深圳星河世纪策划全案报告.pptx
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项目各功能部分物业定位及关系分析
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万平方米（约 2003年全年供应量的6倍），市场竞争激烈； 通过对中心区物业调查发现，虽然市场供应量大，但依然存在市场空白点。 市场反映小面积中高档写字楼需求旺盛，但市场供应稀缺； 小面积中高档写字楼需求客户一般为中、小型公司及企业，它们依附于中 心区较大型公司及企业生存，但由于中心区高档写字楼经营成交高，因此一 般选择中心区边界或外围的中高档小面积写字楼；
项目各功能部分物业定位及关系分析
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
建议本项目迎合市场需求，开发以办公为主可作居住的小型商务公寓， 其目标客户群处于事业成长期，注重企业形象、强调商务配套服务、对 租金承受力高； 项目商务公寓部分为超高层建筑，可通过其地标性的特征及物业档次 提升项目整体形象； 深圳市民投资炒楼热在近2年内将越演越烈，本项目通过商务公寓包 装一种全新的投资概念，为深圳市民提供一条新的投资渠道，另一方面 为销售难度较大的超高层物业扩大目标市场。
星河·岗厦项目
——总体策划报告
深圳中原物业顾问有限公司
经典回顾
经典回顾
TOD时代 财富矿脉 总体定位
经典回顾
商业驱动式营销 营销模式
经典回顾
投资为主体 商业+商务公寓+小户型住宅
营销模式
第一部分
总体
项目适宜开发投资型物业，有利降低风险、提高回报率。
项目存在噪音影响且无景观优势，虽有区位及交通优势，不宜开发高档住 宅物业；
项目SWOT分析综述
项目规划设计（特别是底铺）充分考虑与中心区规划及岗厦村旧 改规划相溶合
岗厦旧村对项目在环境、景观等方面有较大的影响，销售时包装
强调片区的规划前景，减弱旧村的影响； 岗厦旧村改造作为中心区规划一大重点与中心区规划相匹配，将成
为CBD及集中零售业的后生活平台。
项目SWOT分析综述
作为首个岗厦旧改项目
项目SWOT分析综述
项目SWOT总评
总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过 威胁及压力，因此项目营销突破点在于：
价格突破（如何实现高利润空间？） 100%销售（如何实现高层商业及超高层物
业的100%销售）
项目SWOT分析综述
项目总体定位 ——中心区最具投资价值地标性综合建筑体
突出项目区域优势区,中心区一词涵盖多重意思：中心区生活/商业/商务 /市政配套、地理位置及交通位置、发展前景等； 通过定位为最具投资潜力物业吸引目标客户关注，整合项目自身优势， 近一步挖掘项目资源，包装投资概念； 项目以投资概念为主，有充足的理据支撑：
香港、深圳经济形势看好，投资概念将吸引大批炒家入市，对提升项目价 格有较大支撑；
CEPA、地铁、CBD等概念，对投资概念提供较大炒作空间。
项目SWOT分析综述
以超高层建筑为切入点，树立项目在片区的LANDMARK（地 标）形象，聚集人气
项目虽位于中心区，但属于较偏的边界地带，并且被深南大道及彩田 立交分割，难以聚集人气；
项目各功能部分物业定位及关系分析
住宅 ——小户型住宅，最受欢迎的投资方式
片区升值潜力、市场稀缺性、租客（商务/居住/商家）需求旺盛、 项目地标性高档形象定位、发展商或专业经营管理 项目自身最大特征——地标性综合建筑体。
项目定位概要
ຫໍສະໝຸດ Baidu
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
项目SWOT分析综述
由于立交对底商的遮挡，对群楼外观及导视系统提出较高 要求
由于彩田立交对底商形成一定的遮挡，群楼外观设计应增加昭示 性，并设置醒目的导视系统，有利于扩大商业辐射范围。
项目SWOT分析综述
商业定位应与彩田南片区现有商业配套现状形成互补
原彩田南片区餐饮业多集中于彩田路与福华路交汇处，以中档偏低为主， 本项目商业应在原来市场基础上从档次、环境、服务质量等各方面有所 提升。
项目定位概要
商铺 ——项目最具投资潜力部分，项目的核心价值点
