我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析_美国次贷危机对我国的启示
美国次贷危机对我国商业银行住房贷款风险管理的启示.
福建金融年第 07期次级抵押贷款是相对于优质抵押贷款而言 , 指专门为资金不足、信用记录欠佳及收入证明缺失的贷款人提供的一种短期低息、中长期高息的房屋贷款品种。
在美国 , 个人信用评级标准以 660分为及格线 , 大于 660分的个人被视为优质受贷者 , 而低于 660分的则是次级受贷者。
由于优质抵押贷款门槛较高 , 大量信用程度较差的贷款者便转向次级贷款 , 该类贷款对信用要求程度相对较低 , 但贷款利率通常比一般抵押贷款高出 2%~3%。
由于次级贷款的逾期还款比例高 , 次级市场放贷机构面临的风险也就更大。
据统计 , 在规模 3万亿美元的整个美国按揭贷款市场上 , 约有 6000亿美元是次级抵押贷款 , 占比约 20%。
另据瑞银国际 (UBS 的研究数据显示 , 截至 2006年底 , 美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达 10.5%, 是优惠级贷款市场的 7倍。
次级抵押贷款通常会被证券化 , 然后出售给投资者 , 以帮助贷款机构降低风险。
前几年 , 在多方面因素的刺激和影响下 , 美国次级抵押贷款市场得以产生并快速发展 , 极大地促进了美国房地产市场的发展 , 有效地帮助了低收入群体实现拥有自有住房的梦想 , 并使很多次级贷款放款机构获得了巨额利润。
如今 , 这项曾被认为是了不起的金融创新 , 因为违约率的不断攀升 , 正在美国乃至全球范围内掀起一场金融风暴。
从 2006年中期开始 , 美国房地产市场开始降温 , 房地产价格出现下跌。
2006年 3季度 ~2007年 7月 , 美国房价跌幅超过 10%, 房屋销售锐减。
美国房地产市场情况不断恶化 , 引发了市场对美国经济陷入衰退的担忧。
近期美国商务部报告显示 , 2007年美国住宅开工数量下降了 24.8%, 为 1981年以来最大降幅 ; 2007年 12月 , 美国新屋销售数据跌至 12年来的低点 , 为有记录以来最大年度跌幅。
市场分析人士指出 , 通常情况下 , 住房抵押机构出现问题总是与经济艰难相伴 , 住宅投资的持续减少可能助长国民经济的下滑趋势。
美国次贷危机及对我国商业银行风险管理的启示.
美国次贷危机及对我国商业银行风险管理的启示来源：岁月联盟作者：王青时间：2010-06-27关键词：商业银行风险管理次贷危机论文摘要：2007年8月，美国次级抵押贷款危机全面爆发，对全球造成了巨大冲击。
至今为止，危机已经造成全球众多知名的机构破产。
文章通过对次贷危机原因的分析，得出对我国商业银行风险管理的启示。
次级抵押信贷源自美国房地产市场。
美国发放房屋抵押贷款,要按借款人的信用好坏和钱包大小分三六九等。
次贷是次级按揭贷款,是给信用状况较差、没有收入和还款能力证明、其他负债较重的个人发放的住房按揭贷款。
和信用好的人相比,次级按揭贷款的利率更高。
一、美国次贷危机的原因1.利率的不断攀升是危机发生的外因。
（1）信用风险释放。
为了抑制国内通货膨胀，美联储从2004年6月到2006年6月的两年时间内连续17次上调联邦基金利率，利率的上升直接导致浮息贷款利率上调，购房者月供金额不断上升，还款压力增大。
而次贷申请者大多没有稳定的收入来源，信用记录也良莠不齐，当他们发现无力还贷的时候，拖欠和违约也就不可避免。
信用风险随着利率的上升逐渐暴露。
即使一部分购房者有能力继续维持还款付息，利率的上升也会削弱其提前偿付的意愿，现金流支付时间较先前的偿付假设呈现一定的滞后性，SPV内部资金链日趋紧张。
（2）房地产泡沫破灭。
利率的上升加重了购房者的债务负担，提高了投资房地产的资金成本，在一定程度上抑制了投资和投机需求。
在供给方面，利率上调使房地产开发的财务成本上升，迫使房地产企业加快资金周转速度，缓解资金链的紧张局面，销售压力日渐增大。
由于一部分购房者无力偿还贷款，房屋被住房抵押贷款公司没收后拍卖，重新回流二级市场，增加了房屋的供给。
供需的天平逐渐向买方倾斜，房屋价格出现松动。
当购房者对房价的预期发生变化后，持币观望的情绪进一步扩散，购房需求进一步的萎缩，2001年到2005年间积累起来的房地产泡沫终于破灭。
2.市场环境过热是次贷危机的内因。
次贷危机对我国住房抵押贷款市场的启示.
