解读房地产项目自有资金比例

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投资项目资本金的有关规定

投资项目资本金的有关规定投资项目资本金的有关规定包括不同行业投资项目资本金的最低比例规定以及实际执行原则。

这些规定旨在规范资本金出资行为，保护投资方和项目的利益，并确保项目在运作中具备足够的资金保障。

以下将逐步思考并详细阐述这些规定，并结合实际案例进行说明。

一、不同行业投资项目资本金的最低比例规定：1. 基础设施行业：- 根据《投资项目资本金最低比例标准》等相关法律法规，在建设基础设施项目时，常规要求投资项目资本金不低于总投资的20%。

这是因为基础设施项目一般风险较高、回报周期较长，需要有足够的资本金来应对各种风险和保障项目顺利运作。

2. 房地产行业：- 根据《房地产开发企业资本金管理办法》，房地产开发企业的注册资本应不低于总投资的35%。

这是为了避免开发商过度依赖借款和贷款，减少开发商的债务风险，保护购房人的利益。

3. 技术创新行业：- 针对高技术企业和创新型企业，一般要求其自有资金创始人或创业团队必须占据相当比例的企业股权，并要求企业在早期阶段将一定比例的投资作为项目资本金。

这是为了增加技术创新项目的稳定性，确保企业长期发展。

4. 农村扶贫行业：- 根据国家扶贫政策，农村扶贫项目的资本金一般要求不低于40%，旨在确保项目投入满足最低要求，提高项目的可持续性和对农村经济的拉动作用。

二、实际执行原则：1. 灵活性原则：- 在具体执行过程中，应充分考虑项目的特点、风险程度、预期收益以及投资方的实际情况，有针对性地进行规定。

灵活性原则能够根据不同行业、不同类型的项目和不同投资主体来确定具体的最低比例规定。

2. 特殊政策原则：- 部分行业或特定类型的项目可能会享受到国家或地方政策的支持，对资本金的最低比例规定有特殊的调整。

例如，鼓励科技创新的企业可能会得到研发资金的补贴，在资本金比例上会有灵活度。

3. 监管机构合规原则：- 监管机构应负责制定和执行有关投资项目资本金的最低比例规定，并且对投资方进行监督和检查，确保规定得到有效执行，并追究违规行为的责任。

房地产项目资本金比例

谢逸枫:资本金上调35%意味房价“拐点”楼市调控升级预期加强房企资本金比例可能上调提要:2009年5月27日，国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，细化了不同行业固定资产投资项目资本金比例。

2009年4月底，国务院常务会议讨论并原则通过的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》已对此提出要求，但对具体的调整比例并未公布。

本次通知规定，各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%；水泥项目，最低资本金比例为35%；煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%；铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目，最低资本金比例为25%；保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。

本次调整自发布之日起正式施行。

中国对资本金进行约束，始于1996年。

是年，国务院公布的《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定，根据不同行业和项目的经济效益等因素，对投资项目资本金占总投资的比例予以确定。

从此，固定资产投资项目资本金制度既是宏观调控手段，也成为一种风险约束机制。

按照当时规定，交通运输、煤炭项目，资本金比例为35%及以上；钢铁、邮电、化肥项目，资本金比例为25%及以上；电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业的项目，资本金比例为20%及以上。

此制度运行八年之后，2004年在宏观经济过热背景下，出于宏观调控的需要对上述政策进行微调，将钢铁项目资本金比例由25%及以上提高到40%及以上；对水泥、电解铝、房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。

2009年5月18日，国家审计署公布了今年第三号审计结果公告，披露了2009年一季度政策措施贯彻落实过程中存在的问题，其中最突出的，就是中央4万亿经济刺激计划出台后地方配套资金不到位。

浅议房地产开发贷款项目中自有资金的确定

贷款风险的作用。财务报表中，房地产开
本公积、盈余公积和未分配利润四个科目。
时．最好还是根据这个房地产项目的成本
析总投资中有多少资金可以由开发商承
发企业所有者权益项下包括实收资本、资构成和实际需投入的资金进行测算，即分其中，实收资本应为现金方式体现，以实担、已投入多少（多为地款）将投入多少、、物出资的，应分析是否以项目土地使用权资金来源、落实可能等。这种实际投入的
益。
一
房地产市场快速恢复和反弹，各地房价快房地产开发贷款项目中的自有资金，对于
速上涨，由于对房地产行业前景保持乐观，
各商业银行在２００９年至款。但由于房价的快速上涨影响到了国家经济的正常运行，国家
势下，房地产走势已经和国家的经济、金对贷款项目资本金的要求一直遵照国务院将所有者权益科目与总投资进行了对比，
融体系安全问题紧密地联结在一起，商业制定的项目资本金要求。根据《国务院关只关注资本金比例是否合规，忽略了开发
自身对于项目的投人，另一方面在于与贷２％，其他房地产开发项目的最低资本金房地产项目的风险判断发生了偏离，从而Ｏ地产项目的自有资金在各银行对房地产开金认定主要依据中国人民银行《国人民中

