10收益法 -现金流量折现法(DCF)

资产评估方法之收益法详解

资产评估主要方法之收益法资产评估方法是对企业资产价值进行评估时所采用的计算方法。

通常包括收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法等。

收益现值法，指将被评估的长期资产未来预期收益按一个合理的折算率计算出的现值作为估算该项资产现值标准的评估方法。

主要适用于因使用而引致价值损耗(忽略无形损耗) 的长期资产。

1、收益现值法收益现值法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

收益现值法又称收益还原法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。

收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。

收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。

收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

从资产购买者的角度出发，购买一项资产所付的代价不应高于该项资产或具有相似风险因素的同类资产未来收益的现值。

收益现值法对企业资产进行评估的实质:将资产未来收益转换成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值。

收益现值法的基本理论公式可表述为:资产的重估价值=该资产预期各年收益折成现值之和。

（1）影响因素其主要影响因素有:1)超额利润;2)折现系数或本金化率;3)收益期限。

（2）优缺点收益现值法是一种着眼于未来的评估方法，它主要考虑资产的未来收益和货币的时间价值。

1）收益现值法的主要优点①能够较真实、较准确地反映企业本金化的价格;②在投资决策时，应用收益现值法得出的资产价值较容易被买卖双方所接受。

2）收益现值法的主要缺点①预期收益额的预测难度较大，受较强的主观判断和未来收益不可预见因素的影响；②在评估中适用范围较窄，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

第六章收益法

[解] 该宗房地产的收益价格计算如下： V=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+3 0/(1+10%)5+35/[10%*(1+10%)5*[1-1/(1+10%)38-5] ＝ 300．86(万元)
第六章收益法
6．2．4 净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限
第六章收益法
6．1．2 收益法的理论依据收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定
房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
③收益年限为有限年n，且n≤A/b+1。
6．2．6 净收益按一定比率递增的公式
净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二
是收益年限为无限年。
6．2．6．1 收益年限为有限年的公式 V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}
式中 g——净收益逐年递增的比率，如净收益未来第1年为A，则未来第2年
此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报酬率不等于零为 h③收益年限为有限年”。 6．2．7．2 收益年限为无限年的公式
V=A/(Y+g) 此公式的假设前提是：①净收益按一定比率g递减；②报酬率大于零为Y；③收益年限”为无限年。

收益法及其运用_真题(含答案与解析)-交互

收益法及其运用(总分139, 做题时间90分钟)(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.收益法中所指的收益是( )。

A．估价时点前一年的收益B．估价时点前若干年的平均收益C．估价时点以后的未来预期正常收益D．估价时点前最高盈利年份的收益SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C2.收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的( )来计算其价值的方法。

A．资本化率B．收益率C．收益乘数D．利息率SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C3.收益法适用的条件是房地产的( )。

A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益或风险其一可以量化D．收益和风险均能量化SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D4.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。

则该房地产的收益价格为( )万元。

A．228.23 B．229.36 C．224.74 D．223.63SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A该房地产的收益价格为：。

5.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2，运营费用率为租金收入的25%，该类房地产的报酬率为10%。

则该商铺的价值为( )万元。

A．521 B．533 C．695 D．711SSS_SIMPLE_SINA B C D该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A=521万元。

6.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，该房地产的报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点建设用地使用权剩余年限为40年，建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余年限结束，且出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回，则该宗房地产的收益价格为( )万元。

