星河湾--浦东项目综合情况考察报告

合集下载

考察星河湾后的一点小感受

考察星河湾后的一点小感受————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：ﻩ考察星河湾后的一点小感受宋卫平说过这么一句话：比绿城做得好的房企最多一家半家,这一家呢就是龙湖,另外半家就是星河湾。

前两天在上海考察了几个楼盘,其中两个就是星河湾出品。

最近一年单位组织考察了各地很多楼盘，龙湖、绿城、星河湾、万科、滨江等等,说实话,这些现今阶段市场份额占有率较高的大型房产公司出品的楼盘,的确有很多地方值得我们去学习,去好好琢磨。

单纯从楼盘景观的品质角度来讲，星河湾就给我留下了很好的印象。

在上传照片之前还是要啰嗦一句，摄影实在不是我的强项,所以同行们将就看吧,抱歉！闵行星河湾（大手笔的周边环境改造：这是小区前的市政道路,景观灯柱很有特色，星河湾的标志之一。

）（80多公分的大香樟,不去讨论树的采购价，单把这玩意扛回来的勇气就值得我们借鉴。

)ﻫ(入口处的植物搭配选择了南方植物,加拿利海栆、布迪椰子、银海藻等等。

广东开发商的惯用手法。

）（上面一张取景的角度不佳,补一张浦东星河湾的入口。

多头苏铁不错,相信价格也会ﻫ不错。

）ﻫ(下沉式花园结合地下车库:又是星河湾的独有特色。

立体式园林景观，主动创造场地高差,通过多种高差变化,形成自然的起伏。

我想就单凭这点，就值得我们好好去琢磨。

)(再来一张)(浦东星河湾的游泳池。

相比星河湾的游泳池，我总感觉我们维科上院样板区里的那个少了点什么,后来才想明白,少了几个元素,第一，泳池边的雕塑没有很好的考虑；第二,泳池的马赛克品种当时没有选对;第三，泳池边的绿量不够,显得生硬了。

）ﻫ(泳池按摩椅，这玩意我们宁波碧水豪园浴场里也有.）(用钱砸出来的美人鱼，象这样的铜铸雕塑星河湾里还有很多,样式各异)ﻫ（儿童水池)(浦东星河湾的景观亭，现在很多开发商建造亭子的时候,穹顶的样式和做法都喜欢模仿绿城,千篇一律,其实星河湾的也不错。

沈阳星河湾、万科兰乔圣菲考察报告共60页

星河湾开展“企业现代化工程”，引进专业水准的咨询机构，聘请国际化专业化的职业经理人团队，引进国际影响力的战略投资者，快速推动优质土地资源的拓展，进行企业管理体系的再造
企业文化：“三大核心”，“四个一工程”，“五把尺子”，“十六条标准”
2019年6月 2019年9月 2019年4月 2019年10月 2019年11月 2019年9月 2019年10月 2019年6月 2019年9月 2019年11月 2019年4月 2019年12月 2019年8月 2019年10月 2019年11月 2009年8月 2009年9月 2019年10月 2019年7月
星河湾的开发理念与定位:心怀高远,定位顶级
开发理念：打造地产界的劳斯莱斯
主题：一个心情盛开的地方
目标客户：高端人群，精英阶层， 30－50岁，企事业单位领导人，私企老板，高级专业人员，外企“金领”等以车代步人士
规划设计五大原则
北京星河湾以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺术。环境内与外结合；建筑与环境结合；环境与功能结合；观赏性与实用性结合；环境与人性化结合；建筑与园林，环境与人居，观赏与实用性相融合，形成园中有园，景外有景，铸就了一部建筑园林艺术现代版的“园冶”。
星河湾无论是整体规划、园林建设还是住宅设计都突出了以人为本的理念，强调使人们居住舒适，生活便利。所有星河湾有了全成品开发，有了红线外的多管闲事，一改再改的设计，一调再调的园林建设，这一切都是围绕着以人为本的核心理念。
星河湾，没有一寸地方是未经过装饰的，首先把室内精装修的概念引入到了外部环境的打造中，正是用这种态度，才奉献出了星河湾这一中国房地产的品牌。无论是室内设计还是园林建设，星河湾的建设者都不断的在追求更加美和好的效果。各种各样设计稿都是改了又改，园林中间的各种树木更是调了又调，这些心思都只是为了给业主带来一个更加美好的生活环境，给社会创造一个经典住宅小区。

