论我国不动产物权登记之效力-2019年文档

论我国不动产物权登记之效力

Review on the register efficiency of the property right of real estate

Civil and Commercial Law School Zhu Huimin

：The real estate register system is the essential part of the Property Law. It is of great significance to social economy. Different countries varies from the register efficiency of the real property which based on different theories. The article aims to analyze two main register efficiency types in the world and discussed the register efficiency of real property in china.

一. 不动产物权登记效力概述

不动产，是相对动产而言，“依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物”。[1] 不动产往往具有本身价值巨大、一经移动就会破坏其价值等区别于动产的特点，势必要求其上的

权利状态通过公示使其物权的变动可以从外部查知的方式表现出来，以

此平衡权利人与第三人之利益。

不动产物权登记的效力，是指“登记这一法律事实对当事人的不

动产物权所施加的实际作用。” [2] 也就是关于登记的法律效果。就不动产物权登记所产生的效力，主要有以法国和日本为代表的登记对抗

效力，以德国、瑞士、我国台湾为代表的登记生

效效力

不动产物权登记的效力是以公示公信原则为核心。通过公示，使其不动产物权具有公信力。公信力包含两个内容：其一，记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利，除非有相反证明。又称为“权利的正确性推定效力”。其二，凡善意信赖公示的表象二为一定的行为，在法律上应当受到保护，保护的方式就是承认此行为所产生的物权变动的效力。又称为“善意保护效力”。

二. 不动产物权登记效力的两种主要模式（一）登记对抗主义下的不动产物权登记效力登记对抗主义，指的是不动产物权的变动，依当事人间的合意即产生法律效力，但是非经登记，不能对抗第三人的体例。此立法体例以法国和日本为代表。

“登记对抗主义是所有权观念化的体现，即所有权是一种纯粹观念性的东西，只要有单纯的、诺成性的合意就足以使其发生移转。”

[3] 以法国为代表的登记对抗主义在财产权上并不严格区分物权和债权，遵循意思主义，当事人通过真实的意思表示变动物权，而登记才可对抗第三人是法律在当事人与第三人利益间选择的结果。通过登记进行公示的客体是债权契约，而非权利之公告。在登记对抗主义体例下，物权的变动通过当事人之间的意思表示即可完成，只是未经登记，其权利不具有对抗善意第三人之效力。换言之，权利人的权利有瑕疵——本是具有支配性、排

他性的物权，因为未登记的事实，而导致在面对善意第三人时失去了排

他的效力。但这并不意味着物权由此转变为相对权，除却善意第三人，权利人的权利依旧可以对抗不特定的第三人。其目的是为保护善意第三人的期待利益。如果第三人明知或者应当知道时，则权利人的权利依旧可以对抗第三人，此时没有保护第三

人利益之必要。

简言之，以法国为代表的登记对抗主义是以意思主义为原

则，以对抗要件为例外。从财产权划分上看，法国不严格区分物权和债权体系，物权体系与债权体系往往适用一套交易规则；从登记客体上看，仅是公告债权契约，并非权利的公告；从登记效力上看，登记后的权利权能完整，而未登记的权利不能对抗善意第三人。登记对抗主义体例承认没有对抗力的物权。

（二）登记生效主义下的不动产物权登记效力

登记生效主义，指不动产物权的变动除了当事人间的合意外，还要进行登记。非经登记，不仅不能对抗第三人，而且在当事人间也不发生效力。此体例以德国、瑞士为代表。

以德国民法体系为研究对象，德国财产法理论体系是建立在区分物权和债权的基础上形成的民法财产二分体系，并严格区分

物权行为和债权行为，在物权行为理论的基础上创设物权形式主义的物权变动模式。

物权行为，是以物权合意为要件的一种单独类型的法律行

为。在含有给与要素的物权行为，是否以原因存在为要件，又可

以分为有因的物权行为和无因的物权行为。有因和无因的区别在于物权

行为效力是否已债权行为生效为基础，前者要求债权行为生效的基础上再为之物权变动的意思表示，而后者物权行为独立于债权行为，不因债权行为是否有瑕疵而效力受损。德国采纳的是无因的物权行为，其不动产物权变动的结构为“债权行为+物权行为+登记申请+登记同意+登记记载”。物权行为仅以物权变动的意思表示为成立要件，是申请不动产五物权登记的前置要件――物权合意；而瑞士则是采取有因的物权行为，其不动产物权变动的结构为“债权行为+登记申请+登记记载”，其中登记申请是物权行为，受债权行为效力的影响。[4] 在简述了登记生效主义的核心――物权行为理论，为后面探讨我国不动产物权登记制度的选择与构建提供了理论基础。

三. 我国不动产物权登记的效力（一）我国目前不动产物权的登记

效力

1. 以登记生效主义为主的不动产物权登记效力根据我国《物权法》第9 条第1 款之规定以及第14 条之规定，我国不动产物权的登记效力以登记生效主义为主，以登记对抗主义为辅。本文不对部分不动产物权原始取得无需登记的情形展开讨论。

对比德国的登记生效主义是建立在物权和债权的区分基础上的财产法二分体系，我国对于物和债的关系，也能从立法中找到依据，即我国《物权法》第15 条规定的物权区分原则。可见，我国吸取了德国民法典的物权行为理论，区分债权行为与物权行为，以此为基础。物权变动发生效力需要具备以下两个要件：⑴ 当事人之间达成债权合意；⑵登