房地产评估中的有关问题及案例分析

房地产评估中的有关问题及案例分析

一、评估中的有关问题

（一）报告格式及计算程式的规范性与评估结果合理性之间的关系报告格式及计算程式的规范性与评估结果合理性之间是手段与目的的关系。（二）市场价格与评估价格间的关系

市场价格围绕评估价格上下波动。

（三）评估的三项核心工作

在实际评估工作中，评估人员的核心工作是作好三件事：核实产权、弄清数量、资产作价。

（四）对评估有关问题的认识

评估现状：

评估目的与评估价值之间的关系：

评估方法与评估值高低的关系：

二、二、房地产评估中的有关问题

（一）房地产权利的类型

房地产权利的有七个类型：即所有权（占有、使用、收益和处分权）、使用权（占有、使用和收益权）、租赁权（占有、使用权；出租人、承租人）、抵押权（抵押人、抵押权人）、典权、地役权和空间利用权。

（二）建筑物的耐用年限与土地使用年限统一的问题

熟短原则。

（三）与房地产权属有关的证书种类

与房产权属有关的证书种类有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种；与房地产权属有关的证书种类有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。

（四）三种基本评估方法评估房地产价格时应注意的问题

1、成本法

计算公式：房地产的评估值=土地的评估值+建筑物的评估值

其中：建筑物的评估值=（建安工程费用+前期及其他费用+利息+利润）X成新率。如果是经营性物业，重置全价还需加上销售费用。

在实际的评估实践中，我们更多的是依据工程概算（根据初步设计图纸得出），而较少依据预决算（根据施工图纸得出）来确定建筑物的重置全价。

在采用成本逼近法对建筑物所占用土地进行评估时，以下几方面的问题需引起注意：

（1）（1）土地取得费的确定

征用农村集体土地时：

城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算：

从市场购入土地时：

（2）（2）土地开发费的确定

宗地红线外的土地开发费要客观计算道路费、基础设施配套费、公共设施配套费和小区开发费；

红线内的土地开发费一般有土地平整费和小设施配套费等。

（3）（3）各项税费的确定

征地过程中发生的税费一般包括：耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费等；

房屋拆迁过程中发生的税费一般包括：拆迁管理费、拆迁服务费等。

（4）（4）投资利息的确定

1）利息率的选择

利息率为资本年利息率，土地开发周期超过一年的利息需按复利计算（此时的利息率应是复利利率）。

2）投资利息的计算公式

根据确定土地开发费的方法，来选择投资利息的计算公式，分三种情况。

投资利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）×[（1+利息率）开发周期-1]；

投资利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）×[（1+利息率）开发周期-1]+（土地开发费-市政基础设施配套费）×[（1+利息率）开发周期/2 -1]；

投资利息=土地取得费及有关税费×[（1+利息率）开发周期-1]+土地开发费×[（1+利息率）开发周期/2 -1]

（5）土地出让金与土地增值收益的关系

土地增值收益与土地出让金为年期修正的关系，即土地增值收益经年期修正后为土地出让金。公式为：

土地增值收益×[1-1/（1+ r）n]=出让金（单纯的政府收益）

2、市场法

计算公式：评估单价=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期调整系数X房地产状况调整系数＝可比实例价格X（1+交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数）

（1）（1）容积率与地价的关系：

（2）（2）建立价格可比基础：

（3）（3）房地产状况调整的内容（市场法的难点及关键）

区位状况调整的内容：

权益状况调整的内容：

实物状况调整的内容：

可比实例情况说明表、比较因素条件说明表、比较因素条件指数表及

比较因素修正系数表的制作。

（4）（4）修正幅度的限制：

3、3、收益法

基本计算公式：P=a/r[1-1/(1+r)n]

收益按一定比例递增，有限年期时的计算公式为：

P=a/(r-s){1-[(1+s)/(1+r)]n}

（1）年限的确定

若是出让土地，年限为剩余年限；若为划拨用地，年限为该种用途土地的最高出让年限，但评估值要扣出需补交的出让金。评估实践中分三种情况：

A、A、单独土地和单独建筑物的估价时：

B、B、房地合一的估价对象，建筑物的耐用年限长于或等于土地使用权年

限时：

C、房地合一的估价对象，当建筑物的耐用年限短于土地使用年限时。

（2）还原利率的确定

（3）纯收益的确定

纯收益为客观收益而非实际收益；纯收益不仅包括有形收益，还包括无形收益。纯收益=经营收入-经营支出

根据估价对象的具体情况，净收益按以下规定求取：

1）出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。

2）商业经营性房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

3）生产性房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售费用及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。

（4）在收入预测中容易犯的错误：缺少对所在区域现实及潜在竞争项目对评估对象租金水平影响的分析。

（五）现场勘查中应重点观察的内容

应着重观察影响评估价值（重置全价及成新率）的建筑物结构特征、内外装修和内部设施的完好与完善情况。

（六）、高层建筑地价的分摊

有以下三种分配方式：

1、按建筑面积进行分摊：

2、按房地产价值进行分摊：

3、按土地价值进行分摊

（七）土地估价报告引用中应注意的问题

要注意土地估价报告所揭示的评估范围、评估目的、基准日期、价值标准、假设和限制条件、土地价格内涵（包括但不限于：出让或划拨、开发程度、使用年期、它项权利）等是否与资产评估报告所要求的一致。

三、三、房地产抵押评估中的有关问题

（在91号文中属于可以进行评估的情况，而拍卖却属于应当进行评估的情况）（一）房地产的法定抵押范围

1、国务院55号令的规定

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令，1990年5月19日）第一次对国有土地的抵押作了规定。

2、《城市房地产管理法》的规定

《城市房地产管理法》（1994年主席令第29号公布，1995年1月1日实施）。

3、《担保法》的规定

《担保法》（1995年主席令第50号公布，1995年10月1日实施）。

4、《城市房地产抵押管理办法》