闵行星河湾豪宅项目案例分析_39PP_XXXX年

本报告严格保密。
星河湾区位介绍
7
公交：闵行15路（金都路都会路）、徐闵支线（老沪闵路金都路）、闵行6路（都市路金都路）
上海闵行星河湾交通图
星河湾
本报告严格保密。
8
上海闵行星河湾周边配套
本报告严格保密。
9
上海闵行星河湾周边配套
本报告严格保密。
10
建筑：体现新古典建筑简约之美和“度假式” 的轻松舒适之感
本报告严格保密。
中国星河湾大会
32
衍生金融与中国金融安全 2010高峰论坛 2010年9月26日，衍生金融与中国金融安全2010高峰论坛——暨2009-2010蓝海密剑期货大赛颁奖典礼在上海星河湾酒店举行，本次论坛以“衍生金融的发展及中国金融安全维护” 为主题，全国金融投资界精英与国际知名专家展开高端对话，从金融形势、金融创新及人民币汇率的角度出发，就我国如何保持衍生产品创新，多视角探讨如何更好地发挥金融创新的作用，更有效地维护金融市场安全，为中国金融业的发展做出积极的贡献。
本报告严格保密。
中国星河湾大会
36
【相逢于建筑】威尼斯建筑双年展中国馆作品落户星河湾倒计时盛典 010年9月21日在上海星河湾酒店举办了【相逢于建筑】威尼斯建筑双年展中国馆作品落户星河湾倒计时盛典暨 “中国骄傲感动世界” 星河湾中国红名仕上海周——郭培旗袍秀
本报告严格保密。
中国星河湾大会
本报告严格保密。
星河湾价值点提炼一
6
大虹桥国际都心尽享世纪枢纽规划上海星河湾坐拥上海西门户，与浦东星河湾交相辉映，依托大虹桥交通枢纽、畅连徐家汇、虹桥、古北、七宝、崋庄等各大商圈。机场、地铁、轨道交通、高速公路等；立体交通1小时快速连通长三角十余座城市，汇聚“金三角” 商业、物流、资源、信息、机遇，尽享无限生活。

上海绿城项目、国金中心、星河湾及苏州绿城桃花源等高端住宅及商业综合体考察报告

2021/3/30
2021/3/30
2021/3/30
Ø主入口设计
绿城黄浦湾主入口
2021/3/30
协信公馆主入口
华润二十四城主入口
小结：高端项目主入口设计以石材建筑呈现项目案名及LOGO，字体以石刻或黄铜为主，大气尊贵。
2021/3/30
Ø公共绿地设计
2021/3/30
2021/3/30
小结
园林景观规划主要体现在绿城御园与臻园的法式园林以及桃花源的中式江南园林：法式园林以中央主轴线控制整体, 辅之以几条次要轴线, 外加几条横向轴线。所有这些轴线与大小路径组成了严谨的几何格网, 主次分明。轴线与路径伸进林园, 将林园也纳入到几何格网中。轴线与路径的交叉点, 多安排喷泉、雕像、园林小品作为装饰。既能够突出布局的几何性, 又可以产生丰富的节奏感, 从而营造出多变的景观效果。而中式江南园林着重于运用水景和古树、花木来创造素雅而富于野趣的意境，因景而设置园林建筑，并巧于借景，突出山水之美，注重园林的文学趣味。
四、车位设计
2021/3/30
绿城和星河湾高端项目全部采用地下车位设计，车户比约2：1，车位地面以塑胶材料为主，车位配有全角度监控和24小时照明。
2021/3/30
五、室内设计
2021/3/30
2021/3/30
星河湾石材的选用和拼装标准极高，如意大利云石、澳洲砂岩等，上海星河湾仅黄腊石用量就高达9000吨以上。
小桥流水、亭台楼阁、叠石迭景、碧水蓝天共同演绎着传世的尊荣，给观者以黄浦湾项目的立面特色体现在时尚现代的中空玻璃幕墙，将建筑美学、建筑功能、建筑节能和建筑结构等因素有机统一起来，从不同角度呈现出不同的色调，随阳光、月色、灯光的变化给

