《城市经济学》第五章_城市土地利用与空间结构
第五章城市土地利用与空间结构城市经济学徐航dbbc
在传统的单一中心城市中，大部分经济活动 集中在中央核心地区，形成以同心圆为基本 模式的中心城市，其功能分区表现为CBD、 工业园区和居民区等。
随着世界范围内城市化的快速发展，城市地 域空间由集聚走向扩散，现代多中心城市的 兴起和城郊次中心地带得到发展已成为城市 空间结构演变的趋势。
二、城市土地利用的分区制
满足上述几个条件后，城市用地结构达到均衡，从 而就决定了城市内部空间结构的形成。
一般来说，服务业中非土地要素对土地的替代性较 强，在市中心地区土地的边际生产价值较高，从而 地租出价较高，因而占据了市中心地区的土地。制 造业、住房依次次之，因而分别居于中间和边缘地 带，所以，从理论上，在市场机制下均衡的土地利 用形成了同心圆形的分层结构模式。
城市地租的两种基本形式，即绝对地租和级差地租。 级差地租产生的条件是土地的等级差别，来源是个 别生产价格与社会生产价格的差额； 绝对地租产生的条件是对土地所有权的垄断，来源 是市场价格与价值或生产价格的差额。
级差地租是城市地租的主要形式。城市级差地租主 要是由土地的位置和投资所决定的，由区位形成的 级差地租永远是城市级差地租的主要形式。
4 劳动力市场的均衡。在开放城市模型中，还必 须满足这一条件。即市内工商业的劳动力需求必 须与居住区的劳动力供给相适应，否则就会有城 市人口的迁入和迁出，从而影响地租乃至土地利 用的变动。
5 土地利用边际的均衡。在两类土地利用的边界， 两类土地的地租必须一致，否则边界将会移动。 在城市土地利用边界，城市地租必须等于农业地 租
完全的不受制约的市场会带来一定的问题， 在城市发展中主要表现为： 1 市场只能体现少数集团的短期局部利益， 往往与城市发展的长期方向相悖。 2 市场在不能保证平等竞争的情况下可能助 长投机行为，造成“泡沫经济”。 3 市场虽然促成土地的优化配置，但也可能 危害社会利益和环境利益，产生负的外部 性。
第五章 城市土地利用与空间结构
土地集约利用（intensive land-use）
• 定义： 在单位面积土地上投入较多的资金、物质、劳动 和技术以提高集约度的土地经营方式。
• 所谓农业土地集约利用，是指在一定面积的土地上，集中
地投入较多的生产资料和生活劳动，使用先进的技术和管理
方法，以求在较小面积的土地上获得高额产量和收入的一种
讯工具
深化阶段
CBD功能
第一阶段
1920 以前
电车、马车、 邮递
城市膨胀阶段
商业为主，混合功 能
第二阶段 第三阶段
1920~ 1970
火车、汽车、 电话
市区蔓延阶段
专业功能分区，综 合功能
1970 以后
高速公路、 信息高速公 路
多层向心城市 体系阶段
１、城市级差地租
– 城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。 （1）城市土地位置的优劣决定着企业距离市 场的远近、运输时间的长短和运费的高低
（2）城市土地位置的优劣决定着市场容量的 大小，从而直接决定着企业销售额
（3）商业地租是城市地租最典型的形态
– 城市级差地租I：城市土地位置优劣不同必然
产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差 生产力必然转化为超额利润。
三、城市土地市场
• 1 、城市土地市场：是城市土地使用权交 易的总和
• 2 、土地市场的构成： • 一级市场：国家垄断使用权 • 二级市场：用地者相互转让使用权
• 一级市场：是国家凭借对城市土地的所有权，把 一定时期的城市土地使用权批租或出让给城市土 地的经营者和使用者，使城市土地使用权在国家 与城市土地经营者、使用者之间纵向流动而形成 的各种经济关系的总和。