收益法折现公式

收益法折现公式收益法是一种在资产评估、财务管理等领域中常用的方法，而其中的折现公式则是关键所在。

咱们先来说说啥是收益法。

简单来讲，收益法就是通过估算被评估资产未来预期收益，并将其折算成现值，来确定资产价值的一种方法。

这就好比你种了一棵果树，你得算算这棵树未来每年能结多少果子，能卖多少钱，然后把这些未来的钱换算到现在值多少钱。

那折现公式又是啥呢？咱先看看这个公式长啥样：P = A / (1 + r) ^n 。

这里面的 P 代表现值，也就是咱们最终要算出来的资产现在的价值；A 表示未来某一时期的预期收益；r 是折现率；n 则是收益期数。

比如说，有个小店铺，预计未来第一年能赚 1 万块，折现率咱假设是 10%。

那第一年的现值就是 10000 / (1 + 0.1) ^ 1 = 9090.91 元。

要是预计未来第二年还能赚 1 万块，那第二年的现值就是 10000 / (1 + 0.1) ^ 2 = 8264.46 元。

把未来每年的收益都这么算出来，加在一起，就是这个小店铺的价值啦。

我记得之前有个朋友想开个小超市，来找我帮忙估算一下价值。

我就用这收益法折现公式给他算了算。

我详细地问他预计每年能有多少收入，成本大概多少，还考虑了市场的变化、竞争情况这些因素，然后确定了一个比较合理的折现率。

算的时候可费了不少劲呢，各种数字在我脑袋里转。

最后算出来的结果，他一开始还不太相信，觉得怎么值这么多或者这么少。

我就一点点给他解释，告诉他每个数字是咋来的，为啥要这么算。

他听完后，虽然还是有点迷糊，但好歹心里有个底了。

在实际运用中，确定折现率是个很关键也很头疼的事儿。

折现率要是定高了，资产价值就被低估了；定低了，又高估了。

这就像你做饭放盐，多一点少一点，味道差别可大了。

而且未来的收益预测也不容易，谁能保证未来就一定像咱们想的那样呢？所以啊，用收益法折现公式的时候，可得小心谨慎，多考虑各种因素，尽量让结果更准确、更靠谱。

这可不像猜谜语，猜错了大不了重来，这关系到真金白银的事儿呢！总之，收益法折现公式虽然看起来有点复杂，但只要咱们搞清楚原理，多实践多琢磨，还是能在评估资产价值的时候派上大用场的。

机器设备评估项目10收益法评估机器设备

项目十收益法评估机器设备
01
收益法的基本原理
目录
02
收益法的运用
03
收益法案例分析
项学目习目导标入
1.了解收益法评估机器设备的概念和评估的特点； 2.理解收益法评估机器设备的基本步骤； 3.掌握收益法评估机器设备的基本方法及适用范围。
1.能熟练掌握机器设备评估的收益法； 2.能正确计算机器设备的收益额、折现率和收益期限。
• 则该设备的评估值为：
18
收益法应当注意：
【注意】大部分单项机器设备，一般不具有独立获利能力。因此，单项设备通常不采用收益法评估。对于生产线、成套化工设备等具有独立获利能力的机器设备可以使用收益法评估。另外，在使用资产基础法评估整体企业价值时，收益法也经常作为一种补充方法，用来判断机器设备是否存在功能性贬值和经济性贬值。
• P=
•
100 1+10%
+
110 1+10%
2
+
120 1+10%
3
+
130 1+10%
4
+
140 1+10%
5
+
150 10% 1+10% 5
1−
1 (1+10%)5
=800.76
13 二、租赁设备
对于租赁设备，其租金收入就是收益，如果租金收入
和资本化率是不变的，则设备估值的计算公式为：
1 − (1 + r)−n
01
收益法基本原理
6 一、基本概念
概念是指通过估测被评估资产未来预期收益，并按适宜的折现率折算成现值来确定被评估资产价值的评估方法。

商业地产估值方法及收益法的三种逻辑

商业地产估值方法及收益法的三种逻辑1、常见的三种估值方式2、收益法之收益乘数法3、收益法之直接资本化法4、收益法之现金流折现法作为房地产开发商业主、投资者、经纪人或其他相关参与者，一定要常备资产估值的知识，资产交易是否可行，是否有利可图，在一定程度上体现在资产估值上，准确可靠的资产估值能给投资决策提供重要的支撑。

在对资产估值之前，我们通常需要明晰几个问题：资产基础信息1、资产的合法性以及权属关系资产的合法性和权属关系是估值的重要前提，没有合法性几乎就没有估值的必要，因为交易有很大的法律风险。