陆家嘴星河湾商品住宅项目环境影响报告书

陆家嘴星河湾商品住宅项目环境影响报告书 TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-陆家嘴星河湾商品住宅项目环境影响报告书建设单位：上海浦东星河湾房地产开发有限公司评价单位：上海化工研究院证书编号：国环评证甲字第1806号编制日期：2008 年 6月目录1总则 ..............................................................1总则1.1评价任务由来上海市浦东陆家嘴星河湾地块是由上海浦东星河房地产开发有限公司开发的商品住宅房地产项目，地块位于浦东新区花木街道，该项目位于白莲泾以南、浪水浜以北、锦绣路以西、中心河以东的范围。

项目总用地面积232300㎡，总建筑面积475691㎡。

本项目建设过程中及建成后将产生一定量的废水、废气、噪声及固体废物等，为减少项目建设过程中及投入使用后对周围环境造成的影响，根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》、《上海市实施〈中华人民共和国环境影响评价法〉办法》和《建设项目环境保护分类管理名录》的有关规定，对上海市浦东陆家嘴星河湾项目提出应编制环境影响报告书的要求，环境影响评价结果作为政府部门审批项目及决策的依据之一，同时也为工程建设的设计和环境管理服务。

为此，受上海浦东星河房地产开发有限公司的委托，上海化工研究院承担编制本项目环境影响评价报告书的任务。

本评价单位接受委托后，按照《环境影响评价技术导则》（HJ/T ，HJ/T ）所规定的原则、方法、内容及要求，组织有关人员熟悉建设单位提供的有关资料、图纸，并进行现场踏勘，调查项目周边环境现状，周边主要企业的排污情况，在此基础上开展本项目的环境影响评价工作，编制了本环境影响评价报告。

1.2评价主要内容及重点根据拟建工程和地理位置、环境特征及污染物排放特点，确定本次评价工作内容包括总则、区域环境概况、工程分析、环境质量现状调查与评价、本项目环境影响预测和评价、外环境对本项目环境影响预测和评价、施工期环境影响分析、项目区域规划相容性及平面布置合理性分析、居住区生态适宜性分析、公众参与、污染防治对策和措施、结论与建议等。

