2019年武汉复地东湖国际城市综合体商业项目前期定位报告
武汉商业考察报告_
• 常住人口达1000万，流动人口近400万 • 人均GDP及GDP排名全国十强 • 城市综合实力强，二线城市的领头羊
武汉，中国中部 特大中心城市
上海为中心的 长三角城市圈 • 城市居民投资力强，商用物业销售单价屡创新高
•
南宁为中心的 北部湾经济圈
广、深、港 珠三角城市圈
武汉市交通区位优势显著，有黄金轨道京广线、
预计2014年开业
预计2014年年底开业
预计2014年年底开业
2.1
万达中央文化街（又名 楚河汉街 )
2011年9月30楚河连通东沙，汉街开业 国际时尚区
ZARA、C&A、优衣库 、 LAVAZA、GAP、WHO A U、 丝芙兰、HM
汉街业态布局
个性潮流区
品味生活区
杜莎夫人蜡像馆、 万宁、翠华餐厅、星巴克、 论道生活馆、正刚艺术画廊、美承
2.1
万达中央文化街（又名 楚河汉街 )
定位：以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。
区域 占地面积 汉街 写字楼 武昌 57.77万㎡ 28万㎡ 45万㎡ 155万㎡ 18万㎡ 环线 总建筑面积 万达广场 电影文化公园 汉秀剧场 容积率 一环内 253.1万㎡ 15万㎡ 8万㎡ 2.5万㎡
内陆第一长江水运航道及京珠、沪蓉高速等国内 一级运输通道。
•
天河机场是华中地区最大的航空港，年吞吐量 1200万/人次，仅次于北京、上海、广州位居全 国第四；新建成的武汉火车站开通直达深圳的高 铁，4小时超快动力拉近与珠三角的亲密距离； 建设中的阳逻深水港、汉口北列车编组站将成为
全国GDP排名第十
国内最大的内陆深水港和亚洲最大的列车编组站。
(中北)复地·东湖国际一期10#~11#岩土工程勘察报告
武汉中北房地产开发有限责任公司复地·东湖国际一期10#、11#楼岩土工程勘察报告1 前言1.1 工程概况武汉中北房地产开发有限责任公司拟在武汉重型机床厂厂区东北角与东湖壹号相邻地块兴建复地·东湖国际一期工程项目，该项目规划用地总面积92094.5m2，总建筑面积263594.4m2，该项目包括11栋高层建筑（编号1#~11#）、10栋多层（编号12#~21#）及辅助用房。
该项目详勘阶段的外业工作于2007年11月结束，由于建筑物方案需要调整，应建设方要求该项目分标段提交报告，我院在2007年12月至2008年12月之间分三次提交了A、B、C标段的详勘报告。
本次提交的是D标段（包括10#、11#楼）详勘阶段的岩土工程勘察报告。
由于10#、11#楼建筑平面布置变化不大，原勘察方案基本满足规范及技术要求，经与建设方协商，D标段没有补充外业勘探工作。
各拟建建筑物基本概况详见表1.1。
拟建建筑物性质一览表表1.1本工程各拟建建筑物10#、11#楼重要性等级均为一级，场地等级为二级，地基等级为二级，岩土工程勘察等级为甲级。
该项目由深圳市筑博工程设计有限公司武汉分公司设计，受建设方委托，由我院进行该项目详勘阶段的岩土工程勘察工作。
1.2 勘察目的及技术要求本次勘察目的是为施工图设计提供详细勘察阶段的岩土工程勘察资料，要求查明场地地基土的分布埋藏特征及其物理力学性质，并进行岩土工程评价，为拟建建筑物地基与基础设计与施工提供有关地质资料。
具体需解决以下技术问题：1、查明拟建建筑物范围内各岩土层的分布埋藏条件、地层结构、均匀性及其物理力学性质。
2、判明场地内有无不良地质作用，并对地基承载力作出评价。
3、判定场地土类型、建筑场地类别，评价场地地震效应、提供抗震设计参数。
4、根据场地条件和施工条件，建议经济合理的基础类型，采用桩基时，查明桩基持力层并提供桩基设计参数。
5、查明基坑影响范围内岩土层分布情况，建议基坑支护型式，提供基坑设计参数。
武汉复地东湖国际整合执行攻略1
传播
中国传统园林
西方现代园林
西方景观中的中式元素
3、 销售地位：如何在疲弱的市场大势下，实现16500元/平米的高价，3.3亿的年度 销售任务？如何确保一期的绝对热销，实现开门红，并对后期销售 产生推动作用，则是本案08年最大的销售目标。
02 对策：五步战略
第一步：品牌战
时间点：2008.6.20-2008.7.20 战略点：率先启动复地企业实力
❖ 内城从容且相对独立与私密的社区功能：社区封闭/人车分流安全、尊重、独立空间；
❖ 城市退让，中心土地资源的合理分配，规划注重层次空间关系，处理与周遍城市的和谐关系。
建城法则2：传承武重
<沉淀的城市文脉>
文脉，渊源，城市记忆力
