灰色理论在房地产投资项目风险评价中的应用
灰色预测模型在房地产投资预测中的应用
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灰色系统理论在房地产项目风险评价中应用研究
２０ 第 １ ０ ８年 期 总第 ９ ８期
建 筑 管 理 现 代 化
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色 系 统 理 论 在 房 地 产
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灰色系统理论在风险控制中的应用
灰色系统理论在风险控制中的应用随着全球化进程的加快和风险事件频发，风险控制成为企业管理和社会治理中的重要组成部分。
而灰色系统理论作为一种新兴的分析方法已经被广泛应用于风险控制领域，为企业和社会提供了更准确、更可靠的风险预测和控制手段。
一、灰色系统理论概述灰色系统理论是由我国著名学者陈纳德教授于20世纪80年代初提出的，它是一种灰色数据分析和处理方法。
所谓灰色数据指的是既有完整数据又存在不完整数据的情况，即数据缺失或者不确定的数据。
灰色系统理论的核心思想是通过对原始数据的处理和分析，提取有用信息，建立模型和预测模型。
它包括灰色系统建模、灰色数据处理、灰色关联度分析、灰色预测和灰色控制等五个主要方面。
二、1、风险评估灰色系统理论在风险评估方面有着广泛的应用。
通过对现有数据和历史数据的分析，建立预测模型和评估模型，能够较为准确地预测未来的风险状况，并提供有效的预警和预防措施。
例如，在企业风险评估中，可以将灰色系统理论和风险审核相结合，实现对企业风险状况的全面分析。
此外，还可以利用灰色系统理论对不同类型的风险进行建模，实现风险分类和分级管理。
2、风险控制灰色系统理论在风险控制方面的应用主要包括灰色控制、灰色预警和灰色决策等。
灰色控制是指根据灰色系统理论，对目标系统进行优化控制，达到目标效果的一种方法。
在企业管理中，可以通过灰色控制方法，对企业风险控制进行科学的管理和监控。
灰色预警是指在事件发生之前，提前洞察并预测风险的一种方法。
通过对已有数据的分析，建立预测模型，实现风险预警和风险防范。
灰色决策是指根据灰色系统理论，对不确定性决策进行处理和分析，以制定科学的决策方案。
在企业、政府和社会治理中，利用灰色决策方法，可以为不确定性决策提供可靠的决策依据。
三、总结通过对灰色系统理论在风险控制中的多方面应用，可以看出它在风险控制领域中的重要作用。
这种方法充分考虑了灰色数据的特点，能够更加准确地预测未来的风险状况，并提供科学的决策、预警和控制手段，对提高企业的风险防范能力和社会稳定发展具有重要意义。
灰色预测模型在房地产投资预测中的应用
灰色预测模型在房地产投资预测中的应用【摘要】本文简要介绍了灰色预测方法GM（1，1）模型的构造与模型检验。
通过对合肥地区近年来房地产开发投资数据的分析，建立了GM（1，1）模型，经模型检验，该预测模型可靠，分析结果具有一定的参考价值。
【关键词】灰色预测GM（1，1）模型房地产开发投资一、引言房地产行业在当今中国社会经济生活中占着举足轻重的地位，根据国家统计局的统计数据，自1998年以来，我国的房地产行业进入了其生长曲线的高度发展期，在2003年首次突破万亿大关，至2006年全国完成房地产开发投资达到19382亿元。
同时，据国家统计局最新数据显示，2007年1~9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长30.3%，预计2007年全国全年完成房地产开发投资有望首次突破两万亿大关。
合肥地区的房地产投资也在快速的增长，至2006年达到了历史新高280.64亿元。