2、资产的权利（使用权/所有权...）3、资产估值的目的（融资/投资/经营表现...)资产的权利和估值的目的影响估值用的是投资价值还是市场价值还是使用价值等。

4、资产的类型（零售/写字楼/酒店/公寓...)资产的类型的不同会影响估值方法的选择。

例如，酒店的估值通常不会使用比较法和成本法。

5、资产估值的日期资产的价值会随着时间的不同而改变，因此需要明确具体的日期。

一定要在估值之前理清以上问题，因为这些问题会在一定程度上影响估值的准确性和可靠性。

一、常见的三种估值方法弄清楚以上的前提后，我们开始介绍目前市场中主要的三种估值方法：比较法、成本法、收益法。

比较法比较法，通俗解释就是用标的资产来跟其他类似的资产进行比较，以类似的资产的成交价格作为对标，并对价格进行调整得出标的资产的估值。

这背后的逻辑是，成熟老练的投资者不会愿意支付比其他类似资产成交价格更高的代价来购买标的资产。

简单说就是，你要买的一套房A，周边的房子BCD卖1块钱，你不会愿意付超过1块钱来买A。

基于这个逻辑，要想知道资产的估值，那么最重要的就是找到合适的“类似资产”。

选择合适的“类似资产”的重要指标有以下3个：1、地理位置是否相近，越相近越好2、建筑的物理特征是否相似，越相似越好，例如建筑风格、质量、年限、面积、功能等等3、成交时间是否临近，越临近越好，住宅类的通常选取6-18个月内，非住宅类通常选取2-3年内成交的。

资产评估收益法公式

揭开资产评估收益法的神秘面纱资产评估收益法是企业常用的一种资产评估方式，主要通过对资产的未来现金流进行预测和折现计算，得出资产的价值。

下面将详细介绍资产评估收益法的公式及其应用。

一、资产评估收益法公式
资产评估收益法的公式为：FV = CF₁ + CF₂/(1 + r)² + CF₃/(1 + r)³ + …… + CFn/(1 + r)^n，其中：
FV：资产的现值
CF₁、CF₂、CF₃……CFn：分别为第1年、第2年、第3年……第n 年的预期现金流量
r：折现率
二、资产评估收益法应用
资产评估收益法主要应用于企业重组、并购、债券定价、投资决策等方面。