考察选址情况汇报

考察选址情况汇报
近期，我们对于新项目的选址情况进行了全面的考察和调研。

在此，我将向大家汇报我们的调研结果和结论。

首先，我们对于选址的要求进行了明确的规定，包括交通便利度、周边配套设施、人流量等因素。

经过调研，我们筛选出了若干备选选址，并对其进行了详细的实地考察。

在考察过程中，我们发现备选选址A位于市中心，交通便利，周边有大型商场和写字楼，人流量较大。

然而，由于土地成本较高，项目建设成本也相应增加。

备选选址B位于郊区，交通相对便利，周边有大型住宅区和学校，人流量稳定。

但是，由于周边商业配套不够完善，可能影响项目的发展。

在对比分析备选选址的优劣势后，我们认为选址A虽然成本较高，但由于地理位置优越，人流量大，商业配套完善，对于项目的发展更有利。

因此，我们建议选择选址A作为新项目的落地地点。

除了以上的主要考察内容，我们还就选址周边的市场环境、政策扶持等方面进行了深入的调研和分析。

我们发现，选址A所在地区的商业环境较为活跃，政府对于新项目的扶持政策也较为优惠，这将为项目的发展提供有力支持。

综上所述，经过我们的考察和分析，我们认为选址A是最为合适的地点，能够最大程度地满足项目的需求，为项目的顺利开展奠定了坚实的基础。

最后，我们将继续密切关注选址地区的动态变化，及时调整项目计划，确保项目的顺利进行。

同时，我们也将不断完善选址调研的方法和流程，为公司未来的发展提供更为可靠的支持和保障。

感谢大家对于选址调研工作的支持和配合，让我们共同期待新项目在选址的基础上取得更大的成功！。

浦东星河湾产品分析报告课件

小区总体规划
➢整个小区总占地面积约为20 万㎡，规划总建面积约为30万㎡，目前开发的一期约为9.5 万㎡，共13栋15-18层的小高层。
➢商业部分包含有一个五星级酒店、商业街、幼儿园和小学。
注：项目北侧规划建造约28万㎡的高级人才公寓。（但未最终确定）
浦东星河湾产品分析报告
11
一期总评图：
26
观景平台，多层次的绿化植被，小桥流水，阶梯小径，给小区营造出公园般的内部景观
浦东星河湾产品分析报告
27
品景荷种，花。同池
时，
也丰丰富富了
了单植调物的的水
浦东星河湾产品分析报告
28
不同风格的观景凉亭。精雕细琢的细节
浦东星河湾产品分析报告
29
小区设计有中心游泳池和儿童戏水池，给业主创造了视觉和生活的双重享受，尤其是在游泳池旁边设计了一个鲤鱼池，让人能体验和鱼儿一同戏水滋味，享受天人合一的非凡感觉
35
一期户型配比及分布
名称三房四房五房复式
浦东星河湾产品分析报告
4
项目参数
项目地址浦东新区锦绣路2580弄发展商上海浦东星河湾房地产开发有限公司建筑形态小高层占地面积 20万㎡建筑面积一期9.5万㎡，13栋15-18层的小高层容积率 1.58 绿化率 35% 开盘日期 2009年8月8日
户型面积
220㎡-600㎡
开盘对外报价 40000-60000元/㎡
浦东星河湾产品分析报告
小区动线
➢完全的人车分流 ➢人行动线成工字型排布，和景观布局相对应，在步入小区的同时，沿途充分欣赏周边的丰富景观资源。 ➢车行动线完全安排在小区外围，将车辆进出对小区的影响降至最低。

星河湾荟苑

楼盘介绍区位介绍星河湾东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。

距离陆家嘴大约8公里，直接接受2010展会辐射。

与其对街相望的是浦东图书馆新馆（在建）和浦东干部学院，轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路附近，与该案距离约1公里。

规划设计浦东星河湾整体分三期规划，占地20多万平方米，其中一期住宅建筑面积约9.5万平方米。

项目河流纵横交错，分别为白莲泾，中心河，浪水浜。

其中白莲泾更为连接世博区域的重要景观河道。

整体地块方正，楼栋的排布均可拥有极好的采光和景观效果。

本着“开发到哪里，美化到哪里”的原则，星河湾地产对红线外的三条河道都进行河道改造，锦绣路进行道路改造，其中在锦绣路路中央树立起星河湾特色的灯柱，有一种回家的温馨感受。

浦东星河湾一期由8栋10—15层的小高层组成，户型面积为220~600平方米，顶层为复式样式设计。

道路为人车分流设计（共设2个车行出入口和1个人行出入口），考虑到车库是业主经常出入的场所，星河湾地产将精装修理念延伸到地下车库，定制“景观房”，在地下车库停好车后，在电梯厅大堂前等候时，可在落地窗内观看室外飞流直下的瀑布；地下车库左边还有个亲水平台，业主也可以在那里直接观赏瀑布美景。

楼盘质量业界评价还不错，得到老业主的拥护。

居住人群从居住群体来讲，星河湾在广州和北京的项目，业主多为名流和高端人士等社会顶层人士。

整个社区不仅仅是高端人士的居所，更多的功能已经晋升为他们交流的一个平台。

会所：外观图室内图周片配套设施星河湾物业管理有限公司•亮点1物业服务方面，浦东星河湾统一为酒店式管理，且引入“金钥匙”管理标准。

星河湾是第一个把金钥匙酒店服务引入住宅管理服务的房地产企业。

物业管理物业公司星河湾物业管理有限公司物业管理费 4.9 元/平方米/月车位（比）1:1 车位租用费-会所服务费- 水景维护费-中央空调使-用费星河湾荟苑（浦东星河湾）物业服务租赁服务否代请保姆否代客清洁否代客订车否商务中心否社区服务社区生活概述浦东星河湾有白金五星级标准的星河湾酒店、商业街、小学、幼儿园。