据合肥统计局的最新数据显示，2007年1~9月份，合肥地区完成房地产开发投资达270.61亿元，同比增长37.1%，接近于2006年全年开发投资总额，本文利用近年来合肥地区房地产开发投资的数据（见表1），通过建立GM（1，1）模型，对2007年及以后几年合肥地区房地产投资的发展趋势进行了分析。
二、灰色预测模型GM（1，1）的原理与构造灰色系统（grey system）理论是我国学者邓聚龙教授首先提出来的，该理论在预测领域中发挥着越来越重要的作用。
灰色系统即信息不够充分的系统，其重要特征是系统的因素不确定或因素之间不具有确定的关系。
房地产投资所受影响因素众多，适合于用灰色系统理论进行预测与分析。
灰色预测模型GM（1，1）是灰色系统理论中的预测模型之一，它具有要求样本数据少（一般有4个数据模型即可构建）、运算方便、短期预测精度高等特点，目前已广泛运用于工业、农业、军事等社会经济生活的各个领域。
由于直接对原数据序列建模误差较大，因此对原数据序列进行平移变换，但是经检验发现建立的模型精度并没有显著改善，再用其他方式对原序列变换后重新建立模型，经检验发现所得模型精度仍然没有显著提高。
灰色关联分析在房地产评估中的应用
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关 键 词 ：灰 色 关联 分 析 ；权 重
１ ． 引 言
灰色 系统理论是 由邓聚龙教授首先提 出的，它是 以 “ 一部分信息 已 知 ，部分信息未知的小样本 、贫信息” 不确定系统为研 究对象的一 门系 统科学学科 Ｊ ，目前 受 到国 内外 越来 越多 的学 者重视 ，并且 在信 息处 理 、工业工程 、经济管理等领域有着广泛 的应用 。Ｊ 。灰 色关 联分析是 灰色系统 中重要理论 ，该方法计算简单 ，并且通过该方法得 到的结果 直 接依赖于原始数据 ，因而在处理离散数据和多 目标决策 问题上 有一定 的 优势 。在评估城市综合经济实力 的各个指标时 ，为 了更好 的反应指标 的 重要性 ，本文根据决策矩阵反映出来的信息 ，结合决策者 的偏 好 ，给 出 了一种基于灰色关联定权 的改进的主客观结合的赋权方法 ，该 方法客观 的反应 了指标的贡献程度 ，为全面的评估提供了科学的理论依据。 近年来 ，我 国的房地产产 业发展迅 速 ，带动 的便 是房 价不 断攀升 。 不少开发商便到处开发楼盘 ，因此如何利用 已有的信息来预测 哪种楼盘 的性价 比最高遍也成为越来越多买房者来说最关心 的问题 。模 糊模式识 别： 黾 模糊数学应用的领域之 一 ， 以现实 中模糊 现象 的普遍存 在 为依据 ， 将客观标准的模糊性与人类认知行为 的模糊 性结合起来 ， 更加 真实地反 映研究对象 的状态 ；同时从整个系统 出发 ，科学地确定各个对 象对应指 标 的权重 ，最终使研究结果能够帮助决策 者做出理性选 择。本文 以该理 论 勾基础 ，分析 了某城市 ７个楼盘的性价 比情况。
论灰色预测在房地产开发管理中的应用
论灰色预测在房地产开发管理中的应用作者：郭启华来源：《中国房地产业》 2019年第6期【摘要】近年来,随着社会不断进步以及经济迅猛发展,房地产行业日益占据举足轻重地位。
针对房地产发展实情进行正确预测目的在于充分保障房地产有序开发,其应用意义不容忽视。
实践证明,较多因素均会对房地产投资开发管理造成直接影响,采用灰色系统实施预测分析颇具较强适用性,本文将就此进行简要探讨。
【关键词】房地产;开发管理;灰色预测;应用房地产开发项目投资是一项风险投资,开发周期长,占用资金多。
项目投资者必须对开发项目进行可行性分析。
为了确保资金周转的顺利进行,开发商必须紧盯市场需求,除了对所开发的房地产的房型和面积进行决策外,还必须对房地产的销售量进行科学的预测,从而对开发量进行科学合理的决策,严防盲目开发和人为过热。
