房地产楼栋布局及户型设计(修改意见)

房地产楼栋布局及户型设计
一、
项目的日照和通风
（一）影响通风的几个因素
01 排布朝向
好的房子具有穿堂风，比如南北通透、东西通透，容易形成空气的对流，根据我 国季风特点，南北朝向对流通风效果最好，其次南向和东南、西南朝向的房子较 好，而北向的房子通风效果差。
02
排布类型
如果同一个小区中既有洋房、小高层又有高层，那么合适的位置排布应该是南侧 排布比较低的洋房、中间是小高层、北边是高层，这样有利于东南风的进入。如 果采取合围式布局，东、南侧如有高层会对中间的洋房、小高层通风产生影响。 如果小区既有板楼，又有塔楼，那么南侧排列板楼，或者独单元的楼栋，比北侧 排列板楼，更有利于通风。
4、混合式布局
较完美的布局，合理规避以上三种布局缺点，集行列式的光照充足、点群式的布置方式多样化、合围式的美 观中庭三种布局的优点于一身。
横向采用不规整行列式，整个小区围成罕见的接近正方形的矩阵，小区中央打造壮美中轴园林水景
君临世纪
出于通风及照明的考虑，为了避免合围式部分楼栋通风、照明不佳的问题，这些楼栋错位排布，有所倾斜，兼职了景观和舒适性
02
建筑日照时长
我们将阳光直接照射到建筑地段、建筑物外围护结构表面和建筑内部空间的现象 称为建筑日照。在公转过程中，冬至日太阳高度角最小，在住宅建设中常以冬至 日的日照时间作为日照设计的最低标准。 我国日照时长标准：大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年 人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；日照时间不是越长越好，大约在26小时以内
三、
大小地块的楼栋排布方式
中小地块：规则地块多采用行列式，也有开发商为了增加楼栋成合围式
不规则地块多采用点群式
清晖嘉园：行列式 占地面积：3.8万平方米 山海华府：行列式 占地面积：8.2万平方米
公园1号：半围合 占地面积：10.6万平方米
赤坎碧桂园：点群式 占地面积：3.6万平方米
大地块
一般较规则的地块多采用行列式、混合式 不规则地块多采用合围式或半围合式
风曲线前进
（二）光照的时长和角度
01 光照的重要性
充足的日照对于居住有着重要作用。在生理方面，阳光对于人的生长发育有积极 作用，如阳光可以促进维生素 D的合成，预防佝偻病。阳光中的紫外线有着杀菌 作用，充足的日照可以使室内获得良好的卫生条件。在心理方面，阳光可以让人 们心情愉悦，消除抑郁、烦躁的情绪。此外，良好的日照条件可以为人们提供照 明和热量。太阳产生的热量使房间保持一定的温度，适合人们居住。
优点：楼栋布置方式多样，美观度较高。很容易与周边建筑物区别开来容易创造出圆形、弧线等特色房型
缺点：过于散乱不利于小区的安静与安全
在点群式布局中，单个楼体挡风面较小有益于通风，但如果楼栋密度过大则通风会受到影响
3、合围式布局
南国豪苑
合围式的小区楼栋一般是围绕景观分布的，一般分为半围合、围合。 优点：小区中活动场地、绿地布局合理，适宜人们休闲活动且环境较为安静。拥有共有的中庭空间，更 为美观雅致。 缺点：为了照顾所有楼栋可以观赏到楼盘中央的景观会导致各户型之间的差异加大。部分楼栋和户型存 在通风和采光效果差的问题。
80年代中期，独立住房诞生
80年代中期，城市里许多人住进 了单元房，单元房是指设施相对
完备，自成体系的独立房子，居
住条件上升了一个大台阶。单元 房一般是由厨房卫生间和房间连 成的整体，卫生间和房间的数量 不限，但必须在同一整体之内。 单元楼，与筒子楼和团结户相对 ，相当于西方的公寓，住户除了 出入自己的单元之外，无需和别 人共用空间。
四、
本地项目布局分析
帝景银湾：名不其实的湖景房 围合式+行列式
•占地面积： •128136平方米（约192.2亩） •建筑面积： •397446平方米 •容积率： •3.10 •绿化率： •35% •楼栋总数： •18栋 •总户数： •2475户 布局优点： 1、可充分利用地块； 2、东边楼王单位近公园； 3、南风南边单位通风好； 此栋为东西向，阳台朝向湖景 但湖景被7号楼挡住了