具体应用步骤如下：
1.确定资产的预测期
根据资产的特性，确定资产的预测期。

一般情况下，企业评估应该考虑到10年以内的时间。

2.预测未来现金流量
根据资产的历史数据和行业趋势，预测资产未来的现金流量。

需
要注意的是，预测的现金流量应该是净现金流量，即扣除了运营成本、税费等费用后的现金流量。

3.确定折现率
折现率是一个重要的变量，直接影响到资产评估现值的大小。

确
定折现率需要考虑多个因素，包括风险、通货膨胀率、市场利率等。

4.计算资产现值
根据上述公式，计算资产的现值。

需要注意的是，资产的现值应
该是把所有现金流量进行折现后的金额，而不是未来现金流量之和。

总的来说，资产评估收益法是一种科学、严谨的资产评估方法。

在实际应用中，需要结合企业的实际情况和市场形势，灵活应用各项
指标，才能得出准确可靠的结论。

收益法评估计算公式

收益法评估计算公式收益法是资产评估中常用的一种方法，主要用于估算资产在未来一段时间内可能产生的收益，并将其折现为现值，以确定资产的价值。

下面咱就来好好聊聊收益法评估的计算公式。

咱先说说收益法的基本原理哈。

简单来讲，就是认为一项资产的价值取决于它未来能为所有者带来的经济收益。

比如说，一家生意红火的小超市，它的价值不仅仅在于店面、货架这些硬件，更在于它未来能持续赚到的钱。

收益法评估的核心公式是：资产价值 = 预期收益÷折现率。

这里的预期收益，那可得好好琢磨琢磨。

它不是随便拍脑袋想出来的，而是要基于对市场、行业、资产本身等多方面的深入分析和预测。

比如说，一家工厂未来几年的产量、价格、成本都得仔细研究，才能算出它大概能赚多少钱。

就拿我之前接触过的一个案例来说吧。

有一家小工厂，主要生产某种零部件。

我们要评估它的价值，第一步就是确定预期收益。

我们详细调查了市场需求，发现这种零部件的需求还挺稳定，而且有上升的趋势。

然后又研究了工厂的生产能力、成本结构。

发现他们的技术不错，成本控制也还行。

综合这些因素，我们预测未来五年，每年的净利润分别是 50 万、55 万、60 万、65 万和 70 万。

接下来就是折现率啦。

折现率可不像菜市场买菜能讨价还价，它反映的是资金的时间价值和风险。

一般来说，风险越高，折现率就越高。

比如说，新兴行业的折现率往往比传统行业高，因为不确定性大嘛。

在上面那个小工厂的例子里，我们经过综合考虑，确定折现率为10%。

然后呢，就可以用公式计算啦。

第一年的现值 = 50 万 ÷（1 + 10%）^1 ，第二年的现值 = 55 万 ÷（1 + 10%）^2 ，以此类推。

把这五年的现值加起来，就是这个小工厂的评估价值。

不过，实际操作中可没这么简单。

有时候预期收益不是每年都一样，可能会增长，也可能会下降，这时候就得用更复杂的公式。

比如，预期收益按照固定比率增长的，公式就变成：资产价值 = 预期收益 ×（1 + 增长率）÷（折现率 - 增长率）。

8个止盈方法

8个止盈方法一、引言在投资市场中，止盈是投资者实现盈利的重要环节。

合理的止盈策略能够帮助投资者锁定收益，降低风险。

本文将介绍8种止盈方法，以帮助投资者更好地实现投资收益。

二、止盈方法1.固定收益法固定收益法是指投资者在投资前设定一个固定的收益目标，当达到该目标时立即止盈。

这种方法简单易行，但需要注意的是，市场波动较大时，过早止盈可能导致收益损失。

2.移动止损法移动止损法是指投资者随着价格波动调整止损点。

当价格达到预设的止损点时，立即止盈。

这种方法适用于有一定经验的投资者，能够有效降低止损点的设定误差。

3.心理止盈法心理止盈法是根据投资者的风险承受能力和投资心态来设定止盈点。

投资者需要关注自身心理因素，避免贪婪或恐慌情绪影响投资决策。

4.技术指标法技术指标法是通过运用技术分析工具，如均线、MACD等，来判断价格走势并设定止盈点。

投资者需要熟悉各种技术指标的运用方法和阈值设定，以确保止盈点的准确性。

5.市场情绪法市场情绪法是通过分析市场氛围来判断止盈时机。

当市场情绪过于乐观或悲观时，投资者需密切关注市场转折点，适时止盈。

6.周期性止盈法周期性止盈法是根据市场周期性波动来设定止盈策略。

投资者需要掌握市场周期分析方法，顺势而为，实现收益最大化。

7.复合止盈法复合止盈法是将多种止盈策略组合起来，以优化止盈效果。

投资者可以根据自身需求，选择合适的止盈策略进行组合。

8.动态止盈法动态止盈法是实时监测市场变化，灵活调整止盈策略。

这种方法要求投资者具备较高的市场敏锐度和应变能力。

三、止盈方法的实战应用1.案例分析以某投资者为例，其在投资过程中采用了固定收益法和市场情绪法相结合的策略。

在市场上涨过程中，投资者设定10%的收益目标，并在市场情绪过于乐观时及时止盈，成功锁定了收益。

2.止盈策略选择投资者应根据自身投资经验、风险承受能力和市场状况选择合适的止盈策略。

对于新手投资者，可以先尝试采用固定收益法，随着经验的积累，逐渐尝试其他止盈方法。

收益法计算估值公式

收益法计算估值公式收益法是一种在资产评估和企业价值评估中常用的方法，通过预测未来的收益，并将其折算为现值来确定资产或企业的价值。

收益法计算估值的公式看起来可能有点复杂，但只要咱们一步步来，其实也没那么难理解。

先来说说收益法的基本原理哈。

想象一下，你有一家水果店，每年都能稳定地赚到一定的利润。

如果有人想买下你的水果店，他出的价格应该和这个店未来能给他带来的收益有关系，对吧？收益法就是基于这样的想法，认为资产的价值取决于它未来能产生的经济利益的现值。

那收益法的计算公式是啥呢？一般来说，常见的公式是这样的：V = ∑[Rt / (1 + i)^t]这里的 V 就是资产的评估价值，Rt 是第 t 年的预期收益，i 是折现率，t 是收益期限。

举个例子吧，比如说有一家小型制造企业，预计未来 5 年每年的净利润分别是 10 万元、12 万元、15 万元、18 万元和 20 万元。

咱们假设折现率是 10%。

第一年的现值= 10 / (1 + 10%)^1 ≈ 9.09 万元第二年的现值= 12 / (1 + 10%)^2 ≈ 9.92 万元第三年的现值= 15 / (1 + 10%)^3 ≈ 11.27 万元第四年的现值= 18 / (1 + 10%)^4 ≈ 12.42 万元第五年的现值= 20 / (1 + 10%)^5 ≈ 12.42 万元把这五年的现值加起来，9.09 + 9.92 + 11.27 + 12.42 + 12.42 ≈ 55.12 万元，这大概就是这家企业的评估价值啦。