在所有物业中商铺是投资回报率相对最高的一类物业，也是市场接受 度较高的传统投资方式之一，但相对风险较大，投资门槛较高； 从市场反映发现，项目所在片区商业的供需极不平衡，需求远大于供 应，因此商业销售的重点在实现高层商业的经营及完全销售，另一方面 为发展商实现较高收益； 建议本项目将该部分物业保留最后销售，前期通过商铺经营给经营者 及投资者置业信心，通过另两部分物业的销售造势加深客户对本项目高 投资回报的预期，另一方面在物业入伙前后销售有强大的客流保证，采 用抽签认筹的方法，使作为本项目价值核心点的商业价格力创新高。
项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过 特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；
除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特
色的硬件设施，吸引人流；
项目SWOT分析综述
制造创新投资概念，回避50年产权问题
对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念 的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。
岗厦旧改是政府及市民关注度极高的问题，作为首个启动 项目有极大的市场影响力，可借政府之力公关营销；
根据政府资料岗厦旧改功能定位将以临时居住、长期居住、 次级零售区、休闲娱乐为主，作为首个起动项目可抓住最
大机会点、最大利润点、最大炒作空间。
项目SWOT分析综述
超高层要求通过项目功能定位规避竞争，通过销售策略 回避风险
在本项目周边商业项目中，新一佳商场提供“吃”和“用”的消费，好 百年和世纪中心解决了“家居”的问题，但在更高层次的奢侈品、时尚 品提供方面却是比较匮乏，本项目商业功能应在此方面与周边项目进行 优势互补。
在项目所在片区居住的多是白领、私营企业主及港人家庭，随着其工作 和生活压力的越来越大，人们渴望能有一处能彻底放松的休闲娱乐场所， 但纵观本片区休闲娱乐业远远满足不了片区居民的需求，存在较大的市 场空间。
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万平方米（约 2003年全年供应量的6倍），市场竞争激烈； 通过对中心区物业调查发现，虽然市场供应量大，但依然存在市场空白点。 市场反映小面积中高档写字楼需求旺盛，但市场供应稀缺； 小面积中高档写字楼需求客户一般为中、小型公司及企业，它们依附于中 心区较大型公司及企业生存，但由于中心区高档写字楼经营成交高，因此一 般选择中心区边界或外围的中高档小面积写字楼；
项目各功能部分物业定位及关系分析
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
建议本项目迎合市场需求，开发以办公为主可作居住的小型商务公寓， 其目标客户群处于事业成长期，注重企业形象、强调商务配套服务、对 租金承受力高； 项目商务公寓部分为超高层建筑，可通过其地标性的特征及物业档次 提升项目整体形象； 深圳市民投资炒楼热在近2年内将越演越烈，本项目通过商务公寓包 装一种全新的投资概念，为深圳市民提供一条新的投资渠道，另一方面 为销售难度较大的超高层物业扩大目标市场。
星河·岗厦项目
——总体策划报告
深圳中原物业顾问有限公司
经典回顾
经典回顾
TOD时代 财富矿脉 总体定位
经典回顾
商业驱动式营销 营销模式
经典回顾
投资为主体 商业+商务公寓+小户型住宅
营销模式
第一部分
总体
项目适宜开发投资型物业，有利降低风险、提高回报率。
项目存在噪音影响且无景观优势，虽有区位及交通优势，不宜开发高档住 宅物业；
项目SWOT分析综述
项目规划设计（特别是底铺）充分考虑与中心区规划及岗厦村旧 改规划相溶合
岗厦旧村对项目在环境、景观等方面有较大的影响，销售时包装
强调片区的规划前景，减弱旧村的影响； 岗厦旧村改造作为中心区规划一大重点与中心区规划相匹配，将成
为CBD及集中零售业的后生活平台。
项目SWOT分析综述
作为首个岗厦旧改项目
项目SWOT分析综述
项目SWOT总评
