房地产信托融资典型模式和案例
信托功能的案例
信托功能的案例信托是指将财产（包括不动产、动产、有形资产、无形资产等）委托给信托公司或信托人进行管理、运作或支配的一种权益安排。
信托可分为有形资产信托和无形资产信托两大类，其用途十分广泛。
下面介绍几个典型的信托功能案例。
1. 配偶家庭财产信托这种信托适用于婚前财产的保障和婚姻关系维护。
婚前财产是指夫妻结婚前各自取得的财产，如有财产互相转移，则原财产转移为夫妻共同财产。
如果双方都具有一定的财务基础，建立配偶家庭财产信托可实现财产保值增值、继承安排避免遗产纠纷、财务独立等目的。
例如，张女士和王先生领证后建立财产信托，将各自的财产交由信托公司管理。
信托公司可以按照双方意愿，对财产进行有效、安全的投资，保证财产的增值。
双方婚后也更具有独立性和安全感，双方家庭使用的资金通过信托安排，既可以满足日常生活所需，又可以避免因财务问题引起的夫妻关系破裂。
2. 慈善信托慈善信托是一种为达成慈善目的而设立的信托。
创建慈善信托可以充分发挥慈善事业的效益，实现资产的保值增值，同时慈善组织可以获得税务优惠。
例如，马云在退休后成立了“马云公益基金会”，每年从自己退休金中划拨110亿元用于开展慈善事业，并设立了慈善信托用于资产管理。
该信托的受益者是慈善事业，持续地调动社会捐赠资金，实现了公益事业良性循环发展。
3. 家族信托家族信托是指为家族长远利益和传承而设立的信托。
在家族信托设立前，家族要认真审视自己的财产和财务状况，通过信托来安排家族成员的继承、财产管理和成员权利等方面的问题。
如果家族拥有多元化的财产，可以将其投资管理、配置风险、实现资产多元化，提高家族财富的价值。
家族信托的具体安排有：家族遗产信托、家族经营信托、家族教育信托等。
例如，王先生拥有一家房产公司，他将自己的股份及所有房地产资产等，交由信托公司管理，设立家族经营信托。
王先生将信托划分为三个阶段，第一阶段为初始托管阶段，由家族管理委员会或家族信托经理负责管理；第二阶段为资本储备期，目的是为了适应公司未来的发展，由信托公司根据公司的经营情况进行调整；第三阶段是分配收益期，家族成员享有信托分配的权益。
房地产相关ABS案例整理
房地产相关ABS案例整理一、购房尾款ABS1.概念传统意义上，购房尾款就是指银行按揭尾款。
购房人与开发商签订购房合同并支付首付款后，申请银行按揭贷款通常还需要几个月时间才能够得到银行批准与支付，此时开发商未收到得银行按揭贷款做为购房尾款基础资产。
因此，这一类型也被称为“合同收款权ABS”。
从历史经验来瞧，由于购房人提供材料不及时或不完备、银行放款政策不同等原因，购房尾款存在较为普遍得逾期现象，但逾期时间不长。
例如碧桂园2期初始资产池历史逾期率在5%左右，已逾期得部分中，50%得初始资产逾期不超过2个月，75%得初始资产逾期不超过5个月。
但在不出现房屋价格大幅下跌得条件下，由于购房人已经缴纳了不低比例得首付款且通常具有真实得购房需求，购房尾款违约率较低，就是一种风险较低得收益权ABS资产。
2.案例以“博时资本-增城碧桂园购房尾款”（附件1-1）例：3.基础资产（附件1-2）世茂项目得基础资产为南京海峡城、厦门湖滨、厦门翔安3个项目，初始基础资产为427份购房合同（住宅）所对应得按揭尾款。
基础资产中，95%得已付款比例高于30%，大多数分布在30%-50%之间，对于购房人得违约具有较强得约束作用。
循环购买条件方面，备选基础资产为上述三个项目得二期、三期等得购房尾款，如不能满足资产池要求，则世茂推荐其余一二线城市项目入池，对于资产池得资质提供了较好得保障。
碧桂园两期项目得基础资产为碧桂园全国多个项目公司得尾款，其中1期初始资产池含60个项目12158份购房合同，2期初始资产池含64个项目4000余份购房合同，资产分散性较强但80%以上都分布在三四线城市。
循环购买条件方面，碧桂园1期项目规定已付款比例不低于30%，逾期天数不高于92天；碧桂园2期项目规定首付比例不低于25%，从单个基础资产层面对循环期资产池资质进行了保障。
二、类REITs得ABS1.概念类REITs产品，就是指标得物业得产权或其股权转让给专项计划，使得专项计划同时享有物业运营收益与物业增值收益得ABS产品。
上海金融法院2023年度十大典型案例
上海金融法院2023年度十大典型案例文章属性•【公布机关】上海金融法院,上海金融法院,上海金融法院•【公布日期】2024.03.20•【分类】其他正文上海金融法院2023年度十大典型案例2023年，上海金融法院持续深化精品战略，彰显金融裁判规则引导作用，先后审结全国首例证券集体诉讼和解案、全国首例投保机构代位追偿上市公司董监高案、全国首例新三板做市交易证券虚假陈述责任纠纷案等一批疑难、复杂、新类型案件。
