2019年华夏幸福对北京朝阳大悦城的考察报告_特色美陈分享
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朝阳大悦城项目考察报告(教学PPT)
经济基础
朝阳区聚集了大批跨国公司和高技术企 业，区域存在大量高消费力的商务客流 和居住客流
交通
坐拥地铁1号线延长线，地铁6号线青年 路直接连通B1层，周边11条公交线路贯 通
人口
2 公里范围内有20多个住宅小区，辐射5 公里内53万常住人口
周边竞品
竞争对手有Solana、赛洛城、美罗城、 活力东方，总体来说周边餐饮设施偏少， 缺少同等规模集中型商业
2.1 业态布局匹配度
高餐饮比例购物中心
• 餐饮比例高起到吸引人流 作用，但不能无限加大。 • 建议梳理餐饮业态，引进 有特色并成熟的品牌，并且 每个菜系只招一家餐厅，避 免重复。
• 朝阳大悦城也是少有的将 各大知名咖啡和甜品水吧品 牌都招揽入户，从负一层到 顶层，每层都有咖啡厅、甜 品店、水吧店面，每个店面 间隔不超过50米，带动了不 同楼层人流，也给消费者提 供了大量休息区域。 • 案例：北京新光天地一家 百货6家COSTA咖啡
• 开业后为适应北京四环以外的年轻家庭消费目标群体，逐步增加家庭、儿童等业态， 成为“年轻中产家庭购物目的地”，在北京商业地产项目中首屈一指。
购物
休闲 健身
品质时 尚生活
中心
娱乐
餐饮
文化
产品线扩充 以家庭为主题包
装商业
商业中心 生活重心
PART 2 布局及业态
• 业态布局匹配度 • 品牌及主力店
5/2/2020
·产品特征：高品质、高价值商业物业，覆 盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体
·盈利模式：通过“商业地产开发+物业经营” 长期持有、独立运营获取租金
1.3 项目定位
在周边商圈已经逐步成熟的情况下，建议定位还是朝社区商业倾斜。
北京购物中心考察报告朝阳大悦城来福士等_平面落位图项目调研
世纪金源购物中心
北京世纪金源购物中心是 北京最大的购物休闲综合体， 位于北京市海淀区四季青远 大路，西三环和西四环之间。 世纪金源购物中心是世纪金 源集团进军商业地产的鼎力 之作，亦是世纪金源集团开 发的第一家购物中心。该项 目投资38个亿，占地18.2公 顷，建筑面积为68万平方米。 东西横跨600米，南北跨度 120米，地上五层，地下两 层。车位约6800余个。
来福士广场
北京来福士广场位于北京 市东直门立交桥西南角,东城区 东直门南大街1号。东二环的核 心商圈地带，北临东直门内大 街，东面东二环路，紧邻第二 使馆区，周边遍布写字楼、大 型购物中米，由 38665平方米写字楼、40000 平方米零售商场、27000平方 米高档公寓、38200平方米附 属用房和停车场组成。
1、总建筑面积20.5万m²，是西单商圈内最大、最新、最时尚的购物中心。 2、场内有多个中庭，通透大气，增加了商场的空间感。 3、主题化和娱乐化的空间设计，强调了消费者体验式的购物感觉，整体 风格与年轻时尚非常契合。 4、循环动线，多处形成回流，死角处安排主力店铺或扶梯，便于引导客 流。 5、几乎层层都设有餐饮区，轻便餐饮集中于中低层，大型餐饮集中于高 层，很好的带动了人流垂直流动。
朝阳大悦城落位图
朝阳大悦城B1品牌
朝阳大悦城落位图
1F
朝阳大悦城1F品牌
朝阳大悦城落位图 2F
朝阳大悦城2F品牌
朝阳大悦城平面图
3F
朝阳大悦城3F品牌
朝阳大悦城平面图
4F
朝阳大悦城4F品牌
朝阳大悦城平面图
5F
朝阳大悦城平面图
6F
朝阳大悦城6F品牌
项目亮点
可参考品牌
分析
世纪金源平面图
2019年北京中粮朝阳大悦城招商部总结
• 街区设计：形成景观与品牌组合的一致性，营造购物氛围，达到建筑 与商业的充分融合。
• 挑空设计：新概念式挑空设计不必都从一层到顶层，中间层挑空也可 引导客流走向。
• 跨层扶梯设计：在高层商业中作用显著，有效吸引客流，带动上层商 业繁荣。
• 主力店工程条件预留：订制式预留
7