房地产开发资金的筹措

2、房地产开发项目贷款
为某一特定项目向银行借入的资金，不能挪用于其他项目，根据开发项目具体的开发生产工期以及其资金占用量来核定贷款额度，并且在开发项目竣工销售后银行才能收回该贷款。
申请房地产开发项目贷款的条件：
除了要符合上述流动资金贷款的贷款条件之外，还必须具备以下条件：
一是贷款项目必须已经列入有关政府部门的年度固定资产投资计划，必须具备经有权部门批准的设计文件，并通过了银行的可行性研究和项目评估；
（三）借款企业归还借款的方式
• 定期按等额还本，每期付息一次 • 定期按等额还本付息 • 每期计息并付息一次，本金到期一次付
清 • 到期本金利息一次付清
二、发行债券
（一）企业债券的种类和特点我国企业债券分为记名债券和无记名债券。企业债券的特点： ①代表一种债权债务关系。 ②债券具有分配上的优先权； ③债券持有人只是企业的债权人，不是所有人，
2）权益成本
权益资金是企业所有者投入企业的资金，可分为优先股、普通股以及留存收益等。
权益资金的成本包括两大内容：
投资者的预期投资报酬资金筹集费用根据所得税法的规定，公司需以税后利润向股东分派股利，故没有抵税利益。
1. 普通股资金成本
由于普通股没有固定的股利，且要承受公司的兴衰，故其价格可能发生重大变动，现采用股利估价的方法来确定普通股成本。
I1—年利息率； T—所得税率；
例1：某房地产企业长期借款200万元，年利率10.8%,借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用忽略不计，计算这笔长期借款的成本。
例2：某企业平价发行一笔企业债券，总面额为400万元，该债券票面利率为12%，筹资费用率为 2%，所得税税率为25%，计算这笔债券的成本。

房地产项目自有资金利润率的分析与提升对策

房地产项目自有资金利润率的分析与提升对策房地产项目自有资金利润率是指房地产项目中，采用自有资金进行投资的利润率，也是房地产企业的核心利润指标之一。

因此，分析和提升房地产项目自有资金利润率对企业的发展至关重要。

下面从以下三个方面分析和提升房地产项目自有资金利润率：一、成本管理方面成本控制是提升房地产项目自有资金利润率的关键，包括：项目规划、物料采购和人员管理等。

首先，项目规划需要对工程量和产值进行合理分配，控制预算成本。

其次，物料采购需要与供应商建立长期稳定的合作关系，从而在价格和质量方面得到更好的优惠。

此外，对工人的工资、社保、福利等进行统一管理，避免因不正规的管理导致费用上升。

通过合理规划，更好地控制成本，从而提升自有资金利润率。

项目管理是提升房地产项目自有资金利润率的重要手段，包括：工程进度、质量控制和物业管理等。

首先，工程进度需要严密监控，及时发现和解决问题，避免因施工周期拖延导致投资利润率下降。

其次，质量控制需要较高的品质细节要求和严格的检验流程，以确保房地产项目质量的达标。

最后，物业管理需要对房屋的管理进行规范化，提高租客居住体验，提高房产出租收入。

通过严谨的项目管理，更好地提升房地产项目自有资金利润率。

销售管理是提升房地产项目自有资金利润率的关键，包括：客户服务、销售策略和营销方式等。

首先，客户服务需要从产品提供、上门参观、招商引资和售后服务等角度进行全方位的服务，让客户满意，提高购买、租赁意愿。

其次，销售策略需要因地制宜，针对不同人群进行精准的销售和宣传，从而提高房产出租率。

最后，营销方式需要借助现代化的网络、移动互联网、社交媒体等手段，进行精准营销。

通过优质的客户服务、高效的销售策略和先进的营销方式，更好地提升房地产项目自有资金利润率。

综上所述，成本管理、项目管理和销售管理是完整的，综合提升房地产项目自有资金利润率的方案。

房地产企业在提升利润率的同时，也需要有长远发展的眼光，整合多元化资源，不断创新，提高企业核心竞争力，为企业未来发展带来更好的机遇。

房地产项目自有资金利润率的分析与提升对策

房地产项目自有资金利润率的分析与提升对策随着房地产行业的快速发展，越来越多的开发商涌入市场，竞争愈发激烈。

在这种情况下，开发商需要不断提升自有资金利润率，以保持竞争力并实现可持续发展。

本文将对房地产项目自有资金利润率进行分析，并提出相应的提升对策。

1. 利润率计算方法房地产项目自有资金利润率是指利润与自有资金的比率，通常以百分比形式表示。

其计算公式为：自有资金利润率 = (净利润 / 自有资金) × 100%。

净利润指的是扣除所有成本后的纯利润，自有资金则是指开发商自有的资本，不包括借款资金。

2. 影响因素房地产项目自有资金利润率受多种因素影响，主要包括项目规模、市场需求、资金成本、成本管控能力等。

较大的项目规模通常能够实现规模经济，并带来更高的利润率；市场需求的变化对销售情况和价格产生影响，从而直接影响项目的盈利能力；资金成本的高低直接决定了项目的融资成本，从而影响到利润率；成本管控能力决定了项目的成本控制水平，直接影响到项目的盈利水平。