多起案件分别入选《最高人民法院公报》、新时代推进法治进程十大提名案件、最高人民法院涉“一带一路”典型案例、最高人民法院涉外民商事案件适用国际条约和国际惯例典型案例、中国证监会投资者保护十大典型案例等。
现发布上海金融法院2023年度十大典型案例，以进一步发挥案例在促进适法统一、规范金融交易、建立市场主体合理预期、营造法治化营商环境中的积极作用。
目录01.全国首例证券集体诉讼和解案--投服中心代表全体原告投资者诉某科技公司等证券虚假陈述责任纠纷案02.全国首例投保机构代位追偿上市公司董监高案--投服中心诉张某某、王某等损害公司利益责任纠纷案03.新三板做市交易证券虚假陈述民事责任的司法认定--李某某诉某信息科技公司证券虚假陈述责任纠纷案04.预测性信息重大差异民事责任的认定标准--朱某诉某软件公司证券虚假陈述责任纠纷案05.收单机构违规设置特约商户结算账户的责任认定--某房地产公司诉某支付网络服务公司等其他侵权责任纠纷案06.股权收益权转让之担保功能的司法认定及实现路径--某信托公司诉某投资公司其他合同纠纷案07.“非典型主动管理型信托”中受托管理人的义务范围及责任认定--某农村商业银行诉某信托公司营业信托纠纷案08.认可和执行案件中损害社会公共利益的司法判断--某商业银行申请认可和执行台湾地区法院民事判决案09.未经登记的有限合伙份额关联交易能否排除执行的司法裁量--某发展投资公司诉某银行、第三人某资本投资公司案外人执行异议之诉案10.首创“打包上拍、分拆竞买、价高优选”批量车位处置新模式--某资产管理公司申请执行某集团投资公司等金融借款合同纠纷案01.全国首例证券集体诉讼和解案--投服中心代表全体原告投资者诉某科技公司等证券虚假陈述责任纠纷案调解要旨在证券集体诉讼中，法院可秉持“惩治首恶”和“实质解纷”并重的原则，在调解中明确上市公司、实际控制人、中介机构等各方主体的主次责任，积极推动投保机构有效履职，引导各方责任主体各担其责，从而实现高效、终局化解纠纷，在最大程度保护中小投资者权益同时有效控制证券市场风险。
三大REITs模式典型案例解析实务必备
三大R E I T s模式典型案例解析实务必备Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国内实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录-----一、交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）中信启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。
根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。
中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
目前，中国市场还未见真正REITs产品（即RealEstateInvestmentTrusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。
类REITs产品的发行为中国市场真正REITs产品的发行提供了充分的理论和实践基础。
本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs产品案例，以期总结相关理论与实操经验。
交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
明股实债投资案例：葛洲坝房地产股权信托融资
明股实债投资案例：葛洲坝房地产股权信托融资明股实债投资案例:葛洲坝房地产股权信托融资【中翰税务案例】2013年3月22日葛洲坝(600068)发布《中国葛洲坝集团股份有限公司关于控股子公司股权信托融资的公告》。
公告称，公司董事会第五届董事会第十二次会议审议通过《关于中国葛洲坝集团房地产开发有限公司股权信托融资的议案》，同意公司控股99.14%的子公司中国葛洲坝集团房地产开发有限公司(以下简称“葛洲坝房地产公司”)向平安信托有限责任公司(“平安信托公司”)以股权信托的方式融资150,000万元，期限三年。
葛洲坝房地产公司注册资本金70,000万元，其中:中国葛洲坝集团股份有限公司出资69,400万元，持股比例为99.14%;中国葛洲坝集团公司出资600万元，持股比例为0.86%。
平安信托公司对葛洲坝房地产公司增资150,000万元，其中30,000万元作为葛洲坝房地产公司的注册资本，120,000万元作为资本公积。
增资完成后，葛洲坝房地产公司实收资本为100,000万元，各股东方持股比例为为:中国葛洲坝集团股份公司出资69,400万元，持股比例为69.4%;平安信托公司出资30,000万元，持股比例为30%;中国葛洲坝集团公司出资600万元，持股比例为0.6%。