招商过程中经验与问题总结
12
招商过程中经验与问题总结
楼长制
非“楼长制”的商户问题解决问题
“楼长制”的商户问题解决问题
招商/运营物业工程
部门间的配合机制的形成
商户
合同执行单
招商部
推广部 运营部 工程部 物业部
内部协作机制的形成
配合商户未来的推广 配合商户的进场装修施工 解决商户的工程疑难杂症 协调商户水电气等物业条件
内部协调机制的形成：与商户签署合同后，招商部与推广、运营、物业及工程部门通过 合同执行单有效的将与之相关的信息传送给这些部门，这些部门再根据合同签署内容服 务于商户的进场及未来的经营，形成了一个高效有序的机制。
商户谈判难度
金融危机的影响： • 品牌取消开店计划； • 消费者购买力下降，品牌销售业绩受到影响，从而影响到租金水平。 • 对于多元化经营的企业，金融危机重创其某项业务，连带影响零售业务，导
致其商业零售业务收缩。 北京市场购物中心项目同期开业较多，品牌单店销售额业绩平平，影响到品
牌的开店计划
招商部总结
2019.5-23
内容概要
前言：朝阳大悦城对大悦城品牌的战略意义 一、招商前期准备 二、招商计划制定 三、招商过程经验与问题总结 四、招商经验分享 五、开业后反思及调整策略 后记：朝阳大悦城对大悦城品牌的延续
2
朝阳大悦城对大悦城品牌战略意义
• 挑空设计：新概念式挑空设计不必都从一层到顶层，中间层挑空也可 引导客流走向。
• 跨层扶梯设计：在高层商业中作用显著，有效吸引客流，带动上层商 业繁荣。
• 主力店工程条件预留：订制式预留
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招商过程中经验与问题总结
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招商过程中经验与问题总结
楼长制
非“楼长制”的商户问题解决问题
“楼长制”的商户问题解决问题
招商/运营物业工程
部门间的配合机制的形成
商户
合同执行单
招商部
推广部 运营部 工程部 物业部
内部协作机制的形成
配合商户未来的推广 配合商户的进场装修施工 解决商户的工程疑难杂症 协调商户水电气等物业条件
内部协调机制的形成：与商户签署合同后，招商部与推广、运营、物业及工程部门通过 合同执行单有效的将与之相关的信息传送给这些部门，这些部门再根据合同签署内容服 务于商户的进场及未来的经营，形成了一个高效有序的机制。
商户谈判难度
金融危机的影响： • 品牌取消开店计划； • 消费者购买力下降，品牌销售业绩受到影响，从而影响到租金水平。 • 对于多元化经营的企业，金融危机重创其某项业务，连带影响零售业务，导
致其商业零售业务收缩。 北京市场购物中心项目同期开业较多，品牌单店销售额业绩平平，影响到品
牌的开店计划
招商部总结
2019.5-23
内容概要
前言：朝阳大悦城对大悦城品牌的战略意义 一、招商前期准备 二、招商计划制定 三、招商过程经验与问题总结 四、招商经验分享 五、开业后反思及调整策略 后记：朝阳大悦城对大悦城品牌的延续
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朝阳大悦城对大悦城品牌战略意义
大悦城深度研究报告
大悦城深度研究报告
大悦城是一家知名的商业地产开发企业，致力于打造综合性的购物中心。
以下是一份关于大悦城的深度研究报告：
1. 公司概况：大悦城成立于2003年，总部位于中国北京。
公
司旗下拥有一系列的购物中心，包括大悦城、大悦公元等品牌。
2. 业务模式：大悦城采取租赁模式，将商铺出租给各类商家。
公司注重租户结构的多样化，包括零售、餐饮、娱乐等多个领域。
3. 规模和地域分布：截至目前，大悦城已在中国多个城市建立了购物中心，如北京、上海、广州等。
公司计划进一步扩大国内市场份额。
4. 品牌定位：大悦城以时尚、高品质、多功能的购物体验而闻名。
购物中心内设有多个主题区域，以满足不同消费者的需求。
5. 投资和发展战略：大悦城积极寻求投资机会，包括政府合作项目、土地拍卖等。