在实际应用中，确定预期收益、折现率和收益期限可不容易。

就拿预期收益来说，得对市场趋势、行业竞争、企业自身的经营状况等好多因素进行深入分析。

我之前接触过一个案例，是一家传统的服装加工厂。

他们想评估一下企业的价值，以便考虑引入新的投资者。

我们在预测预期收益的时候，可费了不少功夫。

先是详细研究了他们过去几年的销售数据，发现他们的主打产品在市场上的份额逐渐被一些新兴品牌挤占。

收益法折现系数公式

收益法折现系数公式
收益法折现系数是用于计算未来收益在现值的价值，也称为折现率或贴现率。

它用于将未来的收益或现金流量折算为当前时点的价值，以便进行投资、财务分析和决策。

折现系数的公式如下：
折现系数 = 1 / (1 + r)^n
其中：
- r是折现率，表示每个时间单位的折现率（通常是年利率）。

- n是时间单位的数量，表示未来收益的时间跨度。

例如，假设折现率为10%（0.1的十进制表示），现在要计算未来一年后的收益在现值的价值，即n=1年，那么折现系数的计算如下：折现系数= 1 / (1 + 0.1)^1 = 1 / 1.1 ≈ 0.9091
这意味着未来一年后的收益在现值上的价值约为其未来价值的90.91%。

同样，如果要计算未来两年后的收益在现值的价值，即n=2年，折现系数的计算如下：
折现系数= 1 / (1 + 0.1)^2 = 1 / 1.21 ≈ 0.8264
这意味着未来两年后的收益在现值上的价值约为其未来价值的82.64%。

折现系数的计算允许人们在不同时间点进行收益或现金流量的比较，以便做出合理的投资决策。

在财务分析中，折现系数是一个重要的概念，用于衡量未来现金流量的价值，帮助评估投资项目的可行性和效益。

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如何运用收益法评估企业价值

如何运用收益法评估企业价值收益法是一种常用的企业价值评估方法，它通过预测企业未来的收益情况来确定企业的价值。

本文将详细介绍如何运用收益法评估企业价值，并提供相关数据和案例分析。

一、收益法概述收益法是基于企业未来的盈利能力来评估企业价值的方法。

它主要包括两个步骤：首先，预测企业未来的收益情况；其次，确定合适的折现率来计算企业的现值。

二、预测企业未来的收益情况1. 收集企业历史财务数据和相关行业数据，包括企业的销售额、利润、成本等信息。

2. 分析企业的盈利能力和成长性，考虑行业的发展趋势、竞争状况等因素。

3. 制定合理的财务预测，包括销售额、毛利率、净利润等指标，并考虑可能的风险和不确定性。

三、确定合适的折现率1. 折现率是用来计算未来现金流的现值的利率。

它反映了投资的风险和回报的关系。

2. 折现率的确定可以采用多种方法，如市场利率、行业平均利率等。

需要考虑企业的风险水平、行业的特点等因素。

四、计算企业的现值1. 根据预测的未来现金流和折现率，计算每年的现金流的现值。

2. 将每年的现值相加，得到企业的总现值。

3. 除去企业的负债和其他权益，得到企业的净现值。

五、案例分析以某电子科技公司为例，该公司过去三年的销售额分别为1000万元、1200万元、1500万元，预计未来五年的销售额增长率为10%。

假设折现率为10%。

1. 预测未来五年的销售额：第一年：1500万元 * (1+10%) = 1650万元第二年：1650万元 * (1+10%) = 1815万元第三年：1815万元 * (1+10%) = 1996.5万元第四年：1996.5万元 * (1+10%) = 2196.15万元第五年：2196.15万元 * (1+10%) = 2415.76万元2. 计算现金流的现值：第一年：1650万元 / (1+10%) = 1500万元第二年：1815万元 / (1+10%)^2 = 1500万元第三年：1996.5万元 / (1+10%)^3 = 1500万元第四年：2196.15万元 / (1+10%)^4 = 1500万元第五年：2415.76万元 / (1+10%)^5 = 1500万元3. 计算企业的总现值：总现值 = 1500万元 + 1500万元 + 1500万元 + 1500万元 + 1500万元 = 7500万元4. 计算企业的净现值：假设企业的负债和其他权益为500万元，净现值 = 7500万元 - 500万元 = 7000万元六、风险和不确定性的考虑在使用收益法评估企业价值时，需要考虑风险和不确定性对预测结果的影响。

