保障性住房合作开发可行性研究报告

房地产可行性研究报告

项目名称：海南省东方市保障性住房合作开发项目

项目地址：海南省东方市八所镇

编制单位：海南省农垦建工集团总公司

编制日期：二O 一二年八月十日

海南东方市保障性住房合作开发项目的可行性研究报告

一、项目合作

1、东方市保障性住房项目在东方市八所镇老福根陈建图[2011]25号），

东方海建地产投资有限公司于2012年6月1日同海南省东方市人民政府签订联合开发协议，东方市人民政府采用BT模式与东方海建地产投资有限公司合作开发建设；海南省东方市房管局负责以自己的名义取得该宗土地使用权并将其作为本项目的建设用地，东方海建地产

投资有限公司负责本项目的投资、开发建设和销售。

2、现应东方海建地产投资有限公司要求，海南省农垦建工集团总公司入股东方海

建地产投资有限公司，由海南省农垦建工集团总公司控股东方海建地产投资有限公司开发房地产项目。

3、海南省农垦建工集团总公司入股海南省东方海建地产投资有限公司

各股东持股状况:

二、项目现有概况

（一）土地及建筑物

东方市保障性住房项目在东方市八所镇老福根（东建图[2011]25号），总

占地面积360亩；采用BT模式合作开发。项目征地及拆迁补偿费用东方海建地产投资有限公司支付，由东方市人民政府负责征地及拆迁补偿工作，当东方海建地产投资有限公司支付人民币5000 万元时，东方市人民政府在收到该之日起3 个月内完全成项目用地征地及拆迁工作，征地及拆迁工作完成之日起两个月内，由国土部门办理土地使用权证。项目计划建设的有廉租房，公租房、经济适用房、限价房，并配套有

商业服务部分，配套商业用房建筑面积占项目总建筑面积的10%，且销售不受保障性住房政策的限制。

限价房、配套商业用房建设用地由甲方通过招标方式出让，如东方海建地产投资有限公司通过招标方式未能中标取得限价房及本配套商业用房建设用地使用权，东方市人民政府除应按相关约定向东方海建地产投资有限公司支付相关款项外，按经东方市财政或审计部门评审通过的乙方已投入资金总额的15%给予东方海建地产投资有限公司经济补偿。

（二）土地价值及控规

1、每亩土地市场价为：人民币贰拾捌万壹仟元整（Y 281000元/亩），在东方市八所镇老福根，容积率2.0，建筑密度19.3%，绿化率35%。

2、地块占地面积360 亩，具体数目末定，可建设建筑面积为48002.4 M2。

（三）地块上建筑物，东方市人民政府负责征地及拆迁补偿工作，拆迁安置费用由计划建设的有廉租房，公租房、经济适用房、限价房、商业配套房按楼面面积平均分摊Y 100元/每平方米（估算）。

（四）项目建设期限本项目建设保障部分自东方市人民政府完整提供该土地并批准施工报

建之日起计算，工期四年。第一年（第一期）完成总建筑面积的20%，第二年（第二期）完成总建筑面积的25%，第三年（第三期）完成总建筑面积的25%，第四年（第四期）完成总建筑面积的30%。限价房和商业用房在取得土地使用权证后同期开发。

（五）项目预结算和销售办法

1、项目办妥报建手续后，由东方海建地产投资有限公司编制总工程预算报东方市人民政府审查批准，东方市人民政府应在收到总工程预算后60 日内给予审查批准。

2、在每期工程（包括道路等配套设施）竣工验收合格后，东方海建地产投资有限公司在30 日内报送工程结算，东方市人民政府应在60 日内审计完毕；在全部项目竣工验收后30 日内东方海建地产投资有限公司提交项目总结算，东方市人民政府应在60 日内审计完毕。

3、廉租、公租房建成后由东方市人民政府统一回购，回购价格为项目建设成本（含垫付资金利息、建安成本、道路园林等设施建设费、征地拆迁补偿费用、规划设计、监理、检测以及各项其他费用等）另加3%的管理费。

4、经济适用房建成后由东方市人民政府统一回购，回购价格这项目建设成本价（含垫付资金利息、建安成本、道路园林等设施建设费、征地拆迁补偿费用、规划设计、监理、检测以及各项其他费用等；项目成本价以东方市人民政府审计部门审计结果为准，资金利息按同期银行贷款利率执行）另加3%的利润。

5、限价房建成后由东方市人民政府统一回购，回购价格为项目建设成本价（含垫付资金利息、土地出让金、建安成本、道路园林等设施建设费、征地拆迁费用、规划设计、监理、检测以及各项其他费用等）另加6%利润。

5、商业用房由东方海建地产投资有限公司自行销售。

三、市场研究

（一）宏观环境分析

1、旅游岛的建设促进了海南省各城市房地产的相继承发展，在目前全国房地产

限购的情况下，不限购的东方市房地产正处于发展的阶段。

2、东方城区依八所滨海而建。大型深水天然良港通四海而达三江，高速公路、粤

海西环铁路横贯市区，北距海口210 公里，南接三亚1 小时路程，中海油商用直升机空中穿梭，公路、铁路、海港、航空立体交通运输网络。

3、中国上世纪80 年代初开革开放以来，成就了不少的成功人土，这些人不仅在

一线城市有，在县级城市、在乡镇也有，经过三十年的风风雨雨，这些人年纪也大了，需要一个好的环境修养。海南省近处热带，东方属热带季风海洋性气候，日照充足，年平均气温25 摄氏度。物华天宝，奇珍异禽。酸豆青梅，沉香花梨，珍奇林木数百种。素有“世界花梨看中国，中国花梨在海南，海南花梨数东方”之美誉。国家一级保护动物大田坡鹿，天安猕猴少而又奇。

黄金、磷、锌、水晶、石英沙、花岗岩、天然气等深藏厚储。海南最大的热带平原--- 百万亩感恩平原得天独厚。128.4 公里海岸线八港七湾，滩涂湿地原生态之冠。阳光、海水、沙滩、绿色、空气生态旅游五大要素兼备，山海、江湖、温泉、热带雨林旷世难得，资源稀有。风向冬季多西北风，夏季多东

南风，四季长青，气候宜人,是中国冬季避寒、养生、养老的圣地。

四、项目开发方案

(一)项目地块特征与价值分析

1、项目建设用地这360亩，面积240001.2M,容积率2.0,可建设总建筑面积

480002.40M。其中可开发商品用房的面积为48000.2 M2。

2、按地价28.1 万元/每亩计算,商品用房土地为36 亩,取得商业用房土地的费用

为533.6 万元。

3、地块内拆迁安置费用按总建筑面积分摊Y 100元/ M2(估算)，共需用资金

4754.8 万元。

4、以上2至3项累加东方保障住房项目土地成本费为：5287.68万元。

(二)项目规划方案(规划面积包含公摊面积)