公司注重城市更新和改造项目，以提升购物中心的价值和品质。
6. 租金收入和营收来源：大悦城的主要收入来源是商业租金收入和其他相关服务的收费。
公司持续增加租户数量和提高租金水平，以增加营收。
7. 市场竞争和面临的挑战：大悦城面临着激烈的市场竞争，包
括其他购物中心、电商平台等。
同时，消费者需求和购物模式的变化也对公司产生了一定的冲击。
8. 可持续发展和社会责任：大悦城积极践行可持续发展和社会责任，通过环保措施、公益活动等方式，为社会做出贡献。
总结：大悦城是一家在中国商业地产市场上具有一定影响力的企业，公司以时尚、高品质的购物体验为特色，通过积极扩张和投资策略，不断提升运营效果。
在面临激烈竞争和不断变化的市场环境下，公司需要不断优化经营管理，创新业务模式，以保持竞争优势。
朝阳大悦城考察报告
3. 动线和空间
两段跨式飞天梯（F1-F5，F5-F8）营造了双首层概念，带动人流向上移动。
4. 商业组合
4. 商业组合
升级动作 大举引入潮牌：原百货区域改建为100余个国际时尚潮流品牌店，大幅提升品牌丰富度和时尚度。
增加餐饮：面积占比接近30%，从B1层到顶层，几乎每一层都有咖啡店、甜品店、水吧，80多个餐饮 品牌从轻食到正餐，利用舌尖上的诱惑，抓住顾客的胃。
店铺组合突破传统品类界限，跨界混搭， 碰撞出更多体验与创意。
开放式的店铺设计，别具特色的艺术感观，以及放松的 场景氛围，增加顾客逗留时间。
5 初步分析
从“家庭城”到“青年城”的悄然转变
用店铺组合弥补先天建筑设计动线混乱的缺陷，全年不断的IP营销活动，增加对目标客群的粘性。
购物中心需要不断升级，传统购物中心讲究一站式购物，强调业态的多元化。升级的购物中心， 模糊的购物中心的概念，更多表现为一个“迷你的城市”，未来的购物中心除了满足顾客的物资 需求外，还要关注顾客的精神追求，为疲惫的新兴中产阶级打造一个心灵休憩空间。 自带流量的明星店，如周杰伦、邓家佳、韩寒等明星的店铺带来固定人气，可以持续附加热度。
2018年8月 北京朝阳大悦城考察报告
汇报时间：2018-8
1. 项目概况 2. 商圈简介 3. 内部空间 4. 商业组合 5. 初步印象
1. 项目概况
项目名称：朝阳大悦城 占地面积：84610平方米（南北270m*
东西220m） 总建筑面积：23万㎡ 单层建筑面积： 2.2-2.9万㎡ 可租赁面积：11.5万㎡ 建筑形态：购物中心型 建筑层数：11层（地上11层、地下3层） 建筑层高：F1-F11 :5.4m，B1:4.5m 停车：地下3000个车位
北京国贸商城考察报告
北京国贸商城考察报告篇一：北京考察报告北京考察报告古建筑屋顶装饰此次的北京几日游，虽短暂，却也难忘。
每日的行程都安排的满满的，天坛、故宫、十三陵之定陵、长城、颐和园、国家博物馆、鸟巢、水立方。
这几个景点都一一参观。
虽然说有点走马观花，但是也带给心里不小的震撼。
此次行程中，属故宫还有长城最令我震撼，古人真的很伟大，在没有任何高科技技术辅助的情况下，都能建造出如此令人叹为观止的建筑。
不过，故宫如此雄伟的建筑中，那屋脊上带有趣味的小兽倒是引起了我的兴趣。
在我国的古代建筑中，凡级别较高的官室殿堂，一般都采用大屋盖、曲面坡、高起脊、深出檐的作法，给人以雄伟庄严、壮丽恢宏的视觉美感，这也向世人展示着中华民族坦荡而庄严、恢宏而持熏的气度，遂而成为自成体系的东方建筑特色。
而罱顶饰件，除起结构力学作用外，则更多的是为建筑美学增色。
屋顶上的吻和兽即为其中之主要部件。
吻，就是屋顶正脊两端凸出于屋脊的装饰件，已有两千多年的历史。
在不嗣的历史阶段，它的名称、造型、体重和文化内含也都各异；但是，它又不同于王朝更替那样楚汉分明。
它的发展乃足一个承前启后的渐变过程，犹如父子相承而叉各有千秋．祖孙血脉相传而又各各迥异。
故尔，仅以一吻一兽即为某一建筑精确断代．实有唐突之嫌。
宋人高承在《事物纪原》中转引《青箱杂纪》云：“海有鱼，虬尾穆传》亦云：“(前刺史李世哲)多有非法，逼买人宅，广兴屋宇，皆置鸱尾??”足见北朝时．屋宇鸱尾已经“迎风拂云”、普遍施用了。