次贷危机对我国住房抵押贷款市场的启示[导读]2006年后期美国开始爆发次贷危机，2007年至今在全球范围内掀起了巨大波澜。
摘要：2006年后期美国开始爆发次贷危机，2007年至今在全球范围内掀起了巨大波澜。
中国在此次危机中亦受到巨大冲击，此次次贷危机反映出，即使是在美国这样的金融制度和信用体系健全的国家仍然会出现住房信贷危机；使我们不得不重新审视我国的住房信贷所存在的问题以及面临的风险，了解如何控制和管理住房信贷的风险已经非常重要。
关键词：次贷危机；房贷市场；启示一、次贷危机的含义次贷，即次级抵押贷款，是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。
在美国被称为面向穷人的住房次级抵押贷款。
“9.11”之后美国为了刺激经济增长，美联储从2001年至2004年连续13次降低利率。
低利率政策降低了购房者的消费成本，刺激了房地产业的发展。
一方面，住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。
另一方面，放贷机构为适应市场需要推出多种多样的高风险次级抵押贷款产品，而竞争的加剧使贷款机构在推广这些产品时有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节，宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也造成贷款机构风险控制不到位，埋下了危机的种子。
2004年开始，随着美联储17次加息，借款人的还款成本不断提高，甚至远远超出其还款能力，逾期还款和贷款违约的现象不断增加。
与此同时，住房市场持续降温，无力偿还房贷本息的借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。
这必然引起人们对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。
此外，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。
两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，加剧了次级市场危机的发生。
关于次贷危机对中国商业银行风险管理的启示
关于次贷危机对中国商业银行风险管理的启示论文摘要：美国次级抵押贷款危机的全面爆发，对全球造成了巨大冲击，至今为止，危机已经造成全球众多知名的机构破产，并引发了世界性的。
通过对次贷危机原因的深度分析，提出对中国商业风险的几点启示。
论文关键词：次贷危机；商业银行；风险管理一、引言爆发于2007年9月的美国次贷危机不断向纵深发展全球经济增速全面放缓，国际金融体系也经受了前所未有的冲击。
愈演愈烈的次贷危机，正席卷着全球的经济和金融体系，也同时考验着各国金融体系的风险承受能力。
面对尚未停歇的金融危机，中国的金融体系也在承受着各种风险的冲击，同时我们也从这次危机中学到不少关于风险管理的启示。
本文在深度剖析次贷危机不断升级的原因基础之上，提出了中国金融机构特别是商业银行应该在此次危机中得到什么样的启示。
二、美国次贷危机冲击不断升级的原因分析众所周之，次贷危机是由债券和衍生品市场引发的，但其基础却是美国的次级住房按揭贷款，产生次级债的直接原因很多，概括起来主要有三点，即“化”、“杠杆效应”和“政府监管不力”，次贷危机从单一的信贷市场波动发展为全球性的金融危机，从现代风险管理的角度作深层次的剖析，我们不难发现造成其破坏力一再升级的关键原因是对信用风险管理的忽视。
可以说，信用风险的大爆发，动摇了金融体系稳定的基础。
首先，信用的基础被严重削弱。
信用社会的基础要求当事人要有足够的动力来履约，当代经济是基于契约和信用基础上的，这对于美国等发达市场经济尤其如此。
美国经济与社会的正常运行，都是基于大量契约能够有效履行这一前提，美国的企业和个人都会发现自己其实是处在契约网络上的一个节点上。
这个网络需要有完备的体系、个人信用体系、破产制度和社会保障等一系列外部条件。
其次，信贷消费已经成为现代社会特别是西方社会的普遍生活方式，这就从一定程度上加深了信用风险的影响程度。
对于美国民众，通过银行改善居住条件成了典型的美国生活方式，是“美国梦”的重要内容之一。
美国次贷危机对我国商业银行住房贷款的启示
美国次贷危机对我国商业银行住房贷款的启示2007年，美国次贷危机全面爆发。
次贷危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理，信用风险最终借助金融衍生品的渠道进行放大和扩散。
美国次贷危机愈演愈烈,已演变为国际金融危机,这与美国当初次级抵押贷款市场是分不开的。
虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场,但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步步入违约高风险期。
因此,我国要以美国次级抵押贷款危机为鉴,加强个人住房贷款管理,加强住房抵押贷款证券化的监管,健全金融机构内控机制,以达到防范商业银行个人住房贷款风险及完善相关风险管理的目的。
改革开放以来,随着我国国民经济的持续增长,同时在国家住房制度改革和持续扩大内需政策的引导下,我国房地产业得以迅速发展。
但房地产业是高风险性行业,其与金融业的联系决定了个人住房贷款风险的必然存在。
个人住房贷款风险,既有来自房贷的过快增长,也有来自银行系统以及个人住房贷款业务的自身缺陷、信用体系缺失、借贷者信息不真实、各银行信息互相不联通,都增加了房贷的风险。
但由于目前我国商业银行个人住房贷款风险管理还处于初级阶段,对个人住房贷款风险认识不足,盲目放贷,导致在新一轮的房地产热中出现违约率上升，这从一个侧面反映了我国商业银行个人住房贷款风险。
除了通常的一些风险管理措施,比如健全银行绩效评价、激励约束机制与风险管理体系,加强贷前与贷后的风险管理等外,通过借鉴美国发生的次贷危机,结合我国的实际情况,特提出以下完善我国商业银行住房贷款风险管理的建议。
(一)对资质较差的货款人适度提高首付比例提高首付比例虽然没有直接加重购房者的利息负担,但当购房者一旦发生违约,由于已经支付了较高的首付款,其遭受的实际损失会较低首付比例时提高(与此相对应,银行的损失则会降低)。
因此,部分还款能力较差的客户也会主动放弃用住房信贷的方式购房。
银行住房信贷资产的质量因而可以得到一定程度的提高。
美国次级抵押贷款危机对我国银行业的启示
美国次级抵押贷款危机对我国银行业的启示摘要：次贷危机则是指一场发生在美国，因房地产和金融市场泡沫互动，导致次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。
它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。
关键词：美国次贷危机我国银行启示0 引言次级抵押贷款，是指美国贷款机构面向收入水平不高因而信用程度也较差、出现违约概率较大的借款人提供的一种住房按揭贷款。
次贷危机则是指一场发生在美国，因房地产和金融市场泡沫互动，导致次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。
它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。
