深圳星河世纪策划全案报告.pptx
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深圳星河盛世XXXX年营销执行报告.pptx
主力户型
88㎡
将售
中航天逸 75-89㎡；115-128㎡；143-167㎡（拼）
89-128㎡
绿景公馆1866
35-89㎡；89㎡（复式）；127-133 （拼）；140-160（部分拼）；220㎡
35-89㎡
尾盘
绿景香颂
35-57㎡；60-89㎡；87-125（复式）； 71-89平面；89-125㎡
主打卖点：
龙华新城核心区位、地铁口物业、56万平大盘、10万平商业 配套（均为街铺）、水榭系豪宅产品
预计入市时间：2012年4月
项目基础指标: 总占地面积：41351平 总建筑面积：205290平 计容积率面积：149750
平
商业面积：3500平米，类
型为底商
容积率：3.62 总套数：1468
工程进度：18层
目标实现之：
局
竞争局面如何？
龙坂项目盘点：项目入市时，将面临持销项目与新 入市项目双重竞争
2011年
2012年
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
合正中央原著，总建面19万，128 ㎡3房，143 ㎡4房为主， 共762套
锦绣御园，总建面29万，二期（88㎡2房 、90-130㎡3房、150-170 ㎡4房，共421套）三期（约600套）
势 目标实现之：
下行通道开启，房地产 2012不可指望“靠天吃 饭”，唯有自寻出路， 自力更生，以求突围
调控难放松
2012年，中央的调控态度依然坚决，政策的大方向上不会有大的改变；
降价风险
全国“降价潮”越演越烈，欲以价换量，预计明年大多新入市项目将低于预期价格入市；
成交低迷
市场下行通道已经打开，市场遭遇信心危机，深圳成交量降至08年水平，可能依然维持该水平。
PPT模板之星河时代CBD市场整合推广策略
注：现场布置项目广告宣传主要体现在视觉表现上；在节目前与结束由主持人宣布此次活 动的赞助是本项目发展商等有关口头宣传
《特报》《商报》、整版、二周前，一次/周，开盘信息。
学习改变命运,知 识创造未来
PPT模板之星河时代CBD市场整合推广策略
推广思路
强势销售期
推广内容：项目卖点诉，项目品质提升 前 提：项目外立面已展现；园林小品形成，社区设施已完全完工，社区氛围形成；
《对话》的前期策划工作已完成。
1、《对话》现场搬至本项目现场会所内摄制播放的活动正式开始 （1） 活动现场背景板：星河·现代邀请您与名人《对话》 （2） 活动现场地面设计：星河·时代 （3） 《对话》的内容及程序以央视的原计划为主
学习改变命运,知 识创造未来
PPT模板之星河时代CBD市场整合推广策略
CBD（中央商务区） 情 况
1、现代意义上的商务中心区是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务 机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通信 条件，便于现代商务活动的场所。 2、CBD局限于一个大城市，并且是一个世界性的城市。真正意义上的商务中心 区一定是公认的国际性城市。
学习改变命运,知 识创造未来
PPT模板之星河时代CBD市场整合推广策略
宣传推广策划 之推广总策略
4、广告推广结合发展商的品牌效应，相互带动。在销售获得良好口碑的同进进一点 提升发展商的品牌。 5、广告分内部认购期、开盘销售期、强热销售期、持续销售期和尾盘销售期五个阶 段推广，广告的力度主要积中在开盘后至强销期，后期针对目标客户采取活动促进 销售。
6、另外广告内容根据宣传以工程进度与销售情况作以适当调整
学习改变命运,知 识创造未来
PPT模板之星河时代CBD市场整合推广策略
深圳星河丹堤推广及活动影像展策划方案35PPT.pptx
• 7、Although the world is full of suffering, it is full also of the overcoming of it.----Hellen Keller, American writer虽然世界多苦难，但是苦难总是能战胜的。20.8.520.8.520.8.5。2020年8月5日星期三二 〇二〇年八月五日
• 2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二〇年八月五日2020年8月5 日星期三
• 5、You have to believe in yourself. That's the secret of success. ----Charles Chaplin人必须相信自己，这是成功的秘诀。-Wednesday, August 5, 2020August 20Wednesday, August 5, 20208/5/2020
• •
T H E E N D 8、For man is man and master of his fate.----Tennyson人就是人，是自己命运的主人11:0311:03:108.5.2020Wednesday, August 5, 2020
9、When success comes in the door, it seems, love often goes out the window.-----Joyce Brothers成功来到门前时，爱情往往就走出了窗外。 11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.2020