1、预测内容1.1 房地产开发投资预测房地产开发投资,是指房地产投资者将资本投入到房地产业,以期在可预见的未来获取预期收益的一种经济活动。
房地产开发投资预测,就是预测在未来的一段时间,房地产投资者为获取收益而向房地产行业投放资本的总量走势的一种预测。
房地产行业投资不能过高也不能过低,过高会造成房地产企业的盲目投资,房地产企业发展过快,不利于政府部门对于房地产企业的管控;投资过低,则会影响房地产行业以及其所带动的一系列行业的发展,影响一个地区经济的发展。
1.2 房地产开发施工房屋面积预测房地产施工房屋面积是指在一定期限内施工的全部房屋的建筑面积。
通过预测区域未来一段时间内房屋施工面积,可在一定程度上了解未来一段时期内房地产市场的供给状况,为房地产企业对于未来房地产市场的把握提供依据,为消费者选择购房时机提供心理预期。
1.3 房地产开发销售房屋面积预测房屋销售面积是指在一定时期内房地产市场成交的各类房屋面积的总和。
这一指标可以从一定层面上反映当地房地产市场的成交状况,可以看出消费者对于这一时期内房地产的热衷及需求状况,因此,对房地产开发销售房屋面积的预测,可以了解未来一段时期内房地产市场的需求状况,为政府部门宏观把握房地产市场状况,合理调控房地产市场供求提供依据,为房地产企业开发投资量的制定提供决策依据。
灰色模糊综合评价方法在项目投资决策分析中的应用
灰色模糊综合评价方法在项目投资决策分析中的应用本文在归纳分析多种灰色模糊综合评价方法的基础上，选择基于灰色关联分析的模糊综合评价法应用于项目投资分析，方法简便，易于操作，效果较好。
标签：灰色模糊评价项目投资决策分析项目投资决策需要考虑很多不确定的影响因素，选用单项财务指标进行评价，其本身都有一定的片面性，根据不同的指标值来决策有可能会得出不同的结果。
综合考虑财务因素和非财务因素，对项目进行综合评价能够选择那些最优的项目方案。
本文尝试应用灰色模糊综合评价方法进行项目投资决策分析。
一、灰色模糊综合评价的特点和方法综述项目投资决策领域中普遍存在不确定性决策问题，不确定性主要有：一个是主观不确定性，即人的思维模糊性；另一个是信息不完全、不充分所造成的客观不确定性，即灰性。
在一个信息不完全的问题中，往往存在许多模糊的因素；具有模糊因素的一个问题可能不具备完全充分的数据与信息。
灰色是量的概念，模糊是质的范畴。
因此用灰色模糊概念来探讨项目投资决策问题，能够更好地构建具有柔性的决策模型，且使决策结果更加接近实际。
许多学者对灰色模糊综合评价进行了研究，笔者归纳分析主要有以下几种方法:(1)用灰色关联分析选定评定因素，确定权重集，进行模糊综合评判;（2）运用灰色系统理论确定评估灰类，计算灰色评估系数，得出灰色评估权向量和矩阵，依据模糊数学理论形成评判矩阵，进行模糊评价;（3）将评价对象的模糊综合评判结果矩阵视为比较数列，计算各个比较数列和各参考数列的灰色关联度，根据关联度大小对评价对象进行优劣排序;（4）使用模糊综合评判和灰色关联综合评价法，分别进行评判，然后再将结果进行综合集成;（5）用模糊数学中的广义距离来表示参考序列和比较序列的差异程度，然后用灰色关联分析法进行综合评判;（6）根据灰色理论的差异信息原理，构造灰色隶属度算子，形成新的模糊隶属度矩阵，然后进行模糊综合评判;(7)以灰色模糊关系为基础，将隶属度和灰度综合到评判过程中，进行灰色模糊综合评判;（8)根据灰色模糊数学理论，用区间数来表示隶属度，并将隶属度和灰度综合起来，建立区间数灰色模糊综合评判数学模型，进行评价;（9）使用灰色关联系数法构建模糊评判矩阵，然后再进行模糊综合评判。
灰色系统理论在行业现状分析中的应用
灰色系统理论在行业现状分析中的应用随着全球经济的不断发展，各行各业都在不断地挑战和创新，亦如此，人们对于分析不同行业的现状和未来发展趋势的需求也越来越迫切。
这个时候，灰色系统理论就应运而生了。