根据双方约定，信托存续期间，平安信托公司不参与葛洲坝房地产公司的具体经营管理和分红，葛洲坝房地产公司原有的董事会及经营管理机构不因本次增资而进行调整。
葛洲坝房地产公司按照双方约定的价格每季度向平安信托公司支付信托资金报酬。
信托期限届满之日，本公司(葛洲坝)回购平安信托公司持有的股权，本股权信托计划终止。
股权回购款为投资款本金150,000万元及未支付完毕的股权信托资金报酬。
本公司控股股东中国葛洲坝集团公司对本公司股权回购提供担保。
混合性投资界定为债权的对于葛洲坝信托股权投资的对条件的具体解释条件适用性被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息，包括支付保底利息、葛洲坝房地产公司按照双方固定利润或固定股息等。
房地产法律融资案例(3篇)
第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱产业。
然而，房地产项目投资金额巨大，资金需求量大，融资问题一直是困扰房地产企业发展的难题。
近年来，随着金融市场的不断完善，房地产企业逐渐探索出了一条法律融资的新路径。
本文以某房地产企业为例，分析其法律融资案例，以期对房地产企业融资提供借鉴。
二、案例简介某房地产企业（以下简称“企业”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售和物业管理。
企业经过多年的发展，已在多个城市成功开发了多个住宅和商业项目。
然而，随着企业规模的不断扩大，资金需求日益增加，传统的融资渠道已无法满足企业的融资需求。
在此背景下，企业开始探索法律融资的新路径。
三、法律融资方案1. 信托融资企业通过与信托公司合作，设立房地产信托基金，将企业持有的优质房地产项目打包成信托产品，面向投资者发行。
投资者购买信托产品后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
2. 租赁融资企业将部分房地产项目租赁给金融机构，金融机构以租赁物的使用权作为抵押，为企业提供贷款。
企业利用贷款资金进行房地产开发，待项目完工后，再将租赁物回购。
3. 股权融资企业通过引入战略投资者，以股权融资的方式筹集资金。
投资者购买企业股权后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
4. 债权融资企业通过发行企业债券、短期融资券等方式，向债券市场筹集资金。
投资者购买债券后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
四、案例分析1. 信托融资企业通过设立房地产信托基金，成功筹集到资金，实现了项目的顺利开发。
然而，信托融资也存在一定风险，如信托产品流动性较差、投资者退出机制不完善等。
2. 租赁融资企业通过租赁融资，成功筹集到资金，降低了融资成本。
但租赁融资也存在一定风险，如租赁物价值波动、租赁期限过长等。
3. 股权融资企业通过股权融资，成功引入战略投资者，实现了资源的优化配置。
然而，股权融资也存在一定风险，如企业控制权变化、投资者退出机制不完善等。
信托公司处置地产风险项目各类方案及典型案例分析
信托公司处置地产风险项目各类方案及典型案例分析前言：2020年以来，楼市调控政策不断收紧，很多地产企业因银行收贷、通道业务限制等因素导致资金链断裂；2021年，该情况开始进一步恶化，债务违约潮和项目停工潮逐渐蔓延，曾经作为地产行业重要融资渠道之一的地产信托逾期和违约舆情此起彼伏。
相关数据显示，2021年地产信托违约规模为917.11亿元；2022年，地产信托违约金额合计930.25亿元。
根据中国司法大数据研究院相关数据进行的不完全分析统计显示，截至2023年5月末，全国有66家信托存在涉房地产司法诉讼，共涉及上千个房地产不良项目。
大量开展地产信托业务的信托公司因涉地产项目违约，不得不通过各种方式处置已违约的资产。
违约潮发生初期，一些底层优质的地产项目尚可通过信托公司市场化处置的方式延期兑付，而违约潮进入顶峰后，各信托公司处置方案也发生了明显区别，一些股东背景实力强劲的信托公司依托股东集团在房地产板块或资产处置板块的业务，推进一系列的资产收购或重组来完成信托项目部分本金和部分利息的兑付；也有一些信托公司通过发行“组合投资类”信托产品，以时间换空间的方式，进行借新还旧滚动兑付，而内无较强实力、外无各种资源托举且被监管“紧盯”的信托公司则不得不选择“躺平”，佛系对待风险项目和投资人。
