高铁站前广场工程项目可行性研究报告

第一章总论一、项目背景（一）项目名称：长兴高速铁路站站前广场工程项目（二）承办单位：长兴城市建设有限公司（三）项目可研报告编制依据1、《长兴县城市总体规划》（2006-2020）2、《长兴环太湖开发带概念规划》（2003）3、湖州市建设局《湖州市城市规划管理技术规定》4、长兴县建设局《长兴高速铁路站站前广场工程设计要求》附规划红线图5、《长兴太湖新区控制性详细规划及站前区城市设计》6、长兴县建设局《关于长兴高速铁路站站前广场工程设计方案项目规划例会审批意见书》7、项目可研报告编制委托书8、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）9、《投资项目可行性研究指南》10、现行有关的建设法规、规范二、项目概况（一）建设要求本项目的进行有利于推动太湖环线的开发建设，依托高铁车站，广场周边地区将建设成为集站前服务功能、科技研发功能、生产性服务业功能、旅游集散功能、生活服务功能为一体的现代新城区。

（二）建设范围长兴高速铁路站站前广场工程位于长兴县太湖新区，为杭宁高速铁路长兴站的建设用地。

工程南至发展大道，西接站前路，东侧与北侧均为规划城市次干道。

高铁以高架方式南北向穿越地块。

车站站房位于地块中央。

用地总面积为8.98 公顷，其中车站站房占地面积约为7250 平方米（不含高架轨道下设备用房）。

车站站房将用地分成东西两部分：西部为面积约３万平方米的车站广场用地，承担着与城市联系的功能；东部为轨道交通设施及配套停车位。

地块周边自然景观资源丰富。

（三）建设内容本项目建设内容分商业街、旅店、广场、市政道路、给排水、景观绿化、水景、夜景照明、停车场、建筑小品等。

（四）建设规模该工程用地总面积为8.98 公顷，其中车站站房占地面积约为7250 平方米（不含高架轨道下设备用房）。

车站站房将用地分成东西两部分：西部为面积约３万平方米的车站广场用地，承担着与城市联系的功能；东部为轨道交通设施及配套停车位。

（五）主要建设条件本项目建设符合长兴县城市总体规划要求，区域内供水、供电、通讯等配套设施在规划中都能妥善解决，基本具备项目建设的条件。

（六）项目投入总资金、资金筹措及使用计划1、项目投入总资金本项目投入总资金33145万元，其中工程费用21137万元，工程建设其他费用9060万元，建设期利息2947万元。

2、资金筹措计划本项目资金来源有二个渠道：一是自有资金；二是银行贷款。

3、资金使用计划投入计划如下，自有资金1.3145亿全部用于投资；商请银行五年期贷款2亿元。

三、主要结论与建议（一）主要结论本项目系高铁站前广场及相关配套设施项目，能直接产生经济效益，且项目的社会效益比较明显，维护了长兴的社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活环境和生活质量。

同时，该项目还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展。

因此，项目建设的综合效益显著。

（二）建议建议在工程建设中建立权责分明、制约有效的机制，更有效地控制项目的投资、工期、质量，使投资的效益最大化，以提高项目开发建设的总效益。

期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责。

第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景长兴地处长江三角洲杭嘉湖平原，位于浙江省最北端，与苏、皖两省接壤。

东邻上海、西连安徽，南望杭州，北接宁锡常。

处于长江三角洲的地理中心，全县面积1430平方公里，辖10镇6乡和1个省级经济技术开发区，现有人口62万，长兴山清水秀，气候湿润，有“鱼米之乡”、“文化之邦”、“丝绸之府”美称。

是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市。

近年来，长兴县在新一轮跨越式发展中突飞猛进，国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，按照建设山水园林型现代化新兴城市的目标，长兴县正努力打造“中国人居环境奖”、“全国生态县”、“省级示范文明城市”、“国家园林县城”、“国际花园城市”等五张名片，并已荣获全省“小康县”、国家级科技先进县、全国综合实力“百强县”、“省级示范文明城市”、“国家园林县城”、“国际花园城市”等称号。

工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、轻纺等传统产业得到改造，机械电子、生物医药等新兴产业快速崛起，技术含量高、附加值大的高新技术产品发展较快；长兴实施了大力发展高效农业，走农业产业化经营的农业经济振兴战略，着力调整粮经比例，大力推进效益农业发展，壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽兽、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化的农产品生产基地，同时农业产业化经营初具成效；长兴县还以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步发展，以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。

2009年全县实现地区生产总值（GDP）240亿元，2009年全县完成财政总收入33.89亿元，比2008年增长10%；完成地方财政收入18.47亿元，比2008年增长13.3%；全年完成固定资产投资157.56亿元；社会消费品零售总额91.15亿元。

可见，长兴以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第一要务，已真正步入一个高速、稳定的良性发展期。

长兴县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，县城城区作为向外拓展空间的第一着力点，更是掀起大建设大开发的热潮。