1 次级抵押贷款危机的形成在经历了从1991年到2000年长达10余年的经济较高增长后，美国经济步入衰退，联邦基金利率由2001年1月的6%锐减到2003年6月的1%，信贷成本的急剧降低使美国经济步入攀升轨道，与此同时在居者有其屋的政治理念下，美国成立了房利美、房迪美、吉利美三大政府支持抵押贷款机构，向投行出售MBS融资，帮助私人尤其是低收入人群购置住房，并为私人购买住房提供大量财政补贴。
2007年美国为私人购买住房提供的财政补贴预算额度为了分散大量次级贷款可能引发的风险，美林、高盛等投行推出一种金融衍生品CDO，通过打包向对冲基金融资，转嫁风险。
投行为了盈利又推出另一种产品CDS，每年从CDO发行所得中抽出一部分资金向保险公司投保。
同时普尔，穆迪等评级机构均又给予这些派生产品以3A评级，诱导人们及一些金融机构疯狂购买，使得原产品与其派生产品形成了一条环环相扣的债务链。
两年的超低利环境虽然保住了经济增长，但也造成劳动生产率增长速度放缓、美元持续走弱、能源和原材料价格趋升、通胀压力增大的资产泡沫。
于是美联储从2004年起不断加息，加重了购房者的还贷负担，美国房地产价格在2006年上半年达到近年来高位后逐步下滑，数据来源：bloomberg.由于次级房贷借款人不能按时还款，次贷违约率上升，次级房贷大比例地转化为坏帐。
美国次贷危机对我国商业银行房贷业务的启示
美国次贷危机对我国商业银行房贷业务的启示一、选题的背景和意义自2007年第二季度开始,美国次级抵押按揭贷款危机初露端倪,在短短的数月之内,其发展出乎很多人的意料,危机对国际金融业、房地产行业带来了巨大的影响,并迫使多个国家政府的财政政策和货币政策调整了方向。
随着时间的推移,危机的影响扩散到经济生活的各个领域,也在全球范围内开始蔓延,房地产次级抵押贷款市场的危机的最终酿成了历史上少见的全球性金融创新和风险管理的危机。
美国的商业银行、投资银行以及评级机构在危机中扮演了推波助澜的角色,因而危机发生时,金融机构受到的损失也最为惨重。
从现实的意义看,美国次贷危机的惨痛教训为我国波动的房地产市场敲响了警钟。
目前国内的经济形势是,房价由2007年的高企降低至峰值的一半,不少投资性购房者由于房地产市场的萎缩损失惨重,随之谋求风险的转嫁渠道,而未购房者出现了严重的持币待购心理,政府出台的相关刺激性财政和货币政策未见效果,这些经济特点与次贷危机发生前的美国既有相似点又有不同之处,本文的意义在于理性的看待美国的次贷危机并力争得出符合我国国情、能够指导实践的、具有可行性的商业银行房贷业务风险防范措施。
目前,国外对于次贷危机的研究共有数百篇,其范围涵盖了危机的成因、后果分析等方面;国内对于次贷危机的研究,中国知网上共有文章合计688篇1,其他资料来源,以互联网为例,对于次贷危机也给与了高度的关注。
综合来看,国内对于次贷危机的分析主要涉及以下几类:第一类是探索次贷危机发生的原因,主要研究结论是危机的直接原因是美国房地产市场的低迷和持续的加息,根源于美联储2000年以来执行的旨在刺激经济的放松性货币政策,深层次的原因在于美国过于宽松的贷款标准和过多的创新贷款品种、泛滥的资产证券化和不当的信用评级,此外,事前美国政府的监管缺位等因素也是危机发生的重要原因。
第二类是揭示次贷危机的深远影响,主要的研究结论是此次危机造成美国国内的住宅抵押贷款公司、投资银行等金融机构破产及国内经济低迷,在世界范围内引致全球股市、房市、汇市等金融市场的大幅波动,并考察了各金融机构在危机中的资产损失情况。
次贷危机对我国房贷市场的启示
２２ 影 响政 府 对 房 地 产 市 场 的政 策 ．
用 即对借款人的信 用品质 、还款能力和抵 押品进行风险评估 。 其次， 商业银 行应 对不 同信用记 录等级的借款人实行不 同的风 险评 估， 包括贷 款标准 、 款利率 、 还期 限等 商业银 行应制 贷 偿 订 、修改并积极贯彻落实对借款人信用等级评级 的审查细则，
按揭贷款 固定首付 比例 的做法， 应对不同信用 等级的借 款人 实 行不 同的按揭贷款首付 比例 。
参 考 文 献：
快对房地 产行业 产业结构 同时 ， 下调 中央银行再贷款 、 再贴现
等利率 的调整 。自２０ 年 １月２ 日起 ， ０８ １ ７ 中国人 民银行 下调金融 机构一年期人 民币存贷款基准利率各 １ ８ ． 个百分点 ， ０ 这是央行 三个月 内的第 四次 降息 ， 是央行 自１９ 年 （１ 以来） 这也 ９ ７ １年 一年
“ 跟涨不跟跌 ” 是购房者普遍的心态。然而 ， 受次贷危机影
应积极认识和防范各种违约风险 ， 首先应严格对房贷 申请人 的 资格信用审查， “ ” 以 ＺＣ 原则， 即以品质（ｈｒｃ ｒ 能力（ａａ— Ｃ ａａｔ ） ｅ、 Ｃ ｐｃ
ｉ ）和抵押（ｏａ ｒ ） ｔ、 ｙ Ｃ ｌ ｔ ａ 的相应指标来 审查房贷 申请 人的资格信 ｌｅ １
款， 许多次级抵押贷款机构 陷入 了严 重债 务危机，次贷危机 ” “
的全面爆发引发了全球性 的金融海啸。
２ 美 国次 贷 危 机 对 中 国房 贷 市 场 的 影 响 ． ２ １ 影 响 购 房 者 的 未 来预 期 ．
美国次贷危机对我国房贷市场的启示
美国次贷危机对我国房贷市场的启示2007年7月底，美国华尔街第五大投资银行贝尔斯登公司宣布旗下两只基金因次级贷款市场危机而倒闭，美国次贷危机最终爆发，其“蝴蝶效应”引起全球金融市场剧烈震荡。
至今为止，危机已经造成美国多家住房抵押贷款机构陷入严重财务危机而宣布破产或濒临破产，危机还殃及许多全球知名的商业银行、投资银行和对冲基金，使它们陷入流动性困难。
本文就美国次贷危机产生的原因及其对我国商业银行房贷业务的警示进行探讨。
标签：次危机房贷一、美国次级贷款危机原因简析美国著名经济学家约瑟夫·斯蒂格利茨指出，当前的次贷危机与美联储前主席格林斯潘在任时实行的政策有关。
2001年，格林斯潘为使美国走出网络泡沫破灭带来的经济衰退，依靠低利率制造了房地产业的过度繁荣，刺激了次贷的需求和发放动力。
“9·11”事件后，美联储(FED)利率降至1%，美国经济得以迅速复苏。
然而，流动性资金过剩导致美元的大幅贬值，促使房市火暴异常。
从2002年起，美国房价每年以10％以上的幅度上涨，2005年更是达至17%的涨幅。
但是，随着美联储不断加息，美国房价开始出现下跌,2006年和2007年上半年的跌势最终引发次级房贷难以偿还和债券信用危机。
二、次贷危机对我国银行房贷业务的警示尽管由于严格的资本管制，我国经济受此轮美国次贷风波的直接影响有限,但对于日益开放的中国金融业以及资产投机气氛渐浓的股市楼市来说，当前美国次级房贷市场风险的扩散并非隔岸之火，特别是考虑到中国目前已进入升息周期，随着中国房地产价格的飚升，中国住房抵押贷款的风险也在不断聚积，对照中国的市场环境，此轮风波有明显的借鉴作用，其中的经验教训需要我们思考。
1.房地产开发贷款的集中风险近年来，我国商业性房地产贷款占金融机构人民币贷款的比重不断上升，从2004年的l3%已升至2007年6月底的17%，房地产信贷资产已成为房地产开发资金的主要来源，房地产市场的波动无疑将增大银行信贷损失的风险几率。
“次贷危机”对我国银行房产抵押贷款风险管理的启示
“次贷危机”对我国银行房产抵押贷款风险管理的启示背景2008年，美国发生了“次贷危机”，由于房贷违约，闪电贷、次级抵押贷款等金融工具迅速失灵，导致全球性的金融危机。
虽然在过去的十年里，我国金融行业发展迅速，但银行房产抵押贷款风险管理仍然是一个热门话题。