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
如何实现？
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理 二、豪宅客户购房特征 三、策略方向推导
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理
（FAB分析） F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性 A（Advantages） ：相对于竞争对手项目的优势 B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值
叠TH区：160套
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
三、关键节点——时间紧迫，储客时间 短
4.28AC区开售
3月
4月
5月
6月
8月中下旬B
区公开销售
7月
8月
3.28销售中心到位 3.28启动区到
4.1销售中心开放
6月中A、C区样板房开放
7月底B1 样板房开放
8月底B6 样板房开 放
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
四、项目目标
短期目标：
4月28日一期（A、C区）公开发售，开盘月实现50%， 约100套； （合同约定）
06年12月实现12亿销售额(AC区100%、B区部分销售)。
长期目标：
树立“星河丹堤”强势品牌， 建立丹堤大盘影响力。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
目标分解
项目品牌
大盘影响力
开盘火暴、持续旺销
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理 二、豪宅客户购房特征 三、策略方向推导
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第二部分：策略推导
一、核心卖点输理
（FAB分析） F（Features/fact）: 项目本身的特性/属性 A（Advantages） ：相对于竞争对手项目的优势 B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值
叠TH区：160套
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
三、关键节点——时间紧迫，储客时间 短
4.28AC区开售
3月
4月
5月
6月
8月中下旬B
区公开销售
7月
8月
3.28销售中心到位 3.28启动区到
4.1销售中心开放
6月中A、C区样板房开放
7月底B1 样板房开放
8月底B6 样板房开 放
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
四、项目目标
短期目标：
4月28日一期（A、C区）公开发售，开盘月实现50%， 约100套； （合同约定）
06年12月实现12亿销售额(AC区100%、B区部分销售)。
长期目标：
树立“星河丹堤”强势品牌， 建立丹堤大盘影响力。
学习改变命运,知 识创造未来
世联深圳星河丹堤豪宅项目营销执行报告45PPT
第一部分：问题界定
目标分解
项目品牌
大盘影响力
开盘火暴、持续旺销
房地产策划案例星河国际
•1、抢时间，避免分流 •2、产品领先/形象领先 战略——凸出
•减小劣势，避免威胁
•1 、 理 性 入 市 ， 活 爆 开场
•2 、 改 变 市 场 运 行 规 房则地产—策划—案必例星杀河国技际
•我们的策略总纲：
•策略一：抢时间,抢占市场份额的市 • 场策略 •策略二：产品领先、形象领先的竞争 • 战略
•华侨城
•华侨城 •中海
•
•规 模
（m2）
•30万
•
10
万
•9万
•9万 •17万
•
•主力户型 面积（m2）
• 134-256
• 90-156 • 130-140
•160-240 •73-141
• （预计） 推出时间
• 2002/5/1
• 2002/1/30
•2002年下半 年
•2002年下半 年
•2002/5/1
房地产策划案例星河国际
•策略解析二：
•我们的销售组织策 略
•【抢时间,抢占市场份额的市场策略】
PPT文档演模板
房地产策划案例星河国际
【销售组织纲要】
•8.14
•卖卡 /积累
•9.10
•宣言/出击
•9.20
•秋交会推广
派筹/筛选
•10.12
•选房/转化
•10.19
•开盘/热销
•11.16
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•绿景蓝湾半岛-20
•金域蓝湾-20
•翠堤湾-22
•蔚蓝海岸-26 •招商海月-22
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房地产策划案例星河国际
海湾兵团
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•项 目
•翠堤湾
•金域蓝湾
•绿景 •蓝湾半岛 •碧海红树
•减小劣势，避免威胁
•1 、 理 性 入 市 ， 活 爆 开场
•2 、 改 变 市 场 运 行 规 房则地产—策划—案必例星杀河国技际
