关于共有产权住房的积极意义

关于共有产权住房的积极意义

作者：于雪梅

来源：《中国房地产业·下半月》2016年第05期

【摘要】本文首先对共有产权住房的概念和特点进行分析，与传统的经济适用房进行对比，介绍共有产权住房的优势，然后从完善经济适用房制度、改善住房供应结构、缩小贫富差距、减少政府财政负担、促进公共资金的撬动效应三个方面，对共有产权住房的积极意义，进行深入的研究。

【关键词】共有产权住房；经济适用房；保障性住房；意义

住房问题直接关系到居民的基本生活，还是国家经济稳定增长的重要保障，因此，每个国家都很重视住房问题，各个国家根据自身的实际情况，推出了不同的住房政策，解决其面临的住房问题，虽然不同国家的住房政策千差万别，但是住房自由化率的提高是总体趋势。我国从上世纪70年代开始进行住房福利制度改革，直到2007年时，江苏省淮安市开始试点共有产权住房，随后在全国各地广泛开展，共有产权住房的主要目的，是让中低收入住房困难的家庭，可以通过和政府共同拥有房屋的产权，以此来降低购房的成本，随后市民可以逐渐的向政府赎回成本。

1、共有产权住房的概念和特点

共有产权住房，就是降低地方政府的土地出让收益，低价配售给那些符合相应条件的家庭，二者之间签订合同，确定产权的份额比例，以及房屋上市交易的条件和分配方式等，现行的共有产权住房，主要面对中低收入群体，这些人在进行购房时，可以与政府按照一定的比例，同时拥有房屋的产权，然后在逐渐的从政府手中赎回产权。共有产权房的出现，是建立在经济适用房的基础上，与传统的经济适用房相比，共有产权房的制度更加完善，用地性质从划拨改为出让，完全按照商品住房进行开发，销售的价格也按照商品房计算，共有产权会增加土地成本，无法发挥出经济适用房抑制市场房价的作用。共有产权房在购买时，个人和政府的出资比例可以根据所在地区的实际情况来定，如常见的三七、五五等比例，购房者确定自己所付比例后，依然可以向银行申请商业贷款，与传统的零首付模式相比，就是由前期的垫资人从房产商变成了政府。

共有产权住房在我国从2007年开始实行，现行的政府出资比例中，常见的有三成和七成两种，目前我国很多城市都推行了共有产权住房，每个城市根据自身的实际情况，相应制度和政策也不同，如上海模式中，规定政府所占产权比例在30%到40%之间，政府出资的方式有免收土地出让金、城市基础设施建设费用和各种税费减免等，房屋面积控制在40到70平方米之间，符合城市中低收入住房困难的家庭才可以申请。相比之下，北京模式中政府的产权比例为30%左右，房屋面积在90平米以下为主，最大不可超过140平米。而淮安模式的政府所占

产权比例分别有30%和50%两种，房屋面积在60平米左右，最大在90平米之内。由此可以看出，各地政府出台的共有产权住房政策中，主要变化的是政府所占产权比例和房屋面积。

2、共有产权住房的积极意义

2.1 完善经济适用房制度

传统的经济适用房制度中，存在先天性的缺陷，共有产权住房的出现，很好的解决了经济适用房中模糊的有限产权的概念，对于住房保障和市场机制的对接，有重要的意义，现有的共有产权住房，在房屋的开发和销售上，都与普通的商品住房一致，没有任何的区别，只是政府与购房者之间进行协议，减免相应的土地出让金和税费等，获得相应的产权比例，让中低收入的群体，能够买得起住房。从中可以看出，共有产权住房与商品住房之间，都可以在市场上进行交易，产权的界定非常清楚，但是对于购买者有着严格的要求，必须符合城市中低收入群体的标准，以及一些地方性的要求，才能够申请共有产权住房，这与传统的经济适用房制度相同，因此，可以将其看作是经济适用房的升级版。

2.2 改善住房供应结构、缩小贫富差距

受到传统思想的影响，我国人民更加重视住房问题，拥有一套住房除了解决居住问题之外，也是社会地位的体现，对于居无定所的人们，心理上很难得到社会归属感，还有居住环境的差异会导致居住隔离，甚至导致阶级地位分化，因此，人们都希望能够拥有提高自主产权的住房。在这种背景下，实行共有产权住房制度，不但能够解决城市中低收入群体的居住问题，同时满足了其心理上的需求，使其对物质的占有和使用接近社会平均水平，尤其是近些年房价的飞速上涨，住房已经成为很多家庭投资的内容，在通货膨胀预期较大时，购置房产无疑是很好的选择，这容易导致传统的保障性住房投资意义大于消费意义，进一步引发社会分配不公。近些年我国房价的过度上涨，使得早期买房者和未购房者之间的贫富差距越来越大，甚至已经威胁到了社会的安定，与传统的保障性住房制度相比，共有产权住房从源头上来解决问题，将商品房按照市场渠道进行分配，住房本身没有任何的差异，不会由于住房环境不同导致的阶级分化，同时中低收入群体可以购买住房，一段时间后就能够得到完全的产权，也是一种投资的方式，避免了由于房价上涨导致的购房者和无房者间的贫富差距。

2.3 减少政府财政负担、促进公共资金的撬动效应

在共有产权住房制度中，政府出资占有一定的住房产权，这部分资金具有了收益性和流动性，而且是以类似于租金的方式回收，购房者从政府手中赎回住房产权的过程中，需要支付相应比例产权的价格等，购买政府或社会物化的投资部分，这部分价格包括了产权的溢价和投资额。购房者拥有完全的住房产权后，房屋就失去了共有产权住房的属性，脱离了相应的保障体系，与普通的商品住房一样，政府可以将回收的资金，重新投入到共有产权住房体系中，这样循环的利用资金，避免了传统保障住房的建设资金，从而减少政府财政负担。

结语：

住房问题关系到基础的民生和社会的稳定，我国房地产市场经过黄金十年的发展，房价上涨的速度过快，导致城市中低收入群体买不起住房，为了解决住房问题，我国出台了很多保障性住房政策，但是取得效果很差。共有产权住房制度的实行，从源头上解决中低收入群体的住房问题，商品住房的属性不变，所有住房的居住环境没有差异，能够满足人们的居住需求和心理需求，应该在我国推广应用。

参考文献：

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