商业区位理论

1商业区（街）的规模大小
百货、超市、品牌店、专卖店等 2核心商业的多少与知名度 3商业街的结构
不饱和的情况下，越大越好 集购物、娱乐、餐饮、旅游为一体
经营形式多寡 经营种类和档次多少 商业设施的布局
理想商圈：
商业企业顾客的最大空间范围
商业区位理论
经济地理学 ecnu
（一）商圈的结构
3门槛商圈与理想商圈 门槛商圈：
保证商业运营最起码的人口规模所在的空间 范围。
理想商圈：
商业企业顾客的最大空间范围。
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（一）商圈的结构
商业区位理论
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（二）制约商圈规模的因素
r=1—5km 自行车、公交车活动范围 大卖场、超级市场 日常服务、娱乐设施
r=0.5km 步行活动范围 便利店、小型食杂店、理发店等日 常服务商业
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（四）商业网络的划分
3生活圈的测度
(1)消费依存度 (2)设施依存度
医院、学校、公园、体育、政府及其 他公用设施， 依存度越高，生活圈内部联系越紧密
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二 商业的发展和演变
1 商业革命
1900年俄 秋林公司 哈尔滨 1918年 郭氏兄弟 上海永安公司
1）百货店的兴起——第一次商业革命 2）超市、大卖场、连锁店——第二次商业革命 3）大型购物中心兴起——第三次商业革命
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45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
消 费 亿 元
吃的消费 穿的消费 用的消费
1993——1999年上海徐家汇消费结构变化
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第二节商业区位理论
商业区位理论学派： 1 传统区位学派
城市郊区，外来务工人员、及郊区 农民，交通不便、消费低，商圈范 围受到限制。
城市别墅区，高档低层住宅区 购买力不强，私家车，对交通费看 的不重，不是商业理想区。 商业区位理论
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（二）制约商圈规模的因素
5城市类型 城市规模——商圈的等级性、层次性 （1）规模大的城市
市级商业中心—区级商业中心—社区商业中心
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3 商品分类
高级乐器、高级首饰 1）高级品、奢侈品：价格高、不经常使用，限于少数 名表、高级服装、豪华住宅 、高级汽车等
收入高阶层有可能使用的贵重品。
2）耐用消费品：价格比较高、经常使用、使用周期比
电脑、汽车、空调 摩托车等 3 ）选择品：经常更换、使用周期短，注重样式、品牌风格具
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1 商业、贸易、市场
1）商业：是以货币为媒介进行交换从而实现商品的 流通的经济活动。 商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目 的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事 业。 服务业概念在理论界尚有争议。 服务业一般认为服务业即指生产 和销售服务产品的生产部门和企业的集合。服务产品与其他产业 产品相比，具有非实物性、不可储存性和生产与消费同时性等特 征。在我国国民经济核算实际工作中，将服务业视同为第三产 业，即将服务业定义为除农业、工业、建筑业之外的其它所有产 业部门。
（一）商圈的结构
2 商圈的界限 赖力 零售业引力理论 重力模型：
两地的市场界线与两地的人口成 正比，与距离的平方成反比
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（一）商圈的结构
费德林汉姆 修改重力模型：
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（一）商圈的结构
3门槛商圈与理想商圈 门槛商圈：
保证商业运营最起码的人口规模所在的空间 范围。
较长的商品。 家用电器、自行车、
有 时尚性的商品。
服装、鞋帽、箱包、 饰品等
4 ）日用品：日常大量使用、生活必须、使用周期短、价值低 的
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4 零售业形态 1）传统商业形态 百货店、专卖店、副食店、供销合作社、 农贸市场。 2）现代商业形态
超市、便利店、大卖场、购物中心、仓储 商店、折扣店、汽车商店、目录商店、无 店式商店。
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（二）制约商圈规模的因素
4消费水平 高级品、奢侈品——日常用品 自行车、电视机、电风扇、空调 成反比 （1）商品性质的变化。 （2）社区商业的商品档次提高，种类增加。
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（二）制约商圈规模的因素
