TOD模式地铁上盖物业的发展 ppt课件

地铁商业综合体开发模式案例
园林平台 行车道
商场 车辆段 公共交通交汇处
地铁站
案例分析
①轨道交通对城市商业综合体建筑设计的影响 ②地铁上盖物业商业综合体对城市交通的整合作用
③与地铁站点的连接关系
案例分析1
轨道交通对城市商业综合体建筑设计的影响
五角场万达广场
项目概况
项目名称 开发商 设计单位 开业时间 用地面积 建筑面积
香港模式 第一政府依法收回土地，批地给港铁公司， 由港铁公司进行相对市场化的土地经营， 同时政府本身是港铁的大股东。 第二自建设地铁，然后把地铁上盖的土地 通过拍卖的方式卖给开发商，港铁保留了 部分上盖物业，部分物业的运营创造的收 入，极大地改善了它的经营状况。同时土 地招投标也继续推高了地价和房价。
• 地铁上盖物业 • 地铁上盖物业一般指，与地铁车站直接相连的建筑物或者车站周边
500m范围内所有的物业形式，包括商场、住宅、公寓、酒店、写字楼 及其它公共设施（体育场、图书馆、学校、展览馆等）以及大型居住 社区等统称为地铁上盖物业。地铁上盖物业开发，是对土地资源的充 分、高效、集约的利用。
住宅办公
层数
容积率 车位总数
万达广场
大连万达集团有限公司
日本M.A.O建筑设计公司
2006年12月23日
60120平方米
地上商业：161699平方米
地下：94670平方米
总：333608平方米
地上： 第一食品楼4层； 万达影城楼4层； HOLA家居广场楼5层； 巴黎春天百货大楼7层； 沃尔玛超市楼4层
地下：3层
相关概念界定
• 物业 • 英语property或estate。该词由自20世纪80年代由香港传入沿海、内
地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。现已形成了一个 完整的概念，即物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相 配套的设备、设施和场地。物业没有大与小的概念，一座商场、一栋 住宅可以被视为一项物业。一座建筑物不意味着就是一种物业，而可 以按照各部分权属的不同对其进行分割。
2010年我国政府已经确立了全国的城镇化格 局，在2015年中央城市工作会议上进一步确 定培育城市群协同发展
城市化第一阶段
城市化第二阶段
0%
50%
100%
所有城市都在发展，都在扩张 城市化以单个城市的发展为主
城市之间出现了严重分化 “都市圈”和“城市群”的兴起
联合国的预测 中国未来10年还会有1.7亿人口流入城市， 这些人口基本都会流入到发达的都市带里， 通过轨道交通扩展城市的边界来容纳他们，
仅2009年一年内，深圳地铁就以招拍挂方式成功获得3块地铁上盖物业的开发权， 在每一块地铁上盖地块内，深圳地铁都承建一定比重的保障房。这一“地铁+上盖物业 +保障房”的模式，被深圳视为缓解地铁财政、发来自百度文库保障房、稳定房价的法宝。
“开发地铁上盖有技术条件的要求，相当于在一个挖空的车辆段上再建一个物业， 只有地铁公司或者其认为有资质的公司才能做。”——这正是吸引万科的地方，在土地 资源极度稀缺的深圳，拿地已经成为困扰所有企业的现实难题。
于是计划引入深圳地铁 重夺控制权
目前股权大战仍在继续 但
我们的问题来了
深圳地铁是怎样一家公司？ 万科为何要收购深圳地铁呢？
深圳地铁模式
地铁
拿地自建
上盖物业
部分运营
保障房
联合房企开发
深圳地铁但依靠长期的“地铁运营+上盖物业开发”模式，从2013年开始，深圳 地铁实现盈利，成为中国除港铁外为数不多的实现盈利的地铁运营商。
缘起
2016-9-12 的cctv新闻报道
新华社：43个城市大建地铁，年投资3000多亿
？
繁华的建设背后
对
建筑师来说
市场
孕育着哪些机会
！
！
地铁来了
“公共交通运输导向开发”理论下的城市发展模式讨论
万科股权之争
股权大战回顾
各家公司在二级市场抢股票
股东位置大洗牌
万科失去第一大股东位置 管理层面临被洗牌
万科股权之争中，万科与深铁的股权 合作因为华润和宝能反对而暂时搁浅，但
这并不能阻止“轨道+物业”时代的到来。
中国城市发展正步入“都市圈”和“城市群”的新阶段，而 这些城市带之间，有一个主轴，即是轨道交通。
我国城市化率达到50%，发达国家的历史经验 来看,未来的城镇化需要建立轨道交通连接城市 群协同发展。
TOD的中国式复制
以公共交通为导向 的城市发展理念
万科想要的，不仅是获得一个像港铁这样的 招标资格，而是和一家地铁公司建立一种更为紧 密的合作关系，这个价值会远远超过获得港铁一 个招标资格的模式。
万科需要在中国房地产进入下半场之后，在 都市圈大融合的背景之下，勇敢地迎接需求、改 变模式。这才是万科的最大价值和希望所在。
沿着轨道交通所发展的城市带 是中国未来人口主要的流动地
珠三角、长三角、京津冀 武汉为核心的长江中流城市带 重庆和成都构成的川渝城市带
房地产的二次机遇
城市群和轨道的发展意味着， 沿轨道交通拓展的城市新区，是未来整个
房地产行业的主战场。 “这样的一个机遇，可以说是一个划时代 的机遇，可以和1998年的开放商品住宅
3.95
848个
项目定位
• 收入中等的年轻白领阶层
• 满足消费者的“一站式消费”需求
通过打造轨道交通枢纽商业，将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体 内予以满足，这将极大的提升项目的聚客能力。
具体位置
• 所选取的建筑实例均位于五角场地铁10号线江湾体育场 站与五角场站之间。此地段周围交通便利，由中环高架、 地面交通、下沉式人行广场、地下交通及地铁构成一个 立体交通网。
市场的房改相比”。
TOD的中国式复制
以公共交通为导向”的城市发展理念
在世界范围内，成熟的“轨道+物业”模式可分为 房地产企业主导的日本模式 轨道交通企业主导的香港模式
日本模式 地铁公司对土地整备（土地区划整理） 区域规划（轨道+物业） 开发建设（东急建设） 销售租赁（东急不动产） 物业持有运营（百货店、酒店度假等） 全产业链覆盖 其轨道交通业务只占集团利润39% 本质上是一家城市综合开发运营商。
从这一点来看，观察万科股权之争，仅仅盯 在股权以及如何作价是十分局限的，如何从中国 城市发展战略、城市建筑与人的关系来考量中国 房地产的未来，才能打开一个全新的视界。
？
二三线城市TOD模式背后
对
建筑师来说
需要
如何把握市场机会呢
！
二三线城市大建地铁
对
建筑师来说
地铁上盖物业
将成为建筑设计市场的新增长点