河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案

河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案

根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）和《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、河南省人民政府〈关于进一步加强国有土地资产管理的通知〉（豫政[2001]74号）、国土资源部〈关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知〉（国土资源发[2006]307号）、河南省国土资源厅〈关于更新调整城镇土地级别与基准地价工作安排的通知〉（豫国土资发[2006]102号）精神，为更好地完成全省城镇土地级别与基准地价更新调整，统一技术标准，在〈城镇土地分等定级规程〉（GB/T18507-2001）和〈城镇土地估价规程〉（GB/T18508-2001）基础上有所创新，提高质量和科技含量，特制定本方案。

第一章城镇土地级别更新调整

1.1 城镇土地级别更新调整的范围

根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，并结合我少实施，本次城镇土地级别与基准地价更新调整范围是：城镇土地利用总体规划确定的城镇规划区内的所有建设用地，城镇土地利用总体规划内、城镇规划区外的独立工矿区、产业集聚区、开发区、旅游区等用地一同参与评定。

1.2 城镇土地级别更新调整内容

城镇土地级别更新调整包括城镇土地分类级别更新或证定和综合级别更新调整（综合定级是城镇国有划拨土地基准地价评估的基础）。分类级别更新调整是指按照《全国土地分类（试行）》（国土资发

[2001]255号）规定的城镇范围内的建设用地二级类，并适当取舍三级类，即：

⑴商服用地：包括商业、金融保险、餐馆旅馆、其它商服用地；

⑵工矿仓储用地：工业用地、创储用地、矿区用地；

⑶住宅用地：城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地；

⑷公用设施用地：公共基础设施用地、瞻仰景观休闲用地；

⑸公共建筑用地：机关团体、教育、科研设计、文体、医卫、慈善用地等；

⑹交通运输用地：铁路、公路、港口码头、民用机场中的站场用地；

⑺水利设施：水工建筑设施用地；

⑻特殊用地：军事设施、宗教、监教场所、墓葬地。

1.3 城镇土地级别更新调整的原则

城镇土地级别更新调整应遵循以下基本原则：

1.3.1 综合分析原则

城镇土地定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合分析结果划分土地级别。

1.3.2 主导因素原则

在分析影响城镇土地级别各种因素的基础上，重点分析对土地级别具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。

1.3.3 地域分异原则

城镇土地级别更新应掌握土地区位条件特性和分布组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级

别。

1.3.4 土地级差收益原则

城镇土地级别的高低应与对应级别的土地收益或土地价格相一致。

1.3.5 定性与定量分析相结合的原则

应对定性的、经验性的分析进行量化；通过定性与定量分析确定土地级别。

1.4 城镇土地级别更新调整的技术方法

采用多因素综合评价、定量分析与定性分析相结合的方法，提示城镇土地质量差异，评定土地级别。

1.5 城镇土地级别更新调整的技术流程

1.5.1 城镇土地级别更新调整调查表格准备

各地应根据定级工作需要，参考《城镇土地分等定级规程》附录B，结合当地实施情况制订城镇土地级别更新调整工作用表。

1.5.2 收集或制作工作底图

城镇土地级别与基准地价更新调整工作底图应采用《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）（下同）规定的图件；若无上述图件，可采用覆盖城镇土地定级范围的城市总体规划图或其它反映城镇现状的图件作为更新调整的工作底图。城镇土地级别基准地价更新调整工作底图比例可按表1要求选择。

城镇土地级别基准地价更新调整工作底图选择

表1

1.5.3 建立土地级别更新调整因素因子指标体系

1.5.3.1 土地级别更新调整因素因子选择原则

（1）因素因子指标值有较大变化范围；其变化对城镇土地质量有显著影响；因素因子对不同区位土地质量影响有较大差异；

（2）因素因子选择应当严格执行《城镇土地分等定级规程》规定；（3）因素因子指标便于量化；

（4）因素因子选择紧密结合本地情况。

1.5.3.2 城镇土地级别更新调整因素因子选择范围

（1）商业用地、住宅用地、工业用地级别及综合级别更新调整因素、因子选择范围按《城镇土地分等定级规程》第12条有关规定执行。（2）公用设施用地定级因素因子选择，分析参考工业用地定级与综合定级；

（3）公共建筑用地定级因素因子选择参考住宅用地定级；

（4）交通运输用地定级因素因子选择参考商业用地定级；

（5）水利设施用地因素因子选择，参考工业用地定级；

（6）特殊用地定级因素因子选择参考综合定级。

1.5.4 城镇土地级别更新调整因素因子权重确定

城镇土地级别更新调整因素因子权重的确定依以下原则：

（1）各因素因子权重反映定级因素因子对土地质量的影响程度，其值与因素因子对城镇土地质量影响大小成正比，数值在0-1之间选择，

城镇各因素因子权重值之和为1.0。

（2）某一因素涉及的因子权重值在0-1之间，每个因素对应的因子的权重值之和为1.0。

（3）各因素重要性顺序和权重值范围，根据前述内容，参照《城镇土地分等定级规程》表B1、B2、B3、B4确定。商业、住宅、工业用地定级和综合定级不得打乱其规定重要性顺序，其余二级地类可根据本地专家咨询结果和实际情况适当调整。

（4）因素因子权性的确定可采用特尔斐法，也可采用其他方法。1.5.5城镇土地级别更新调整资料的收集与调查

1.5.5.1根据城镇建设用地各二级类及综合定级选定的土地级别更新调整因素因子选择范围，分别进行资料的收集和调查。

1.5.5.2城镇土地级别更新调整资料收集调查内容和范围要求，按照《城镇土地分等定级规程》中13.3有关规定，并结合当地实际确定。

1.5.5.3土地级别更新调整资料应首先到相关部门收集，收集困难的必须实地进行调查测算。

1.5.5.4怍集和调查的所有资料、内容，必须填入《城镇土地分等定级规程》规定的相应的表格中，并将调查样点编号、实地位置及有关数据等标绘在工作底图上。

1.5.5.5 定级因素因子资料应全面、翔实、可靠。

1.5.6 城镇土地级别更新调整资料的整理与量化。

1.5.6.1 与各因素有关的设施、中心、样点位置及相关数据应标注在工作底图上。