万科2009年浦东星河湾热销分析

容积率Vs建筑覆盖率
户型物管
星河湾产品品质：沿袭广州、北京星河湾模式，超豪华精装修，大量
运用珍贵的石材、名牌厨具卫具和名贵灯具；别墅化户型设计，大面宽、别墅式层高，景观最大化，功能分区奢侈化
别墅化户型设计超豪华精装修
名贵石材的大量运用
一梯一户或两户，南北通透中央会客厅、270度观景窗等豪宅功能细节
•
名贵灯饰
配置衣帽间、工人房、超大圆桌餐厅等豪宅功能
面宽：平均在18—24m间
层高：3.6m （比多数别墅的层高还要高大门：2.7m双开宫廷式大门走廊：1.5—2m宽
•
名牌厨具卫具
厨柜高级地柜及吊柜菲林格尔/德国ALNO（艾诺）橱柜厨房电器伊莱克斯的冰箱，厨具用的是德格 Teka 德国米勒浴缸德国豪式的按摩浴缸德国当代（Dornbracht） TOTO/杜拉维特/德国当代主卧的马桶用的是TOTO智能坐厕，次卧用洁具（Dornbracht）的是杜拉维特的；大理石台面配洗面盆连水龙头，阿波罗淋浴房等龙头汉斯格雅/德国当代 Dornbracht
现场客户花絮：北京老业主30多岁的郭小姐，连夜“站”车为赶推介会北京老业主法籍华裔男士狂购9套广州老业主家庭长途连夜驱车上海首次购买的业主惊呼：怎么成了菜市场
星河湾的营销：广告注重圈层精准营销，着重纸媒，宣导品牌和圈层；
充分利用北京、广州星河湾的老客户开展圈层营销活动
广告策略：品牌+圈层
画面突出圈层；三地项目联动，注重推广项目品牌
渠道策略：纸媒+圈层活动
高端人群的报刊：中国民航、中国新闻周刊、CNBC、新京报、第一财经日报、南方日报地产行业的报刊：中国房地产报、安家、红地产电视、电台：非常少量；网站：开盘前后以软文为主

某房地产区域考察报告(ppt 77页)

50
地
节点施工说明：
下
由于商品砼坍落度大，在进行地下室底板或顶板翻边部位施工时，振动棒振捣使砼流座到底板，施工人员往往少振或不振捣，导致砼不
室
密实，因此形成渗漏薄弱点。
底
板
节点施工要求：
或
针对该部位翻边混凝土，要求其坍落度达到3-5cm时，再进行砼二次振捣，确保该处混凝土密实。同时，重点关注该部位的防水施工
18
客厅展示
金线米黄
19
餐厅展示
Tip：
如上图一样的直线条拼花，仅增加成工艺成本的20%左右，但可以达到多种效果、减少石材种类、提高出材率。
餐厅总体色调：黑白
20
过道玄关展示
松香玉
阿富汗黑金花
帝王金
21
星河湾装修标准纵览
主人房、书房、衣帽间天花局部吊顶，配饰线，油进口乳胶漆；地面铺木饰面地板；墙身采用高级墙纸饰面及局部木饰面造型装饰；衣帽间配豪华衣柜。
石
工 (见图1)。
材
3.石材墙面设计要求打明胶时，板缝开三角槽缝或开小
凹槽施工。
62
4.石材板内灌水泥砂浆前墙体浇水湿润，要求水泥砂
湿
浆配比不得低于 1:3，拌制完的砂浆以有较好的流动性为宜。
贴
5.灌水泥砂浆时要求成45度方向灌实，所有腰线顶面板
灌
及压顶板严禁半干粉砂浆铺板，必须使用流动的水泥
浆
7
星河湾在卖什么？
三大辅助卖点
卖圈层四季会打造品质社交，个性化管家服务，功能齐备，圈层近似。
卖服务金钥匙服务，物业管理细致入微。
卖配套主打教育牌，包括德福双语幼儿园及星河实验小学。
8
建筑风格掠影

关于11月11日踩盘后总结关于项目考察总结(doc4页)