而22年底发布的“金融16条”因规定保交楼政策性资金可以“后进先出”优于金融债权顺序以及各地成立的工作专班有权扣押房屋销售款等措施无异于雪上加霜，信托资金和信托投资人成为了整个房地产债权“食物链”的最底层，投资人不得不采取上门讨要方案、联系媒体曝光、向监管投诉或直接诉诸法院等手段，但均收效甚微。
随之而来的则是新成立的信托产品的发行规模和速度断崖式下降，行业进入了“寒冬”。
自2020年开始暴雷的地产信托到现在已近4年，各信托公司也依据各自不同的资源禀赋和优势形成了不同的处置方案，执行结果有好有坏，甚至也不乏有二次违约的情况出现。
实务国内首单酒店类REITs案例分析
实务国内首单酒店类REITs案例分析云南城投集团酒店类REITs成功发行实现公司资产盘活，改善财务状况，降低综合融资成本，实现原抵押权的释放，为后续创新资产运作腾出空间，更将公司轻资产运营的重大战略转型落到实处，也为国企混改探索出一个全新的实现路径和改革模式。
一、REITs的定义及特点REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或收益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
房地产信托投资基金通过集中投资于可以带来收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。
总的来说，REITs具有如下几方面的特点：（1）流动性：REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。
（2）资产组合：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。
（3）收益分配：REITs一般将绝大部分收益（通常为90%以上）分配给投资者，长期回报率高，与股市、债市的相关性较低。
（4）低杠杆：同房地产上市公司一样，REITs同样是杠杆经营，但杠杆较为适中，美国的REITs资产负债率长期低于55%。
二、REITs的优势首先，REITs通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资房地产业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。
其次，REITs对投资者而言，扩大了投资范围，提供了一种相对安全、收益稳定、流动性强、信息透明且与传统的股票、债券等投资产品相关性较低的产品。
最后，REITs对政府而言，可以帮助盘活社会存量房产，从而扩大税基。
案例六越秀REITs案例
案例六越秀REITs案例虽然国内在REITs的建设方面一直没有取得突破性进展，但早在2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，简称：越秀REITs)在香港联交所正式挂牌上市。
越秀REITs上市以来，在资本市场表现一直很好，给投资者带来了连续而且稳定的回报。
以国内物业为资产包的越秀REITs的上市开辟了房地产领域新的融资渠道，成为我国房地产行业具有划时代意义的事件之一。
越秀REITs是越秀投资分拆其旗下内地商业物业，在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的房地产投资信托基金(REITs)，是国内在资本市场扬帆远航的第一只离岸REITs。
一、越秀REITs的成功发行1.越秀集团简介1984年12月，越秀企业(集团)有限公司成立，它是广州市政府在香港设立的商贸企业。
1992年12月，越秀集团旗下以房地产开发为核心业务的越秀投资有限公司(00123．HK，简称“越秀投资”)在香港上市。
1997年1月，越秀交通有限公司(01052．HK)分拆上市。
2002年12月，越秀集团与广州市城市建设开发集团有限公司(GCCD)进行资产重组，组成新的越秀集团。
2005年12月，以大型商场和高档写字楼出租为核心业务的越秀REITs(00405．HK)在香港上市。
2.越秀REITs成立背景（1）越秀集团与广州城建资产重组1992年，越秀集团将旗下的越秀投资在香港上市，越秀投资上市就是为了向商业地产转型打下基础。
由于投资商业地产的长期收益性和短期的高负债性，从1999年到2004年，虽然越秀投资的净资产额从66．29亿港元增加到72．34亿港元，但其资产负债率由36%升至43%；而且期间越秀投资的净资产收益率一直很低，2004年之前一直低于5%。
与同期在香港上市的大型地产公司相比，越秀投资的平均负债率约为40%，而香港本地的新世界地产和新鸿基地产的负债率均在20%以下。
面对越秀投资的运营困难，2001年9月，广州市政府对越秀投资再次进行了资产重组，广州市政府将其持有的广州市城建集团的95%股权全部注入越秀集团，越秀集团是越秀投资的控股公司。