皇冠城：在好地段盖几栋楼就叫豪宅？ 点群式
•占地面积： •39761平方米（约59.6亩） •建筑面积： •245572平方米 •容积率： •3.6 •绿化率： •暂无 •楼栋总数： • 6栋 •总户数： •720户
布局优点： 1、充分利用地块； 2、1、2栋北向阳台视野开阔；
123栋楼间距小，光照受彼此影响，后面被华都汇 ，高层写字楼阻挡，20楼以下视野不开阔
E
S
30°
（三）影响房子温度的因素
01 朝向
我国冬季吹西北风, 吹东南风,因此楼栋布局朝向西北的房子室内温度最低，保温 最差。而东西向的房子日照时间长，房子室内温度高。 西北风
02
楼高
冬最冷 夏最热
冬季高层的房子比低层的室内温度更低，夏季更高。
夏最凉 冬最暖 东南风
02
遮挡物
如房子北边有遮挡，则冬天保温性较好，如南边被遮挡，夏天室内温度会较高。
中信红树湾实景图
珠海横琴K2.荔枝湾--全水系豪宅
围合式
占地面积：114951平方米（约172.4亩） 建筑面积：320584平方米 容积率：2.5 绿化率：35% 楼栋总数：19栋 总户数：3274户
这8栋视野开阔 园景海景山景，前后左右风景无敌
这些楼栋同样可享中 轴园景及西边风景
布局优点： 1、采用大围合组团式布局，楼栋户户朝阳南北通透，楼距较宽，有效避免了 楼栋之间的遮挡，保证通风和充足的采光以及居住的私密性。 2、引进连绵10公里的活水系统，楼栋依水而建。
楼栋行列式排布在小区数条道路两边 业主可享全天顺畅通车
楼栋排布南北倾斜角度根据风向而定，前后保持一定距 离，并错落不对齐，东西距离适当，保证通风和光照
布局优点： 1、环绕中心湖景排布，形成半合围，呈现柔美弧度； 2、根据原始地形而排布楼栋，最大化利用土地； 3、临湖构筑别墅，风水上为藏风纳气，聚水为财之象
21世纪的住宅，人们对房子的 追求已经不局限于宽敞、实用 ，而是进一步要求居住环境的 完美、居住环境的各种配套设 施，不光要住的舒服，还要住 的漂亮，有面子。人们居住有
了更多选择，有高层住宅区、
复式楼、花园小区，甚至还有 单门独院的特色别墅。随着人 们生活水平的提高，装修也成 为热点。
六、
刚需户型与豪宅户型的区别
二、
楼栋布局的方式以及优缺点
住宅建筑布局方式是指小区内楼栋的排列形式，它有围合 式、行列式、点群式、混合式等。建筑布局可影响到居住 者的生活环境、舒适性、隐私等，那么这几种建筑布局方 式都有哪些优缺点呢？
1、行列式布局
行列式布局比较主流和传统，这样的小区楼栋一般采取条式单 元住宅或联排住宅成排布置。
君临世纪：混合式 占地面积：22.2万平方米 保利天悦湾：半合围式 占地面积：39万平方米
四、
省内知名项目布局分析
番禺天颐华府--环湖而建，弧度柔美
点群式+围合式
占地面积：87812平方米（约131.7亩） 建筑面积：46731平方米 容积率：0.53 绿化率：43.10% 建筑类型：联排别墅 楼栋总数：128栋 总户数：128户
5号楼南向通风和视野会受4号楼阻挡
4号楼北边视野受5号楼和银隆广场阻挡
占地面积小，为了提高土地利用率，只能做点群式布置，商业配套占大部分面积，绿化面积小，无园林
高容积率、低绿化率，不符合豪宅阔气的基本特征
五、
户型设计的演变
户型设计的演变
筒子楼：长走廊、公用卫生 间和厕所
筒子楼是极具中国特色的一种住房样式
这3栋为2梯2户大户型楼王单位，出于通 风考虑，楼体向东南倾斜，但也不直面湖 景，花大价钱依然买不到好风景
为了通风，阳台设置为南北向，湖景 在东边，阳台不正对，浪费景观资源 小区内园林景观狭窄 又一卖市政公园的楼盘 这几栋基本看不到湖景了
由两块地组成，地块长而狭窄，规划无法做得大气。如排列3行则密度太大，只能作两行排列，但为了多建楼，在东边地块中间植 入2栋楼，形成合围式。横向之间楼间距小，会对隔壁楼栋光照有所影响，南向楼栋为并排设计，对北向楼栋通风会有所阻挡。
优点：1、建筑物之间能保持必要的间距，使住宅都能得到充足的日照。同时，行列式也容易产生过堂 风，从而保证了住宅的良好通风（但楼间距过窄的楼盘除外）。2、有利于节约用地,便于布置道路。