其造型、其体量已远远超越两汉；其名称日“鸱尾”。
此时之所谓鸱尾倒与《青箱杂纪》十分吻合，仅以似鸱鱼之尾装饰正脊。
所以仅用其尾者，缘其“用以喷则降雨也”，亦乞以降雨灭火故。
五台山佛光寺东大殿鸱尾(明代仿制)，不但眼、口、鼻分明，而且还浮雕出牙、须、角等的细部——原先的鸱尾如蛹之化蝶，已彻底蜕变成有首有尾、身体蹋睹之怪兽形状，当已由“尾”名副其实地转化成“吻”。
佛光寺东大殿鸱尾佛光寺东大殿屋脊兽是指出现在中国传统建筑屋顶上的重要构件，它常以实有或虚拟的动物形象出现，如鸱吻、龙、凤、瓦猫、狻猊、鱼、大象、孔雀等。
朝阳大悦城项目考察报告ppt课件
开业时为保证空置率不至于太高，项目选择了大体量且有成功运营经验的日本永 旺综合百货超市作为主力店，后因双方定位不符以及去百货化趋势，2012 年2 月， 朝阳大悦城和永旺百货解约，只保留地下一层超市部分。
2.2 品牌及主力店
冠军溜冰场—7F
• 目前国内最高级别的溜冰场，同时也是国内外商业项 目中少有的奥林匹克标准的溜冰场馆。 • 国际上最先进、环保的制冷系统及ZAMBONI清冰设备 制造出完美的冰面 • 完善的配套设施、一流水准的灯光、 • 中空的建筑设计——四季都沐浴在明媚的阳光里 • 1800平方米的国际标准冰面面积——能够进行花样滑 冰、冰球、短道速滑等多种冰上项目的开展
·产品特征：高品质、高价值商业物业，覆 盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体
·盈利模式：通过“商业地产开发+物业经 营”长期持有、独立运营获取租金
1.3 项目定位
在周边商圈已经逐步成熟的情况下，建议定位还是朝社区商业倾斜。
• 项目初期定位于“品质时尚生活中心”，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等 六大主题于一体。
2.2 品牌及主力店
永旺超市—B1
世界500强永旺集团是日本最大的零售集团，在日本及东 南亚地区有综合百货超市606家、食品超市1182家。 AEON超市位于B1，面积近10000平米，将通过现代化装 饰和陈列，力求将其包装成独特的日式购物场所。
开业后对主力店的调整在知 名购物中心中尚属少数，定 位上的摸索和摇摆让朝阳大 悦城的品牌形象始终没有清 晰展现。
10
2.1 业态布局匹配度
零售：娱乐：餐饮比率为4:3:3，基本能满足动态平衡，后期可考虑 增加业主体验项目。
• 朝阳大悦城品牌覆盖面十分全面，涵盖餐饮、服饰、超市、休 闲、娱乐、美容美发、亲子等业态。
北京朝阳大悦城商业研究
成本结构
北京朝阳大悦城的成本结构主要包括商品采购成本、租金、人员工资、营销费用等。
盈利能力指标
通过计算毛利率、净利率、ROE等指标，可以评估北京朝阳大悦城的盈利能力。
风险评估与对策建议
风险评估
北京朝阳大悦城面临的风险主要包括市场竞争、宏观经济环 境变化、消费者需求变化等。
对策建议
为应对以上风险，北京朝阳大悦城可以采取灵活调整商品和 服务结构、加强成本控制、提高客户服务质量等措施。
行业环境分析
1 2
行业规模
北京市商业地产市场规模较大，朝阳区作为核 心商业区，竞争激烈。
行业趋势
消费者对体验式、个性化商业服务的需求增加 ，线上与线下融合成为行业趋势。
3
行业风险
市场竞争激烈，政策调控对行业影响较大，如 租金水平、土地供应等。
竞争对手分析
要点一
主要竞争对手
朝阳大悦城的主要竞争对手包括其他 地区的购物中心、传统百货店以及线 上零售商等。
行业发展趋势
01
数字化转型
零售行业加速数字化转型，通过大数据、人工智能等技术手段提高运
营效率、精准营销和消费者体验。
02
跨界合作与创新
零售企业与其他产业领域的合作与创新成为行业发展的新趋势，如与
文化、艺术、科技等产业的融合。
03
定制化服务
根据消费者需求提供定制化服务和个性化产品，满足不同消费群体的
购物偏好
朝阳大悦城的消费者更喜欢选择 品牌商品和有品质保证的商品， 对价格敏感度相对较低。
消费者满意度调查
商品质量