•我们的策略总纲：
•策略一：抢时间,抢占市场份额的市 • 场策略 •策略二：产品领先、形象领先的竞争 • 战略
•华侨城
•华侨城 •中海
•
•规 模
（m2）
•30万
•
10
万
•9万
•9万 •17万
•
•主力户型 面积（m2）
• 134-256
• 90-156 • 130-140
•160-240 •73-141
• （预计） 推出时间
• 2002/5/1
• 2002/1/30
•2002年下半 年
•2002年下半 年
•2002/5/1
房地产策划案例星河国际
•策略解析二：
•我们的销售组织策 略
•【抢时间,抢占市场份额的市场策略】
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房地产策划案例星河国际
【销售组织纲要】
•8.14
•卖卡 /积累
•9.10
•宣言/出击
•9.20
•秋交会推广
派筹/筛选
•10.12
•选房/转化
•10.19
•开盘/热销
•11.16
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•绿景蓝湾半岛-20
•金域蓝湾-20
•翠堤湾-22
•蔚蓝海岸-26 •招商海月-22
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房地产策划案例星河国际
海湾兵团
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•项 目
•翠堤湾
•金域蓝湾
•绿景 •蓝湾半岛 •碧海红树
星河地产_深圳龙华民乐商业项目前期策划报告_221PPT
商务公寓定位——五星级商务公寓
➢龙华为深圳第一工业大镇，再加交通枢纽的形成，商务往来日趋频繁，需要 国际化的办公室，本案不但可以满足市场需求，而且将填补片区市场空白。
➢南端靠梅观高速一侧交通便捷，昭示性强，建议设置商务公寓，不但 可抵抗噪音，而且能提升地块价值。商务公寓与酒店联体，统一管理， 相互促进，共同打造五星级的商务联合体。
谨献给敢为天下先的星河地产
星河民乐项目
前期策划报告
项目概况
占地面积：87200㎡ 容积率：3.2 覆盖率：30% 总建筑面积：261000㎡ 住宅面积：210900㎡ 商业面积：45000㎡ 幼儿园建筑面积：2500㎡ 综合文化活动中心：2000㎡
项目运营目标
项目综合价值最大化 ——
➢让星河效益最大化 ➢片区价值的引领者 ➢提升城市的影响力
全生活综合体
2 主题定位 / 阐释
➢ living, 指“新鲜、情景化、国际化、一站式”的全生活理 念。
➢ “全生活综合体”，突出本案是以生活为主，兼具酒店、 商务、购物、娱乐等功能的综合体，有别于以商务为主 的都市 综合体。
➢ 龙华新城是个以居住为主的新城区（CLD），综合配套不 全是片区的主要缺陷，“全生活综合体”则可以弥补这种 缺陷，可以让更多的高层次客户生活无忧、事业无忧。
3 各物业功能定位 / 酒店公寓、商务公寓 酒店公寓定位——五星级酒店公寓
➢随着龙华新城的崛起，青年白领或商务人士需要高品味、高标准服务公寓， 本案不但可以满足市场需求，而且将填补片区市场空白。
➢在南端靠梅龙路一侧设置酒店公寓，与酒店联体，统一管理，打造五星级的 酒店公寓，从而将普通住宅转化为高价值的酒店公寓。
➢ 深圳新客站落户龙华，将使龙华成为华南地区重要的交通枢纽地，杭福深、 广深港交汇与此，30 分钟到香港中环、10分钟到东莞、40分钟到广州。
➢龙华为深圳第一工业大镇，再加交通枢纽的形成，商务往来日趋频繁，需要 国际化的办公室，本案不但可以满足市场需求，而且将填补片区市场空白。
➢南端靠梅观高速一侧交通便捷，昭示性强，建议设置商务公寓，不但 可抵抗噪音，而且能提升地块价值。商务公寓与酒店联体，统一管理， 相互促进，共同打造五星级的商务联合体。
谨献给敢为天下先的星河地产
星河民乐项目
前期策划报告
项目概况
占地面积：87200㎡ 容积率：3.2 覆盖率：30% 总建筑面积：261000㎡ 住宅面积：210900㎡ 商业面积：45000㎡ 幼儿园建筑面积：2500㎡ 综合文化活动中心：2000㎡
项目运营目标
项目综合价值最大化 ——
➢让星河效益最大化 ➢片区价值的引领者 ➢提升城市的影响力
全生活综合体
2 主题定位 / 阐释
➢ living, 指“新鲜、情景化、国际化、一站式”的全生活理 念。
➢ “全生活综合体”，突出本案是以生活为主，兼具酒店、 商务、购物、娱乐等功能的综合体，有别于以商务为主 的都市 综合体。
➢ 龙华新城是个以居住为主的新城区（CLD），综合配套不 全是片区的主要缺陷，“全生活综合体”则可以弥补这种 缺陷，可以让更多的高层次客户生活无忧、事业无忧。
3 各物业功能定位 / 酒店公寓、商务公寓 酒店公寓定位——五星级酒店公寓
➢随着龙华新城的崛起，青年白领或商务人士需要高品味、高标准服务公寓， 本案不但可以满足市场需求，而且将填补片区市场空白。
➢在南端靠梅龙路一侧设置酒店公寓，与酒店联体，统一管理，打造五星级的 酒店公寓，从而将普通住宅转化为高价值的酒店公寓。
➢ 深圳新客站落户龙华，将使龙华成为华南地区重要的交通枢纽地，杭福深、 广深港交汇与此，30 分钟到香港中环、10分钟到东莞、40分钟到广州。
风火深圳星河丹堤官邸诞生纪广告策划报告201PPT
风火深圳星河丹堤官邸诞生纪广告策 划报告201PPT
• 重新推论2 •再次挖掘产品价值核心：
距离中心区最近的郊野公园——
稀缺资源确立别墅的环境基础