收益法评估基本公式

收益法评估基本公式收益法是资产评估中常用的一种方法，特别是在涉及企业价值、无形资产等评估时，收益法能提供很有价值的参考。

那啥，咱先来说说收益法评估的基本公式。

收益法的核心思想就是把未来预期的收益折算到现在，来确定资产的价值。

基本公式可以简单表示为：资产价值 = 预期未来收益的现值总和。

比如说，有一家小小的面包店，每年能稳定地赚 5 万块钱。

假设市场上类似投资的期望回报率是 10%，并且预计这家面包店能持续经营 5 年。

那咱来算算它的价值。

第一年的收益 5 万块，折到现在就是 5 万除以（1 + 10%），约等于 4.55 万。

第二年的 5 万收益，折到现在是 5 万除以（1 + 10%）的平方，大概是 4.13 万。

以此类推，把这 5 年每年的收益都折算到现在，然后加起来，这就是这家面包店基于收益法的大概价值。

这里面有个关键的点，就是对未来收益的预测得靠谱。

这可不容易，就像天气预报似的，得考虑好多因素。

比如市场竞争会不会更激烈，原材料价格会不会大涨，顾客的口味会不会变。

我之前就碰到过一个例子，有个小工厂，老板雄心勃勃地说未来能赚大钱，结果一分析，他根本没考虑到行业里新冒出的几个厉害的竞争对手，那他预测的收益能准吗？显然不能！还有个要注意的是折现率的确定。

这个折现率就像是个魔法数字，它的大小能让资产的价值上天入地。

如果定得太高，可能把一个好资产的价值给压得很低；定得太低，又可能把一个不咋样的资产估出个高价。

所以啊，用收益法评估，真得小心翼翼，就像走钢丝一样，每个环节都得拿捏好。

预测未来收益得有真凭实据，确定折现率得综合考虑各种风险和回报。

总之，收益法评估基本公式看起来简单，其实里面的门道可多了。

要想用好它，得有一双慧眼，能看清未来，还得有一颗冷静的头脑，不被表面的数字迷惑。

不然，一不小心就可能估错了资产的价值，那可就闹笑话啦！。

投资企业的14种估值方法及10种常用方法

投资企业的14种估值方法及10种常用方法估值是指对一个企业、项目或资产的价值进行评估和确定的过程。

对于投资者而言，准确的估值是进行投资决策的基础。

以下是常用的14种企业估值方法和10种常用的估值方法。

一、14种企业估值方法：1.净资产法：根据企业的净资产价值来进行估值，公式为估值=净资产。

2.市盈率法：根据企业的市盈率来确定估值，公式为估值=净利润×市盈率。

3.市净率法：根据企业的市净率来确定估值，公式为估值=净资产×市净率。

4.贴现现金流量法：根据企业未来的现金流量来进行估值，公式为估值=未来现金流量×折现率。

5.估算收益法：根据企业未来的收益情况来进行估值，公式为估值=未来收益×估价收益率。

6.EBITDA法：根据企业的EBITDA（息税折旧摊销前利润）来进行估值，公式为估值=EBITDA×估价倍数。

7.成本法：根据企业的建设或复制成本来进行估值，公式为估值=建设或复制成本。

8.市场交易法：根据类似企业的交易价格来进行估值，公式为估值=类似企业的交易价格。

9.市销率法：根据企业的市销率来进行估值，公式为估值=销售收入×市销率。

10.市现率法：根据企业的市现率来进行估值，公式为估值=现金流量×市现率。

11.利润法：根据企业的利润来进行估值，公式为估值=利润×估价倍数。

12.现金流量法：根据企业的现金流量来进行估值，公式为估值=现金流量×估价倍数。

13.成长法：根据企业的成长性来进行估值，公式为估值=年度成长收入×市销率。

14.消费者调研法：根据消费者对企业产品的需求和认知情况来进行估值。

二、10种常用的估值方法：1.相对估值法：通过对比相似企业的估值指标来确定估值。

2.盈利能力法：通过对企业的盈利能力进行分析来确定估值。

3.股权法：根据企业的股权结构和股东权益来进行估值。

4.损益表法：根据企业的损益表来进行估值。

房地产评估之收益法-习题

收益法及其运用一、单选题1.收益法适用的条件是房地产的（）。

A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化【正确答案】D【答案解析】通过收益法的报酬资本化法公式得知，收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。