朝阳大悦城的消费者对商品质量 的满意度较高，认为商品质量较 好，品牌货源充足。
服务质量
朝阳大悦城的消费者对服务质量 的满意度也较高，认为工作人员 服务态度好，能够帮助找到需要 的商品。
北京朝阳大悦城的成本结构主要包括商品采购成本、租金、人员工资、营销费用等。
盈利能力指标
通过计算毛利率、净利率、ROE等指标，可以评估北京朝阳大悦城的盈利能力。
风险评估与对策建议
风险评估
北京朝阳大悦城面临的风险主要包括市场竞争、宏观经济环 境变化、消费者需求变化等。
对策建议
为应对以上风险，北京朝阳大悦城可以采取灵活调整商品和 服务结构、加强成本控制、提高客户服务质量等措施。
行业环境分析
1 2
行业规模
北京市商业地产市场规模较大，朝阳区作为核 心商业区，竞争激烈。
行业趋势
消费者对体验式、个性化商业服务的需求增加 ，线上与线下融合成为行业趋势。
3
行业风险
市场竞争激烈，政策调控对行业影响较大，如 租金水平、土地供应等。
竞争对手分析
要点一
主要竞争对手
朝阳大悦城的主要竞争对手包括其他 地区的购物中心、传统百货店以及线 上零售商等。
行业发展趋势
01
数字化转型
零售行业加速数字化转型，通过大数据、人工智能等技术手段提高运
营效率、精准营销和消费者体验。
02
跨界合作与创新
零售企业与其他产业领域的合作与创新成为行业发展的新趋势，如与
文化、艺术、科技等产业的融合。
03
定制化服务
根据消费者需求提供定制化服务和个性化产品，满足不同消费群体的
购物偏好
朝阳大悦城的消费者更喜欢选择 品牌商品和有品质保证的商品， 对价格敏感度相对较低。
消费者满意度调查
商品质量
朝阳大悦城的消费者对商品质量 的满意度较高，认为商品质量较 好，品牌货源充足。
服务质量
朝阳大悦城的消费者对服务质量 的满意度也较高，认为工作人员 服务态度好，能够帮助找到需要 的商品。
大悦城系列案例分析(北京西单大悦城、朝阳大悦城、天津
22
【业态组合原则】
平面组合：通过精品商业室内步行街和中庭以及其他建筑空间经过动线设计将 不同功能不同规模的商业主力店联系起来 竖向空间：综合考虑各种业态各自的经营特点、营业时间差别、经营产品的类 别，以及消费者的类别等进行科学组合（如影院大多规划在顶层） 节点空间：利用中庭等公共空间有机的将各个业态组合起来形成有机整体；在 主要节点布置休闲餐饮、酒吧咖啡等，丰富建筑空间的商业感觉与价值 停车场：所有主力店、商业步行街等的垂直交通系统均与停车场有着十分便捷 的联系，通过清晰的导式标识系统，极大方便顾客出入 重点考虑餐饮业态的调节作用：结合项目实际，在主力店、步行街的出入口， 出庭区、室内步行街的顶层，开放式的公共空间周围等区域，有计划的布置餐饮 业态
地产领域：中粮地产（A股上市）、中粮置地控股（香港上市）
中粮置地2019年经营数据：大悦城综合体毛利率59.6％，由三块 业务组成（商业、酒店、物业销售），其中商业毛利率为75％左 右
本报告是严格保密的。
8
何谓“大悦城”？
——《论语·子路》：“近者悦，远者近”。释 义为“创造喜悦和欢乐，使周围的人感到愉快， 并吸引远道而来的客人”。
第四，定位在一开始就很精确与定位不断调整的对比。西单大悦城 被称为神话，短期内经营就取得了很好的业绩，天津大悦城也很不错， 朝阳大悦城定位在不断调整中。
本报告是严格保密的。
3
1
中粮及其大悦城系列
2
北京西单大悦城
3
北京朝阳大悦城
4
天津大悦城
本报告是严格保密的。
444
先来认识一下中粮及其“大悦城”系列
华润置 央企资本，可承受较长 部分自营，部分出租 自有商业为主导，房产
地 回报期；自有零售业带
北京朝阳大悦城考察报告
二：基本信息
据称“大悦城”的概念源于中粮集团总裁宁高宁与国学专家学者文怀沙、欧阳中石、 刘先银等一次小聚受到启发，作为孔子故乡人士，夜读《论语》，读到一句话，“近者 悦，远者来”得来的灵感，意为给到来的人以愉快的享受。