• 城市文脉是一个城市诞生和演进过程中形成的生活方式以及不 同阶段留存下的历史印记，文脉是城市特质的组成部分，是城 市彼此区分的重要标志。
• 文脉是一个城市的根，是城市的灵魂，有往日发展积累的宝贵 经验，也有未来发展的前进方向。
关键词：本土、历史、遗存
建城法则3：国际化
<坚守的城市情操>
文化、情结、城市责任感
今天，每一件作品都需要说明“城市”对于我们来说意味着什么，建筑 该如何在城市文脉中表达一种真正的“城市态度”，怎样一种态度可以 使人们从城市的各个方面去体验城市生活并促进现代化？什么样的建筑 表现足以创造城市中的建筑未来。更为重要的是对一个城市特定的历史 地方风格和特征，以及对武重板块到东湖、武昌区的生活方式所承担的 共同义务的敏感性。项目必须坚守怎样的城市情操与建筑态度？
项目二期推出477套6多万方，07平米。
第2定律意义： 一定要进入领导品牌阵营（区域性领导品牌代表），因 为我们不仅有世茂、
20081031复地·东湖国际价格报告
复地〃东湖国际价格报告
本报告是严格保密的。
报告 纲要
项目08年目标沟通 项目背景分析
定价策略及方法
核心均价推导 价格表形成及验证 销售安排及销售预估
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目标沟通
多层共计150套，高层 共计90套。 今年实现80％的销售 率，多层120套，高层 70余套。 开盘时间延后至11月 底，所以开盘必须尽量 实现高销售率。
1
宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧
•国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均 增长率将达到8％左右
中国历年经济增长率
12% 10% 9% 8% 6% 4% 2% 0% 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 8% 8% 7% 7% 8% 9% 10% 11% 10% 11% 11% 10%
本报告是严格保密的。
10.22 新政”是以减少交易成本、鼓励住房消费为目的， 重点在于重振市场信心，这是从中央政府对中国房地产 市场发出的“救市”的第一个信号。
10.22新政与9.27新政的对比
“10.22新政” 政策目的 鼓励住房消费 1.个人首次购买90 平方米及以下普通住房 的，契税税率暂统一下调到1%； 2.个人销售或购买住房暂免征收印花税； 3.对个人销售住房暂免征收土地增值税； 4.地方政府可制定鼓励住房消费的收费减 免政策。 “9.27新政” 抑制住房消费
预销控最终 指导精准销 售
成交
建立门槛，首次梳 理前期积累客户
正式认卡，扩大客户
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2019年武汉复地·东湖国际营销执行计划
形象推广——
推广目的：以现场展示的营销节点为主，渗透产品价值 推广主题：城心 阔赏
18
大事件——方案一
大事件的高规格执行： 与政府合办（外贸、 文化局、电视台等） 东湖水面搭设舞台 游艇做背景 人员限制性参加 特邀高端国际人士 现场细节品质体现
活动主题：“世界经典”（与政府合办）
－东湖的、中国的、世界的
圈层餐会 共赏，湖与城现场开放活动
•形象折页
•楼书
•开盘物料
物料配合
•3d形象片
•产品价值折页 •户型套装
doc365.taobao 联系qq：•37d4产44品21价98值2片
2
7月品牌战
本阶段营销目标： 以复地品牌带出项目品牌 全面启动市场，建立高端形象
本阶段关键营销工作： •首次形象入市，大众媒体（户外、报纸、网络）品牌推广 •媒体见面会 •分展场投入使用
展示
物料
备注
费用
万元
-
形象宣传片
5分钟
80
-
形象楼书
1000份
5
-
户型套装
2000份
2
-
VI
2000份
2
网站设计
-
10
围墙
-
10
5
不可预见费用
3
16
9月一期战
本阶段营销目标： 全年营销高潮，现场展示项目价值，直攻客户
本阶段关键营销工作： •全年大活动 •现场开放 •客户认筹
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媒体组合： 报纸封套 整版硬广 网络 小众媒体
3
媒体组合： 报纸封套 整版硬广 网络
形象推广——