2.收益法的理论基础是（）。

A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理【正确答案】B【答案解析】参见教材P213。

3.有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%。

那么，甲的价格（）乙的价格。

A.高于 B.低于C.等于 D.条件不足，无法确定【正确答案】B【答案解析】4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。

A.2400B.2405C.2410D.2415【正确答案】C【答案解析】5.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。

则该宗房地产的合理经营年限为（）年。

A.32B.34C.36D.38【正确答案】C【答案解析】参见教材P229。

该宗房地产的运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n:16－8（1＋2%）n－1＝0，n＝36（年）。

6.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。

则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.267.35B.287.86 C.298.84D.300.86【正确答案】D【答案解析】参见教材P221。

V＝＋＝300.86万元7.某写字楼持有5年后出售，持有期年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。

资产评估收益法案例

资产评估收益法案例
资产评估收益法，也称为收益法，是一种常见的资产评估方法，用于确定资产的价值。

它基于资产所能产生的未来收益，并将其折现到现值，以反映其当前的价值。

下面是一个资产评估收益法的案例：
假设一个公司拥有一座商业物业，用于出租给不同的商家。

为了确定这座物业的价值，公司决定使用资产评估收益法。

首先，公司需要确定该物业的年净收益。

假设该物业每年的租金总额为100万元，扣除物业管理费、维护费用和其他费用，估计年净收益为80万元。

其次，公司需要确定折现率。

折现率是考虑到时间价值的因素，用于将未来的现金流量转换为当前的价值。

根据市场情况和风险因素，公司决定使用10%的折现率。

然后，公司将年净收益除以折现率，以计算出资产的现值。

在这个案例中，80万元除以10%的折现率，得到资产的现值为800万元。

最后，公司还可以考虑其他因素对资产价值的影响进行调整。

例如，
物业的地理位置、租户稳定性、市场需求等因素都可能对资产的价值产生影响。

通过使用资产评估收益法，该公司可以确定这座商业物业的价值为800万元。

这个价值可以作为公司进行决策的依据，例如出售物业、融资或作为财务报表中的资产价值。

同时，通过比较不同资产的价值，公司还可以进行投资组合的优化。

需要注意的是，资产评估收益法有其局限性，它是基于未来预测的现金流量，并且需要合理的折现率选择。

因此，在使用这种方法进行资产评估时，需要进行充分的市场调研和风险分析。

收益法折现系数公式(一)

收益法折现系数公式(一)
收益法折现系数公式
1. 什么是收益法折现系数公式？
收益法折现系数公式是用来计算未来现金流的现值的一个数学公式。

它基于时间价值的概念，即未来的货币收入不如现在的货币收入有价值。

2. 收益法折现系数公式的计算方法
收益法折现系数公式的计算方法基于贴现率（discount rate）和未来现金流的时间期限。

公式：
折现系数 = 1 / (1 + 贴现率)^时间期限
3. 举例说明
假设你有一个投资项目，预计在未来3年内每年获得10,000元的收入。

现在的贴现率为10%。

步骤1：
将年收入代入公式中，计算折现系数：
1 / (1 + )^1 = (第一年的折现系数) 1 / (1 + )^
2 = (第二年的折现系数) 1 / (1 + )^
3 = (第三年的折现系数)
步骤2：
将年收入与相应的折现系数相乘，得到现值：
第一年的现值 = 10,000 * = 9,091 第二年的现值 = 10,000 * = 8,264 第三年的现值 = 10,000 * = 7,513
步骤3：
将三年内的现值相加，即可得到项目的总现值：
总现值 = 9,091 + 8,264 + 7,513 = 25,868
因此，该投资项目的总现值为25,868元。