房地产公司应收款转让信托融资的会计处理分析
房地产公司应收款转让信托融资的会计处理分析作者：郑炽来源：《中外企业家》 2017年第12期文/郑炽应收款转让信托融资，其法律形式是应收款转让信托融资，但经济实质是贷款型信托融资。
信托方以举债方式进行会计处理，那么会计恒等式“资产=负债+所有者权益”，将增加资产和增加负债的会计处理方式。
对于贷款型、权益型应收款转让信托融资的会计处理，可以防止股本发生变化，快速获得房地产项目所需的资金。
一、引言房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、供应链长、地域性强的特点。
由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，特别是国家宏观环境的改变对房地产行业的发展影响极大。
从2009年底开始，中央明显加大了对房地产市场的调控力度。
2009年12月14日，国务院颁布“国四条”，明确提出了加强房地产市场调控，抑制投资投机性住房，将继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。
2010年1月10日，国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“国十一条”），提出了更加丰富、系统和全面的房地产调控政策。
2010年4月17日，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”），对房地产市场实行差别化信贷政策，打击房地产投机行为。
2013年中国证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，严查房地产行业上市公司、非房地产行业上市公司通过再融资募集资金投向涉及住宅房地产开发业务或重大资产重组置入住宅房地产开发业务的情形。
二、文献回顾应收款作为资产收益，可以对外转让融资。
李玉波（2006）认为，应收款转让融资一般包括应收款抵押借款、应收款贴现、应收款保理等种类。
全玲（2013）认为，应收款转让包括附追索权的应收款转让融资和不附追索权的应收款转让融资，对于附追索权的应收款转让融资应视为以应收款转让为抵押的借款，其会计处理与银行贷款类似；而不附追索权的应收款转让融资应视为一种特殊商品的转让，应收款余额与融资金额的差额计入营业外支出。
房地产融资的十八种模式
房地产融资的十八种模式1、自有资金融资定义：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司借款。
例如，中国北车和中国南车都有自己的财务公司,央企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。
然后,北车地产再从财务公司拿钱.通过这种渠道筹措的资金,开发商可以长期持有，自行支配，灵活使用，而且利率普遍较低；对公司制定中长期的发展目标-—特别是短期可能影响业绩的目标——不会构成过大的财务压力。
2、银行贷款融资1、国内银行贷款对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其融资的主要渠道。
贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款和保证书担保贷款。
国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉,而不需要提供任何抵押品的放款。
信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款。
担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。
保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。
国内银行贷款运作程序：一、贷款申请（一）借款人资格（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一)借款人资格的核查（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理2、国外银行贷款目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款.当前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行（WBG）、国际农业发展基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB)。