距离中心区最近的山水别墅——
距离确立第一居所的价值基础
创新别墅产品营造的全新的居住体验—— 品质满足居者的身份表达
•
的 第 一 居 住 选 择
风火深圳星河丹堤官邸诞生纪广告策 划报告201PPT
• 思路演进4
因为，随着深圳豪宅市场价值体系的不断丰富发展， 发展商以及团队的眼光也随之拓展。 星河将原产品规划又一次提升了一个台阶， 而昔日的中产形象已经不足以支撑 目前的产品形象和发展商期望。
• 我们期待新的价值内涵为丹堤注入新的生命力……
风火深圳星河丹堤官邸诞生纪广告策 划报告201PPT
•民治大道
•梅观高速公路
•梅坂大道
•梅林关口
•值得思考的问题 1
•区位： •地处梅林关口，并非被 •市场认同的传统毫宅片 区。
•交通： •梅林关口交通高峰期道 •路拥堵，项目进入性较 差。
风火深圳星河丹堤官邸诞生纪广告策 划报告201PPT
•值得思考的问题 2
•地块西北半岛
•地块东北临山
•地块西北面水
• 确定属性：
•由产品诉求到形象诉求 •由自然属性到社会属性
•由“城市原生别墅群” •“银湖山 城市别墅 CEO官邸”
到
风火深圳星河丹堤官邸诞生纪广告策 划报告201PPT
•丹堤的产品属性及目标客群决定了丹堤的 核心诉求：
•“ 地 位 ”
风火深圳星河丹堤官邸诞生纪广告策 划报告201PPT
•以及地位上所塑造的生活态度：
•“ 掌控资本后的生活态度 ”
• 重新推论2 •再次挖掘产品价值核心：
距离中心区最近的郊野公园——
稀缺资源确立别墅的环境基础
距离中心区最近的山水别墅——
距离确立第一居所的价值基础
创新别墅产品营造的全新的居住体验—— 品质满足居者的身份表达
•
的 第 一 居 住 选 择
风火深圳星河丹堤官邸诞生纪广告策 划报告201PPT
• 思路演进4
因为，随着深圳豪宅市场价值体系的不断丰富发展， 发展商以及团队的眼光也随之拓展。 星河将原产品规划又一次提升了一个台阶， 而昔日的中产形象已经不足以支撑 目前的产品形象和发展商期望。
• 我们期待新的价值内涵为丹堤注入新的生命力……
风火深圳星河丹堤官邸诞生纪广告策 划报告201PPT
•民治大道
•梅观高速公路
•梅坂大道
•梅林关口
•值得思考的问题 1
•区位： •地处梅林关口，并非被 •市场认同的传统毫宅片 区。
•交通： •梅林关口交通高峰期道 •路拥堵，项目进入性较 差。
风火深圳星河丹堤官邸诞生纪广告策 划报告201PPT
•值得思考的问题 2
•地块西北半岛
•地块东北临山
•地块西北面水
• 确定属性：
•由产品诉求到形象诉求 •由自然属性到社会属性
•由“城市原生别墅群” •“银湖山 城市别墅 CEO官邸”
到
风火深圳星河丹堤官邸诞生纪广告策 划报告201PPT
•丹堤的产品属性及目标客群决定了丹堤的 核心诉求：
•“ 地 位 ”
风火深圳星河丹堤官邸诞生纪广告策 划报告201PPT
•以及地位上所塑造的生活态度：
•“ 掌控资本后的生活态度 ”
深圳星河世纪策划全案报告
片区升值潜力、市场稀缺性、租客（商务/居住/商家）需求旺盛、 项目地标性高档形象定位、发展商或专业经营管理 项目自身最大特征——地标性综合建筑体。
项目定位概要
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
项目各功能部分物业定位及关系分析
住宅 ——小户型住宅，最受欢迎的投资方式
近期地产一大热点就是市民投资小户型，随着深圳经济的发展，深圳市民都在为 手头大量的闲置资金寻求低风险、平稳回报的投资途径，小户型住宅则成为它们的 追捧对象； 项目属岗厦旧村改造项目，由于土地稀缺性、需求旺盛倍受市民关注； 小户型住宅由于市场接受度高，因此在本项目中属最容易通过营销造势销的，建 议项目通过地标性综合物业的特质提升项目形象之后，以小户型住宅物业首批推出 市场，形成市场投资热潮，带动后期物业销售。
外销目标客户群
外销开拓入市时机
中原认为，鉴于项目目前情况，项目较适合的外销入市时机为：2005年9月下旬。 港人在深圳投资置业会首选现楼，按照本项目的预计工期，故9月下旬在本项目主 体封顶、样板房完工之后再进行外销推广是较为适宜的。 一年之中就销售季节而言，项目应避开7月和8月上旬淡季的影响。8月下旬及9、10 月份则是外销的第二个高峰期，本项目在其间入市，正是港人看楼的好时机。 根据本项目内销7-8月入市，本项目在香港推售时已在深圳市场形成了较好的市场 口碑效应及热销氛围。 本项目外销开拓入市时，以住宅为主，并加推少量商务公寓及商铺探测市场；另一 方面内销推出商务公寓及商铺时可针对港人团购进行新闻炒作。
2004年以投资概念为主导的楼盘港丽豪园、城市天地在香港的推广，对 本项目的入市起到一定的市场烘托作用。
项目定位概要
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
项目各功能部分物业定位及关系分析
住宅 ——小户型住宅，最受欢迎的投资方式
近期地产一大热点就是市民投资小户型，随着深圳经济的发展，深圳市民都在为 手头大量的闲置资金寻求低风险、平稳回报的投资途径，小户型住宅则成为它们的 追捧对象； 项目属岗厦旧村改造项目，由于土地稀缺性、需求旺盛倍受市民关注； 小户型住宅由于市场接受度高，因此在本项目中属最容易通过营销造势销的，建 议项目通过地标性综合物业的特质提升项目形象之后，以小户型住宅物业首批推出 市场，形成市场投资热潮，带动后期物业销售。
外销目标客户群
外销开拓入市时机