那么，从“次贷危机”中可以看到什么样的启示，帮助我国银行加强房产抵押贷款的风险管理呢？信贷风险的关键因素房产抵押贷款是银行信贷的一种重要方式，但这种方式的信贷风险也是很大的。
金融界有一句著名的话，“信贷风险是银行业务最重要的风险，也是最难以控制的风险”，其主要原因如下：1. 借款人信用风险高目前，我国民间借贷市场混乱，很多小额信贷机构利用高息贷款赚取差价。
但是，这种商业模式往往使得借款人丧失了偿付能力。
对于银行而言，由于银行的信贷扩张是建立在对借款人信用评级的基础上的，而借款人信用问题是信贷风险的关键因素之一。
2. 不良贷款管理存在瑕疵很多银行在不良贷款管理上存在瑕疵，例如，对于已经逾期的贷款未及时进行催收、执行等，这样一来，银行的风险就越来越大。
3. 抵押物价值的变化房价的波动是经济周期的常态，房产抵押贷款的评估是一个非常难以解决的问题，银行很难准确评估抵押物价值的变化风险。
学习“次贷危机”的启示那么，从“次贷危机”中可以看到什么样的启示，帮助我国银行加强房产抵押贷款的风险管理呢？1. 银行要加强风险管理“次贷危机”表明，风险管理不足会导致整个银行系统的风险爆发。
因此，银行在开展房产抵押贷款业务的时候，应该采取高效的风险管理措施，加强信用风险控制等措施。
另外，应该加强内部监管，建立起健全的风险分析、审批、监控、追溯等工作体系。
2. 结合本地市场特点进行风险评估在进行风险评估时，应该结合本地市场特点，对抵押物进行详细的评估，同时在不断变化的市场环境下不断调整评估标准，以使风险评估更加准确。
3. 多元化风险分散如果银行把全部卵放在一个篮子里，结果往往是风险不可控，因此银行在开展房产抵押贷款业务时，应该考虑多元化风险分散，以使风险更加稳健。
美国次贷危机给我国商业银行个人住房按揭贷款业务的启示
１ 美 国 次 贷 的概 念及 其 特征
次 级 住 房 抵 押 贷 款 （ 大 家 通 常 所 说 的 次 贷 ）是 美 国 即 ，
入 来 源 、 资 产 甚 至是 有 负 债 的 人 亦 可 从 贷 款 公 司或 银 行 无 获 取 次 级住 房 抵 押 贷 款 。五 是 次 级 住 房 抵 押 贷 款 具 有 高 收 益 并 潜 伏 着 高 风 险 的 特 征 。在 美 国 ， 贷 利 率 比优 级 贷 次 款 高 ２ 个 百 分 点 ， 优 质 贷 款 违 约 率 在 ２ ～６ ， 次 —３ 但 ％ ％ 而
优 级 （ 一Ａ， 用 评 分 ６０ ２ Ａ 信 ６ —６０分 ） 次 级 （ｕｐｉｅ 信 用 、 Ｓ ｂｒ ， ｍ 评 分 ６０分 以 下 ） ２ 。优 级 贷 款 主 要 由商 业 银 行 向高 收 入 、 高 信 用 等 级 的 人提 供 ， 大量 住 房 贷 款 公 司 则 主 要 为 中 低 收 入 者 提 供 后 两 级 房 贷 。 而 持 有 次 贷 最 主 要 的 机 构 是 联 邦 政 府 设 立 的 两 大 住 房 抵 押 贷 款 融 资 机 构— — 房 利 美 （ ａ． Ｆｎ
一
美 国“ 贷 危 机 ” 生 的 根 本 原 因 ： 国 部 分 商 业 银 行 次 产 美
和 房 贷 机 构 放 松 贷 款 条 件 ， 不 具 备 还 款 能 力 的 高 风 险 客 为
户 提 供 了信 贷 ， 住 房 贷 款 贷 给 了 还 不 起 贷 款 的 借 款 人 。 将 “ 行 一 定 不 能 给 还 不 起 贷 款 的 人 贷 款 ， 是 ‘ 条 ’ 次 贷 银 这 天 ， 危 机 的 发 生 就 是 触 犯 了这 个 ‘ 条 ’” 本 质 上 看 ， 级 贷 天 。从 次 款 危 机 是 一 种 传 统 的信 用 危 机 ， 信 用 扩 张 不 当 和 扩 张 过 是 度 所 引 发 的危 机 。在 资产 价 格 上 涨 过 程 中 ， 低 住 房 抵 押 降 贷 款 首 付 款 比例 和 贷 款 审 查 标 准 ， 明 显 无 还 款 能 力 和 还 对
美国次贷危机对我国商业银行信贷风险控制的启示
金融观察特别是国有银行,作为特种经营行业,长期受到政府保护,拥有特殊的地位和垄断权利,从而使得控制权租金相对较高,当控制权租金大到可以补偿控股风险和股权交易成本时,战略投资者就有动力促使股权分散的模式重新回归到股权集中模式,并导致银行控制权的转移和造成额外效率的损失(占硕,2005)。
可见,我国商业银行引入境外战略投资者,虽旨在完善公司治理、提高经营绩效,但从目前现实情况来看,由于境外战略投资者与商业银行之间战略目标存在分歧、境外战略投资者所占股份比例低从而缺乏足够动力参与或者监督商业银行的经营管理以及分散模式股权结构的不稳定性,导致出现引资的预期目标与实际偏离的现象。
误区三:引入境外战略投资者就可以规避风险?一般认为,商业银行引入的境外投资者大都是具有丰富银行业经营经验的外国银行机构,他们可以带来先进的管理技术、经验和专业知识,协助商业银行规避风险,提高经营绩效。
一些实证研究也支持这种观点,Classensetal(2001)在对80个国家包括发达国家和发展中国家的研究中发现引入的境外战略投资者对提高银行体系效率具有显著影响:外资银行进入与国内银行的净息差,利润和总成本的降低正相关,他们认为这些结果表明外资银行的进入对提高银行体系效率具有显著影响。
但是,如上文所述,实际上我国商业银行引入的境外战略投资者大多是具有投机性质的财务投资者或者是较强同类竞争性战略投资者,在与之合作的过程中,商业银行可能会面临新的风险:一是优质客户流失,重要信息泄露等风险。
境外战略投资者出于自身在华发展战略考虑,可能会通过股权合作的方式逐渐熟悉国内客户,最终通过自己拥有的在信用卡、资产管理业务及其它增值业务方面的优势吸引并带走高端优质客户。
二是控制权丧失引发的风险。
实力的境外投资者可能希望借合作之机,通过参股中资商业银行,最终实现控制这些商业银行和相应的中国市场份额的目的。
他们可能会通过不断地增加投资,或者通过人事安排、业务控制等手段,谋求对中国商业银行的控制。
我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析——美国次贷危机对我国的启示
我 国商业银 行个人住房抵 押贷款风 险分析
一 一
美 国次 贷 危 机 对 我 国 的 启 示
东北 财 经 大 学 国 际 商 学 院
刘 思 斯
这 次 贷 危 机 的 发 生 也 为 中 国房 地 产 信 贷 市 场 的 发 展 敲 响 警 钟 。 因此 认 真 分 析 此 次 危 机 发 生 的 原 因 ，对 解 决 我 国 房 地 产 信 贷 市 场 存 在 的 问题 有 极 为重 要 的 现 实 意 义 。 Ｈ 一、美国次贷危机的发生 次贷危 机 的形 成主要源 自过度 宽松 的信贷 标准 ，贷 款人 的 偿还 能力 不足 ，形成局势恶 化 ，大 量的房屋 贷款经包装 转化 为 债权 抵 押证 券后 ，再 出售给 投 资者 。当贷 款 人 的逾 期情 况 增 加 ，投 资者变得 非常敏感 ，这种敏 感情况从 次级按揭贷 款传 导 至 其 它 类 型 的 资 产 证 券 化 产 品 或 风 险 转 移 产 品 时 ，评 级 机 构 及 时 下 调 次 数 按 揭 贷 款 相 关 资 产 的评 级 ， 从 而 引 发 了投 资 者 信 心 不 足 。 加 之 ，贷 款 银 行 对 次 级 按 揭 贷 款 的风 险 状 况 披 露 透 明 度 不 足 ，触 发 了投 资 者 对 银 行 可 能 出 现 亏 损 的 担 忧 ， 形 成 股 票 价 格下调 。 