商业地产招商运营

〈商业地产〉第一讲

商业地产基本概念知识

前言

房地产是国民经济发展的一个基本要素，任何行业的发展都离不开房地产；同时，房地产又是人们生活的必需品，任何人都必须有安居立足之地。房地产行业具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点，房地产行业的特殊性决定了房地产商发展国民经济和改善人民生活的基础产业和支柱产业。

❖“商业地产”是房地产的一个细分，在了解商业地产之前，首先应对房地产业做初步了解。

〈1〉什么是房地产？

〈2〉什么是商业地产？

〈3〉目前国内的代表有哪些？

目录

1

房地产概念

2

商业地产分类

3

商业地产的专业名词

4

投资概算与投资回报收益

一：地产概念

1.房地产

房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益

1）土地

2）建筑物及地上附着物

3）房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。

2.土地使用年限

最高年限居住用地：70年

工业用地：50年

科、教、文、卫用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合或者其他用地：50年

3.基本名词

总建筑面积：

也叫“建筑展开面积”。建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。

容积率：

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

建筑密度：

一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的例。

七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地

净地、毛地、生地、熟地：

4.商业地产

商业地产是包括购物中心、社区商业、商

业街、批发市场、复合型地产

商业地产

习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等

需要的经济功能。

5.商业地产的特征

■固定性

■个别性

■耐用性

■稀缺性

■多用性九大特征

■外部性

■先导性

■长期性

■政策性

6.商业地产发展的三个阶段

■第一阶段：萌芽阶段

时间：1980年-1992年

影响区域：东南沿海改革开放特区

介入方式：1、自已开发自己经营

2、公司成立策划部

■第二阶段：觉醒阶段

时间：1992年-2002年

影响区域：中心城市，如广州、北京、上海

介入方式：1、城市老商业区改造

2、新兴业态兴起，如大卖场、超市

3、委托专业管理公司经营

业种业态：1、百货店（一度引发百货店倒闭潮）

2、大卖场、超市

6.商业地产发展的三个阶段

■第三阶段：冲浪阶段

时间：2002年-2012年

影响区域：1、全国大中城市，重点是直辖市和省会城市

2、区域中心城市，重点是交通枢纽城市和资

源城市

3、重视构建城乡商品市场体系的市、县

介入方式：1、新城区建设

2、拆违与旧城改造

业种业态：1、商业步行街

2、购物中心（shopping mall）

3、CBD（称城市中心商业区更准确一些）

4、专业市场

7.商业地产与住宅房地产的区别

商业地产住宅房地产

发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相

对简单

大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作

为投资用的

发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待

8.商业地产的四元素

商业地产的四元素

开发商投

资

客

商

户

消

费

者

9.商业地产的发展特点及趋势

高品质商业地产分割商铺领风骚

国际资本加紧抢滩

第三方经营

管理发展趋

向显著商业地产发展

趋势及特点

购物中心市场型商铺

社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分

10.商业地产投资市场产品类别

交通设施商铺

按投资价值划分

社区型

专业型

便利型都市型

其他商铺

10.商业地产投资市场产品类别

目录

1

房地产概念

2

商业地产分类

3

商业地产的专业名词

4

投资概算与投资回报收益

二：商业地产分类

一.购物中心

广州天河城/北京金源MALL/华南MALL

元一时代广场/国购广场/新都会环球购物广场

二.专业市场

安徽大市场/长江批发市场

站前街服装市场/建材/电子IT/农产品……

三.社区商业

金色池塘社区商业/柏景湾社区商业/安居苑社区商业