推广目的：以企业品牌形象带出项目品牌形象 推广主题：光荣与梦想 推广表现：
武汉复地东湖国际营销策划报告精品文档
价平 值估
研思 究 路 存量 推量 压力
根据购房客户提及和对比情况，三期高层竞争集中在三个项目上
徐东板块——华润橡树湾 积玉桥——绿地金融城 中南街道口——百瑞景
华润橡树湾
绿地金融城
本案
百瑞景
研思 究 路 存量 推量 压力
目前三个竞争项目存量为939套，本案库存44套；后期将推1#楼（196套），则在 首置、再改产品上存在竞争；但从面积总价上看，本案竞争优势较小。
后期将推
11-12月
华润橡树湾 384套
88-170平米户型
绿地金融城加推 348套，预计均价 在12000元/㎡左右
研思 究 路 存量 推量 压力
加上本项目2#楼176套，未来上市量为1024套；本案首置产品竞争力相对较小，首 次改善产品相对较好
华润橡树湾
首置：80-95㎡，120套 ，总价86万-100 首改：120-135㎡，142套，
新增供应特征：
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备注： 但从面积和总价格上看， 越接近红线，性价比越高
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本案同级产品面积设计均大于同期竞案；
武汉项目定位报告
武汉项目定位报告
•竞争策略 •市场分布 •租赁市场 •销售市场 •独栋办公
•传统商务区的核心地位短期内无法被替 代 •目前项目所在区域内商务氛围没有。
• 突出中小企业办公功能，建设易居、易 办公、灵活的建筑风格。
•出租率在70%-80%，且档次不高，租金 水平偏低。
•独栋办公楼主要集中于高新区和沌口开 发区，入驻企业多为国内外知名公司。
低总价； 面积需求大多在300-500平方米。
未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军” 模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高 新区。
易居、易办公、灵活的建筑风格。
武汉项目定位报告
•市场机遇 •市场分布 •租赁市场
•项目所在区域的合理化布局、功能化分区、科学化发展为项目的发展提供有力的前提条件； 区域独栋式办公楼多为上世纪90年代建筑，随着企业的不断发展壮大，经济效益的不断提升， 现有的办公环境已经不能满足企业的需求，有着较强的改善性需求。
•独栋办公
• 未来武汉市独栋式办公楼将以“集团军”模式进行开发，大多集中于沌口、东湖高新区。 • 随着区域经济发展，整体市场需求较大。
武汉项目定位报告
•区域市场
•目前：独栋办公楼主要集中于高新区和沌口开发区，入 驻企业多为国内外知名公司。现有建筑陈旧，办公环境 较差，随着经济的发展，改善办公环境需求强烈。
•未来：项目周边未来规划较多的综合公建项目，将有利 于整体提升项目所在商务商业氛围 。
•机遇：区域内五星级酒店较少，不能满足区内需求。
•挑战：汉阳区域的发展还需要时源自；•竞争：随着万达、万科、豪生酒店积极引入外资，不 断拉升区域地块价值，未来诸多投资方将转移到汉阳， 汉阳酒店业竞争将愈加激烈。
武汉项目定位报告
武汉房地产东湖国际房地产项目投资分析报告
【最新资料,Word版，可自由编辑！】目录1第一章武重项目静态财务指标分析 (59)一、项目开发分期预计 (59)二、项目分期财务分析 (60)第一部分武重地块地段分析按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。
因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。
大家顾问分析注重于从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，认为只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。
项目地段分析旨在通过对项目地段的研究，找到本项目地段在现阶段城市发展中的位置，并据此提出适合本项目发展的构思。
下面，我们将围绕着项目地段特征，从区域经济发展的角度出发，对武重地块区域的过去和现状、项目发展对区域经济的带动作用及其未来在武汉城市结构中的位置分别展开分析，并紧密结合项目定位这一中心目标来展开针对地段的研究第一章武重地块的过去和未来一、宏观地段分析宏观分析的主要内容是把本项目地段放在武汉市这个大的范围内进行,以认清本地区在宏观环境中所处的地位和作用，我们将针对武昌地区做出具体的分析。