尽 管 很 多 银 行 已通 过 资 产 证 券 化 ， 但 银 行 对 这 些 已剥 离 资 产 的 具 体 承 诺 程 度 和披 露 的 信 息 有 限， 行 纷 纷 采 取 保 留 资 金 、 银 减 少 对 同 业 的贷 款 以及 缩 短 贷 款 年 期 。 各 大 国 际 金 融 机 构 纷 纷 出现 股 份 暴 跌 、 资 产 缩 水 、 资 本 充 足 率 跌 破 ８ 最 低 要 求 的 情 ％ 况 ， 关 于 它 们 增 加 损 失 拨 备 ， 以及 高 管 引咎 辞 职 等 消 息 更 出 售 、 转 移 自身 风 险 。 虽 然 这 一 切 都 未 能 阻 止 危 机 的 爆 发 ， 但 我 们 切 不 可 因 噎 废 食 ，轻 视 对 借 款 申请 人 进 行 信 用 评 分 的作 用 。 （ ）信贷资产证券 化对银 行具有重要意义 三 虽然 正是 由于次级 按揭贷款 证券化 才把 次级按揭 问题 放大 成为 全球性 的次贷 危机 ，但银行信 贷资产证 券化依然是 我们未 来 的方 向。从 本次危机 的发生发展 过程看 ，资产证券化 本身并 没有 错 ，是市 场的过度投 机行 为把 次级按揭 贷款 的风 险层层放 大 ，最 终 导致 灾难 性 的 后 果 。
由美国次贷危机思考我国商业银行住房贷款风险管理
中文摘要我国的商业银行是我国金融体系的重要组成部分，多年来为促进我国国民经济发展、支持改革开放和社会主义现代化建设做出了重要贡献。
但是我国商业银行也普遍存在着风险防范意识薄弱，缺乏有效的机制合理地防范风险，信用风险不断累积等问题，因而商业银行经营的高风险时刻都在威胁着我国的金融安全，更将直接影响我国国民经济的又好又快发展，社会的和谐与稳定。
2007年，爆发在美国的次级按揭贷款危机(简称“次贷危机”)给我们敲响了警钟。
到目前为止，次贷危机已经造成美国多家住房抵押贷款机构陷入严重的财务危机而宣布破产或濒临破产，还波及诸多全球知名的商业银行、投资银行等金融机构，使它们陷入了严重的流动性困难。
美国次贷危机发生的一个重要原因就是金融机构风险防范意识的淡薄,银行过分追求利润,不惜降低放贷标准，大大增加了贷款风险，随着房价和利率的持续不断上升，导致风险不断累积,最终引发了巨大的危及全球的国际金融大海啸。
近几年，我国商品房价格不断攀升，而越来越多的人尤其是刚刚走出大学校门的年轻人，普遍采取住房按揭贷款的方式买房，另一方面，我国目前通货膨胀压力加剧，房地产市场充斥着泡沫。
面对此次由美国次贷危机所引发的全球金融海啸，商业银行经营风险尤其是住房贷款风险问题越来越受到人们的关注，本文通过对美国次贷危机的起因、经过和结果的分析，正确认识此次美国次贷危机，吸取教训，从而进一步深入研究当前我国商业银行的住房贷款风险以及在风险管理方面所存在的问题，并提出相关的解决方案，为商业银行加强风险管理提供理论上的依据，提高我国商业银行风险管理的水平。
本文将分为以下五个部分：一、绪论，阐述了本文的写作背景、目的、意义；二、从商业银行风险管理的基本概念入手，为我国商业银行住房风险管理提供理论依据；三、深入分析我国商业银行住房贷款风险管理现状，存在的问题及其背后的成因；四、针对我国商业银行住房贷款风险管理存在的问题，结合相关的理论与实践经验，提出改善我国商业银行住房风险管理状况的方案；关键词：次贷危机；商业银行住房贷款；风险管理目录一、绪论 (3)二、理论依据 (5)三、我国商业银行住房贷款风险管理现状，存在问题及成因 (7)1、操作风险 (8)2、道德风险 (8)3、信用风险 (9)4、利率风险 (9)5、市场风险 (9)四、相关解决方案 (11)（一）、做好借款人信用审查工作，保证贷款质量 (11)（二）、做好贷款资产质量管理 (11)（三）、合理设置信贷业务部门的组织机构以及建立贷款管理责任制度.. 12 （四）、实行贷款资产证券化，转嫁风险 (12)参考文献 (14)一、绪论次级抵押贷款也就是次级住房按揭贷款，是相对于优质抵押贷款而言，指专门为信用状况较差，没有收入证明和还款能力证明，其他负债较重的个人提供的一种短期低息、中长期高息的住房按揭抵押贷款，属于不良贷款范围。
美国次贷危机剖析及其对我国商业银行的启示
2018年美国次贷危机剖析及其对我国商业银行的启示(中国人民银行鄂尔多斯中心支行，内蒙古鄂尔多斯摘要：文章认为：我国应该从重视房贷风险、完善贷前审查、正确使用抵押资产证券化和采取多种手段有效调控房地产市场等措施着手，防止类似次级债危机事件在我国的重演。
关键词：次贷危机；个人住房抵押贷款；信贷风险中图分类号：F832.59 文献标识码：A 文章编号：1007—6921(2009)24—0014—1 美国次级房贷危机爆发的原因次贷，全称是“次优级抵押贷款证券”，是相对优先级抵押贷款证券而言的。
作为次级抵押贷款证券的标的物是次级抵押贷款，是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。
它是一个高风险、高收益的产品。
从次级债危机爆发的原因分析，可以归纳为以下几点：1.1 贷款机构之间盲目降低贷款条件，给这场危机埋下了伏笔亚洲金融危机过后，由于房价上涨以及利率持续下降至18年来的最低点，投资房产的成本降低了。
为了能在激烈的竞争环境中不断扩大市场份额，许多放贷机构不要求次级贷款借款人提供包括税收表格在内的财务资质证明，在做房屋价值评估时，房贷机构也更多的依赖机械的计算机程序而不是评估师的结论，人为地调低了针对所有借款人的信用门槛。
而当房价不断走高时，即使借款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。
自18年年底起，美国房产市场呈现一片繁荣景象。
在当时美联储实施的低利率环境下，房屋担保抵押贷款似乎是一项既合算又安全的投资。
为了捞足油水，很多按揭公司或银行为扩张业务，介入次级房贷业务。
很多金融机构降低“门槛”，甚至出现“零首付”、“零文件”，放松的贷款为日后埋下了危机。
18年，次级房贷总资产规模已达到6 400亿美元,相当于18年规模的5.3倍。
次级抵押贷款占整体抵押贷款份额从18年时的2.4%上升至18年的13.6%在（而真实情况可能达到30%以上）。
1.2 美国房地产市场由盛转衰，抵押品价格下降自18年美国经济不景气以来，美国政府用低利率再配合减税措施鼓励大家购房，从而使20 18年～18年美国全国房价上涨了80%，涨幅达到了历史之最。
次贷危机对我国住房抵押贷款市场发展的启示
次贷危机对我国住房抵押贷款市场发展的启示美国次贷危机引发的金融海啸席卷美国，进而波及全球，给美国乃至全球金融市场都带来了严重的冲击，此次次贷危机的爆发主要是由美国利率大幅度上升、金融衍生产品的过度创新以及美国过于廉价的信用体制等一系列因素所导致的。
近年来，我国房地产产业发展迅猛，百姓买房的需求旺盛，以及金融机构放松贷款条件等因素导致房价的不断上涨，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险，给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患，因此，商业银行应加强对个人住房抵押贷款的风险管理。
中央银行应强化对银行贷款质量的监管，并尽快完善住房抵押贷款市场的信息披露制度，确保我国住房抵押贷款市场的健康发展。