这种理论可以分析各行业的发展现状，找到其中的问题和改善方法，是一种非常实用的工具。
本文将探讨灰色系统理论在行业现状分析中的应用。
一、什么是灰色系统理论？灰色系统理论是一种描述具有不确定性和不完整信息系统的方法。
最初，它是由我国学者陈景润于1982年提出的。
灰色系统理论主要研究的是缺乏充分信息的系统，称为“灰色系统”，其数据具有零值或数值不够完全的性质。
灰色系统理论是将不确定性信息转换为可确定性信息的一种方法。
它通过建立一个数学模型，可以将部分已知数据和部分未知数据合理地组合在一起，并根据已有的信息预测未来发展的趋势。
二、在应用灰色系统理论分析行业现状时，我们可以对该行业的发展情况进行调查和研究，获取若干预测数据和实际数据，然后将这些数据进行合理的处理和分析。
1. 理解行业现状问题首先，我们需要了解所研究的行业中存在的问题，例如市场竞争、政策影响、消费者需求等。
这些问题是行业现状中最关键的问题，并且是需要解决的难点。
如果我们对这些问题有了深刻的了解，就能更好地进行下一步的预测和分析。
2. 预测行业未来趋势在了解行业问题的基础上，我们可以通过灰色系统理论对该行业的未来趋势进行预测。
通过获取相关数据，利用灰色系统模型进行处理，最后得到一个非常有价值的预测结果。
这对于企业制定未来的发展计划、投资决策和市场运营非常有帮助。
例如，在房地产行业中，我们可以通过灰色系统理论对市场进行分析，预测房价的未来走向。
然后，我们可以根据这一预测结果制定出适当的经营策略，以达到最佳的市场收益。
3. 解决行业问题通过对行业现状的研究和预测，我们可以找到当前行业发展的不足之处和存在的问题。
这些问题，在灰色系统理论的帮助下，可以转化为可以解决的问题。
基于灰色综合评价的房地产项目风险评价
１ 房地 产 开发 项 目风 险评价 模型
１ ． １ 评 价 指 标体 系
项 目具 有不 可移动性 ，其受政策变化 的风 险就会加 大。 从 房地 产行业 的现状来 看 ，主要 的政 策 因素是 金融 政
策 、土地政 策和税收政策 。 ３ ） 市场 风险 。市场风险主要是指未来市 场价格 的不确 定性对企业 造成 的不利 影 响 ，对 房地 产 开发项 目而 言 ，包 房地产开发 项 目从策 划 、论证 、实施 到投 入使 用需 要
高华锋 ，高 峰 ，王 群
（ １ ．陕 西汉 邦建 设 工程有 限公 司 ，陕 西 西安
２ ． 山西天 一建 设工 程检 测有 限公 司 ，山西 太 原
摘 要 ：房 地 产 作 为 一 种 高 附加 值 的 综 合 性 产 业 ，在
表１
７ １ ０ ０ ６ １ ；
０ ３ ０ ０ ０ ６ ）
地质条件及施工工 艺创 新这 四种 风险 因素。设计 变更 主要
指建筑物设计 的风格 、结构 形式 等 的变 化 ，这种 变化 将影 响施工成本 、材料成本 以及项 目建成后 的使 用功能 。因此 ，
设 计方案是否准确合 理将直 接影 响房 地产项 目的质量 和销 售 进度 ，同时也影 响投 资收 益。技术 成熟度 指所 用技 术在 实践过程中所能达 到 的可用 程度 ，反 映 了房 地产 开发 企业 应 对各种风险问题 的技术处理 能力 。
第４ ｌ 卷第３ 期
２ ０ １ ５ 年６ 月
Ｓｉ ｃ ｈｕ ａ ｎ Ｂｕｉ ｌ ｄｉ ｎｇ Ｍ ａ￣ｒ ｉ ａ ｌ ｓ
Ｉ ・ Ｊ 芝材
Ｖｏ １ ． ４１， Ｎｏ ． ３
Ｊ ｕ ｎ ｅ ， ２ ０ １ ５
基于灰色层次分析的房地产投资决策
第 ２期
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程
大
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学
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（ 自 然 科