项目位置：北京市朝阳北路与青年 路交汇口东北角 总 体 量：40万㎡ 商业体量：23万㎡ 层 数：12层（地下1层，地上 11层） 单层面积：2.2~2.9万㎡ 停 车 位：2300个 开业时间：2010年5月1日 商业定位：“年轻、时尚、潮流、 品位”的“品质时尚生活中心”， 现代超级家庭购物中心
4. 增加生活服务业商家，以精品生活市集亮相，引入创意家居、时尚饰品、药妆、轻食 、特色料理教室等打造多元化需求。
5. 拉拢中产文青，树立大悦城品牌标志性书店等文化沙龙，进行文化传播。
6. 该项目目标做六个中心：第二个家庭中心、消费中心、商务活动中心、娱乐中心、儿 童中心、北京东部夜生活中心
悦界6层餐饮主要以年轻时尚以及商务人群为主，人均价位相对较高。
悦界地标性象征：“永生树”位于悦界5层的中 央公园内。
悦界”为双层联体结构，五层与六层通过上下挑空的中央花园、露台及回转楼梯连接，实现楼层间的客流 连动，让消费者体验到漫步回游的乐趣。局部错层的建筑手法，突破常规的店铺布局方式，增强了视觉的 丰富度。回转楼梯、临花园的露台，既是通道、观景台，也是极佳的商铺外摆空间。
悦界不只是 购物的地方，也 是一个兼具主题 、话题和人文关 怀的生活空间。 悦界对于朝阳大 悦城不仅是空间 环境的提升和租 金回报的增长， 更是对消费需求 的抢先满足、对 核心客群的进一 步提纯与升级， 是朝阳大悦城从 购物中心向生活 中心快速转型的 缩影。
五：项目特色
悦界5层以创意零售以及休闲餐为主
2019北京朝阳大悦城调研报告
1. LCD
2. 大展示厨装
3. 陈列，店铺的装潢
细节 4. 有冰场、KTV、儿童城，但更是在
上
超出消费者预期，带惊喜，从而服务体验感上
升
3.细节
➢ 围挡 ➢ 开放性水吧 ➢ 垃圾桶 ➢ 人儿美 ➢ 厕所香
缺点
➢有的店铺不适合大橱窗 ➢产品单一的店不能给大面积 ➢年久失修的感觉 ➢堆货 ➢服务人员，成也萧何败也萧何（我们的清洁工和电梯工） ➢温度，温差大
专题（四） 文化建设
京朝阳大悦城调研报告
项目名称 朝阳大悦城
位置
朝阳北路与青年路交叉口的东北角
ห้องสมุดไป่ตู้
开业时间 2019—05—01
开发商
中粮置业
项目规模
建筑面积40万㎡ 购物中心面积23万㎡ 酒店式服务公寓7万㎡ 地下建筑面积10㎡
楼层
地上11层，地下3层
停车位
3000
上？ 为什么人家 高大
谢谢！
北京商业项目朝阳大悦城、西单大悦城考察报告
四、各层平面图
四、各层平面图
四、各层平面图
四、各层平面图
四、各层平面图
四、各层平面图
四、各层平面图
五、建筑与空间
五、建筑与空间
五、建筑与空间
五、建筑与空间
五、建筑与空间
六、品牌及主力店
六、品牌及主力店
六、品牌及主力店
六、品牌及主力店
七、业态统计
八、动线设计
九、商业亮点
六、首次驻京商家及面积
西单入住的国际品牌达 到40%以上。首次进入北 京的品牌有46，占到整个 商铺数量的20%，其中有 ZARA，优衣库， H&M、 CK Jeans等一些前沿品牌。
六、首次驻京商家及面积
六、首次驻京商家及面积
六、首次驻京商家及面积
六、首次驻京商家及面积
六、首次驻京商家及面积
六、首次驻京商家及面积
七、楼层分布图
八、现场装修
八、现场装修
九、项目亮点
大悦城拥有若干“之最” ：世界跨度最长的飞天梯；长江以北最大的数码 影院——首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众；北京最大的化妆 品超市SEPHORA（丝芙兰。 各色水吧、甜品店常常让消费者驻足，无论是鲜元素、找茶、COLD STONE还是班班水吧、Wagas、芒果芒果，都成为情侣约会、闺密谈心 的舒适选择。 大悦城里的美食组合也尽显国际风范。港丽餐厅、泰国风味的焦叶餐厅， 意式休闲的巴贝拉，澳式时尚火锅豆捞坊，日本料理元绿寿司，韩式餐饮 大长今等
北京市商业项目考察报告
创意策划中心
2011.8
房地产事业部
一、三里屯VILLAGE
二、北京来福士
三、朝阳大悦城
四、西单大悦城
五、蓝色港湾 六、建外soho和三里屯soho
2019年北京朝阳大悦城主题街区调研报告
上海三联书店