亚洲开发银行以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。
国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。
国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款;二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团,联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）.外资银行5大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务。
关于房地产投资信托运营模式分析
金融经济FINANCIAL AND ECONOMIC关于房地产投资信托运营模式分析杜小平上海爱建信托有限责任公司摘要：近15年是我国房地产行业飞速发展的时代，随着技术革新和产业升级，高周转已成为众多开发商的必要投资逻辑，从而其双重属性（暨商品属性和金融属性）的特点越发明显。
开发商在融资途径方面进行了多种尝试和探索，房地产投资信托在该环境下得到了迅速的发展。
关键词：房地产；投资信托；运营模式；银行贷款引言随着我国对于房地产信贷方面准入政策的严格程度不断的加强，从而使得房地产企业在进行融资的过程中所承受的压力也在不断地提升。
在大多数发达国家中，房地产投资信托属于房地产开发过程中经常采用的一种融资途径，通过房地产投资信托能够实现灵活的融资。
现阶段我国针对房地产开发的资金信托产品也不断地增多，为大量的房地产开发公司拓宽了融资渠道。
一、房地产投资信托概述（一）房地产投资信托主要理论广义上的房地产信托业务属于一种投资的形式，委托人可以根据房地产投资信托合同把所属的资金或者房地产作为信托资产，通过合法的方式转移到房地产投资信托的受托人名下，由受托方向委托方或者合同所指定的受益方进行资产收益凭证的交付，受托方根据信托合同展开对信托资产的有效管理与分配，通过有效的管理与合理的利用从而取得经济方面的效益，并向受益人分配。
从狭义的角度进行分析，所谓的房地产信托一般情况下指的是房地产资金信托方面的相爱难改观业务，在业务活动过程中信托公司处于受委托的一方，通过不同类型的信托形式，予以相关的信托财产的管理，在展开对该部分信托财产管理的过程中应当结合委托一方的意志开展相关活动，从而为受益人创造经济方面的效益或者其方面的目标，在具体管理与处理过程中主要是从事房地产相关的下项目作为其主要运用标的。
我们平常所说的绝大部分房地产信托产品都是房地产资金信托，就是将信托资金运用于房地产公司或者房地产项目的信托。
（二）关于房地产投资信托的主要类型房地产信托结合现阶段市场的具体情况可以分为债权类融资类信托、权益投资类信托、基金化房地产信托、房地产投资信托基金（REITs）。
项目融资案例分析（5篇范例）
项目融资案例分析（5篇范例）第一篇：项目融资案例分析4月8日，上海迪士尼度假区项目正式开工。
在前来参加开工仪式的商务部副部长姜增伟看来，上海迪士尼乐园项目是中国改革开放三十多年来服务业领域最大的投资项目之一，标志着中国对外开放的新领域和新高度。
华特·迪士尼公司（下称迪士尼公司）总裁兼CEO罗伯特·艾格坦言：“我们将与中国的合作伙伴一起，建设一个有着鲜明迪士尼特色和中国特点的上海迪士尼度假区。
”随着项目的动工，原本神秘的上海迪士尼度假区项目的投融资结构图正逐渐清晰起来。
投资远超上海世博会2010年，上海刚刚举办了为期半年的世博会。
根据上海市市长韩正对外界披露的数字，上海世博会建设、运营两方面的总投资共为286亿元人民币。
《中国经济周刊》从华特·迪士尼公司提供的资料获悉，上海迪士尼度假区从总投资规模来看将远远超过上海世博会。
据了解，上海迪士尼度假区一期总面积3.9平方公里，总投资分为三大部分：主题乐园、酒店及零售餐饮娱乐、公共配套投入。
从目前掌握的情况来看，仅主题乐园的投资就已经达到了245亿元人民币，而作为配套酒店及零售餐饮娱乐的投资为45亿元人民币，这样的投资仅仅计算了该项目动工至开园日的费用，日后的运营和具体维护费用未被计入。
其中，投资245亿元的主题乐园（含停车场）主要包括一座集娱乐、餐饮、演艺等功能于一体的迪士尼城堡和一个美丽花园。
投资45亿元的配套酒店及零售餐饮娱乐将包括一座豪华酒店和一座经济型酒店，共1220 间客房和27900平方米零售、餐饮、娱乐区。
值得关注的是，政府配套项目并未计入上述两项投资。