ANC“星河湾、香江、翡翠绿洲、广雅”项目考察总结——正域·白云尚城北区附加值提升、可借鉴之处说明序号所考察项目做的成功之处和不足之处北区提升附加值暨可借鉴之处1 「星河湾」从消费者（市场需要）角度出发从卖象、入住的实用（用象）两点出发，对楼盘的精益求精，优良的品质大大增加了业内人士及消费者对产品附加值的认可---硬件过硬（业主满意度问卷来了解业主对前期的意见建议及后期的期望）我们要关注/做好①客户的真实需求，从卖点、实用点出发，②从竞争对手角度出发③从市场未来走势出发；系统的定位，完善产品的规划、建筑风格、装修、物业服务各方面，打造正域自有的特色，从而增加附加值，为后续的开发打造品牌价值2 星河湾的附加值来自于企业的内部管理，软件过硬,其他三个盘的销售厅的布局、销售人员的专业职业性、形象感、样板房的管理水平与星河湾有一定的差距：如山水华府、翡翠绿洲的售楼是和餐饮在一起，进入售楼后有茶楼的气味，其售楼部办公点的复印机设在公共的通道上，既不安全，也显出管理的零乱，如其卫生间小便器安装与墙体的缝隙，天花脱落等；雅居乐售楼员一路嚼口香糖，一路讲解，反观星河湾，明知我们是行业人员去踩盘，仍职业的接待，这正是展示公司品牌的时机五星级的酒店之所以服务好，软硬件都很重要，我们要从售楼部、各部门办公室的选址、装修、标识及内部管理等进行系统的规划设计及管理；如我们的营销办公室、工程办公室、物业客服的办公室对外形象差，标识不统一，不明显，装修不够品味；如售楼员对来客的关注度不足，为了张挂灯笼就忽略了草皮，造成了绿化的损伤，影响了形象；物业人员专业水平不足，现在小区的设施翻新养护不足；未交付区景观养护人员换水时，水阀盖板打开不摆放作业牌，景观和安全标识不完整，存在安全隐患等等，这些都说明我们管理上还有很长一段路要走，内部管理亟待加强与完善。

3 景观的打造既有看象又实用且注重标识及配套物品的协调；星河湾、香江（山水华府、翡翠绿洲）在这方面做的比雅居乐要出色，体现了景观投入50元/平方，房价溢价500元/平方的行业惯用手法；如垃圾桶、矮灯在星河湾是绿色系列，而香江是木制的黄色垃圾桶，相比而言星河湾更注重物品与景观协调性，大大增加了产品的附加值；我们一二期乔木、草坪、灌木的位置布置，虽然手法上和星河湾有相似之处，但细节上差距较大：①垃圾桶、标识类与景观协调性方面；所以我们北区的景观设计要提前，与建筑外立面、建筑风格、装修格调及物品配置均要力求协调；②我们的乔木类太靠近路边，所以视线受到一定阻碍，且乔木遮盖了草皮，使草皮生长缺少光照，长势、管理有了缺陷；③要多些功能性的，如老人、小孩子坐在树下、路边的凳子类的；景观中考虑能否种些防蚊的植物和灭蚊的灯等；另考虑晚上景观的效果和功能性如小区的公告栏要有灯光，晚上业主才回来，能看到；如利用防洪渠的公共路面做些体育健身设施、早晚老人跳舞打太极拳的音响、场地，以后小区晚会的场地；增加些矮地灯，补充灯光高低错落的光感序号所考察项目做的成功之处和不足之处北区提升附加值暨可借鉴之处4 策划、包装企业/产品/服务的手法：①星河湾通过宣传××钢琴、××冰箱、香江宣传××总统用的水龙头；我们应该深挖企业/产品/服务文化（卖点），如恒域企业的建筑介绍（参考远大在珠海盘的包装手法），学习万科善于宣传策划的方法，使公司的形象让消费者从知悉到熟悉到认同到跟随，另可宣传规划公司（如雅居乐宣传是中信的设计师设计），还要做好一、二期的包装，如景观点做景点介绍标识；楼盘做装修开放间，把所有装修用材剖开、展示，提高消费者的信心；楼盘规划者、建设者的纪念手印、签名册、从业者的感言等，这些都是策划宣传企业、展示楼盘的手法，从而让消费者为企业管理打高分，这样产品就多了附加值5 实用的配套设施（北区分一、二期开发，水、电、电话、电视、煤气、车库、智能、会所等要跟上，一期业主的使用功能）-----体验式销售安防设施要跟上，小区周边治安环境较差，智能化及安防设施一定要跟上会所自我经营能力及对外的宣传①我们应该在北区一期交楼时就先建好幼稚园、垃圾中转站、车库、智能化、安防、水电设备等配套；让北区一期推出后，让先买业主能用上，他们认为我们既有看象又有用象，这样已体验的旧业主就会主动做我们铁杆宣传员，介绍他人来买，则北区二期高层的楼王更上一个价格层次；②幼儿园能否与广外合作办学，提高附加值③会所若在北区另设，一定要能对外，也能对内，增强自我造血能力，配套以乒乓球、羽毛球、泳池为主，场地、灯光设置成专业的6 关于商业的取舍①我们应该把重心放在住宅，舍弃部分商业，②虽然商铺单位售价高，但商住混合型的盘，从后期业主入住后，会在使用上打折扣分，对附加值不利，③就算要做，我也赞同李文的意见，将南向商铺及近东北部商铺取消，移至西面及西北角，而将近西的住宅向内移，减少因近规划路的噪声，集中商铺于西北区，④可以做部分一楼的带花园的住宅，花园也可以卖使用权（一平方约1500—2000）提高售价，一定要做商业需慎重---满足商家经营的条件，如休闲式的影院需景观配合①且电影院的功能和景观、车位等要考虑，特别是商铺会带来的安全隐患、卫生（噪声）等问题。

