解读房地产项目自有资金比例

解读房地产开发项目自有资金

房地产开发项目的自有资金是指房地产开发企业的注册资本和历年收益结存形成的权益资本。房地产开发项目的自有资金是衡量房地产开发企业整体实力和项目开发风险的重要因素。为降低房地产开发项目的授信风险，保证房地产开发项目的顺利完工，人民银行和银监会均对房地产项目开发的自有资金比例有明确要求，各股份制商业银行也制定相应的房地产项目贷款政策。因此，在商业银行授信审批过程中，信贷审批人员应通过核实房地产开发项目的自有资金来测算其资金缺口，而在核实自有资金时，应关注房地产开发项目自有资金的界定问题，防止开发商任意扩大自有资金范围，掩盖项目资金缺口。

一、房地产开发企业自有资金比例达到政策要求的主要手法。

1、虚增资本公积。这是房地产开发企业自有资金比例达到政策要求最为直接的手法。虚增资本公积的方式主要有以下两种：一是股东以土地使用权、资金或股东对该房地产开发企业的债权作为投资，直接增加资本公积；二是房地产开发企业通过接受企业股东债务豁免、捐赠所得或资产重估增值部分计入资本公积。根据企业会计制度和会计准则，股东追加投入应增加企业实收资本，出现资本溢价才能增加资本公积；而债务豁免、捐赠所得或资产重估增值计入资本公积时，并未计提相应的应交税金，也不符合企业会计制度和税收政策的相关规定。

2、股东或关联公司借款、承包商及材料供应商垫资等纳入自有资金比例进行核算。股东或关联公司借款实质上属于对外负债，一般不能算作自有资金，而承包商及材料供应商垫资属于对外借款，由于留置权等因素，承包商垫资的受偿将优先于银行贷款，因此不能算作开发企业的自有资金。

3、项目拆分、滚动开发。项目规模较大，确实存在拆分的需要。但部分房地产开发企业，人为进行项目分期开发，以达到自有资金比例符合政策要求的手法，在房地产项目信贷审批过程中需引起高度关注。具体而言，只有项目立项文件（含项目投资备案表等）明确项目分期建设且与建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证记载均一致，才能进行项目分期开发。同时，在项目滚动开发中，如果分期开发出现重合，需重新测算项目分期的自有资金比例，以符合相关政策规定。

4、调整项目投资估算。房地产项目总投资构成中的“开发期税费”是指项目所负担的与房地产投资相关的各种税费。房地产开发企业因销售而产生的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税应纳入经营税金，不得纳入总投资测算；“土地费用”主要包括土地出让金、城市建设配套费用、征地费用、拆迁安置补偿费、土地契税等，土地增值部分不得纳入总投资测算。此外，在估算项目投资时要分析各项目工程的内容和成本费用是否齐全，有无随意扩大收费范围或提高标准，有无漏项、少算或人为压低造价等情况。

二、从事实风险的角度把握房地产开发企业的自有资金。

对房地产项目自有资金比例进行限制，就是为了防止房地产项目开发过程中产生风险，以保障银行、购房者的权益。仅此而言，自有资金比例的控制本质上是对房地产开发项目的隐性担保。鉴于房地产行业的资金密集性特征，授信审批中需牢牢把握房地产企业的资金链状况，以防范房地产项目的授信风险。

1、从财务角度分析自有资金，落实房地产项目开发实际可使用资金情况。自有资金是房地产开发企业的注册资本和历年收益结存形成的权益资本。由于固定资产、长期投资等不能成为房地产项目的实际投入，授信审批中需关注房地产项目开发的资金缺口以及实际可使用资金情况，严防由于资金链断裂引发的流动性风险。

2、股东或关联公司借款虽然不能视作自有资金，但客观上增加房地产开发企业的可使用资金。因此，对于股东承诺银行债权将优先于股东借款获得受偿的，可灵活把握房地产项目的自有资金比例。

3、工程承包商、材料供应商等的垫资不仅不能视为自有资金，即便事实上已成为房地产开发项目资金的一个重要来源，也需严格把握，以防止法律冲突引发的道德风险。我国相关法律法规对工程款拖欠、材料款优先受偿有着严格的规定，即使承包商、材料供应商等承诺银行债权优先受偿，也不会受到法律的保护。因此，银行在鉴订贷款合同时需对承包商、材料供应商等的垫资明确为违法行为，在具体操作中，银行需对贷款实行封闭式管理，由银行根据项目进度和项目完成情况直接将资金划付给承包商、材料供应商等，杜绝应付账款的产生，从而确保银行资产不因法律冲突而流失。

4、对于已经到账的定金和房屋购买人支付的房屋预售款，可以作为能用于开发的资金，在分析是否存在资金缺口时考虑。但由于这部分资金只是房地产开发企业未来收入来源的一部分，而且一般均负有相应的义务，因此不能计入开发企业的自有资金。

5、对于未来可能实现的销售或预售，不仅不能作为自有资金考虑，而且不能计入资金来源的一部分。房产的销售具有相当的不确定性，如果销售不畅、但开发商已将其计入资金来源的一部分，则容易出现资金缺口，进而导致银行贷款不能及时、按期归还。