3. 产业发展现状目前，房地产行业呈现出行业整合加速、土地成本上涨、资金成本攀升等特点。

一方面，土地成本的上涨使得房地产开发成本增加，对利润率产生负面影响；资金成本上升导致融资成本增加，也对利润率造成不利影响。

市场竞争激烈，项目销售压力增大，市场需求的不确定性加大。

1. 优化项目规模通过提升项目规模，实现规模经济，降低单位成本，从而提升利润率。

可以通过项目扩建、合并或者集团化发展等方式达到此目标，同时也可以通过与其他开发商合作或并购等方式实现规模优势。

2. 降低土地成本降低房地产项目的土地成本是提升利润率的重要途径。

可以通过积极参与土地拍卖、与政府合作开发、进行土地置换等方式实现降低土地成本的目标。

也可以考虑通过多元化的开发模式，如服务型地产、产业地产等，来降低土地成本。

降低房地产项目的融资成本是提升利润率的关键。

可以通过优化融资结构、选择合适的融资渠道、提高自有资金比例等途径实现降低资金成本的目标。

项目资本金比例规定

项目资本金比例规定
项目资本金比例是指项目筹资中所使用的自有资金占项目总投资的比例。

在项目投资决策中，确定资本金比例的合理性对于项目的可行性和稳定性具有重要影响。

首先，项目资本金比例的规定主要是为了保证项目的安全性和稳定性。

项目的资本金比例高，意味着项目所依靠的自有资金多，风险相对较小。

而项目的资本金比例低，意味着项目所依靠的外部资金多，风险相对较大。

因此，规定项目资本金比例可以限制借款方过度依赖借款，保护借贷双方的利益。

其次，项目资本金比例的规定还可以防止资金流失和项目失败。

资本金比例的规定可以确保项目的自有资金足够，从而避免因债务无法偿还而导致的财务风险和项目失败。

通过规定项目资本金比例，可以促使借款方更为谨慎地评估借款的风险和项目的可行性。

此外，项目资本金比例的规定还可以促进经济的健康发展。

规定项目资本金比例可以减少对外借款的需求，从而减少外债增加对国内资金的需求。

这有利于稳定国内货币供应，降低通货膨胀的风险，维护经济的稳定和健康发展。

然而，在规定项目资本金比例时应该充分考虑项目的特点和实际情况。

不同类型和规模的项目对资本金比例的需求有所不同。

对于风险较高的项目和创新型项目，可以适当调高资本金比例，降低风险。

对于经验丰富的企业和项目，可以适当降低资本金比例，提高资金利用效率。

综上所述，规定项目资本金比例是为了保证项目的安全性和稳定性，防止资金流失和项目失败，促进经济的健康发展。

但在规定项目资本金比例时应充分考虑项目的特点和实际情况，灵活调整资本金比例，以实现项目的可行性和稳定性。

房地产自有资金认定标准

房地产自有资金认定标准
房地产自有资金是指房地产企业自身或其控股子公司的资金，不包括通过借款或其他形式获得的资金。

房地产自有资金认定标准主要包括以下几个方面：
1. 审核资金来源：房地产企业应提供资金来源证明，包括公司的资产负债表、现金流量表、银行流水账单等，以证明所申报的房地产自有资金来源真实合法。

2. 确定资金性质：房地产自有资金应为企业所有，不得以任何形式转移或用于其他用途。

同时，应区分不同类型的资金，如股本、留存收益、未分配利润等。

3. 界定资金范围：房地产自有资金应仅限于房地产企业及其控股子公司，不包括与房地产业务无关的资金，如银行存款、短期理财等。

4. 确认资金金额：房地产自有资金的金额应根据企业的实际情况进行确认，包括企业规模、业务类型、市场需求等因素。

5. 验证资金真实性：房地产企业应提供完整、真实、准确的财务报表，如年度财务报告、审计报告等，以证明房地产自有资金的真实性。

房地产自有资金认定标准的制定和执行，有助于规范企业财务管理和市场行为，维护市场秩序和稳定。

- 1 -。

房地产项目融资法律风险

房地产项目融资操作的基本模式及法律事务(2022-11-17 09:58:58)标签：杂谈房地产项目融资操作的基本模式及法律事务就国内房地产行业的融资行为来说，操作的基本模式主要表现为如下的一种或者多种方式组合的特征。