学
版）
Ｖ０． ７ Ｎ ． １２ ０ ２ Ｊ ｎ２ １ ａ ．ｏ Ｏ
２１ ００年 ６月
Ｊｕｎｌ ｏ Ｈ ｂｉ Ｕ ｉ ｒｔ ｏ Ｅ ｇ ｅｒ ｇ （ ａ ｒ ｃ ｎ ｄ ｏ） ｏｒａ ｆ ｅｅ ｎ ｅｓｙ ｆ ｎｉ ｅ ｎ Ｎ ｔ ａ Ｓｉ ｃ Ｅ ｉ ｎ ｖ ｉ ｎｉ ｕｌ ｅｅ ｔ ｉ
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中图分类 号 ： 文 献标识 码 ： Ａ
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浅谈灰色预测模型在住宅工程造价指数预测中的应用
浅谈灰色预测模型在住宅工程造价指数预测中的应用论文基于对灰色理论与灰色预测理论的分析，论述了灰色预测模型构建方法，对灰色预测模型在住宅工程造价指数预测中的应用进行分析，结果表明：住宅工程造价指数灰色预测模型计算简单，具有较强的可操作性。
标签：灰色预测；住宅工程造价指数；预测工程造价指数是用来反映一定时期由于价格变化对工程造价影响程度的一种指标，是调整工程造价价差的依据，它反映了报告期与基期相比的价格变动趋势。
住宅工程造价指数的可用于住宅工程造价的全过程。
要加强住宅工程造价管理的工作必须注重住宅工程造价指数的测算，只有掌握住宅工程造价指数，才能及时分析和测算住宅工程造价的走向，从而实现住宅工程造价指数的作用。
住宅工程工程造价指数的预测是根据历史工程造价指数，通过一定的科学方法，对住宅工程造价指数未来发展的趋势作出相应的推测。
住宅工程造价指数的预测有利于业主和承包商抵抗风险能力，也有利于政府部门为相关政策调整提供依据。
预测的准确度与预测模型方法的选择有直接关系，目前用于预测方法主要有移动平均法、指数平滑法、ARMA法和灰色预测模型，不同方法优缺点不同。
其中，灰色预测模型具有所需数据少，计算简单预测精度较高，具有较好的使用价值，本文对其在住宅工程造价指数中的预测进行建模分析，并结合工程实例进行实例分析。
1 灰色理论与灰色预测灰色预测是灰色理论的重要组成部分。
“灰色系统”(GreySystem)指信息不完全的系统，信息不完全包括系统因素不完全明确，因素关系不完全清楚，系统结构不完全知道，系统的作用原理不完全明了等方面，这就使得系统的部分信息已知，部分信息未知，介于“白”和“黑”之间。
灰色系统是绝对存在的，而白色和黑色系统式相对存在的。
灰色系统的实质为:部分信息已知、部分信息未知的一类系统。
灰色预测是根据过去的及现在已知的或非确定的信息建立的一个从过去引申到未来的灰色模型,从而确定系统未来发展变化的趋势,并为规划、决策提供依据。
利用灰色系统理论预测房地产商品价格走势
利用灰色系统理论预测房地产商品价格走势本文以A市房地产市场为研究对象，利用灰色系统理论对其房地产商品价格走势进行预测。
标签：灰色系统理论灰色预测房地产价格定位统计分析一、灰色系统理论所谓灰色系统是指部分信息已知而部分信息未知的系统。
灰色系统理论认为，一切灰色序列都能通过某种生成弱化其随机性而呈现本来的规律，也就是通过灰色数据序列建立系统反应模型，并通过该模型预测系统的可能变化状态，对于任何非负数列，进行累加生成后，生成数列呈递增趋势，具有指数性质，而指数规律是自然界中广义能量系统的一种典型分布规律，因此，从样本数据出发，研究生成数列的分布规律，建立预测模型具有普遍性意义。
二、灰色预测法的应用根据灰色系统理论，要把握住房价格走势和发展方向，并不需要知道是什么信息或多少信息影响其价格的变化,以及如何影响，所需要的只是新信息的加入会使原有的趋势得以改变，新信息的不断加入是经济适用住房价格不断变化的驱动力，而新信息的影响并不是在瞬间完成的，而是需要一定的时间进行消化在其价格中逐步体现，这就是通常意义的历史信息的记忆功能，这种记忆能力对于价格走势的驱动力具有一定的“惯性”作用，通过判断这种驱动力(系统发展系数)的发展变化来预测未来价格走势，正是灰色系统理论所要解决的问题。