中原认为，鉴于项目目前情况，项目较适合的外销入市时机为：2005年9月下旬。 港人在深圳投资置业会首选现楼，按照本项目的预计工期，故9月下旬在本项目主 体封顶、样板房完工之后再进行外销推广是较为适宜的。 一年之中就销售季节而言，项目应避开7月和8月上旬淡季的影响。8月下旬及9、10 月份则是外销的第二个高峰期，本项目在其间入市，正是港人看楼的好时机。 根据本项目内销7-8月入市，本项目在香港推售时已在深圳市场形成了较好的市场 口碑效应及热销氛围。 本项目外销开拓入市时，以住宅为主，并加推少量商务公寓及商铺探测市场；另一 方面内销推出商务公寓及商铺时可针对港人团购进行新闻炒作。
2004年以投资概念为主导的楼盘港丽豪园、城市天地在香港的推广，对 本项目的入市起到一定的市场烘托作用。
世联_星河地产_广州南沙地块项目策划报告_100PPT
与珠三角客户日益强盛的购买欲相比， 港客在珠三角购买趋势有所减弱
滨海花园尝试：广州客户的大力拉动，有一定成效， 但不明显。
滨海花园的推广举措
• 广州日报打广告 • 天河市中心设广告牌 • 市桥市中心设广告牌
• 周六日广州鸿城广场 设看楼车
花都板块
中低价是供应的主流
西部板块
受关注程度高
市区板块
楼盘高价化方向发展
从化板块
旅游资源丰富，房 地产发展空间大
新塘板块
板块走向边缘
番禺板块
广州市新城区
新的居住中心 向中高价方向发展
南沙板块
滨海花园在广州进行了强势的推广，但成效一般，一周也仅有5-6个广州客
户上门，南沙境界也在广州进行了推广，但效果同样不明显，客户基本都
被花都等地区分流
南沙碧桂园启示：现有客户体系对价格较敏感，支撑 度有限。
南沙本地人评论： “五年前的南沙什么样，现在的南沙 就什么样”
2000-2006年 南拓时代，产业纷纷落户
• 广州提出“南拓”战略，将南沙纳入广州城建计
城
划.
市
• 广州市政府提出在南沙“再造一个新广州” • 广州南沙开发区建设指挥部挂牌成立
综
• 2003丰田发动机/整车及配套项目落户南沙 • 南沙国际深水港一期及南沙港快速路相继开通
客户容量有限，以别墅类需求为主，近二年的洋房需 求逐渐有所增加。
主力需求产品 客户分类 购买心理分析
区外度假投 资客户（需 要强力拉动）
200-250平米 的别墅类产品 或洋房
周边（以广 看重度假性和其投资潜力，性价比是其考虑重点，容易 州客户为主） 被花都等区域
周边生意人
200-250平米 的别墅类产品 和洋房（作员 工宿舍）
滨海花园尝试：广州客户的大力拉动，有一定成效， 但不明显。
滨海花园的推广举措
• 广州日报打广告 • 天河市中心设广告牌 • 市桥市中心设广告牌
• 周六日广州鸿城广场 设看楼车
花都板块
中低价是供应的主流
西部板块
受关注程度高
市区板块
楼盘高价化方向发展
从化板块
旅游资源丰富，房 地产发展空间大
新塘板块
板块走向边缘
番禺板块
广州市新城区
新的居住中心 向中高价方向发展
南沙板块
滨海花园在广州进行了强势的推广，但成效一般，一周也仅有5-6个广州客
户上门，南沙境界也在广州进行了推广，但效果同样不明显，客户基本都
被花都等地区分流
南沙碧桂园启示：现有客户体系对价格较敏感，支撑 度有限。
南沙本地人评论： “五年前的南沙什么样，现在的南沙 就什么样”
2000-2006年 南拓时代，产业纷纷落户
• 广州提出“南拓”战略，将南沙纳入广州城建计
城
划.
市
• 广州市政府提出在南沙“再造一个新广州” • 广州南沙开发区建设指挥部挂牌成立
综
• 2003丰田发动机/整车及配套项目落户南沙 • 南沙国际深水港一期及南沙港快速路相继开通
客户容量有限，以别墅类需求为主，近二年的洋房需 求逐渐有所增加。
主力需求产品 客户分类 购买心理分析
区外度假投 资客户（需 要强力拉动）
200-250平米 的别墅类产品 或洋房
周边（以广 看重度假性和其投资潜力，性价比是其考虑重点，容易 州客户为主） 被花都等区域
周边生意人
200-250平米 的别墅类产品 和洋房（作员 工宿舍）
2020{营销策划}深圳星河国际名城营销策划策划报告
2020{营销策划}深圳星河国际名城营销策划策划报告星河国际名城项目营销策划策划报告第一章市场调查-------------------------------------------------------------------------------P41.深圳市总体社会及经济发展概况2.深圳市房地产总体市场现状及走势分析3.内外销市场需求分析4.竞争片区市场调研与分析5.中心区市场调研与分析第二章项目分析------------------------------------------------------------------------------P651.项目概况2.项目地盘解析3.项目规划设计方案评析a:总体布局规划及空间布局分析b:主力户型面积评析4.项目SWOT分析5.项目综合评价及项目发展策略第三章项目定位------------------------------------------------------------------------------P821.市场定位2.户型定位3.客户定位4.形象定位（含项目命名）第四章品牌策略------------------------------------------------------------------------------P891.品牌趋势2.品牌诊断3.品牌方向4.品牌整合第五章物业发展建议-------------------------------------------------------------------------P951.