一、包括两种形式：1、投资性的股权融资——注册资本和固有资本。

通常指房地产企业设立或者项目立项启动时，特定股东投入的资金类型，包括国有划拨资金、企业自有资金、股本金等。

根据国家相关规定该部份自有资金的比例不得少于房地产项目投资总额的35%，同时也是金融机构审查、发放房地产信贷资金的基本要件。

该部份资金的准确和及时、全部到位对于后期项目建设过程中的融资十分重要，针对企业的实力和信誉以及项目的资产负债结构，将会形成非常有利的银行信贷条件和评估结论。

而从房地产行业投资分析结构来看，目前房地产项目中土地购入成本占项目投入的构成比例是20-35%。

我们可以理解国家这一政策规定的出发点是为了保证房地产项目的基本风险控制，即试图通过对房地产企业自有资金的要求来防范房地产开辟项目建设资金严重不足导致行业风险和过分依赖银行信贷资金。

在具体的房地产项目立项等前期环节，特殊是土地招标和项目报建阶段，房地产企业基本都可以达到这一指标要求，实际上也有许多房地产项目并不彻底真实具备35%的自有资金比例，主要通过银行资信证明(甚至是复印本) 或者企业内外部的资金腾挪。

从项目运营以及融资的角度来分析，对于房地产项目35%比例自有资金的真实与来源，无论是从政策审查还是市场信誉，房地产企业都必须有透明的信息披露，特殊重要的是必须具备和提供可信的财务资料，包括独立的第三方审计。

这一点既是市场融资规则完善和风险防范的需要，也是前述自有资金比例政策施行有效保障的基本路径。

另一方面，它也能够反映一个房地产项目市场估值和融资谈判的定价能力(Pricing Power)的基础。

2、资本市场股权融资——发行股票及债券。

主要指上市公司通过IPO、增发、配股等股票发行方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。

解读《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》

解读《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》国务院2009年5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。

固定资产投资项目资本金比例指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。

预计此政策的出台将起到以下几方面作用：一、资本金比例的松动，实际上是对开发商最为“对症下药”的“拯救”。

自有资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强企业的信心。

国家之所以选择在此时出台保增长的救市政策，或许可以从另一个角度说明，目前楼市的运行状况可能并没有人们想像得那么乐观，伴随着楼市交易的回暖，如果房地产开发的步伐不能尽快跟上，政府担心无法体现房地产业对投资的拉动作用。

另一方面，房地产供应量的减少，对于房价飙升也是一个潜在威胁，这是出台政策的关键作用所在。

二、国务院此次出台的新政策对不同的商品房开发投资是有所区别的。

其中保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%，而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5个百分点，从35%降为30%。

很明显，这表明国家是鼓励保障性住房和普通商品住房的开发投资的，作为抑制房价过高的手段之一，增加保障性住房和普通商品住房的投入自然会令更多的老百姓能够买得起房，这也可以视为中央进行房地产调控的一个方向，希望开发企业加大这一类房源的投入。

三、对长沙市场而言，一方面，新政对开发商会起到一定的刺激作用，但由于资本金的松动并不意味着银行对房地产行业的放贷会敞开。

而企业即便拿到更多贷款也不会去拿地或者开发新项目，因为市场上的购买力尚未完全释放，后市仍存在诸多变数，因此目前而言，最现实的做法就是加快消化库存、回笼资金。

地产开发各阶段资金投入比例

地产开发各阶段资金投入比例发布人：[dwsun004] 发布日期：[2012-12-30 上午 10:47:23] 共阅读[401]次项目开发各阶段资金投入是怎样？项目开发各阶段，资金投入百分比下列各项资金回收及投入的百分比，以估计资金投入量。

1、销售成数。

在预售公开时预计为60%——70%，剩余的成数则假设于竣工交房时再全部售出。

2、客户付款条件。

通常其定金、签约金、开工款合计占12%——15%，客户银行贷款60%——70%，剩余的15%——28%为工程期款，有些公司则另立名目，给予客户公司贷款，不过公司贷款也大多是在结构主体完成后至工程验收这一段期间收款。

3、土地成本。

这项成本为先期投入，所以土地融资也多在土地买受人并过户完成时就取得，额度多为土地买入成本50%——70%之间。

4、建筑施工融资额度。

一般而言，为营建成本的45%——60%，但拨款则要视销售情况而定。

若销售率未达30%——60%（视景气状况而定），即使已取得建筑施工融资的额度也可能无法利用，因为它是按照工程进度拨款，一旦销售不理想，金融机构大多会冻结建筑施工融资，暂停核拨。