缺点：不利于形成完整、安静的空间，建筑组合单调
2、点群式布局
城市尚居
点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从而形成一个组团
，是七八十年代中国企事业单位住房分 配制度紧张的产物。面积狭小，每个单 间大约有十几个平方米的面积。有着长 长的走廊、卫生间和厕所都是公用的房 子，其前身不过是各个单位的办公室或 者是单身职工宿舍。
筒子楼四大类型
1、学生宿舍改建：房间高，便于放置上下铺。 2、前苏联专家建：前苏联专家按照一户分为卧室 、厨房、客厅的苏式格局建设，但被分为三家合 住，共用厨房、厕所。 3、办公室改建：大多有取暖设备，条件相对较好 。 4、单身宿舍改建。
类似布局
风向
03
楼间距
一般两栋楼之间的间距超过楼高的 1.2倍，通风就不会有问题。在实际选房过程中 ，购房者应当尽量选择正前方迎风面没有高大建筑物阻挡的楼栋。另外还要注意如 果房子前有两幢较高建筑并排挡住，可能产生“高速弄堂风”，通风质量较差。
04
楼栋错位排布
相较于南北方向一条线排布的小区，楼栋错开排布的小区通风效果更佳。这是因 为风并非直线前进，受到阻碍会曲线前进，如果楼栋错位排布，风绕过前面的楼 之后，会逐渐挤入前楼后面的空间。
一半面积赠送的，可引入入户花园，改善户内 环境；赠送阳台改为可使用房间。全面积赠送
的，可以扩大房间使用面积；赠送凸窗或倒凸
窗，与居住空间紧密集合，形成真正能使用的 空间；通过奇偶数楼层相错，赠送露台的，也 可以扩大与室外环境的交流空间等。
高弹性即2、可变化（应对需求）
90年代开始了商品房时代，开启个性化置业
1998年福利分房制度宣告终 结，朱镕基总理提出住房制 度改革的一整套想法。房屋 、楼价上升到人们日常生活 中最关心的层面。至此，新 的住房时代开始了。 但是90年代的商品房也有着
那个时代明显的特点，粗糙
，隔音效果不好，布局也不 是很合理。
21世纪住宅：高品质住宅、有物业、园林的商品房
刚需户型特点：高性价比、高弹性、高品质
所谓高性价比，无非两种方法： 1、在满足房间需求的前提下，房间数不变，减少房间面积，从而降低房子总价；
从平面上解决： N+1型
高性价比
所谓高性价比，无非两种方法： 2、在总价不变的前提下，增加房间数量，提高空间使用率。
从层高上解决： 复式型
高弹性即1、多房间（预留需求）
此类布局光照充足
03
什么样的房子采光最好？
1、楼间距越宽，楼层越高采光越好，被遮挡的部分越少，一天的日照时间越长 。但是楼层太高也不好，夏天阳光照射严重，高层住宅室内温度会比中低层室 内温度高。 2、南向的房子采光好，客厅、主卧最好朝南。西南向的房子光照时间会比东南 向的时间长。 3、对一个面积确定了的房间，进深小、面宽大，采光越好，居住起来越舒适。
布局优点： 1、前低层别墅后超高前，项目北接澳门回归纪念公园，南与澳门隔河相望 ，东临前山河域，西眺黑白面将军山，最大化保持各楼栋的景观资源 2、南北区以中央绿轴划分
北区效果图
错位排列，东西方向的光照不会阻挡
别墅区整齐排列 本身就是一道风景
楼体向东南倾斜，夏季通透凉爽，冬季的西北风被山体阻挡，冬暖夏凉，并且 兼顾东西南北美景，将珠海四季朝向与景观巧妙的融合，布局实属罕见
04
布局方式对日照的影响
1、行列式布局不论是小、中还是高层均容易形成日照的遮挡, 仅仅依靠拉大住宅间距的形式难以满足后排的日照要求。
2、在容积率不变的情况Baidu Nhomakorabea,相对于行列式布局,错位式布局可以 较好地解决日照遮挡的问题。 3、斜向错位式布局(角度为南偏东30度)相对于以上几种布局方 式,在日照的遮挡方面最为有利。
天颐华府实景图
前后楼栋用绿化阻隔体现居住空间的私密性
楼王单位环湖而居独享美景
小观景台
珠海中信红树湾--依山就势,凭海而作 半围合式+行列式
占地面积： 272218平方米（约408.3亩） 建筑面积： 801664平方米 建筑类型：超高层+别墅 容积率：2.22 绿化率：35.5% 楼栋总数：40栋 总户数：4736户