项目差异化建议2.总体布局规划及空间布局建议3.环境景观建议4.配套设施建议5.会所功能建议6.物业管理建议7.交楼标准建议8.公共部分装修标准建议第六章营销推广策略-------------------------------------------------------------------------P1061.总策略2.区域竞争策略3.同类型竞争策略4.项目推广时机与条件（入市时机与销售前提条件）5.销售阶段划分与分期运做策略（含销售次序安排、各推广阶段销售策略、销售次序、推售单位安排）第七章包装方案-----------------------------------------------------------------------------P1171.地盘包装2.售楼处3.样板房4.形象包装第八章广告策略-----------------------------------------------------------------------------P1291.广告总体策略2.广告诉求点重组3.各阶段广告策略及媒体组合4.推广费用计划及可实行性第九章销售实施-----------------------------------------------------------------------------P1381.市场预热期销售策略2.市场热销期3.促销期4.造势活动一览表第十章价格策略-----------------------------------------------------------------------------P1421.价格定位策略2.价格的竞争力3.价格走势建议4.价格的市场应变策略5.付款方式与折扣率6.关于价格表第一章市场调查一、深圳市总体社会及经济发展状况深圳2002年经济发展背景G D P指标2001年深圳市的经济综合实力明显增强。
星河时代-市场整合推广策略ppt64(1)
目标客户
捕 捉
项目
捕捉猎物的雕
无限的商机、国际化生活
机会
中心区的优越
广告策略
项目形象代表
无论是从项目还是从客户，我们都找到了与之相吻合的广告宣传载体，特 别是作为项目的形象推，我们将在前期大量用雕的精神与气质与引导和吸 引目标客户，作为一个良好的广告沟通。
作为形象，以象 征物作为引导线， 引出项目。
文案风格（一）
人生输赢变幻莫测，唯有此次赢成恒久
Flash but pass excellently in life, only this time is fixed dose excellently
在输赢之中，昔日的光辉交织着昔日的泪水，混杂在人生的漫漫长途，终是 明白，无所谓赢无所谓输。唯有此次，星河·时代改写了人生，让赢成恒久。
总结：不同的销售阶段广告内容的侧重点不同，运用循循渐进的推广方式，得 到客户的支持与认同。
广告推广告目的
找准项目的本质特征， 用标新立异的手法，突围市场
市场反应
惊讶
欣赏
赞叹
认同
最终目的：购买
宣传推广策划 之名项目命名
星 河 ·浩 翰（领域）
天际任翱翔
宣传推广策划 之名项目命名
星 河 ·神 雕（领域）
商业精英 企业领袖
国际元素 尊贵血统
注入 中央商务区 提供
赋予
（CBD）
展示
商业平台 深圳形象
无限商机 巨大财富
总结：CBD已成为深圳含金量最高的地产品牌，虽然地段价位高昂，但住宅 开发商和投资仍早已将眼光聚焦此，开始蠢蠢欲动，不久的将来，与写字 楼配套的专为商务人士量身定作的商务公寓也应运而生。
邀请您与商界名人《对话》，具体内容略） 电视广告：活动的前一个月前，将消息插播到广告后。 报纸广告：活动的前三周内，每周一款 邀 请 函：邀请深圳名人，少量国内知名人士，以商界为主
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项目地块位于中心区东区的门户位置，且北面塔楼为超高层，可通过 特色的外立面设计成为片区的地标性建筑；
除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特
色的硬件设施，吸引人流；
项目SWOT分析综述
制造创新投资概念，回避50年产权问题
对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念 的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。
项目各功能部分物业定位及关系分析
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
建议本项目迎合市场需求，开发以办公为主可作居住的小型商务公寓， 其目标客户群处于事业成长期，注重企业形象、强调商务配套服务、对 租金承受力高； 项目商务公寓部分为超高层建筑，可通过其地标性的特征及物业档次 提升项目整体形象； 深圳市民投资炒楼热在近2年内将越演越烈，本项目通过商务公寓包 装一种全新的投资概念，为深圳市民提供一条新的投资渠道，另一方面 为销售难度较大的超高层物业扩大目标市场。
项目SWOT分析综述
项目SWOT总评
总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过 威胁及压力，因此项目营销突破点在于：
价格突破（如何实现高利润空间？） 100%销售（如何实现高层商业及超高层物
业的100%销售）
项目SWOT分析综述
项目总体定位 ——中心区最具投资价值地标性综合建筑体