从武汉城市整体发展布局的宏观角度来看，本项目位于“武汉三镇”之一的武昌城区。
据此，本项目的宏观地段分析的对象确定为武昌地区。
文化历史方面，武昌城区是一座历史悠久的文化古城，始于1800年前的三国时期，是白云黄鹤的故乡，包蕴着荆楚文化的丰富内蕴，区域内黄鹤楼、长春观、朱碑亭等历史文化遗迹比比皆是。
同时，武昌是中共湖北省委、湖北省政府机关所在地，历来是湖北省的政治中心，省级政府机构均集中于此地，是湖北省的权力核心。
除此之外，武昌也是湖北省的科研教育中心，区域内有武汉大学和华中理工大学等十几所高校，以及中科院武汉分院、武汉邮科院等着名科研机构。
总之，武昌独具的省会之区、首义之地、滨江滨湖、科教集聚的区域地段优势，将是本项目市场前景、产品定位的重要宏观依据。
复地东湖国际
复地东湖国际——广告宣传策划书鲁顺公关103012011-12-27目录一、前言····································广告项目的来源··························理论依据·································二、市场分析···································市场背景分析·······························SWOT分析·································三、广告战略···································广告目标···································广告对象···································广告地区···································广告创意···································四、广告策略···································定位策略···································诉求策略···································媒体策略···································五、广告计划···································六、广告经费预算································前言：武汉作为中部的特大城市乃至全国的特大城市，拥有常住人口1000多万，近年来在武汉经济高速发展的趋势下，武汉房地产事业也蒸蒸日上、蓬勃发展。
2019年武汉复地·东湖国际营销执行计划-PPT精品文档
全国金融走势及豪宅发展
高端俱乐部（车友会、全球通vip）联合活动
东湖资源豪宅价值论坛
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8月媒体投放及营销事件铺排 （预算：69万元）
时间 8 月 2日 8月8日 8月16日 主题 活动：荣耀传承，再续辉煌 ——武重、政府答谢酒会 【域不同，自出众】 银行vip客户活动：金融走势 及豪宅论坛 投放媒体 楚/长 版面 整版 费用
C级客户（登记） B级客户 A级客户 （诚意认筹） （购买） 高层认购
光荣与梦想 荣耀· 今呈 域不同· 自出众 城心· 阔赏
7.10 一城一界 9.13 复地中部战略暨东湖国际媒体见面会 8.2 10.18 11.16 武重、政府答谢酒会 开盘前大型活动 洋房开盘 高层开盘 营销事件 9.20 8.16\8.30 圈层餐会 共赏，湖与城现场开放活动
万元
8月 （奥运 会时间 ，避开 大众， 重用小 众）
25 15 7
8月28日
8月30日
【域不同，自出众】
车友会：东湖豪宅价值论坛
楚/长
关键元素
•以城市还原的高度为话题：以与圈子产生关系的不乏高度的话题出发，
引起这个圈子的共鸣。 •高规格餐会：名主持、名人发言、上流阶层餐会
备注：根据武重与政府人员的联系情况作事件调整，但建议尽量在品牌推广期 （推广主题：“光荣与梦想”）内举办该活动
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武汉高端圈层营销 8月16日、8月30日
