济南房地产行业市场分析报告

济南房地产行业分析

一、土地市场分析：

对土地市场的理解:

1、土地管理市场和政策不规范。

2、地价水平基本上和天津差不多。

3、单纯依靠政府公开出让方式获取土地并不能支持我们长期持续的发展。

4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。

5、良好的政府关系和社会背景是获取土地的最重要因素。

6、城市整体规划的修整及城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。

１、土地市场现状:

①济南以前的土地市场管理很不规范,开发商手中存有大量的土地资源,属于以前的遗留

问题,自２0０2年１1号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从不规范——规范的过程之中。

②2０01年全年累计出让土地面积为15７.5１万平方米(2３6０亩）。2002年供应量基本和

2001年持平。

③济南市自２0０２年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是很明显，２002

全年不超过十宗。并且有三宗土地出现流拍。2003年1０月土地出让首次成功拍卖，而且非常成功,每亩单价１４0万。

④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地方方面

收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款,然后经过整理，将三通一平的土地交与国土资源局,在经过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用＋相关税费)，交与该局市场部组织公开出让。

⑤总体感觉济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、

北地区价格较低。

⑥目前市区内可开发用地很少。一环内除旧城改造外，基本上没有可开发用地;一环与二

环之间也没有很多的开发用地,即使有些看起来象闲置土地也大多有主。

⑦目前济南市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为３0平方公里，但

由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展不会很顺利。

⑧由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的土

地审批,今年上半年不会有供地计划。预计２003年的土地供应量不会很大。

2、济南市目前土地获取方式：

①通过土地储备中心的公开出让(招标,拍卖，现在济南还未推行挂牌）。该方式是当地土

地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。（但事实并非如此）

②参与旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。但济南市政府并没有固定的优惠政策和

条文,需要一事一议。

③与当地开发商合作开发或项目转让。据当地土地主管部门及开发商介绍，现当地房地产

开发商手中尚有大量的土地(几年前圈地的结果)。可以与当地企业合作或项目转让取得土地，购得土地及相应规划。转让手续可由当地开发商办理。但仍要向土地局交纳出让金和契税。

④工业企业搬迁。即“腾笼换业”政策。与企业方协商,也符合政府将中心市区的大型企

业外迁的政策,对厂方给与相应的补偿，以满足厂方搬迁及新建厂方的要求,并以此获得