突出项目区域优势区,中心区一词涵盖多重意思：中心区生活/商业/商务 /市政配套、地理位置及交通位置、发展前景等； 通过定位为最具投资潜力物业吸引目标客户关注，整合项目自身优势， 近一步挖掘项目资源，包装投资概念； 项目以投资概念为主，有充足的理据支撑：
岗厦旧改是政府及市民关注度极高的问题，作为首个启动 项目有极大的市场影响力，可借政府之力公关营销；
根据政府资料岗厦旧改功能定位将以临时居住、长期居住、 次级零售区、休闲娱乐为主，作为首个起动项目可抓住最
大机会点、最大利润点、最大炒作空间。
项目SWOT分析综述
超高层要求通过项目功能定位规避竞争，通过销售策略 回避风险
香港、深圳经济形势看好，投资概念将吸引大批炒家入市，对提升项目价 格有较大支撑；
CEPA、地铁、CBD等概念，对投资概念提供较大炒作空间。
项目SWOT分析综述
以超高层建筑为切入点，树立项目在片区的LANDMARK（地 标）形象，聚集人气
项目虽位于中心区，但属于较偏的边界地带，并且被深南大道及彩田 立交分割，难以聚集人气；
项目各功能部分物业定位及关系分析
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万平方米（约 2003年全年供应量的6倍），市场竞争激烈； 通过对中心区物业调查发现，虽然市场供应量大，但依然存在市场空白点。 市场反映小面积中高档写字楼需求旺盛，但市场供应稀缺； 小面积中高档写字楼需求客户一般为中、小型公司及企业，它们依附于中 心区较大型公司及企业生存，但由于中心区高档写字楼经营成交高，因此一 般选择中心区边界或外围的中高档小面积写字楼；
项目定位概要
商铺 ——项目最具投资潜力部分，项目的核心价值点
在所有物业中商铺是投资回报率相对最高的一类物业，也是市场接受 度较高的传统投资方式之一，但相对风险较大，投资门槛较高； 从市场反映发现，项目所在片区商业的供需极不平衡，需求远大于供 应，因此商业销售的重点在实现高层商业的经营及完全销售，另一方面 为发展商实现较高收益； 建议本项目将该部分物业保留最后销售，前期通过商铺经营给经营者 及投资者置业信心，通过另两部分物业的销售造势加深客户对本项目高 投资回报的预期，另一方面在物业入伙前后销售有强大的客流保证，采 用抽签认筹的方法，使作为本项目价值核心点的商业价格力创新高。
项目SWOT分析综述
项目规划设计（特别是底铺）充分考虑与中心区规划及岗厦村旧 改规划相溶合
岗厦旧村对项目在环境、景观等方面有较大的影响，销售时包装
强调片区的规划前景，减弱旧村的影响； 岗厦旧村改造作为中心区规划一大重点与中心区规划相匹配，将成
为CBD及集中零售业的后生活平台。
项目SWOT分析综述
作为首个岗厦Leabharlann 改项目项目SWOT分析综述
由于立交对底商的遮挡，对群楼外观及导视系统提出较高 要求
由于彩田立交对底商形成一定的遮挡，群楼外观设计应增加昭示 性，并设置醒目的导视系统，有利于扩大商业辐射范围。
项目SWOT分析综述
商业定位应与彩田南片区现有商业配套现状形成互补
原彩田南片区餐饮业多集中于彩田路与福华路交汇处，以中档偏低为主， 本项目商业应在原来市场基础上从档次、环境、服务质量等各方面有所 提升。
项目各功能部分物业定位及关系分析
住宅 ——小户型住宅，最受欢迎的投资方式
片区升值潜力、市场稀缺性、租客（商务/居住/商家）需求旺盛、 项目地标性高档形象定位、发展商或专业经营管理 项目自身最大特征——地标性综合建筑体。
项目定位概要
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
在本项目周边商业项目中，新一佳商场提供“吃”和“用”的消费，好 百年和世纪中心解决了“家居”的问题，但在更高层次的奢侈品、时尚 品提供方面却是比较匮乏，本项目商业功能应在此方面与周边项目进行 优势互补。
在项目所在片区居住的多是白领、私营企业主及港人家庭，随着其工作 和生活压力的越来越大，人们渴望能有一处能彻底放松的休闲娱乐场所， 但纵观本片区休闲娱乐业远远满足不了片区居民的需求，存在较大的市 场空间。
星河·岗厦项目
——总体策划报告
深圳中原物业顾问有限公司
经典回顾
经典回顾
TOD时代 财富矿脉 总体定位
经典回顾
商业驱动式营销 营销模式
经典回顾
投资为主体 商业+商务公寓+小户型住宅
营销模式
第一部分
总体
项目适宜开发投资型物业，有利降低风险、提高回报率。
项目存在噪音影响且无景观优势，虽有区位及交通优势，不宜开发高档住 宅物业；
除建筑外立面，还要求多设置广场、街坊、天桥、景观休闲带等有特
色的硬件设施，吸引人流；
项目SWOT分析综述
制造创新投资概念，回避50年产权问题
对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念 的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。
项目各功能部分物业定位及关系分析
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
建议本项目迎合市场需求，开发以办公为主可作居住的小型商务公寓， 其目标客户群处于事业成长期，注重企业形象、强调商务配套服务、对 租金承受力高； 项目商务公寓部分为超高层建筑，可通过其地标性的特征及物业档次 提升项目整体形象； 深圳市民投资炒楼热在近2年内将越演越烈，本项目通过商务公寓包 装一种全新的投资概念，为深圳市民提供一条新的投资渠道，另一方面 为销售难度较大的超高层物业扩大目标市场。