上海迪士尼度假区项目所在区域的行政管理机构上海国际旅游度假区管理委员会常务副主任刘正义向记者透露，具体的配套设施包括围场河、中心湖、入园大道、公交枢纽等；部分高速（快速）路及干线道路工程；轨道交通专项工程；周边地区水系工程等。
上海市政府还成立了相应的建设工程指挥部。
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.房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式资产抵押、股权质押、第三方担保：贷款性信托的操作模式简图图1关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；;..2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
贷款型信托对（公司）进入风险控期限/成本/金额退出项目要求方式制措施方式期限较短（1”齐“资产抵押（不四证自由资动产，抵押率几千多达30%偿还贷款本发放贷一50%到几亿不级以上开（并支付（债权股权右）项目资息第三方押盈能力设置监保账户等图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
100%控股控股C 集团集团BA公司B、C的股权关系图A图3：、目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许;..可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
2)政策情况随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。
该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。
在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。
3)项目所在地情况Y项目位于该区域中心位置且紧贴H市大学城且与市政府相邻，有着良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、国土资源所、银行及零售商业等，且交通十分便利。
4)关联公司情况B集团是A公司的全资母公司，其总股本5.36亿元，主营业务是房地产开发，在H市树立了良好的口碑，成长性较好。
2010年公;..司房地产销售回款超过25亿，在H市占有率较高。
截至2010年底，B集团资产总额50亿元，负债总额26亿元，净资产24亿元。
2.信托计划方案1)信托计划简介（参见表1）表1：Y项目贷款集合资金信托计划信息表2)交易结构图（参见图4）控股C集团B集团连带责连带责任担保任担保贷款A公司 3亿元投信托计划还本付息资利益分配人Y项目乙区乙区在建工程抵押担保图4：Y项目贷款集合资金信托计划交易结构图二、股权模式;..(一)基本操作模式（2）收购股权或抵（质）押、第三方担保图5：股权型信托的操作模式简图房地产开发公司在遇到项目资本金段全的情况下，该如何运用信托平台解决资本金问题呢？备选方案包括：其一，信托公司以信托资金入股项目公司，成为项目公司股东，入股项目公司的资金被评判为项目资本金则不存在法律瑕疵。
在信托期限届满或信托期限内满足约定条件时，由约定的项目公司股东或其他第三方按照约定价款收购信托持股。
其二，信托公司以信托资金很少一部分入股项目公司并成为项目公司股东，然后将剩余信托资金以股东借款的形式进入项目公司，如果这部分资金劣后于银行贷款或其他债务的偿还，则一般可以被认定为项目资本金。
房地产信托股权业务模式的操作关键在于信托产品到期后“股权变现退出”的保障问题，为此必须密切关注两个方面：其一，信托公司在项目公司所处的“控制”地位，以便对于信托资金及银行后续贷款资金的使用和其他重要事项拥有决定权，从而确保资金的合理运用与项目的按期完成；其二，房地产项目本身是否具备良好的市场前景，以便在“股权转让退出”等机制无法实现的情况下，信托公司通过拍卖等处置程序;..进行股权变现，从而确保信托资金的正常退出。
其操作模式参见图5.另外，目前市场上冠以“基金”的房地产信托产品多数是股权投资类信托产品。
并且，股权投资类信托产品主要分为：单一项目型、多层面操作型、类基金型，等等。
其融资模式参见图6：分大/押、第三方额利目盈较以积（及红、成本较高能力强担保等借股东清算款）图6：股权型信托的融资方式简图(二)案例：A公司Y项目股权投资集合资金信托计划1.项目背景1)项目公司情况A公司成立于2011年3月，注册资本5,000万，是B公司为开发Y 项目而设立的项目公司。
目前A公司股东为B公司和C公司，B公司2006年7月注册（注册资金2亿元），是经国家工商总局核准成立的一家创新型投资控股集团企业，C公司于2010年10月注册，隶属于B公司，公司主要从事房地产开发。
