2009年浙江省房地产业发展报告

2009年浙江省房地产业发展报告随着国际金融危机的阴霾渐渐散去，以及国家和地方政府一系列“保增长，扩内需”调控政策的强力启动，2009年浙江省房地产市场迅速走出调整期，市场成交量持续上涨，市场需求呈现出典型的V型走势。

与此同时，市场供给却严重滞后，与市场需求形成了明显的“剪刀差”，后半年供不应求现象日益严重，房价地价上涨引起连锁反应，再次成为社会关注的焦点，政府、企业、银行以及购房者在决策过程中都深感困惑，社会和谐也面临挑战。

在以“后金融危机”、“后救市政策”、“后V型反转”为特征的2010年，只有多一份理性、少一份冲动，才能对市场走势做出正确的分析和把握。

一、市场形势V型反转1、成交量超强爆发2008年，浙江省房地产市场先后受到国家宏观调控和国际金融危机影响，成交量持续低迷。

然而，从2009年3月开始，浙江省商品房销售面积和销售额逐渐回升，特别是进入二季度以后，市场成交量出现井喷式增长。

从初步统计数据看，2009年成交规模增幅逐月提高，与2008年形成鲜明对照，实现了十分惊人的V型反转，具体如图1所示。

图1 2008-2009年浙江省商品房销售面积和销售额同比增幅房地产市场销售的超强爆发势头在杭州和宁波的表现尤为突出，如图2所示。

据透明售房网数据显示，2009年杭州市主城区商品房销售66359套，同比增长178%；其中12月份成交6603套，同比增幅高达202%。

2009年杭州二手房市场也十分活跃，成交套数不断上升，全年五城区二手房共成交43465套，比2008年增长205%；二手住宅成交41519套，同比增长219%。

在宁波，2009年六城区商品房销售32202套，同比增长168%；二手房成交41025套，同比增幅达到230%。

图2 2008-2009年杭州和宁波房地产市场成交量2、成交价攀上新高2008年下半年，在国际金融危机和国家宏观调控的双重影响下，开发商为应对低迷的市场形势采取了一系列降价促销措施，浙江省房地产销售均价也随之出现了下滑。

然而，2009年春节以后，随着市场需求快速回升，销售价格也随即一路走高。

以杭州市为例，2009年12月杭州主城区商品房成交均价高达19839元/平方米，达到历史最高水平，比年初的11150元/平方米上涨了78%。

在新建商品房成交均价大幅上涨的同时，2009年浙江省各城市二手房市场的价格也水涨船高。

在杭州五城区，2009年2月的成交均价也只有11634元/平方米。

从3月开始，二手房价格便呈现快速上涨的趋势。

2009年12月，杭州五城区二手房成交均价达到16560元/平方米，比2月份上涨42%。

宁波六区的二手房市场价格表现与杭州相似，自2009年3月开始呈现出逐月上升的势头，12月份成交均价达到8293元/平方米，比3月份上涨21%。

杭州五城区和宁波市六区二手房均价月度走势如图3所示。

图3 2008-2009年杭州和宁波二手房成交均价3、市场氛围春冷秋热自2008年以来，浙江省房地产市场供求双方对市场的预期和行为也都表现出典型的V型走势，就2009年而言，市场氛围则呈现逐月上升的态势，总体上表现为春冷秋热。

上半年，无论是购房者还是开发商都不看好全年的市场走势，甚至在3月份以后市场出现回暖迹象时，供求双方还都对市场是否真正回暖表示怀疑，大都认为那只是刚性需求推动下短暂的“小阳春”；下半年，双方的心态又走向了另一个极端，上演了一场场“疯狂拿地”和“排队抢房”的大战。

开发商对市场预期的变化在土地市场可见一斑。

2008年下半年开始，浙江省房地产开发企业购置土地的热情大为下降，2009年上半年土地市场仍少有人问津，房地产企业购置土地面积为362万平方米，购置土地总金额为110亿元，同比分别下降57%和48%。

6月份开始，土地市场迅速升温，杭州等城市也再次出现了“地王”。

下半年全省土地出让面积达到946万平方米，同比增长15%，土地成交价款高达674亿元，同比增幅高达174%。

由于下半年土地市场热度大增，土地出让价格水平也大幅提高。

2009年全省土地成交均价高达7119元/平方米，远高于前几年同期水平。

二、供求关系强势逆转1、需求爆发出乎预料2009年浙江省房地产市场没有按照房地产周期波动规律运行，而是一个受到金融危机、宏观调控等外部因素冲击的特殊市场。

2008年房地产市场的萧条来得太快太猛，政府、开发商和购房者没来得及准备，就被迫卷入到严峻的市场萎缩；2009年市场需求的爆发也同样出乎预料，迫使大家在“看不懂”的情况下仓促应对。

首先，“救市政策”打破观望气氛，政策退出预期激发年末行情。

为应对国际金融危机，国家和地方政府于2008年底集中出台了一系列稳定房地产市场的“救市政策”，放松二套房贷、减免购房税费、购房入户等优惠措施对那些压抑了半年的刚性需求具有极大的吸引力，这对年初启动处于严重观望状态的市场需求起了非常重要的作用，如2008年10月杭州出台“二十四”条后，11月的商品房和二手房成交量便比10月环比增长了38%和61%。

然而，由于2008年政府在出台购房优惠政策时，都注明政策的截止日期为2009年底，因而时至2009年四季度，购房者对政策退出的预期不断加强，面对扑朔迷离的市场行情，大批消费者急于出手，赶乘优惠政策的末班车，从而使年末的市场成交量赶超“金九银十”。