5、营建成本。

这项成本的投入也是依照工程进度。

6、销售费用。

如果采用包销，则只有销售出去才须支付这笔费用，一般销售代理公司收费的标准为销售额的3%左右。

7、土地增值税。

这项成本发生于土地过户给客户的时期。

8、管理费及杂费。

此项成本则大多随着时间而发生，约为销售额的3%——5%之间。

有关各阶段资金回收投入百分比的分配，见表8——5。

表8——5 各阶段重要资金回收及投入百分比表阶段百分比项目* 广告费通常于各阶段销售完成即100%时支付。

“自有资金”就是为竣工交房前的销售收入，扣除客户的银行贷款，加上土地及建筑施工融资，再减去所有成本及费用后不足的额度；也等于是发展商针对某一预售个案，在土地买入后至完工前所应筹措的资金，这笔资金应事先筹划，以避免周转发生困难，导致心血压计付诸东流。

经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试题及解答参考

经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)模拟试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、关于房地产市场的供需关系，以下哪项说法是正确的？A、房地产供过于求时，房价会上涨B、房地产供不应求时，房价会下跌C、房地产供过于求时，租金会下跌D、房地产供不应求时，租金会上涨2、在房地产开发项目中，以下哪个环节最容易出现投资风险？A、前期策划B、融资阶段C、施工阶段D、销售阶段3、题干：某房地产开发公司拟开发一片住宅用地，已知该地块面积为10000平方米，预计开发完成后可获得住宅建筑面积为15000平方米。

根据我国相关法规，该地块的容积率应至少为：A. 1.5B. 1.0C. 1.2D. 1.54、题干：某房地产开发商计划开发一个商业综合体项目，预计总投资为10亿元。

根据我国现行金融政策，该项目的最低自有资金比例要求为：A. 30%B. 20%C. 25%D. 35%5、以下关于建筑与房地产经济专业知识和实务中，关于土地评估的说法，正确的是：A. 土地评估是指对土地的规划用途和现状用途进行评估。

B. 土地评估是指在土地使用权出让、转让、租赁、抵押等活动中，对土地价格进行评估。

C. 土地评估是指对土地的自然属性、社会属性和经济属性进行综合评估。

D. 土地评估是指对土地的区位、用途、价格和权益进行评估。

6、在建筑与房地产经济专业知识和实务中，关于房地产投资决策的说法，以下哪一项是不正确的？A. 房地产投资项目应遵循科学决策、合理规划、高效运营的原则。

B. 房地产投资决策应充分考虑市场需求、政策法规、财务状况等因素。

C. 房地产投资决策过程中，应充分评估项目的风险，并采取相应的风险控制措施。

D. 房地产投资决策应追求最大化的投资回报率，不考虑投资项目的可行性。

7、在房地产评估中，以下哪一项不属于房地产估价的直接成本法？（）A. 重置成本B. 市场价格C. 重建成本D. 装修成本8、在房地产开发过程中，以下哪项不属于房地产开发项目的风险因素？（）A. 政策风险B. 市场风险C. 技术风险D. 社会责任风险9、关于房地产项目的可行性研究，以下哪项不属于其内容范围？（）A、市场需求分析B、财务分析C、政策法规研究D、风险评估 10、以下关于房地产价格构成的说法，不正确的是（）A、房地产价格由土地价格、房屋建筑物价格和配套设施费用构成B、房地产价格受供求关系影响C、房地产价格受政策法规影响D、房地产价格不受地段影响11、在房地产开发项目成本控制中，以下哪项不属于直接成本？A. 土地费用B. 工程建设费用C. 市场推广费用D. 管理费用12、在房地产评估中，以下哪种方法最适用于评估投资性房地产的价值？A. 成本法B. 市场法C. 收益法D. 成本法与市场法的结合13、在房地产评估中，以下哪项不属于成本法的基本原理？（）A. 重新购建成本B. 评估对象的实际成本C. 评估对象的预期成本D. 评估对象的折旧14、房地产投资组合的风险分散效果与以下哪项因素无关？（）A. 投资组合的多样性B. 投资组合的规模C. 投资组合的流动性D. 投资组合的地理位置15、在房地产开发中，以下哪个阶段不属于项目前期工作？（）A. 市场调研B. 环评审批C. 设计方案确定D. 销售策划16、以下关于房地产抵押贷款的说法，错误的是：（）A. 房地产抵押贷款是指借款人以其名下的房产作为抵押物向银行申请贷款B. 房地产抵押贷款的利率通常高于无抵押贷款C. 房地产抵押贷款的额度通常受到抵押物价值的限制D. 房地产抵押贷款的还款期限一般较长17、在房地产估价中，以下哪个不是影响房地产价值的因素？（）A. 地理位置因素B. 经济因素C. 法律因素D. 房地产本身的因素18、某房地产开发公司欲开发一片商业用地，根据市场需求分析，预计该地段的商业用房需求量为5000平方米。