标签：次贷危机；住房抵押贷款；抵押贷款证券化；风险控制1美国次贷危机的爆发所谓次贷，是指美国房贷机构针对收入较低、信用记录较差的人群专门设计出的一种特别的房贷。
相对于风险较低的“优质”贷款而言，这类贷款人的还贷违约风险较大，因此被称为“次贷”。
在金融一体化及其联动效应的影响下，美国次贷危机引发的金融海啸迅速波及世界各个角落，由于我国资本管制相对严格，国内金融机构对海外金融衍生产品市场的参与程度不高，使得次贷危机对中国的影响有限，但是，我们也应该看到，近年来，我国利率水平较低，金融机构放款条件放松，导致我国住房价格节节攀升，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险，给我国的住房抵押贷款市场带来重大的风险隐患，因此，深入研究我国的住房抵押贷款市场存在的问题对防止我国有可能出现类似美国的次贷危机有着重要的现实意义。
2我国当前住房抵押贷款市场发展存在的问题2、1低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展1997年东南亚金融危机以后，为刺激经济的发展，中国人民银行通过降低利率和调低存款准备金率等宽松的货币政策来提高金融对经济增长的支持，同时，从房地产市场来看，1998年我国开始实施住房制度改革，大量具有住房需求的个人涌入到房地产市场，在宽松的货币政策下，住房开发成本低，市场大量需求刺激了房地产市场的快速发展，尤其是个人住房按揭贷款快速发展并迅速成为各大金融机构的业务重点，2007年以来，商业性购房贷款中个人住房贷款增速呈逐月加快态势，6月末个人住房贷款增速比1月末和3月末分别提高了4.8和4.6个百分点，同时，房贷利率进入上升通道，仅在2007年一年，中国人民银行6次提高存贷款利率，在我国房贷大部分为浮动利率贷款的情况下，利率的提高有可能导致借款人还本付息的能力下降，商业银行房贷积累的风险不断加大，而且我国住房按揭贷款尚未证券化，信贷风险基本聚集在银行内部，缺乏风险市场共担机制，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。
美国次贷危机给我国房地产金融风险防范的启示
美国次贷危机的影响及对我国金融风险防范的启示摘要2007年，美国次贷危机席卷美国、欧盟、和日本等世界主要金融市场，给全球房地产业及金融市场带来了巨大冲击，次贷引发的信用风险最终演变成一场全球性金融危机。
由于我国政府及时采取了各种挽救政策，有效减少了次贷危机对我国经济的危害。
次贷危机的爆发，在一定程度上对我国的房地产金融风险防范起到了警示作用，使我国商业银行意识到加强个人住房抵押贷款风险管理、推进住房抵押贷款证券化健康发展的重要性，同时也为我国金融监管提供了经验教训。
本文通过分析次贷危机发生的深层次的原因，并根据我国房地产行业的自身特点和房地产金融发展的现状，从房地产发展、市场调控、金融机构风险控制等角度，提出一些防范建议措施。
关键词：次贷危机；房地产；金融风险；金融监管目录第一章绪论 (1)1.1研究背景 (1)1.2研究意义 (1)1.3国内外研究综述 (1)1.4本文研究的主要内容 (2)第二章美国次贷危机发生的原因分析 (3)2.1宏观因素 (3)2.2微观因素 (3)2.3金融体系层面因素 (4)第三章次贷危机对中国的影响 (5)3.1资本市场受到严重冲击，股市大幅下挫 (5)3.2外汇储备急剧增加，人民币升值速度加快 (5)3.3进口品价格持续走高，输入型通胀成为推高物价的重要动力 (6)3.4次贷危机主要影响我国出口。
(7)3.5我国将面临经济增长趋缓和严峻就业形势的双重压力。
(7)3.6次贷危机将加大我国的汇率风险和资本市场风险。
(7)第四章美国次贷危机对我国金融的启示 (8)4.2加快经济结构调整步伐，转变经济发展方式 (8)4.3中国金融机构要积极稳妥的实施国际化战略 (9)4.4研究背景此次美国次贷危机，对我国金融业的警示作用 (9)5结论 (11)参考文献 (12)致谢 (13)第一章绪论1.1研究背景美国从2000年经济不景气以来，布什政府利用低利率及减税政策，希望以房地产业的大幅扩张拉动经济增长。
论次贷危机对化解我国住房抵押贷款风险的启示
论次贷危机对化解我国住房抵押贷款风险的启示伴随着美国次贷危机的爆发和蔓延，已经对世界金融业产生了重大的影响。
于此同时，也引起了众多学者对我国国内住房抵押贷款的普遍关注。
在次贷危机的背景下，对我国国内住房抵押贷款存在的风险进行分析，并给出相应的对策建议。
标签：次贷危机；住房抵押贷款；风险1美国次贷危机的形成及发展次级按揭贷款(Subprime MortgageLoan：SML)简称“次贷”，从本质上来说，其与标准抵押贷款都属于资产证券化的范畴，但是两者还是具有明显区别的，次级抵押贷款对贷款者的信用记录和还款能力要求不高，贷款利率因此要比标准抵押贷款高很多。
作为一个高收益的产品，次贷自然吸引了很多抵押贷款机构的加入。
如果仅限于此的话，次贷危机本不会如此泛滥，但是这其中的风险却被资产证券化的特点所放大了。
事实上，在过去的几年里，美国抵押贷款机构一般都将贷款打包进行证券化后出售给各类金融机构。
对于保险公司、商业银行这类对风险控制要求较高的金融机构，一般都会购买优质资产较多，收益率相对较低的债券；而对于基金公司和投资银行这样更注重收益的公司来说，就会倾向于购买相对高风险高收益的次贷产品。
但是由于次贷的本质决定了它的风险，所以无论哪个机构，购买了次贷就意味着承担了超过一般投资的风险。
在2001－2006年这五年里，美国住房市场持续繁荣，加上之前利率水平较低，美国次级房屋抵押贷款市场迅速发展，通常对购房者采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。
本来这项产品并无风险，因为即使购房者违约，借款机构也可以靠出售始终在升值的房屋挽回损失。
但是当2006年美国房价泡沫破裂以后，危机便开始了。
危机在爆发后迅速波及整个美国金融界，包括花旗银行、美林证券等金融大鳄都纷纷落马，美国第五大投资银行贝尔斯登公司更是因此被摩根大通收购。
在金融一体化及其联动效应的影响下，美国次贷危机已经演变成一场全球事件。
次贷危机对我国房地产抵押贷款市场的启示1
次贷危机对我国房地产抵押贷款市场的启示美国次级抵押贷款危机致使全球主要金融市场为之震荡，至今余波未消。
虽然当前我国住房贷款的次级债市场并不存在，但次贷危机充分展现了现代金融风险的错综复杂，对我国房地产抵押贷款市场的发展有很强的警示作用。
分析美国次贷危机产生的根源并从中吸取教训，对解决近年来我国房地产金融市场发展所面临的诸多问题和突出矛盾，极具借鉴和启示意义。
一、美国住房金融的体系美国住房金融体系实质是住房抵押贷款体系。
美国是世界上住房抵押贷款业务开展最早、最发达的国家，拥有世界上最大的住房抵押贷款市场体系，该体系以市场为主导，由规范运作、有机衔接的住房抵押贷款一级市场、二级市场和保险市场所构成。
美国住房金融体系既充分发挥了商业性金融机构作用，也体现了很强的政府意志。
（一）当前美国住房金融体系的主体构成居民家庭、抵押贷款发放机构、政府支持企业、投资者、保险和担保机构是美国住房金融体系的五大行为主体，联邦住房金融委员会和联邦住房企业监管办公室分别是住房金融一级市场和二级市场上的政府监管主体。
在住房金融一级市场上，行为主体有：贷款购房人和在一级市场上发放抵押贷款及为抵押贷款提供担保的金融机构，即：抵押贷款发放机构和一级市场保险机构。
