供资金给政府进行征收的投资者往往是最想获得该土地的使用权进行房地产开发建设的房地产开发商，但是根据我国的法律规定土地使用权的出让进行商业开发的只能通过“招标、拍卖、挂牌”的方式进行。
只要土地使用权进入了“招标、拍卖、挂牌”程序，原提供资金给政府进行征收的投资者极有可能在竞买中落败。
在以往早期的房地产开发时期，绝大部分开发商与政府在签订投资协议时，会要求政府部门在制定“招标、拍卖、挂牌”文件中设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、企业资质等排他性的限制条件，为特定的开发商量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动，有的地方在出让公告中甚至规定：申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1亿5千万美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等等，才能参加竞买。
而今，2007年9月28日国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(中华人民共和国国土资源部令第39号)，第十一条明确规定“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。
出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。
挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。
对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人，出让人应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。
”，并且还明确规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
”那么，如何方能保证开发商的前期投资利益？开发商应在与地方政府签订的投资协议中约定若建设项目土地使用权被第三方竞买，地方政府须将溢价部分通过财政拨付的方式返还给投资企业，以保障的开发商投资回报。
另外有一种不需经“招标、拍卖或者挂牌”方式竞买土地使用权的模式，即由开发商出资与城中村内股份合作企业合作建设所在地城中村改造项目，由城中村内股份合作企业向政府申请土地置换，以村为单位异地重建住宅区，实施整体性搬迁。
所谓的土地置换即在城市发展过程中，利用级差地价置换土地改造老城区，加快城市发展的一种方法。
政府根据土地利用总体规划提供部分国有土地供被改造的城中村村民异地重建住宅区，换取需要改造的城中村集体土地进行改造。
通过这种模式，城中村内股份合作企业可以自行招商融资进行改造，避免了开发商必须通过“招标、拍卖或者挂牌”方式竞买土地使用权，从而减少了竞争风险及支付巨额土地出让金的投资成本。
二、拆迁补偿的法律风险。
拆迁补偿无疑是城中村改造的最大难题，因为这个环节直接体现了开发商与被拆迁人之间的利益博弈。
拆迁补偿工作本应由政府部门负责，但是考虑到开发商的利益问题，往往都会直接委托开发商进行拆迁补偿工作。
这就造成了利益相对方的正面冲突。
开发商作为经营者，当然想将利益最大化，拆迁补偿赔偿越少，开发商获得利润就越大，而被拆迁人的利益就会受损，因此在征地拆迁的过程中经常会出现“强拆”、“滥拆”、“唐福珍以死抗拆迁”等等恶性流血事件。
这不仅严重的影响了政府的形象，也丑化开发商的名誉，还需为此多支付额外的伤亡赔偿费用，增加了社会不和谐因素。
那么，开发商如何能顺利的完成在拆迁补偿工作，降低拆迁补偿的法律风险？笔者认为，只要解决好利益平衡分配，这个问题就会迎刃而解。
开发商不应一味的打压对居民的拆迁补偿款，以减少成本支出。
应当在拆迁补偿上适当的给被拆迁人优惠，例如：1、在拆迁前要做好合法建筑面积的测量确认工作，以防止村民在得知即将要拆迁的消息后，违章抢建、扩建、乱建以获得更多的补偿；2、通过“拆一补一” 的方式按照宅基地证上的面积实行1:1的回迁补偿，若回迁房屋的面积超过原宅基地证的面积，被拆迁者按照一个合理的单价购买“回迁增容面积”；3、由于城中村的管理混乱，除了合法的房屋建筑外，基本上每一户都会有违章建筑，这些违章建筑肯定不能作为回迁面积计算，当然也不能因为是违章建筑而不支付任何补偿，开发商可以以一个合理的单价计算违章建筑赔偿额，作为一次性建筑价格补偿；4、城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入来源就是房屋租赁，一旦房屋被拆迁，村民在获得回迁房之前，已无收入来源。
因此，开发商应对被拆迁人的租赁损失做个合理的补偿；5、村民在获得回迁房之前，如何解决住房问题？开发商也应支付一定数额的住房补贴。
以上的支出成本，开发商可以计入未来商品房销售的价格中，还可以从法律允许的范围内提高项目建筑容积率中赚取利润。
三、与村集体的合作开发风险。
广州市委最新制定的《关于推进城中村（旧村）整治改造的实施意见》首次明确，村自主改造可实行协议出让土地，允许村集体经济组织利用本村旧厂房、空闲或低效用地，在符合城市规划的前提下，以流转方式自主招商融资进行改造,或者通过土地置换的方式，为城中村现居民异地集中重建住宅区，实施整体性搬迁。
参考《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》第十二条规定“特区内城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。
宝安、龙岗两区范围内城中村改造项目建筑容积率在1.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1.5至3.0之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价；建筑容积率超过3.0的部分，按照现行地价标准收取地价。
宝安、龙岗两区范围内发展较快区域的城中村改造，经市政府批准后，其地价优惠政策可以参照特区内的标准执行。
个别特殊项目需要适当突破上述规定的，在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，由区政府提出具体方案，报市政府批准后执行。
”和第十三条规定“市政府土地管理部门收取的城中村改造建设项目地价全部返拨所在地区政府，作为城中村改造市政基础设施建设费用。
”这种“城中村”改造的模式是可行的。
可以预见，由村集体组织和开发商共同合作开发进行城中村改造将是未来城中村建设的一大趋势。
这其中涉及到合作形式、利益分配、开发地位的主次、相关手续的办理和协议的签订以及责任承担问题等等。
开发商通过与城中村内股份合作企业合作建设所在地城中村改造项目，虽然可以实行协议出让土地，从而排除其他开发的竞争对手。
但是往往协议出让土地的条件非常苛刻，例如：开发商不仅要在短期内投入巨额的异地重建费用、完成异地重建工作安置回迁村民，同时还要在完成拆迁的土地上投入巨额的项目建设费用，若开发商在此过程中没有足够的开发资金或没有做好融资贷款，很容易出现项目烂尾的情形。
即使开发商有足够的资金完成项目建设，资金回笼的时间也会很长，融资贷款的压力会很大，并且作为合作方城中村内股份合作企业还要在项目建设中产生的利润里分成，开发商所获取的利益将大大减少。
笔者认为，若采用这种模式进行“城中村”改造的开发商，可以参考花地村改造“搬积木”的形式滚动发展，多个地块进行“拆一建一补一”，开发商可以在前期投入相对少的启动资金，从而完成整个城中村的改造。
另外，采取这种模式开发商还会受到建筑容积率的限制，若在法律规定的建筑容积率内建设，就意味着建设回迁房的楼层不能过高，而需要建设回迁房的土地面积就要扩大，开发商投入的成本就越高；若超过了法律规定的建筑容积率建设，就要支付超出部分的土地出让金，同样也提高了开发商的投入成本。