总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过 威胁及压力，因此项目营销突破点在于：
价格突破（如何实现高利润空间？） 100%销售（如何实现高层商业及超高层物
业的100%销售）
项目SWOT分析综述
项目总体定位 ——中心区最具投资价值地标性综合建筑体
突出项目区域优势区,中心区一词涵盖多重意思：中心区生活/商业/商务 /市政配套、地理位置及交通位置、发展前景等； 通过定位为最具投资潜力物业吸引目标客户关注，整合项目自身优势， 近一步挖掘项目资源，包装投资概念； 项目以投资概念为主，有充足的理据支撑：
香港、深圳经济形势看好，投资概念将吸引大批炒家入市，对提升项目价 格有较大支撑；
CEPA、地铁、CBD等概念，对投资概念提供较大炒作空间。
项目SWOT分析综述
以超高层建筑为切入点，树立项目在片区的LANDMARK（地 标）形象，聚集人气
项目虽位于中心区，但属于较偏的边界地带，并且被深南大道及彩田 立交分割，难以聚集人气；
项目各功能部分物业定位及关系分析
住宅 ——小户型住宅，最受欢迎的投资方式
片区升值潜力、市场稀缺性、租客（商务/居住/商家）需求旺盛、 项目地标性高档形象定位、发展商或专业经营管理 项目自身最大特征——地标性综合建筑体。
项目定位概要
ຫໍສະໝຸດ Baidu
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
项目SWOT分析综述
由于立交对底商的遮挡，对群楼外观及导视系统提出较高 要求
由于彩田立交对底商形成一定的遮挡，群楼外观设计应增加昭示 性，并设置醒目的导视系统，有利于扩大商业辐射范围。
项目SWOT分析综述
商业定位应与彩田南片区现有商业配套现状形成互补
原彩田南片区餐饮业多集中于彩田路与福华路交汇处，以中档偏低为主， 本项目商业应在原来市场基础上从档次、环境、服务质量等各方面有所 提升。
项目定位概要
商铺 ——项目最具投资潜力部分，项目的核心价值点
在所有物业中商铺是投资回报率相对最高的一类物业，也是市场接受 度较高的传统投资方式之一，但相对风险较大，投资门槛较高； 从市场反映发现，项目所在片区商业的供需极不平衡，需求远大于供 应，因此商业销售的重点在实现高层商业的经营及完全销售，另一方面 为发展商实现较高收益； 建议本项目将该部分物业保留最后销售，前期通过商铺经营给经营者 及投资者置业信心，通过另两部分物业的销售造势加深客户对本项目高 投资回报的预期，另一方面在物业入伙前后销售有强大的客流保证，采 用抽签认筹的方法，使作为本项目价值核心点的商业价格力创新高。
项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过 特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；
除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特
色的硬件设施，吸引人流；
项目SWOT分析综述
制造创新投资概念，回避50年产权问题
对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念 的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。
岗厦旧改是政府及市民关注度极高的问题，作为首个启动 项目有极大的市场影响力，可借政府之力公关营销；
根据政府资料岗厦旧改功能定位将以临时居住、长期居住、 次级零售区、休闲娱乐为主，作为首个起动项目可抓住最
大机会点、最大利润点、最大炒作空间。
项目SWOT分析综述
超高层要求通过项目功能定位规避竞争，通过销售策略 回避风险
在本项目周边商业项目中，新一佳商场提供“吃”和“用”的消费，好 百年和世纪中心解决了“家居”的问题，但在更高层次的奢侈品、时尚 品提供方面却是比较匮乏，本项目商业功能应在此方面与周边项目进行 优势互补。
在项目所在片区居住的多是白领、私营企业主及港人家庭，随着其工作 和生活压力的越来越大，人们渴望能有一处能彻底放松的休闲娱乐场所， 但纵观本片区休闲娱乐业远远满足不了片区居民的需求，存在较大的市 场空间。