抵押贷款发放机构主要有商业银行、储蓄与贷款协会（S&L）、互助储蓄银行和抵押银行等金融机构，一级市场上的保险机构主要是人寿保险公司、联邦住房管理局和退伍军人管理局。
除上述机构外，美国房地产一级金融市场的金融机构还包括房地产信托投资公司、私人担保保险机构、农场主住房管理局等。
在住房金融二级市场上，行为主体是由政府机构、政府发起设立的企业及私营机构构成的房地产金融机构。
其中政府机构或由政府设立的机构主要包括联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会及联邦住房贷款抵押公司三大机构。
美国是二级抵押市场最发达的国家，二级市场的发展，是美国政府多年来大力扶持和干预的结果。
（二）当前美国住房金融体系的运行模式美国政府将全国分为12个片区，相应建立了12家联邦住房贷款银行（作为联邦贷款银行系统的成员机构），联邦住房金融委员会通过直接监管12家联邦住房贷款银行间接实现了对一级市场的监管；二级市场由联邦住房企业监管办公室负责监管联邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司。
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财贸研究 2008.1我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析美国次贷危机对我国的启示杨 红(同济大学经济与管理学院,上海200070)摘 要:当中国的个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。
观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。
当前的主要任务是积累和完善数据资源,建立和提高个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术水平,以便定量评估具有中国持征的个人住房抵押贷款的风险度。
此外,还要强化对个人住房抵押贷款风险管理的政策支持,并将住房从完全市场化回归民生本质。
关键词:次级贷;商业银行;住房抵押贷款;风险中图分类号:F830.572 文献标识码:A 文章编号:1001-6260(2008)01-0109-05根据央行最新发布的中国货币政策执行报告!,2007年上半年,我国商业银行贷款继续快速增长。
其中,居民消费性贷款比年初增加3800亿元,同比多增3699亿元。
主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款同比多增3206亿元。
与此同时,国家发改委和统计局公布的数据显示,全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。
当我国个人贷款发展如火如荼的时候,美国的次级债市场却危机四伏,并蔓延开来。
一场由美国次级抵押贷款市场危机引发的风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。
观察美国次级贷款危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。
一、美国次贷危机的启示美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好,贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。
次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款,出发点应该是好的,在最初10年里也取得了显著的效果:1994 2006年,美国的房屋拥有率持续上升。
在利用次级房贷获得房屋的人群里,有一半以上是少数族裔,其中大部分是低收入者,这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。
次级抵押贷款为低收入者提供了选择权,而不是直接拒绝为他们提供房贷。
从2001年到2004年,美联储的低利率政策刺激了房地产业的发展,美国人的买房热情不断升温,贷款机构判断房价还将不断上涨,一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。
放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款,它与传统的固定利率抵押贷款不同,允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金,借款人的还贷负担远低于固收稿日期:20071117作者简介:杨红(1966),女,北京人,就职于招商银行上海分行,同济大学经济与管理学院博士生,主要研究方向为技术经济与管理。
定利率贷款。
一些贷款机构甚至推出了∀零文件#的贷款方式,即借款人可以且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明,如工资条、完税证明等。
弗吉尼亚州的一家咨询机构 住房抵押贷款资产研究所(M ortgage Asset Research I nstit u te)2006年4月对100笔此类∀零文件#贷款进行了一项跟踪调研,调研者将贷款人在申请贷款时申报的收入,同其提交给国内税务署(I RS)的税务申报进行比较,发现90%的贷款人高报个人收入5%或以上,其中60%的借款人虚报收入超过实际收入50%以上。
德意志银行的一份报告称,在2006年发放的全部次级房贷中,此类∀骗子贷款#占到40%,而2001年此比例为21%。
这些∀金融创新#使得一些中低收入者纷纷入市购房。
大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力,在帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨和行业的繁荣。
美联储数据显示,2006年次级贷款占全部住房抵押贷款的比例已高达20%。
美国利率上升是引爆次贷危机的直接原因。
在截至2006年6月的两年时间里,美国联邦储备委员会连续17次提息,将联邦基金利率从1%提升到5.25%。
利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担,相比普通抵押贷款6%~8%的利率,次级房贷的利率有可能高达10%~12%,而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率(ARM)的形式,随着美联储多次上调利率,次级房贷的还款利率越来越高,最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升。
与此同时,美国住房市场却逐步出现降温迹象。
据美国全国房地产经纪人协会公布的数据,2006年美国房地产市场在经历5年牛市后全面降温,销售量占整个房市85%的旧房销售量比前年下降8.4%,创下17年来的最大跌幅。
二、文献综述目前国外学者对个人住房抵押贷款一级市场风险的研究主要集中在如下一些领域:1.个人住房抵押贷款风险与LTV关系研究Quercia和Steg m an(1992)认为,住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV(loan to value)影响着违约决策。