布局特点：除三联书店常规分区布局外，以书架及文创商品 填补公区走道，且适当提高书店中文创商品占比 灯光装饰：布置射灯及点状灯光为主，保证照度前提下营造 较为舒适的阅读空间
上海三联书店
天花装饰：裸顶照明 配合金属镂空天花装 饰，增强设计质感和 空间感
柱体设计： 动态LED屏幕， 增添现代感和设计感
主力商户
晓岛 花厨
主力商户
SUPERMONKEY 超级猩猩健身
Seeyou
其他商户
弱化商户门头 空间自然过渡
以地面租赁线作分界
统一门头风格 强调空间整体感
天花亮点装饰
花园空间
北侧开辟全开放式花园空间，可连接四家主要商户，可汇集客流 天花格栅及地面均采用木质及木纹装饰，人流由书店通道进入，装饰风格衔
接流畅，过渡自然
可达 3
可视 2
14
可达 可视 人流入口
4 1
3
2
花园空间
自然采光+木质装饰+山石绿植+水系雾化 • 打造全生态呼吸感自然花园空间
书店+餐厅+咖啡(水吧)+健身 • 最大限度解决顾客消费需求(餐饮、文娱) • 有限空间内通过业态组合展现倡导的生活方式
总结
设计 • 以书架及商品填补公区走道，增强了空间的连续感和整体感。
以上皆为品牌北京首店
品牌 / 租户三装控制
“天地墙”装饰
以徽派建筑风格的白墙黛瓦、弧旋漫坡为主体 自然水系、竹筒、山石、雾化和绿植等做辅助装饰 强化照明设计，营造静谧的空间感；在地面台阶下 增加灯带，提高照明，且起到提示台阶的作用
公共走道
黑色纹理地砖，营造徽派室外街巷氛围感 重点区域增加落地灯强化照明，避免黑色地砖在照明不足时造成的灰暗、压抑感，同时起到装饰作用
朝阳大悦城考察报告
干锅居
静轩书苑
Frank Provost烤肉 鹦鹉餐厅 （越南） 狠牛Orya牛排
水吧
茶艺
8/F
亲昵
豆பைடு நூலகம்坊
元绿
味千 动漫啄、动漫大道、玩具叔叔、 奇特屋、POPOBE熊
大家乐 水吧
意 KEC 卫星店 粉 屋
一品 三笑 卡拉热狗
汉堡王 吉野家 DQ 水吧 呷哺
9/F
新知
GGL
KUBRICK 书店 GGL 动漫啄、动漫大道、玩具叔叔、 奇特屋、POPOBE熊
Masfer.su
5/F
愿望
唐宫
The face shop shes Little mermaid 港丽 美丽区 DHC,redear th,H2O,佰草 集，FANCL Dan ryans 装饰区 TAG TISSOT SWATCH
Alla Ostraca 意大利餐厅
欢乐区 Hall mark,lazususan Hellokitty,lalique水晶店 The palace,express 优雅区 Swarovski Folli follie
设计方案平面图
设计方案平面图
设计方案立（剖）面图
目录
工程营造篇
灯光设计
标志标识系统
目录
商业经营篇
业态楼层分布
１１Ｆ １０Ｆ ９Ｆ ８Ｆ ６Ｆ ７Ｆ Ｐ Ｐ 运动品牌 男装、童装、娱乐 女装、服饰 首饰化妆品钟表 SSM
５Ｆ
KTV、健身 儿童培训、美容 餐厅、书店、电玩 电影院、大排挡 冰场、商务正餐 家居、特売、餐饮 快餐、服装专卖 Kids World 百货专门店 百货专门店 百货专门店 Ｐ Ｐ
目录
地理位置
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五,推广活动分享 近期举办
1.当代设计与百年包豪斯全球巡展
展览时间：7.10-8.11
展览概念：今年是包豪斯成立 100周年，我们在一年一度的毕 业生艺术展中，引入了一所 〃包豪斯移动学院”，以毕业 作品对话包豪斯的形式，展开 一场穿越时空的艺术交流。
合作院校：清华大学美术学院、 中央美术学院等8所顶尖高校的 毕业生
质征.与展家现具浊的待特的质女相性结力合・，。从”芝术化的角度营造家具作品中的女性气
H9BM
在1F外广场，〃包豪斯 移动学院”的大篷车， 它是由德国建筑师Van Bo Le Mentzel 专为包 豪斯百年活动设计的，
全球只有2台！
五,推广活动分享 媒体渠道
X包豪斯的“大篷车”来了！朝阳大悦......