城市棚户区、老城厢 多为日常消费品布局区 城市高层高级住宅区，流动人口集 中区 商业布局的理想地区
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商业区位理论
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商业区位理论
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商业区位理论
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（二） 地价
中心区布局的商业（高地价城市商业）特点： （1）大量销售的行业 服装业、特色食品、特色地方 产品、餐饮娱乐业 （2）高额利润的行业 （3）专业店、专卖店、名店、老字号 中心区外围： 超市、大卖场 城市郊区： 批发市场、大型购物中心、折扣店
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补加章节
商业区位理论
经济地理学 ecnu
本章内容
第一节 第二节
现代商业概论 商业区位理论
第三节 城市商业区位选址的程序和方法
商业区位理论
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第一节
现代商业概论
一
二
商业、商品、行态
商业的发展和演变
商业区位理论
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一
商业、商品与行态
1 2 3 4
商业、贸易、市场 商业部门 商品分类 零售业商业形态
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（三）商圈间竞争的策略
3增加商品的比例，集聚人气 （1）选择品 （2）高级品
名表、高档服饰、高档纪念品等。 服装、鞋帽、饰品等——商业街的底色。
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（三）商圈间竞争的策略
4抢占先入优势，理性应对区位惯性 （1）节约地价成本
虽然付出等待成本，占据了先入优势。
三 商圈
（一）商圈的结构 （二）制约商圈规模的因素 （三）商圈间竞争策略 （四）商圈网络的划分
商业区位理论
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（一）商圈的结构
1商圈的划分 （1）消费者的最大剩余效用决定
消费成本=商品价格+交通成本+时间机会成本
（2）商业的空间竞争决定 2 商圈的界限
商业区位理论
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小区测度单位：日；社区：周；城市或区域：季、月
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（四）商业网络的划分
4商圈与生活圈的整合
生活圈包括购物圈，还包括其他生活的内容。 以居住地为中心的生活联系空
间 市场机制下形成的 但是尽量使生活圈与区域商圈科学有机的整合才 以商业设施为中心的消费者在 空间上的分布范围。 是规划中的等级单位
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（三） 人口
人口密度： 人均收入水平：
人均购买力
交通 、地价因素 人口密度、人均收入水平 特例： （1）远郊的别墅区、高级住宅区 （2）旧市区的密集棚户区 （3）外来打工人口集聚的城乡结合部 （4）注重流动人口的数量和购买力
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ຫໍສະໝຸດ Baidu
（四） 文化
（2）获得早期顾客群（顾客的习惯消费） 调查发现：
男性：固定地方理发、洗浴、餐饮等服务性消费 女性：购物只要第一次满意，很少换商店购物。
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（四）商业网络的划分
1生活圈与商圈 2生活圈的层次结构 3生活圈的制度 4商圈与生活圈的整合
商业区位理论
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（四）商业网络的划分
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二 商业区位因子
（一）交通
（二）地价
（三）人口 （四）文化 （五）空间经济结构 （六）环境
商业区位理论
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（一） 交通
1 宏观效应
所在地区的整体交通状况 通达程度、枢纽程度、道路密度
2 微观效应 所在地区的具体交通状况 道路性质（轨道交通、干路、支路、居民区内部道 路） 道路结构（放射道路的汇集、十字交叉口、双向通 行、单行道、道路尽头）
1商业规模 2商品种类 3人口密度 4消费水平 5城市类型
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（二）制约商圈规模的因素
1商业规模 成正相关 大卖场 、大型超市 ﹥ 小超市、 便利店 大型百货公司 ﹥小型百货公司
商业区位理论