4. 结论
收益法折现系数公式是在计算投资项目的现值时常用的工具。

通过将未来现金流与相应折现系数相乘，可以得到现值，进而帮助决策
者进行投资决策。

注意：在实际应用中，贴现率的选择需要结合具体情况，如投资项目的风险程度、市场利率等因素综合考虑。

收益法计算公式详解

收益法计算公式详解收益法是一种在资产评估、财务管理等领域中常用的方法，用于估算资产的价值。

它基于资产未来所能产生的收益，通过一定的计算方式来确定资产的当前价值。

那咱们就来详细唠唠这个收益法的计算公式。

先来说说收益法的基本思路。

比如说，你有一个能持续赚钱的小店，你想知道这个店现在值多少钱。

收益法就是通过预测这个店未来每年能赚多少钱，然后把这些未来的钱折算到现在，加起来就是这个店的价值。

收益法的核心计算公式是这样的：V = A / r 。

这里的 V 表示资产的价值，A 是资产未来每年的预期收益，r 则是折现率。

咱们来举个例子感受一下。

假设你有一个小果园，每年能稳定地给你带来 5 万元的收益。

经过评估，认为合适的折现率是 10%。

那咱们来算算这个果园值多少钱。

首先，每年的收益 A 是 5 万元，折现率 r 是 10%。

用公式算一下，V = 5 万 / 10% = 50 万元。

这就意味着，按照当前的收益和折现率，这个果园的价值大约是 50 万元。

但是这里面有个关键的点，就是这个未来的收益 A 怎么预测。

这可不是拍拍脑袋就能定的。

比如说这个果园，得考虑果子的产量会不会受天气影响，市场价格会不会波动，有没有新的竞争对手出现等等。

我曾经遇到过一个开小超市的老板，他想把超市转让出去。

用收益法来评估价值的时候，就发现预测收益太难了。

头一年生意还不错，每年能有个 8 万的净利润。

可第二年旁边开了个大超市，他的客源就被抢走不少，利润一下子降到了 5 万。

所以说，预测收益得综合考虑各种因素，要全面、细致，还得有点前瞻性。

再来说说这个折现率 r 。

折现率其实反映的是资金的时间价值和风险。

比如说，你把钱存银行，一年能有个 3%的利息，这 3%就可以看作是一种比较安全的资金回报。

但要是投资一个新的项目，风险比较高，那折现率可能就得设到 15%甚至更高。

而且，在实际应用中，收益法的公式还会有一些变形和扩展。

比如有时候收益不是每年都一样，可能会增长或者下降，这时候就要用到更复杂的公式。

收益法评估价值计算公式讲解

收益法评估价值计算公式讲解好的，以下是为您生成的关于“收益法评估价值计算公式讲解”的文章：咱先来说说啥是收益法评估价值。

这玩意儿啊，简单说就是通过估算被评估资产未来的预期收益，然后折算成现在这个时候的价值。

就好像你种了一棵果树，你得算算这棵树以后每年能结多少果子，这些果子能卖多少钱，然后把未来这些钱加一块儿，看看现在这棵树值多少。

比如说有个小商店，你要评估它值多少钱。

你就得先看看它每年能赚多少净利润。

这可不是随便瞅瞅就行的，得仔细算清楚各种成本和收入。

然后呢，根据市场情况和行业经验，估摸一个合适的收益率。

收益法评估价值的计算公式，一般长这样：V = A / r 。

这里的 V 就是评估价值，A 是未来每年的预期收益，r 是折现率。

那这个折现率是啥呢？咱打个比方，你有个朋友跟你借 100 块，说明年还你 110 块。

看起来你多赚了 10 块，可要是这 100 块你放在银行能有 10%的利息，那其实你还亏了呢！这个银行利率差不多就相当于折现率。

我之前遇到过一个事儿，就跟这收益法评估价值有关。

有个小老板，想把自己的小工厂卖了。

他来找我帮忙评估。

我就先把他工厂过去几年的账目翻了个遍，看看每年能赚多少。

结果发现这几年市场不太好，利润不太稳定。

但我仔细分析了行业趋势，觉得未来还是有希望好转的。

然后我又去打听了同行业类似规模工厂的盈利情况，再结合当前的经济形势，给他估摸了一个未来每年的预期收益。

接下来就是算折现率了，这可费了我不少功夫。

我查了各种资料，咨询了不少专家，最后确定了一个比较合理的数值。

算出来的结果，小老板一开始还不太满意，觉得我估低了。

我就一项一项给他解释，告诉他我是怎么算的，依据是什么。

最后他总算是明白了，还直夸我专业。

在实际运用这个公式的时候，有几个要点得注意。

首先，未来的预期收益得估得准。

这可不容易，得考虑好多因素，像市场变化、竞争情况、政策影响等等。

其次，折现率也不能瞎定，得有充分的依据。

总之啊，收益法评估价值虽然有个公式，但真正用起来可没那么简单。