{项目管理项目报告}浦东星河湾项目传奇故事总汇0603

{项目管理项目报告}浦东星河湾项目传奇故事总汇0603浦东星河湾项目传奇故事总汇目录一、【浦东星河湾】 (2)1、区位 (2)2、规划 (2)3、配套 (3)4、建筑 (3)5、工程 (6)6、园林景观 (6)7、样板房（室内装修及户型） (9)8、酒店、会所、商业街 (12)9、物业 (13)10、其他 (14)二、【广州星河湾】 (14)三、【北京星河湾】 (22)四、【星河湾集团】 (24)五、【黄董语录及故事】 (24)六、【梁总语录及故事】 (27)七、【他人看黄董和梁总】 (28)八、【社会名流看星河湾】 (29)九、【员工、合作方看星河湾】 (30)十、【客户心声】 (32)十一、【星河湾公关大事件】 (34)十二、【星河湾荣誉】 (36)一、【浦东星河湾】1、区位1.1 关于路名：锦绣前程之路，象征着人生美好旅程的开始。

2、规划2.1走到哪里，美化到哪里：星河湾在征得周边居民同意后，自己出资改造锦绣路、白莲泾、中心河、浪水浜等周边道路、河道。

整治后河道两岸营造开敞式的绿化空间形成小区生态边界。

（景源上海星河湾宣传片摘录）2.2大规模成品社区：全景园林、精装平层豪宅公寓、超五星酒店、会所、商业，真正意义上的大规模成品豪宅社区，集合广州星河湾和北京星河湾的产品精髓。

（景源上海星河湾宣传片摘录）2.3高门槛定制纯粹：星河湾的房型为亿万身价的富豪定制，摈弃了一房、二房紧凑型产品。

舒适而奢华的设计理念成为社区的“隐性门槛”，实现顶级豪宅真正意义上的身份纯粹而同一。

（景源上海星河湾宣传片摘录）2.4高端资源整合平台：以国际豪宅经营理念在星河湾做到极致，建造产品即整合跨界资源，营造高端的生活与社交平台。

（景源上海星河湾宣传片摘录）2.5景观组团规划，相得益彰：整个社区分为四个组团，布局结构动静有序，虚实相生、环环相扣。

（景源上海星河湾宣传片摘录）2.6社区动静分区，自然过渡：社区沿东侧道路展开布置的配套公建，划分出两个界面，形成城市向社区公共空间的过渡和由公共空间向安静私密的住区空间的过渡。