B公司持有C公司41.93%的股权。
B公司持有A公司49%股权，C公司持有A公司51%股权，股东按占股比例全部以货币方式全额出资。
股权关系见图;..7：;..公司公司CB持股51%图7：A、B、C公司股权关系图本项目地块位于甲市房产开发规划区。
项目周边配套设施完善。
项目公司对项目地块进行规划，该地块由11栋高层住宅、14层花园洋房、1栋连排别墅及商业配套设施组成，总建筑面积为17.77万平方米；高层18-26层，攻11栋，房源约1,133套，建筑面积约为11.9万平方亩；洋房5-6层，攻14栋，房源约600套，建筑面积约为4.94万平方米，另有商业配套9230平方亩。
2011年3月，A公司与所在开发区国土资源局签署了国有建设用地使用权出让合同，获得了开发区84,317平方亩国有建设用地使用权，用于开发花园洋房和大型会所等精品楼盘。
除本次土地购入外，A公司无合并、分立、收购或出手重大资产、资产置换、债务重组等情况。
A公司目前经营上述地块项目的开发建设，截止2011年8月，公司尚无对外投资、持股、参股情况。
2)项目所在地情况该项目土地较为方正，无明显高差，且四周无日照遮挡物，适宜房地产项目开发。
该土地状态良好，不存在任何污染。
此地块与该区政府机关所在地相邻，属于开发区的核心区域。
;..3)项目客户群定位（参见表2）表2：Y项目客户群定位一览表4)财务状况截至2011年8月，A公司注册资金到位5,000万元人民币，股东借款40,782,023元，共收到现金90,782,023元，共有货币资金5,748,952元。
该公司预期现金流相对稳定，各项财务指标良好，预计经营较为稳健。
项目公司无任何对外担保及未决诉讼情况。
A公司重大经营行为主要包括：（1）购入开发区项目用地：缴纳土地出让金全款6,933万元；缴纳契税346.65万元；缴纳耕地使用税等相关费用168.35万元。
（2）前期费用：主要包括设计费等3,639,621元。
（3）管理费用：共发生3,375,934元。
（4）销售费用：主要用于售楼处装饰、机场路户外广告、报广宣传得呢个，共发生3,502,042元。
;..截止2011年8月，B公司资产总额2.02亿元，负债总额15万元，资产负债率良好。
保证人C公司偿债能力较强，具备为信托计划提供连带责任保证的能力。
5)项目投资完成进度及预测本项目泥分期建设，首先开发一期，总建筑面积约7.2万平方亩，采取高层住宅和花园洋房相结合的方式，开发目的定位于销售资金的快速回笼及提升项目价值，并将销售回款继续投入项目二期的建设，二期总建筑面积约10.5万平方米。
项目建设期确定为2年1个月，自2011年12月起，至2014年1月止。
项目的工程建设和市场销售重叠进行。
6)项目实施进度计划（参见表3）表3：Y项目实施进度计划表项目总投资7.15亿元，项目方已投入9,000万元，已支付完毕全部土地价款和前期费用。
预计项目可实现销售收入8.87亿元，扣除成本、税金后预计利润17,217.05万元。
;..预计项目成本利润见表4：表4：Y项目成本利润测算简表预计本项目资产运营能力强，税后净利润1.72亿元，各项盈利指标如下：营业利润率=净利润/营业收入*100%=19.4%总投资净利润率=净利润/项目总投资*100%=24.08%预计本项目净利率及总投资净利率较高，偿还能力和市场竞争能力较强。
2.信托计划方案1)信托计划简介a)信托计划（参见表5）表5：X信托*A公司Y项目股权投资计划资金信托计划基本信息表;..b类受益人（不含200-300 300）10%8）b)交易结构（参见图 20%股权质押A公司万元支付股权对价 2,500 信托图8：X*A公司Y项目股权投资计划资金信托计划交易结构图）9c)信托资金的管理（参见图B公司控股日常经营管理X 项目监控信托公司公司A公司公司C9图：信托资金管理示意图 6A信托公司对公司的监控方式见表：;..d)信托资金的退出信托资金的退出方式如表7所示：表7：信托资金退出方式一览表e)信用增级措施i.控制项目公司股权。
ii.B公司为信托计划资金本金及预期收益的安全退出提供不可撤销连带责任保证。
;..iii.项目公司股东（包含原股东B公司）在信托资金退出之前放弃对股东借款（包括已有股东借款及后续股东借款）的受偿权。
3.案例简评a)风险控制该信托采用了动态的销售回款设置约定，使得信托计划风险可控性提高。
本信托计划具有多重保障，严格的管理措施（如委派董事信托公司选派的董事对公司的重大事项具有一票否决权，印信保管、账户的监管）能够帮助防范项目风险。
受托人实际控制项目公司80%的股权，取得剩余20%股权质押，降低了信托计划的风险概率。