花｝华夏幸福
录
项目概况 3 特色美陈分享 5 推广活动分享
2 业态分析 4 特色商铺分享 6 反思
!1!,特色商铺分享
主题空间一度刻
1.上海三联书店 本店是上海三联书店迄今为止 最大的一家具有复合式空间的 书店。书店由〃人文社科皇冠” 之称的三联统筹精选10万册优 质图书，呈现最具格调的生活 美学读物，又复合了文创、茶 艺、香氛等。
!1!,特色商铺分享
主题空间一度刻
2.晓岛 晓岛由著名音乐人、导演、作家 高晓松发起，并与朝阳大悦城共 建运营，是一个致力于倡导阅读、 思想文化与艺术生活的全新公共 空间。晓岛以高晓松私人收藏的 和推荐的书籍、音乐、影像作品 为独家日常陈设，并展开各种人 文.艺术.学术分享活动。
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华夏幸福
朝阳大悦城考察报告
商业运营中心品牌与市场推广部
2019.7.29
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是!华夏幸福
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—■项目概况
项目名称 开发商 开业时间 商业规模 层数 停车位
物业类别
项哉位
项目地址
项目基本信息
朝阳大悦城
中粮集团
2010-05-01 23万平米 地下3层，地上11层 3000个 集一栋商业购物中心、两栋高档公 寓和花园广场为一体的综合体购物 中心 “超级家庭生活娱乐购物中心”， 以家庭为主力客群的一站式商业 朝青板块核心地段，朝阳北路与青 年路交叉口的东北角
南门
binj
查型吉作室
安
60号楼
47号,
当马靠园车区
公交 75、126、 675、682、 911、 991、 夜3、夜4 —
公交468、
运通111 121
龙德阁
3
SU门
北门
篮金泰国益大原
—够牛口
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<$Z±)
大悦城朝阳店停 牟场 （出入口）
大悦城朝阳店
停半场（入口） 蒙J
地铁6号线
机场大巴
目录
这个周末去朝阳大悦城的小伙伴或许已经 注 意到，在商场正门的广场前，一辆带有 黑白 网格橱窗、方方正正颇具现代感 的“大篷车” 停泊于此。车尾处凹凸质感 的“Bauhaus”彰 显了它的来历。
主题空间一度刻
3.花厨 兼顾味蕾与视觉体验的“花厨” 契合〃度刻”的主旨，在空间设 计上，竖向、花园、餐厅呈现递 进的生活方式之美。阳光房承载 各种美学课程。在这里，可观影 展，读好书，交流艺术，还有超 大天台欣赏美景。
花｝华夏幸福
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3D
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时尚快餐 1
电影院
甜品水吧 电玩游戏
50:30:20 （零售、餐饮、
真冰场 HD
ZD
生活空间…-悦界
特色餐饮 时尚餐饮
ZD
1 生活空间 一悦
数码产品 童宣玩
港式餐厅 日本料理 西餐厅 水吧甜品
II 运动户外 婚纱
娱乐） 业态间相互配比平衡，种 类丰富能满足不同消费者
界
yBI
运动休闲
_户外用品
华夏幸福
五,推广活动分享
当代设计与百年包豪斯全球巡展
华夏幸福
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作品名牌:Chavah
作•名称:李翌玺
作M材曰：布、保丽龙颗较、超海
作am: 3个一组
院校科泉:清华大学美术学院
作品介绍：■近几个世纪以来，女性一■夜为自己的权利与位.发声，但是，当今我＜1仍姓于域父枚
2 业态分析 4 特色商铺分享 6 反思
三,特色美陈分享
主题空间一悦界
悦界主题空间将商业、艺术、自然有机结合 将 近50%的面积作为公共空间进行情景渲染， 对6层进行挑空处理，通过挑空的中央花园、露 台及回转楼梯连接，从视觉到动线的贯穿，增 加了上下两层的互动。街区内真假绿植的穿插 辅以水系和石材，通过灯光变化模拟白昼交替 的明暗变化，自成生态体系。店铺组合突破传 统品类界限，跨界混搭，碰撞出更多体验与创 意O 开放式的店铺设计，别具特色的艺术感观，以 及放松的场景氛围，增加顾客逗留时间。
包豪斯的“大篷车”来了！朝 阳大悦 城喊你火速“上车”
西新京报 EZD 砸皿 07-14 18:31
这个周末，包豪斯的“大篷车”开到了朝 阳 大悦城。在未来一个月中，这辆象征 着“包 豪斯移动学院”的“了一场毕业生艺 术展，让年轻 的创作者用作品与百年包豪 斯对话。
*«所指寺的社衾中，对于大多■!•的•法依旧是从男性的角度思考分祈。本设计意在从 被恕 略的另一半的■人"——女性的视角出发.探讨艺术家具设计. 研究童在探索在理论之上，性别与设计在实践中的新的可隹性。在研究过程中，奉 设计首先，
大■女性艺术家.设计部的作品进行分析,归纳特点，将设计艺术ift计作品 中提炼的女性化特
内衣配饰餐厅 家居「美慝发气
的消费需求。
_______男女时装 ________男女时装
化妆品 超市
鞋帽箱包
家居饰品 潮流配饰
| KCT | 皮具内衣 鞋帽箱包
咖啡
国际时装 生活家居
II 珠宝名表 配饰 酒吧咖啡
从业态品牌分布数量来看, 以零售为主，餐饮业态为 主力强势业态
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项目概况 3 特色美陈分享 5 推广活动分享
2 业态分析 4 特色商铺分享 6 反思
华夏幸福
二、业态分析
楼层业态分布
〉 L11
〉 L1O
美食百汇
KTV 职业体验
婚宴厅
教育服务
包括购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲六大业
态主题，北京最具规模的多功能一站式商业综合体
之一。
特色海，切
业态构成比率：