海口市整体房地产市场分析

海口作为海南省省会城市，具有生活舒适、交通便捷等优势，而海口在建设国际旅游岛政策背景下，提出“阳光之城、娱乐之都”的建设口号，充分发挥海口自身城市优势，与三亚等自然资源强势的城市差异化发展。海口房地产市场蓬勃发展，并呈现出强劲的发展势头。

一、土地市场

(一)历年土地购置面积

随着海南旅游地产市场的逐渐升温，从2008 年开始，土地购置面积开始大幅攀升，09年，海口市土地购置面积已经达到312.16 万平方米，说明市场投资热度仍然强势。09 年土地市场非常活跃，以西海岸片区为主。

(二)历年土地成交金额

随着08、09 年土地购置的升温，海口市土地成交金额也随之快速增长，通过数据可以看出，09 年土地成交金额较08 年同比增长79.32%，说明海口市土地市场回暖，土地价格在09 年得到快速增长。

二、房地产投资

从2003 年开始，海口市房地产市场投资一直保持持续增长的势头，09 年，全年投资额已达到78 亿元，增长势头强烈。

房地产投资与固定资产投资同步增长，说明海口市房地产市场趋于健康、稳定的发展态势，房地产市场的快速发展，使土地的需求大幅增长。

三、房地产开发

(一)历年施工面积

海口市2003 年至2009 年房地产施工面积情况比较稳定,保持稳定增长，但增幅呈现逐年放缓的趋势，这主要和国内整体房地产市场环境变化及海口市土地供应情况有关。

(二)新开工面积

2009 年海口市商品房新开工面积为206 万平方米，同比增长5.1%。纵观近几年海口市房地产新开工面积走势，可以看出2007、2008 年商品房新开工面积明显加大，根据房地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在1.5-2.5 年之间，以及国际旅游岛的概念下，因此我们预测海口在2010-2011 年两年间商品房供应将有所增加。

(三)竣工面积

2009 年海口市商品房竣工面积80.3 万平方米，比去年下降31.8%，这与2008 年开工面积大幅下降有关。

四、房地产市场总结及发展走势研判

海口房地产市场依托海南强势的旅游资源，结合自身优势城市配套，已逐步进入高速发展周期。

国际旅游岛大背景下的海口房地产市场趋于成熟，地价、房价快速上涨；海口进入郊区大盘时代，大楼盘大有追赶岛外发达地区之势；典型的外向型市场，其核心价值是较高性、先天性、单一性的强势海景资源；度假观念、投资观念在大力入侵，外销市场向内陆、港、台、东南亚延伸，二元制市场正在渗透和反渗透。以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机；同时，岛内客户需求被激发是二元制的客户结构体系下的一种必然。海口市场在历经1、2月疯狂之后将逐渐回归。