在县委、县政府的正确领导下、按照“人民城市人民建”的方针，经过多年的建设发展，城市的基础设施基本齐全，城市的服务功能不断完善。

特别是改革开放二十多年来，城市建设步入快车道。

县委、县政府坚持以人为本，提出了创建园林化城市的目标，使城市环境更加美好。

同时大胆改革城建投资体制和管理体制，引入经营城市理念，突破了城建资金瓶颈束缚，加大基础设施建设力度，有力地拉动了全县经济增长。

在加快城市基础设施建设的同时，房地产开发建设稳步有序发展。

城市美化、绿化、亮化、净化取得显著成果，园林化城市初具规范。

长兴县居民普遍感到城市天空蓝了，马路宽了，环境美了，生活更舒适了。

二、项目建设必要性（一）、本项目建设是加快长兴城市建设的需要随着近几年长兴经济社会的快速发展，城市建设呈现新面貌。

2009年全县市政建设投入资金35亿元，比2006年增长49.5%，中心城市建成区面积扩展到38平方公里，建成区内集聚人口30万人，城市框架拉大至48平方公里，城市化率达到56%。

以上数据客观显示长兴城市的建设速度是相当快速的，城市化水平不断提高。

浙江省《环杭州湾地区城市群空间发展战略规划》提出长兴中心城市在2020年将发展成为一个50万人口的大城市的目标。

长兴总体规划明确至2020年城市用地规模达80平方公里。

城市化水平达到76%。

因此，未来大约十年的时间，必须积极拓展城市空间，集聚城市人口，加强城市建设，以实现长兴城市的高度城市化和现代化。

根据城市化及规划要求，对太湖新区的开发建设已经提到了政府的工作日程。

（二）、本项目建设是缓解城市用地紧张的需要长兴城区用地日趋紧张，急需开辟一块新区以满足城市的扩张需要。

长兴城市总体规划发展方向是向北建设龙山行政新区；向东扩展太湖新区；向南发展与县经济开发区相配套的雉城工业园区；向西发展建设城市居住区。

目前，龙山新区为行政中心所在地，规划建设用地已经饱和，向南城市空间被宣杭铁路分割阻断，且铁路南面是雉城工业园区的工业用地。

因此，紧邻老城区的北面、南面用地都已定性，且趋于饱和，而城市东面的太湖新区尚有城市宝贵的城市建设预留用地，城市居住区的发展只能往城市东面发展。

（三）、本项目建设是创建生态县、提高城市品位的需要2007年长兴县成功地被评为国家园林县城。

2008年我县成功取得“国际花园城市”称号。

当前，我县正积极创建生态县。

无论是国家园林城市、“国际花园城市”还是生态县都对城市绿地建设尤其是人居公共绿地指标提出了十分严格的要求。

现在的城市建成区面积有限，而人口不断增加，势必造成老城区绿化的人均指标不足问题。

因此，必须在城市太湖新区中提高绿化面积和绿化品质。

规划城市太湖新区位于长兴县城东，以太湖为中心。

无论区位条件，还是自然景观环境，这都是长兴仅存的风水宝地。

通过规划组织合理的功能布局、道路交通、绿化景观，引导有效的开发模式，突出太湖水上公园、太湖生态景观区及太湖湖边休闲区，力求将该区建成品质卓越的、功能复合的可持续发展城市综合区。

我们有理由相信，借鉴近几年的城市新区的成功开发经验，同时吸取规划建设中的教训，我们一定能将长兴太湖新区打造成长兴的一个高品质生态型居住新区。

（四）、本项目建设是缓解城市交通压力的需要长兴城市人口不断增加，但主要人口集中在老城区，近20万人口居住在只有8平方公里的老城区，老城区的人口过度密集。

建设用地特别是居住用地日趋紧张，人均居住用地面积不断下降，直接导致城市交通压力越来越大。

尽管这几年我们不断实施道路改造、扩建工程和启动新的道路建设，如画溪大道、滨河大道、金陵路改造等项目建设，但是仍然难以解决中心城区的交通拥挤、行车难的问题。

由于城市的空间局限，通过城市内部道路的建设与改造的方法非根本之道。

寻求新的城市居住空间，分流老城区人口和车流才是必然的选择。

综上所述，该项目的实施是十分必要和迫切的，具有极其重要的现实意义和巨大的经济效益、社会效益、环境效益。

为了谋求长兴城市新一轮发展，更好地展示城市风貌，必须紧紧抓住建设机遇，积极拓展城市空间，加快建设长兴高速铁路站站前广场，加快建设太湖新区，以早日实现我县山水园林型现代化新兴城市目标第三章建设单位概况长兴城市建设有限公司（以下简称：城建公司）成立于2007年3月，注册资金100000万元，法定代表人赵志有，由长兴县城市建设发展总公司出资组建的国有独资企业。

公司的经营范围是：城市基础设施、城市公用设施建设。

公司同时也是长兴县城市建设、经营城市和对外投融资的主要平台之一。

城建公司是长兴县新型城市化建设的主体之一，公司拥有四大优势：一是政策支撑优势。

可以根据总体规划准确把握区域地块的性质和功能定位，预先测算和核定拆迁安置补偿成本；二是规划策划优势。

可以针对不同区域、片区地块的不同情况，通盘谋划，有效整合，促使项目的连片改造，规模开发，保障项目的合理性；三是组织实施优势。

可以通过沟通、配合各政府部门，统筹推进和解决具体项目的拆迁和安置问题；四是市场运作优势。

公司具有投融资和项目开发、经营的职责，可以依托公司，具体协商项目策划实施方案，保障项目的经济性和可操作性。

城建公司的宗旨是全面配合我县旧城区的改造、进一步改善老城区人居环境；为城市建设筹措资金、为广大市民提供合格的公共产品和服务、确保国有资产安全增值。

长兴城市建设有限公司投入产出流程表第四章建设规模一、建设规模依据与原则（一）建设规模依据根据长兴县政府依托高铁车站，推动太湖环线的开发建设要求。