房地产开发项目资本金的确认方法

金额这是资本金到位充足的第一个必要条，
件。
因此。
若所有者权益小于开发项目的资
本金额．
则该项目的资本金肯定不充足。
此
时。为满足必要条件，企业必须增资，或通过会计事务所审计，将向股东借款转作资本
公积。
从资金运用分析．项目资本金到位充足
金占总投资的比例称为资本金比例。国务院目前规定房地产开发项目资本金比例不低于
3 5 ％。部分银行还将项目资本金比例提高到
不低于
4
0
％。
银行在拓展房地产开发企业贷款时项，
目资本金是否到位充足是贷前调查的重要内
容。在实际操作中，由于房地产开发企业可能
足。在贷款期限内，所有者权益是可能减少
的，例如：未分配利润的分配；企业在开盘前
因管理
销售
、
、税金等费用支出而
出现
亏损
。
二是必须对资本金额中的货币资金用途进行
监管，务使用于开发项目。 (二 ) 多个开发项目的资本金确认。多个
开发项目是指开发公司除所论开发项目外
其他开发项目。 ( I )公司新成立，即公司专为
开发项
目而
成立
；(2
)公
司虽成立
多年
但一
，
直未进行过项目建设直至目前才进行项目开
发
；( 3
) 除开发项
目外
公
，
司另购得其他地块

房地产项目自有资金利润率的分析与提升对策

房地产项目自有资金利润率的分析与提升对策随着中国经济的快速发展，房地产行业一直是国民经济中最为重要的组成部分之一。

房地产项目的自有资金利润率是评价房地产项目盈利能力的重要指标之一，也是投资者和开发商关注的重点。

对房地产项目自有资金利润率进行深入分析，并提出相应的提升对策，对于房地产行业的健康发展具有重要意义。

一、自有资金利润率的分析自有资金利润率是指项目利润与项目自有资金之比，是衡量房地产项目经营业绩的重要指标之一。

计算自有资金利润率的公式为：自有资金利润率 = 项目利润 / 项目自有资金项目利润包括销售利润、出租收入和增值收益等；项目自有资金则是指开发商自有资金中的资本金和利润留存部分。

一般来说，自有资金利润率的高低直接反映了项目盈利能力的强弱。

现实情况下，许多房地产项目的自有资金利润率并不理想。

主要原因包括项目成本过高、销售难度大、融资成本高等。

针对这些问题，需要提出相应的提升对策。

1. 控制项目成本项目成本是影响自有资金利润率的重要因素之一。

为了降低成本，可以从以下几个方面着手：首先是规划设计阶段，要根据市场需求和成本承受能力合理规划项目的规模、结构和品质，避免过度豪华，降低开发成本。

其次是采购和施工阶段，要加强成本管理和控制，选择有良好信誉和合理价格的供应商和施工队伍，合理安排施工工序，避免资源浪费和人力物力损失。

最后是建设期间，要加强监督管理，加强进度控制，减少工期延误，避免造成额外成本。

2. 提高销售效率销售是项目盈利的关键环节，高效的销售能够有效提升项目自有资金利润率。

为了提高销售效率，可以采取以下措施：首先是市场调研，要充分了解目标客户的需求和偏好，根据市场需求调整产品定位和营销策略，提高销售的针对性和效果。

其次是营销策略，要加强品牌推广和宣传，提高项目的知名度和美誉度，吸引更多的潜在客户。

最后是售后服务，要加强售后管理，提高客户满意度，促进口碑传播，进一步提升销售效率。

3. 降低融资成本首先是多元化融资，可以通过银行贷款、发行债券、股权融资等多种方式获取资金，分散融资风险，降低融资成本。

房地产开发最全的16种融资方法

房地产开发16种融资方法房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。

同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。

然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构:1．自有资金。

开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。

例如关联公司借款，以此来支持项目开发。

通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。

121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。

全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

:2．预收房款。

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。

121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。

房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3．建设单位垫资一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。

据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。

房地产项目资本金逐步到位的比例计算方法

房地产项目资本金逐步到位的比例计算方法以房地产项目资本金逐步到位的比例计算方法随着房地产市场的发展，房地产项目的资本金逐步到位非常重要。

资本金的逐步到位可以有效降低风险，保证项目顺利进行，但是如何计算逐步到位的比例呢？本文将介绍一种常用的计算方法。

我们需要明确什么是房地产项目的资本金。

房地产项目的资本金是指投资者或开发商用于购买土地、建设房屋、购买设备等直接用于项目的资金。

资本金的大小直接影响项目的规模和可行性。

通常情况下，房地产项目的资本金会逐步到位，这是因为一次性投入大量资金可能会增加风险。

逐步到位的比例计算方法如下：1.确定项目总投资额：首先，需要确定该房地产项目的总投资额。

总投资额包括土地购买费用、建筑物建设费用、设备购置费用等。

一般来说，总投资额可以通过编制项目投资计划来确定。

2.确定资本金总额：资本金总额是指投资者或开发商准备用于项目的资金总额。

资本金总额应该是足够支付项目初期的费用，包括土地购买款、项目前期费用等。

资本金总额的大小可以根据项目的规模和具体情况进行确定。

3.确定逐步到位的比例：逐步到位的比例是指资本金在项目进行过程中逐步到位的比例。

一般来说，逐步到位的比例应该在项目的不同阶段有所调整，既要满足项目的需要，又要保证资金的安全性和稳定性。

逐步到位的比例的确定可以根据项目的特点和投资者的需求进行灵活调整。

例如，对于一个建筑物建设项目，可以将逐步到位的比例分为土地购置款、项目前期费用、建设阶段款项等。

4.具体计算方法：逐步到位的比例可以通过以下公式来计算：逐步到位的比例 = 资本金总额 / 项目总投资额例如，某房地产项目的总投资额为1000万元，资本金总额为500万元，那么逐步到位的比例为500/1000=50%。