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（二）制约商圈规模的因素
2商品种类
3人口密度 成反比
商业区位理论
商业区位理论
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1 商业、贸易、市场
2）贸易：各种商品交换的统称。
3）市场：商品交换的场所。
商业区位理论
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2 商业部门
居民、社会 集团 等
1）零售业：向最终用户直接出售商品 的行业。 2）批发业：以批发价格将大宗商品授予生 产部门、消费部门、零售业部 门的商业行业。 3）服务业：为生产和生活提供服务的行业。
2 中心地理论学派
3 消费行为学派
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第二节商业区位理论
一 二 三 四 五 六 七 商业区位特点 商业区位因子 商圈 商业空间集聚 商业空间关联 商业空间竞争 商业区位类型
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一 商业区位特点
1 单一的消费指向 2 空间关系的外部特征 3 地价是商业区位的重要因素 4 商业区位选择的理性目标是消费者最大剩 余效用与商家最大利润之间的平衡
能方便群众，避免资源的浪费
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四 商业空间集聚
（一）商业空间集聚的动因 （二）商业空间集聚的质量 （三）商业空间集聚的过程 （四）商业空间集聚的效应 （五）商业空间集聚的经济与不经济 （六）中国商业空间集聚的问题与对策
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（一）商业空间集聚的动因
商业街（区）向干路交通，交通枢纽附近转移。 例如：上海七宝商业中心 漕宝路—七莘路（干路）—两路交叉口
（3）郊区大卖场增加免费班车，扩大商圈
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（三）商圈间竞争的策略
2强化核心品牌店（旗舰店 ）
商业街的知名度来源于品牌店的知名度 例如： 王府井——王府井百货大楼 南京路——上海第一百货商店 名店、老店支撑商业街
（2）规模小的城市
市级商业中心—社区级商业中心合一
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（三）商圈间竞争的策略
1改善交通条件 2强化核心品牌店 3增加选择品的比例，集聚人气 4抢占先入优势，理性应对区位惯性
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（三）商圈间竞争的策略
1改善交通条件 （1）商业街（区）布局在商业中心 （2）商业街内部结构的调整
1生活圈与商圈 （1）生活圈：
以居住地为中心的生活联系空间。
（2）商圈：
以商业设施为中心的消费者在空间上的分布范围。
（3）影响生活圈的因素
经济能力因素、组合因素、社会因素
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（四）商业网络的划分
2生活圈的层次结构
t=0.5—1h 私家车、轨道交通、快速 干道 大型商业大楼、豪华商业街 经营高级品、豪华奢品、耐用消费品、 选择品等
1 外部环境
远离环境污染区、风口、酷热、酷寒、强日照 注重与自然风光的结合：滨海、临江、靠近绿茵
2 内部环境 绿色购物环境
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三 商圈
商圈(商品服务范围)： 某种商业形式的消费在空间上的分布范围。 商品的商圈 商店的商圈 商业街商圈 城市商圈
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王府井商业街
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2新商业时代主要特点
大量消费 个性消费 服务消费 娱乐消费 随机消费 精神消费
1）新商业时代产生的背景 2）新消费趋向 3）设施大型化、综合化，等级组织扁 平化 4）经营管理信息化、个性化 5）组织的集团化、网络化 6）空间布局郊区化、社区化、全球化
商业空间集聚概念： 商业设施在空间上的相对集中的状态。这种集 中应高于更广大范围该实体空间分布的平均状态。
1商业空间集聚的动因（消费行为驱动）
（1）选择消费的需要 （2）一次性购物、大量购物的需要 （3）随机购物和娱乐休闲的需要 （4）信赖消费需要
商业区位理论
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（二） 商业空间集聚的质量评价
1 购买习惯 2 消费者偏好 3 周边社会文化氛围 医院 疗养院 宗教圣地 烈士陵园
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（五） 空间经济结构
1 商业企业之间 关联与竞争 2 商业与其他行业之间 与餐饮娱乐业的结合 公园、运动场馆、影剧院、旅游景点、展览中心
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（六） 环境