其中，2009年11月浙江省商品房销售面积达到570万平方米，分别比9月和10月增长23%和31%。

其次，开发商降价促销激活消费需求，高价购地增强房价上涨预期。

2008年金融危机爆发以后，房地产市场需求一落千丈，开发商的商品房库存大量增加，至年底大部分开发企业有大量楼盘亟待消化。

为回笼资金以面对日益萧条的房地产市场，四季度开始，众多开发商逐步开展降价促销活动，至2009年初，降价力度和范围不断扩大，配合一系列其它促销措施，逐渐催醒了浙江省房地产市场沉睡了半年的刚性需求，春节以后消费者便开始积极购房。

然而，半年多萧条的土地市场表现使各开发商的土地储备都直线下降，随着房地产市场行情的迅速好转，2009年6月开始房地产企业积极拿地，全年浙江省土地出让均价达到7119元/平方米，远高于2008年的2996元/平方米。

地价的快速上涨进一步强化了公众对房价上涨的预期，于是便纷纷加快购房，最终形成下半年“量价齐升”的局面。

第三，刚性需求推动市场回暖，通胀预期点燃投资热情。

房地产行业向来有“买涨不买跌”的市场特性，2008年下半年随着部分开发商打折促销活动的涌现，各种媒体的楼市“拐点论”也随之出现，使得消费者持币观望的态度较为明显，从而积压了大量的刚性需求。

春节过后，随着房地产市场回暖迹象的出现，压抑半年多的刚性需求集中释放，推动市场快速回暖，成就了2009年上半年楼市的火爆。

2008年下半年开始，世界各国实行极度宽松的货币政策，中国人民银行也连续5次下调了存贷款利率，使利率水平降低到自1991年以来的最低水平。

2009年12月末，国内广义货币供应量达到人民币60余万亿元，同比增长28%。

2009年全年新增信贷规模达到创纪录的9.59万亿元，同比多增4.69万亿元。

大量释放的流动性资金，在推动经济复苏的同时，也产生了严重的通货膨胀预期，在实体经济还远未恢复的情况下，大量资金流入股市楼市，导致全年房地产市场成交放出天量，令人瞠目。

2、供给滞后望尘莫及2008年下半年，浙江省房地产市场的各项供给指标随着房地产市场陷入萧条而迅速回落，同比增幅逐月下降。

2009年市场需求虽然迅速回升，但市场供给量却没有同步回升，出现了严重的滞后反应。

首先，房地产开发投资增长滞后于市场销售回升。

浙江省房地产开发完成投资同比增幅从2008年下半年开始逐渐回落，于2009年1月跌入谷底。

2009年1-2月，全省房地产开发完成投资218亿元，同比仅增长1.7%；住宅完成投资150亿元，罕见地出现同比下降3.2%。

3月以后，投资额增幅虽然成功地扭转了下降趋势，但回升速度远低于市场交易量。

1-12月浙江省房地产开发累计完成投资2250亿元，同比增长11%；其中，住宅开发累计完成投资1580亿元，同比增长11%，与快速回升的销售额形成鲜明对比，如图4所示。

图4 2008-2009年浙江省房地产投资额同比增幅其次，房屋开发建设规模回升滞后于市场销售回升。

如图5所示，从2008年下半年开始，浙江省房屋开发建设规模便逐渐萎缩，同比增幅逐月下降。

进入2009年以后，虽然市场销售大幅回升，但房屋开发建设规模同比降幅却仍不断扩大，直至6月份，各项指标才出现止跌回升的势头。

从全年累计来看，1-12月，房屋新开工面积和施工面积同比增幅分别只有15%和5%，竣工面积仍然下降，为-17%。

供给的回升明显滞后于销售面积的回升速度。

图5 2008-2009年浙江省房屋开发建设规模同比增幅根据房地产周期原理，房地产开发投资额、开发建设规模和土地购置面积都是市场变化的先行指标，应该在市场回暖之前先行回升。

然而，2009年浙江省房地产市场走势却与之截然相反。

我们认为，由于这一段时间的市场形势剧烈波动，市场变化之快、之大都超出预料，因而市场参与各方的反应也是非常规的。

上半年开发商是由于信心不足减少土地购置、压缩开发规模；下半年有些开发商则因为看好房价继续上涨，倾向于“捂盘惜售”，客观上减少了有效供给。

3、供求变化南辕北辙通过将2009年浙江省房屋开发建设规模（包括新开工面积、施工面积、竣工面积）的同比增幅与商品房销售面积增幅作对比，发现两者走势出现了南辕北辙的情形，如图5所示。

自2009年1-2月开始，商品房销售面积同比增幅由负转正，并呈现快速回升的势头，而开发建设规模同比仍持续下降，两者形成了明显的“剪刀差”。

需求与供给复苏的不同步，是导致市场出现供不应求局势和价格上涨的直接原因。

2009年全省主要城市的市场需求量都远大于供给量，商品房销供比（成交面积：批准预售面积）均远大于1，市场存量房迅速消化。

据杭州透明售房网数据显示，1-12月杭州主城区商品房销售面积达到726万平方米，而同期批准预售面积只有480万平方米，销供比达到惊人的1.51：1。

严重的供求矛盾使各城市商品房可售套数不断下降，杭州商品房可售套数从年初的32386套下降到12月底的11723套，其中商品住宅从21178套下降到5534套，市场曾一度出现无房可卖的情况；宁波市六区的可售住宅从2009年1月底的21713套，下降到12月底的8020套，市场供给不足问题十分严重。

三、房价地价再成焦点1、政府决策陷入两难随着房地产市场快速回暖后房价地价的不断攀升，政府在房地产问题上的决策也陷入了两难的境地。

首先，是宏观经济和房地产业刺激政策的去留问题。

随着国家实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策效果的逐步显现，国家宏观经济形势不断企稳好转，全年GDP“保八”的目标顺利实现。