鉴于A市比较偏远，房地产市场起步较晚，没有详尽的资料可供参考，因此，本文在充分遵循灰色预测模型的应用范围及模型本身反映的实际含义基础上，对A市住房价格进行预测。
在灰色预测模型中，一个N阶、h个变量灰色模型称为GM(n，h)，作为预测模型一般只考虑一个变量，即GM(n,1)，n值越大，计算量越大，但精度却不一定高，故n一般取1，即GM(n,1)。
根据收集到的数据如下表：历年原如数据为X(0)t={x(0)t|1065,1263,1335,1339,1500,1800},按X(1)t=生成X(1)t={X(1)t|1065,2368,3663,5002,6502,8302}，按GM(1,1)建模方法,视X(1)t的一阶线性微分方程为:dx(1)t|dt+ax(1)t=u,根据最小二乘法构造B矩阵与Y向量来求a 和u,即:,计算得即故时间响应模型为:x(0)(t+1)=x(1)(t+1)-x(1)(t)(t=1,2,…,n)根成所得到的时间响应模型,可以得到A市住房价格模拟值。
非线性灰色预测模型在房地产投资价格中的应用
非线性灰色预测模型在房地产投资价格中的应用欧阳建涛〔摘要〕房地产价格预测是房地产投资决策必不可少的工作之一。
本文用非线性灰色预测模型，对房地产投资价格进行了预测分析。
通过实例证明此模型具有要求样本数据少、运算方便、短期预测精度高等优点，在房地产投资价格预测中能取得令人满意的效果。
〔关键词〕非线性灰色预测模型房地产１引言２０世纪９０年代以来，房地产投资在我国经济增长中具有重要作用。
随着社会发展，对房地产的要求会相应的不断提高。
随着房改政策的逐步落实和居民收入的增加，城镇居民的居住水平有所提高，人均居住面积达到１０!２５平方米，但尚有巨大的住房需求空间。
房地产消费具有较大的潜在市场。
在居民购房置业已经成为普遍意识的情况下，结合相应的政策措施，房地产投资具有广阔的发展空间。
房地产价格预测就是对房地产价格未来水平的估计。
对房地产投资决策而言，预测出房地产价格各种可能的结果，特别是给出定量的评价、分析，是房地产投资决策必不可少的工作之一。
目前常用的房地产投资价格预测模型主要有以下两个。
（１）基于时间序列分析方法建立的价格预测模型（１）式中：Ｙｔ－第ｔ年房地产价格；Ｔｔ－第ｔ年房地产价格长期趋势值；!!!Ｃｔ－第ｔ年房地产价格循环因素值；!!!Ｓｔ－第ｔ年房地产价格周边行使值；Ｒｔ－第ｔ年房地产价格随机因素值。
（２）基于计量经济方法建立的价格预测模型（２）式中：Ｙ－房地产价格；ｂ０，ｂ１，!，ｂ１０－房地产价格预测模型参数；ｘ１，ｘ２，!，ｘ１０－房地产租（售）１０个影响因素；!!!!!!!"－房地产价格预测模型的随机项。
实践表明，各种房地产投资价格预测方法都有其优点，但也有一定的局限性。
因而激励人们不断地探索认识未来的新途径和新方法。
近年来灰色预测理论逐渐得到了预测科学研究者的重视，灰色预测理论已应用在工业、农业和科学研究等诸多领域中的各种预测中，但在房地产领域研究较少。
因此，本文主要讨论非线性灰色预测模型在房地产投资价格中的应用。
房地产工程项目投资风险的多层次灰色评价
房地产工程项目投资风险的多层次灰色评价
郭章林;肖美丹;张豪
【期刊名称】《建筑技术开发》
【年(卷),期】2005(032)006
【摘要】房地产工程项目的投资风险问题具有灰色性和模糊性的特点,对其进行风险分析,传统的方法具有很大的局限性,考虑到灰色性和模糊性的影响,采用多层次灰色评价理论,对房地产工程项目投资风险的多级指标体系进行综合评判,可以有效地、全面地和系统地评价房地产工程项目投资风险的大小,为投资者提供决策的依据,最
后给出运用该方法的一个实例.