项目SWOT分析综述
项目SWOT总评
总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过 威胁及压力，因此项目营销突破点在于：
价格突破（如何实现高利润空间？） 100%销售（如何实现高层商业及超高层物
业的100%销售）
项目SWOT分析综述
项目总体定位 ——中心区最具投资价值地标性综合建筑体
突出项目区域优势区,中心区一词涵盖多重意思：中心区生活/商业/商务 /市政配套、地理位置及交通位置、发展前景等； 通过定位为最具投资潜力物业吸引目标客户关注，整合项目自身优势， 近一步挖掘项目资源，包装投资概念； 项目以投资概念为主，有充足的理据支撑：
岗厦旧改是政府及市民关注度极高的问题，作为首个启动 项目有极大的市场影响力，可借政府之力公关营销；
根据政府资料岗厦旧改功能定位将以临时居住、长期居住、 次级零售区、休闲娱乐为主，作为首个起动项目可抓住最
大机会点、最大利润点、最大炒作空间。
项目SWOT分析综述
超高层要求通过项目功能定位规避竞争，通过销售策略 回避风险
香港、深圳经济形势看好，投资概念将吸引大批炒家入市，对提升项目价 格有较大支撑；
CEPA、地铁、CBD等概念，对投资概念提供较大炒作空间。
项目SWOT分析综述
以超高层建筑为切入点，树立项目在片区的LANDMARK（地 标）形象，聚集人气
项目虽位于中心区，但属于较偏的边界地带，并且被深南大道及彩田 立交分割，难以聚集人气；
项目各功能部分物业定位及关系分析
写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点
经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万平方米（约 2003年全年供应量的6倍），市场竞争激烈； 通过对中心区物业调查发现，虽然市场供应量大，但依然存在市场空白点。 市场反映小面积中高档写字楼需求旺盛，但市场供应稀缺； 小面积中高档写字楼需求客户一般为中、小型公司及企业，它们依附于中 心区较大型公司及企业生存，但由于中心区高档写字楼经营成交高，因此一 般选择中心区边界或外围的中高档小面积写字楼；
项目定位概要
商铺 ——项目最具投资潜力部分，项目的核心价值点
在所有物业中商铺是投资回报率相对最高的一类物业，也是市场接受 度较高的传统投资方式之一，但相对风险较大，投资门槛较高； 从市场反映发现，项目所在片区商业的供需极不平衡，需求远大于供 应，因此商业销售的重点在实现高层商业的经营及完全销售，另一方面 为发展商实现较高收益； 建议本项目将该部分物业保留最后销售，前期通过商铺经营给经营者 及投资者置业信心，通过另两部分物业的销售造势加深客户对本项目高 投资回报的预期，另一方面在物业入伙前后销售有强大的客流保证，采 用抽签认筹的方法，使作为本项目价值核心点的商业价格力创新高。
项目SWOT分析综述
项目规划设计（特别是底铺）充分考虑与中心区规划及岗厦村旧 改规划相溶合
岗厦旧村对项目在环境、景观等方面有较大的影响，销售时包装
强调片区的规划前景，减弱旧村的影响； 岗厦旧村改造作为中心区规划一大重点与中心区规划相匹配，将成
为CBD及集中零售业的后生活平台。
项目SWOT分析综述
作为首个岗厦Leabharlann 改项目项目SWOT分析综述
由于立交对底商的遮挡，对群楼外观及导视系统提出较高 要求
由于彩田立交对底商形成一定的遮挡，群楼外观设计应增加昭示 性，并设置醒目的导视系统，有利于扩大商业辐射范围。
项目SWOT分析综述
商业定位应与彩田南片区现有商业配套现状形成互补
原彩田南片区餐饮业多集中于彩田路与福华路交汇处，以中档偏低为主， 本项目商业应在原来市场基础上从档次、环境、服务质量等各方面有所 提升。
项目各功能部分物业定位及关系分析
住宅 ——小户型住宅，最受欢迎的投资方式
片区升值潜力、市场稀缺性、租客（商务/居住/商家）需求旺盛、 项目地标性高档形象定位、发展商或专业经营管理 项目自身最大特征——地标性综合建筑体。
项目定位概要
项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活
结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及
本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目 包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台；
在本项目周边商业项目中，新一佳商场提供“吃”和“用”的消费，好 百年和世纪中心解决了“家居”的问题，但在更高层次的奢侈品、时尚 品提供方面却是比较匮乏，本项目商业功能应在此方面与周边项目进行 优势互补。
在项目所在片区居住的多是白领、私营企业主及港人家庭，随着其工作 和生活压力的越来越大，人们渴望能有一处能彻底放松的休闲娱乐场所， 但纵观本片区休闲娱乐业远远满足不了片区居民的需求，存在较大的市 场空间。
星河·岗厦项目
——总体策划报告
深圳中原物业顾问有限公司
经典回顾
经典回顾
TOD时代 财富矿脉 总体定位
经典回顾
商业驱动式营销 营销模式
经典回顾
投资为主体 商业+商务公寓+小户型住宅
营销模式
第一部分
总体
项目适宜开发投资型物业，有利降低风险、提高回报率。
项目存在噪音影响且无景观优势，虽有区位及交通优势，不宜开发高档住 宅物业；