5.根据逐步到位的比例制定资金计划：根据逐步到位的比例，投资者或开发商可以制定相应的资金计划。

资金计划应包括资本金的到位时间和金额，以及逐步到位的比例调整情况等。

房地产项目资本金逐步到位的比例计算方法可以通过确定项目总投资额和资本金总额，然后根据公式计算出逐步到位的比例。

资金来源与运用的比例分析

资金来源与运用的比例分析资金来源与运用的比例分析是指对企业或个人在经营活动中所涉及的资金来源和运用进行比例分析，以掌握资金运营情况，为决策提供依据。

本文将从资金来源和资金运用两个方面进行比例分析，以帮助企业或个人合理进行资金规划和管理。

一、资金来源的比例分析资金来源是指企业或个人在经营活动中所获取的资金来源，包括自有资金、借款和投资等。

分析资金来源的比例可以反映不同来源对资金总量的贡献程度，帮助判断企业或个人在资金获取方面的依赖度。

在进行资金来源的比例分析时，可以采用饼图或柱状图等形式来直观展示。

下面是一个示例：自有资金：50%借款：30%投资：20%通过以上的比例分析，可以得出自有资金对资金来源的贡献最大，占比50%，借款和投资分别占30%和20%。

这样的比例分析可以为企业或个人的资金来源决策提供参考。

如果自有资金占比较高，说明企业或个人具备较强的自主融资能力；如果借款占比较高，可能需要谨慎考虑债务风险；如果投资占比较高，可能需要审慎评估投资项目的回报和风险。

二、资金运用的比例分析资金运用是指企业或个人在经营活动中对资金进行的运用，包括投资、消费、还款等。

分析资金运用的比例可以了解企业或个人对不同方面的资金运用情况，帮助合理进行资金配置和投资决策。

在进行资金运用的比例分析时，同样可以采用饼图或柱状图等形式来展示。

下面是一个示例：投资：40%消费：30%还款：30%通过以上的比例分析，可以得出资金运用方面，投资占比最大，达到40%，消费和还款分别占30%。

这样的比例分析可以为企业或个人的资金运用决策提供参考。

如果投资占比较高，可能说明企业或个人在资金运用方面更加注重长期回报；如果消费占比较高，可能需要审慎考虑节制开支和提高储蓄意识；如果还款占比较高，可能需要加强债务管理和还款能力。

三、资金来源与运用的比例分析综合应用综合资金来源和资金运用的比例分析可以帮助企业或个人全面把握资金运营情况，并在资金决策中做出合理的选择。

解读房地产项目自有资金比例[修订]

解读房地产开发项目自有资金房地产开发项目的自有资金是指房地产开发企业的注册资本和历年收益结存形成的权益资本。

房地产开发项目的自有资金是衡量房地产开发企业整体实力和项目开发风险的重要因素。

为降低房地产开发项目的授信风险，保证房地产开发项目的顺利完工，人民银行和银监会均对房地产项目开发的自有资金比例有明确要求，各股份制商业银行也制定相应的房地产项目贷款政策。

因此，在商业银行授信审批过程中，信贷审批人员应通过核实房地产开发项目的自有资金来测算其资金缺口，而在核实自有资金时，应关注房地产开发项目自有资金的界定问题，防止开发商任意扩大自有资金范围，掩盖项目资金缺口。

一、房地产开发企业自有资金比例达到政策要求的主要手法。

1、虚增资本公积。

这是房地产开发企业自有资金比例达到政策要求最为直接的手法。

虚增资本公积的方式主要有以下两种：一是股东以土地使用权、资金或股东对该房地产开发企业的债权作为投资，直接增加资本公积；二是房地产开发企业通过接受企业股东债务豁免、捐赠所得或资产重估增值部分计入资本公积。

根据企业会计制度和会计准则，股东追加投入应增加企业实收资本，出现资本溢价才能增加资本公积；而债务豁免、捐赠所得或资产重估增值计入资本公积时，并未计提相应的应交税金，也不符合企业会计制度和税收政策的相关规定。

2、股东或关联公司借款、承包商及材料供应商垫资等纳入自有资金比例进行核算。

股东或关联公司借款实质上属于对外负债，一般不能算作自有资金，而承包商及材料供应商垫资属于对外借款，由于留置权等因素，承包商垫资的受偿将优先于银行贷款，因此不能算作开发企业的自有资金。