Quig ley等(1993)认为,个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率,还取决于清算时抵押品的价值损失程度。
La mbrecht和Perraud i n(1997)用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型研究了1987 1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况。
他们选取的主要变量是LTV、工资、婚姻状况和利率。
研究发现:在标准威布尔分布模型中工资和利率在决定违约与否时起着主要作用,婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著;而在一般威布尔分布模型中贷款价值比的影响较显著。
A rcher等(1999)通过对美国1991 1996年间9639例多户住房抵押贷款(m ultifa m ily m ort g age loans)违约案例的研究发现,个人住房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的,而与LTV变量无关。
因为银行在发放贷款时针对借款人的特征尽可能地压低LTV以减小风险,所以说具有中低贷款价值比的住房抵押贷款与具有较高贷款价值比的抵押贷款在违约概率上是没有显著性差异的。
2.不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究Chou等(2000)、Chou和L i u(2003)的研究发现,35%的香港个人住房抵押贷款采用浮动利率加可变期限(variab le tenor,VRT)的办法。
随着利率的变动,虽然每月偿还额不变,但贷款到期日则要进行相应调整。
换句话说,与固定期限可变偿还额抵押贷款(VRP)相比,VRT抵押贷款的抵押人不仅承受利率风险,同时还要承受期限风险。
他们应用数学模型对VRT抵押贷款价值进行了评价,并将结果与传统的VRP抵押贷款进行了比较,发现,从借款人的视角看,VRT贷款比VRP贷款更实惠,但是如果将贷款期限上限考虑在VRT贷款中,则两种贷款的差异性就变得不显著。
3.应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险期权理论的前提假设源于经济理论中的经济人假说。
期权理论认为:每个借款人都是一个理性的决策者,其目标是追求一定约束条件下的个人效用最大化。
因此,在特定经济条件下,借款人是否采取违约策略完全取决于经济利益上是否合算。
违约决策过程实际上是一个收益与成本的权衡过程,当违约在经济上有利于借款人时,即当住宅价值(资产净值)降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。
4.个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险Posey和Y avas(2001)研究了不同风险等级的借款人对固定利率(FR M)和浮动利率(ARM)住房抵押贷款的自选择问题。
江世银(2006)认为,在信息不对称条件下,由于借款人的风险类型是一种私人信息,只有借款人自己最清楚,贷款人却知之不多,因而就会存在分离均衡(separating equili b rium),高风险的借款人会选择浮动利率抵押贷款,低风险的借款人则选择固定利率抵押贷款。
因此,借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种信号予以考虑。
5.个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究近十年来,国内外大量学者选择了借款人特征、贷款特征、住房特征和当地的经济特征相关变量来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。
王福林(2004)认为,特征变量一般应包含上述四个纬度的各相关要素来综合分析解释违约驱动因素。
除了上述文献外,还有文献从更广泛的角度对个人住房抵押贷款风险进行研究。
如,从宏观层面研究公共政策对银行住房抵押贷款业务风险的影响,区域法律条文的变化对银行实现抵押权的影响等。
三、我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析近两年来,随着房价上涨,中国国内大量发放抵押贷款,在抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海,风险在一定程度上开始显现。
2004年初 2006年9月末,上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多,商业性房贷逾期违约率上升10倍。
银行诉客户房贷违约的案件,也从过去的零星案件发展成为常规性案件。
由此可见,中国的抵押贷款市场也存在着重大的风险隐患,美国发生的次贷危机应该让中国保持警惕,防患于未然。
一是我国房地产金融体系相对简单,地产金融参与者相对单一。
目前,我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款,这种单一地产金融机制,使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。
各商业银行既没有建立客户分级体制,也没有对抵押贷款进行分级,个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的,个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准,在具体掌握过程中,对符合准入条件的客户,基本上给予全部的优惠条件,缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。
二是我国银行的风控水平远不及美国的次级按揭机构,征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足,且信息失真问题非常严重。
基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。
相当部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件。
可以说我们的按揭中夹杂着不小比例的∀中国式#次级按揭。
个人按揭贷款市场上普遍存在着重视抵押物价值,轻视第一还款来源的现象,认为房地产市场长期向好,短期之内不会出现跌势,出现风险时,只要处理房产就可以较容易地清偿借款人所欠贷款。
国内很多银行为争夺市场,竞相攀比放松信贷政策和审批尺度。
通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入,而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品,增大了房贷资产的风险。
这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。
所以,房贷的风险可能比想象的要大很多,只不过在目前国内房地产市场依然繁荣的情况下,并未暴露而已。