活动目的：重点突击以企事业单位、私营业主及个体工商业 者为主的高端群体 活动规模：30－50人（视沟通情况确定） 活动对象：银行金卡客户、全球通VIP客户、高端俱乐部等 活动时间：2019年8月10日（周日）、24日（周日） 活动地点：东湖及项目区域附近的私人休闲吧等 活动预算：10万/次 银行联合活动
武汉房地产东湖国际房地产项目投资分析报告9页word文档
前言投资分析报告编制依据（1）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策（2）武汉市2000-2006年国民经济和社会发展统计公报（3）武汉市城市总体规划（1996-2020）（4）武汉市土地储备中心P（2006）055地块挂牌文件（5）P（2006）055地块规划设计（土地利用）条件（6）P（2006）055地块现状与其它说明（7）建设部《房地产开发项目经济评价方法》（8）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（9）项目拆迁进度、开发进度及销售进度等方面作出的开发估计（10）武汉房地产年鉴公布数据及武汉房地产市场信息网备案数据（11）武汉市土地储备中心关于历次成交地块的数据（12）其他有关依据资料目录第一部分武重地块地段分析 (6)第一章武重地块的过去和未来 (6)一、宏观地段分析 (6)二、中观地段分析 (8)三、城市印象分析 (9)第二章武重地块未来在城市结构中的位置 (12)一、武重地块在未来城市结构的变迁 (14)二、武重地块在未来城市结构中的地位 (16)第二部分市场分析 (19)第一章武汉宏观市场分析 (19)一、GDP与人均GDP (21)二、供应量分析 (21)第二章整体市场分析 (29)第三章价格分析 (29)第三部分武重地块分析 (33)第一章地块周边四至分析 (33)一、地理位置概述 (33)二、地形 (33)三、武重地块规划建设的特殊要求 (33)四、武重地块现状分析 (35)五、周边配套 (37)第二章地块价值评估 (38)一、内涵价值：历史悠久，灯塔潜质 (38)二、景观价值：外湖内林，优势资源无可复制 (39)三、区位价值：“挟两桥而控城区”，枢纽功能不可替代 (40)四、居住价值：一站式”居住环境保障便捷都市生活 (40)五、未来潜力价值：规划助力、交通助威，未来增值空间巨大 (40)六、“地王”价值：垄断者的超额利润 (40)七、稀缺价值：规模地块的出让即将受控 (41)第三章地块未来发展定位分析 (41)一、武汉三大地王项目比较分析 (41)二、未来发展定位 (46)第四部分武重地块竞拍价格分析 (49)第一章价格分析 (49)一、普通住宅与高端住宅之间的比例关系 (49)二、房价与地价之间的比例关系 (49)三、城市住宅价格趋势 (51)第二章竞价估算 (54)一、因素推理法 (54)三、成本法 (57)第五部分武重地块财务可行性分析 (59)第一章武重项目静态财务指标分析 (59)一、项目开发分期预计 (59)二、项目分期财务分析 (60)第二章武重项目动态财务指标分析 (64)第三章武重土地竞拍价格分析 (66)一、土地的竞拍价格 (66)二、项目的税务负担 (69)三、项目可控成本的降低 (72)第四章武重项目现金流量分析 (73)一、武重地块土地款项支付时间表 (73)二、武重地块土地移交时间约定（根据挂牌文件） (73)三、武重地块现金流量总体分析 (74)四、武重项目具体分期开发销售进度预测表 (75)第六部分武重地块竞拍风险因素分析及建议 (80)第一章风险定性分析 (80)一、土地成本高企风险——优势土地资源增加竞争压力 (80)二、分期拿地的风险性 (80)三、陆续拆迁的不确定性给项目的连续开发造成威胁 (81)四、政策开发周期风险 (81)五、财务风险 (81)六、其它风险 (81)七、资金风险 (82)八、90/70的政策规定风险 (82)第二章风险规避策略 (83)一、风险规避建议 (83)二、福星惠誉将拥有“地王”所赋予的区域垄断者特权 (84)三、武重地块拆迁进度的风险规避 (86)四、资金风险规避 (86)第七部分结论 (87)一、城市价值：中部崛起的支点，华中投资的热土 (87)二、区位价值：功能转型区、新兴发展区 (89)三、地段价值：湖北首都、华中枢纽 (90)四、市场价值：武昌成为置业首选 (90)五、品牌价值：区域垄断者成就“地王”价值最大化 (91)六、项目开发的可行性 (92)第一部分武重地块地段分析按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。