【总页数】3页(P153-155)
【作者】郭章林;肖美丹;张豪
【作者单位】河北工程学院经管学院,邯郸,056038;河北工程学院经管学院,邯
郸,056038;煤炭工业邯郸设计研究院,邯郸,056038
【正文语种】中文
【中图分类】TU723.3
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涛
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灰色关联度评价法在项目投资风险决策中的应用
使项 目 资决策更加科 学和合理 。 投
【 关键 词】 项 目投 资 风险决策 灰 色 关联 度 评 价 法
企业项 目投资需要考虑很多不确定因素的影响 ，决策 的
关键是对风险进行 准确的计量 。 日前所采用 的项 日投资静态 决策方法 、动态决策方法 及考 虑风 险价值要素 的决策方法均 存在一定的缺陷。 本文着重介绍灰色关联度评价法 ， 为项 目投 资决策提供参考。
ｘ １ Ｘ １ … Ｘ １ ０（ ） ｌ ） （ （ ） ｘ ２ ｘ ２） … Ｘ ＂ ０（ ） １ （ ｎ（ ２） （ Ｘｌ … ， ） Ｘｏ， ， Ｘ ＝ ｘ ｍ ） Ｘ ｎ ）… Ｘｌ ｍ ） ０（ ｌ １ （ ｒ（ ＂
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反映投资风险的指标纳入决策指标 体系 ，从而使得 风险价 值
笔者选取 ｒ＿】 盘下五个指标 ：未经风险调 整的净现值 、现值指 ｌ
数、 投资回收期 、 综合标准差 、 变异 系数 。 未经风险调整的净现值以及现值指数体 现了项 日的收益 并考虑 了货 币的时间价值。未经风险调 整的净现值是绝对指 标， 如果投资项 目初 始投资额不 同 ， 对指标 的可 比性较差 ， 绝 因此又选择 了现值指数这个相对指标 ，以消除投资额不同可
一
由于未来可能 的现金流入量不止一期 ，因此要 综合 考虑 各年
的收益标准差 ， 计算 出综合标 准差作 为选取指标 。 综合标准差
是一个绝对数 ， 反映项 目风险的大小 ， 当各方案的投 资规模不 同时， 只用绝对数就难以确切 比较 它们 的风险 。因此 ， 反映 将
项 目风 险 的相 对 数 — — 变 异 系 数 纳 入 决 策 的 指 标 体 系 中 。
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灰色关联分析在房地产估价市场法中的应用研究——以四川某小区为例
灰色关联分析在房地产估价市场法中的应用研究——以四川某小区为例摘要：相较之西方国家房地产市场，我国房地产市场发展的较晚，但是步入21世纪后，其后续发展开始加快。
随着房地产评估需求的增多以及对评估技术和评估人员的要求提高，可通过以成都市某小区为待估对象，研究灰色关联分析在房地产估价市场法中的应用，结合四川成都某小区参照物与各交易案例的关联度计算。
通过确定与参照物相关联度较高的待估房地产，以此提高估值的可信性。
以期对推动房地产市场健康发展与房地产估价工作提供现实科学参考依据。
关键词：房地产估价；灰色关联分析；参照物引言随着社会的进步和经济的不断发展，我国房地产行业也正在逐步发展与完善，房地产相关的各类业务有条不紊地进行着。
而房地产规模较大，对于大范围区域的房产评估，批量评估是十分适用的。
其中，批量评估包括有三种基本方法：市场法、收益法、成本法。
而目前，市场法在房地产发达的国家和地区是应用较为广泛的评估方法，且适用于具有交易性的房地产中如住宅、商铺等。
房地产市场秩序建立是基于房地产估价的准确和有效性。
灰色关联分析在房地产市场法中应用，可有效促进房地产的发展和完善。
基于科学的理论和严密的数学分析，所得到的房地产价格往往是比较有可靠性的。
然而由于社会学因素众多，实际情况又异常复杂，因此对于房地产估值工作的准确性非常重要，却又成为了难点之一。
往往在实际估值中，房价范围的确定都是依赖一定量的数学计算和估价人员依赖行业经验进行的判断，因此，房地产估值是带有一定程度的主观性的。
本文所采用的市场比较法就是房地产估值中比较常见的一个方法。