3、项目拆分、滚动开发。

项目规模较大，确实存在拆分的需要。

但部分房地产开发企业，人为进行项目分期开发，以达到自有资金比例符合政策要求的手法，在房地产项目信贷审批过程中需引起高度关注。

具体而言，只有项目立项文件（含项目投资备案表等）明确项目分期建设且与建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证记载均一致，才能进行项目分期开发。

房地产项目自有资金利润率的分析与提升对策

房地产项目自有资金利润率的分析与提升对策房地产开发项目是一个资金密集型的行业，自有资金利润率对于企业的盈利能力和发展至关重要。

在当前市场环境下，房地产项目自有资金利润率受到多种因素的影响，因此需要对其进行深入分析并提出有效的提升对策，以实现盈利最大化和企业持续发展。

一、自有资金利润率分析房地产项目的自有资金利润率是指项目利润与自有资金之比，反映了项目本身的盈利能力。

自有资金利润率受到多种因素的影响，包括项目规模、投资周期、融资成本、市场需求等。

在当前市场环境下，自有资金利润率普遍受到以下几个方面的影响：1. 资金成本上升：随着金融政策的收紧和货币政策的调控，融资成本不断上升，使得项目自有资金利润率受到挑战。

2. 市场需求不确定性：房地产市场受到多种因素的影响，市场需求存在一定的不确定性，项目的销售周期和销售价格难以预测，影响了项目的盈利能力。

3. 经营成本增加：随着国家对环保和安全等方面要求的提高，房地产项目的建设和运营成本不断增加，对自有资金利润率构成压力。

基于以上分析，房地产项目需要针对自有资金利润率的影响因素进行对策，提升项目盈利能力。

1. 降低融资成本：房地产企业可以通过多种方式降低融资成本，包括寻求更多合作机构合作、化解项目风险、提高企业信用等，以降低融资成本，提升自有资金利润率。

2. 拓宽市场渠道：房地产企业可以通过创新营销方式和多渠道推广，扩大项目的市场覆盖面，提高销售速度和价格水平，从而提升项目利润率。

3. 精细管理成本：针对房地产项目的建设和运营成本，企业需要加强成本管控和优化管理，降低项目运营成本，提升自有资金利润率。

4. 发展高附加值项目：房地产企业可以根据市场需求，发展高附加值项目，包括地产综合开发、产业地产等，提高项目盈利能力，提升自有资金利润率。

5. 加强风险管理：在项目的规划和实施过程中，企业需要加强风险管理，降低项目的不确定性和风险程度，提升项目的自有资金利润率稳健性。

房地产开发与管理基础知识单选题100道及答案解析

房地产开发与管理基础知识单选题100道及答案解析1. 房地产开发的首要步骤是（）A. 项目选址B. 项目策划C. 可行性研究D. 获取土地答案：C解析：房地产开发的首要步骤通常是进行可行性研究，以评估项目的可行性和潜在风险。

2. 以下不属于房地产开发特点的是（）A. 资金密集B. 风险较小C. 建设周期长D. 涉及面广答案：B解析：房地产开发具有资金密集、建设周期长、涉及面广等特点，同时风险较大。

3. 房地产市场调研的核心内容是（）A. 消费者需求B. 竞争对手分析C. 宏观环境分析D. 项目定位答案：A解析：消费者的需求是房地产市场调研的核心，决定了项目的定位和产品设计。

4. 房地产项目策划的基础是（）A. 市场调研B. 项目选址C. 资金筹备D. 团队组建答案：A解析：充分的市场调研为项目策划提供了数据和信息支持。

5. 土地使用权出让的最高年限，居住用地为（）年A. 40B. 50C. 70D. 100答案：C解析：居住用地的土地使用权出让最高年限为70 年。

6. 房地产开发企业取得预售许可证的条件之一是投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（）以上A. 10%B. 15%C. 20%D. 25%答案：D解析：这是法律规定的取得预售许可证的资金投入要求。

7. 房地产项目定位的核心是（）A. 客户定位B. 产品定位C. 形象定位D. 价格定位答案：B解析：产品定位直接关系到项目的市场竞争力和销售情况。

8. 容积率的计算公式是（）A. 建筑面积÷土地面积B. 土地面积÷建筑面积C. 地上建筑面积÷占地面积D. 总建筑面积÷总用地面积答案：D解析：容积率是衡量土地开发强度的重要指标。

9. 房地产开发项目的规划设计方案应由（）审批A. 规划部门B. 建设部门C. 国土部门D. 房管部门答案：A解析：规划部门负责审批房地产开发项目的规划设计方案。

10. 以下属于房地产开发成本的是（）A. 土地出让金B. 土地增值税C. 企业所得税D. 房产税答案：A解析：土地出让金是取得土地的成本，属于开发成本。