论文以房地产评估中的相关概念为切入点，通过对市场比较法的梳理和对参照物的选取进行分析，结合调研所得的三个案例数据进行灰色关联度分析，最终获得较为科学的关联程度和估值量化结果，希望能够对行业内的估值工作提供一定的实践经验。
1 概念界定1.1房地产估价房地产估价是对于房地产所具有的市场价值的推测与分析，是基于一定的科学依据或行业经验来对价值的评估进行带有时效性和权威性的判断工作。
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（ ． 南 师 范 学院 数 学与 信 息 工 程 学 院 ，陕西 渭 南 ７ ４ ０ １渭 １０ ０
２ 渭 南 师 范 学 院 计 算机 网络 工程 技 术 中心 ，陕 西 渭 南 ７ ４ ０ ） ． １０ ０ 摘 要 ： 对 房 地 产投 资 项 目风 险 自 身特 性 ， 用 层 次 分 析 法 和 灰 色 聚 类 法 进 行 房 地 产 项 目投 资 中的 风 险 评 价 ， 房 针 利 将
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地 产 风 险 量 化 ． 行 风 险评 价 ， 进 不仅 比较 准 确 地 把 握 项 目投 资风 险状 况 ， 管 理 者 提 供 更 为合 理 的 参 考 依 据 ， 为 而且 使 投 资 决 策 更 为科 学 。 关 键 词 ： 地 产 ；风 险评 价 ；灰 色理 论 ； 合 评 价 房 综 中图 分 类 号 ： Ｐ ９ Ｔ ３ ２ Ｔ ３９ Ｐ ０ 文 献 标识 码 ： Ａ 文 章 编 （０ ２ １— ０ ６ ０
房 地 产 项 目投 资 的 风 险 评 价 不 仅 是 一 个 系 统 的 评 价 过
程 ． 是 一 个 科 学 的 定 量 化 分 析 过 程 。如 果 不 重 视 房 地 产 开 更
模 糊 综 合 评 价 法 等 【 这 些 方 法 的 共 同特 点 是 评 价 结 果 容 易 ２ ］ 。
１ 房 地 产 项 目投 资 风 险 及 评 价 指标 体 系
房 地 产 风 险 的划 分有 多 种 情 况 ， 据 风 险 因素 的性 质 不 根
同与商 业投 资 的特 点 ，将房 地 产项 目投 资风 险 指标 划分 为 经济
风 险 指 标 、 会 风 险 指 标 、 术 风 险 指 标 和 自然 风 险 指 标 翻 社 技 。 其 指标 体 系 如表 ｌ所 示 。
第 ２ ０卷 第 １ ８期
Ｖ ｏ ．０ １ ２ Ｎｏ １ ．８
电 子 设 计 工 程
Ｅｌｃ ｒ ｎ ｃ Ｄｅ ｉｎ Ｅｎｇｎ ｅ ｉ ｇ ｅ ｔｏ ｉ ｓｇ ｉ ｅ ｒｎ
２１ ０ ２年 ９月
Ｓ ｐ ０１ ｅ ．２ ２
灰 色理论在 房地 产投 资项 目风险评价 中的应 用
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受评价人员 的经验 、 识面 、 人偏见 等主观 因素的影响 。 知 个
发 过 程 中 存 在 的 高 风 险 【， 在 房 地 产 开 发 过 程 中 存 在 的 各 ｌ对 １
类 风 险 因 素 认 识 不 足 、 计 不 够 ，这 些 风 险 因 素 一 旦 发 生 ， 估 极 易 造 成 投 资 失 败 ， 企 业 甚 至 整 个 房 地 产 行 业 面 临 巨 大 使 的 风 险 ，因 此 ．重 视 并 研 究 房 地 产 开 发 活 动 中 存 在 的 风 险 因 素 ，是 理 论 界 和 实 业 界 所 面 临 的 重 要 课 题 。 目前 用 于 房 地 产风 险评 价 的方法 主要有 ： 次 分析 法 、 成分分 析法 、 层 主
Ａｂ ｔａ ｔ ｎ ｖ ｗ ｏ ｅ ｒａ ｅｔ ｅｉｖ ｓ ｅ ｔ ｒｊｃ ｒ ｋ ｃ ａａ ｔ ｉ ｉｓ ｓ ｇｔｅ ａ ａ ｔ ｉｒ ｃ ｙｐ ｏ ｅｓａ ｄ ｇｅ ｓ ｃ：Ｉ ｉ ｆ ｈ ｅｌ ｓ ｔ ｎ ｅｔ ｎ ｏｅｔ ｉ ｈ ｒｃ ｒ ｔ ，ｕ ｉ ｎ ｌ ｉ ｈｅａ ｈ ｒｃ ｓ ｎ ｒｙ ｒ ｅ ｔ ａ ｍ ｐ ｓ ｅｓｃ ｎ ｈ ｙｃ ｒ