• 城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产 业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的 场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的 优劣评价尺度主要由位置确定
城市土地利用与社会经济空间结构的关系研究
城市土地利用与社会经济空间结构的关系研究城市土地利用与社会经济空间结构的关系是城市规划与城市经济发展中的重要议题。
随着城市化进程的加速，土地利用的合理性对城市的可持续发展起到了至关重要的作用。
本文将从城市土地利用与社会经济空间结构的定义入手，探讨两者之间的相互关系，并对相关研究进行梳理。
一、城市土地利用的定义与类型城市土地利用是指城市在人类活动和城市发展需求的影响下，对土地资源进行规划和利用的过程。
城市土地利用类型多种多样，包括居住用地、商业用地、工业用地、办公用地、绿地公园以及交通和基础设施用地等。
不同类型的土地利用在城市发展中起到了不同的作用。
二、社会经济空间结构的定义与形成社会经济空间结构是指城市中不同社会经济活动的空间分布状况。
城市的社会经济空间结构形成受到多个因素的影响，包括城市规划、土地利用政策、市场需求等。
一般而言，城市的社会经济空间结构包括中心城区、商业中心、产业园区和住宅区等。
三、城市土地利用与社会经济空间结构的关系城市土地利用与社会经济空间结构之间存在着相互的影响和制约关系。
首先，城市土地利用的合理规划可以促进社会经济空间结构的形成。
例如，将商业用地与住宅用地相互结合，可以形成商业中心，推动城市经济的发展。
其次，社会经济空间结构的变化也会影响城市土地利用的调整。
例如，城市经济的发展导致商业中心的扩张，使得原本的住宅区逐渐转变为商业用地。
再者，城市土地利用与社会经济空间结构的不合理布局会导致一系列问题。
例如，过度集中的商业用地可能导致交通压力和环境污染等问题。
四、相关研究梳理在城市土地利用与社会经济空间结构的关系研究方面，学界已经开展了许多探索和实证研究。
一些研究关注城市发展对土地利用和空间结构的影响。
例如，城市经济发展与产业结构调整对土地利用类型的需求进行了研究，探讨了不同行业在城市中的空间布局。
另一些研究关注土地利用对城市经济发展的影响。
例如，通过对城市土地利用结构中不同类型用地的经济效益进行评估，评估了土地利用结构的优化方向。
城市空间结构与土地利用规划
城市空间结构与土地利用规划城市发展是现代社会的重要特征之一，城市空间结构和土地利用规划对于城市的可持续发展具有关键性的影响。
在城市中，土地是一种稀缺资源，如何合理利用土地、塑造城市的空间结构，成为了城市规划的核心问题。
城市空间结构可以分为多个层次，比如全球、国家、区域、城市和社区等。
每个层次都有不同的特点和需求，因此在土地利用规划中需要充分考虑各个层次之间的关系，协调不同空间要素的配置。
全球层面的城市空间结构关注的是全球化进程中城市间的竞争与合作关系，国家和区域层面的空间结构则需要统筹区域发展，确保城市群之间的协调发展。
而城市层面的空间结构则要考虑城市功能分区、交通网络布局等因素，以提高城市效率和人居环境。
社区层面的空间结构则需要注重居住、商业、文化等功能的融合，构建社区的社会资本。
土地利用规划是实现城市空间结构的重要手段。
土地利用规划需要综合考虑城市发展的多个方面，比如经济发展、人口增长、环境保护等。
合理的土地利用规划可以提高土地利用效率，减少资源浪费，避免城市蔓延现象的出现。
在土地利用规划中，需要充分考虑城市的交通网络、公共设施和绿地系统的布局，以提高城市的可达性和宜居性。
另外，土地利用规划还需要注重社会参与，鼓励市民参与规划过程，形成广泛的社会共识。
在城市的土地利用规划中，还需要关注城市空间结构的均衡性和可持续性。
城市空间结构的不平衡会导致资源的不均衡配置和城市的失衡发展。
一些城市中心区域因为历史原因具有较高的土地价值，而郊区因为资源短缺和基础设施薄弱，往往发展滞后。
这种不平衡容易导致城市社会经济的不稳定和不公平。
因此，在土地利用规划中需要通过合理的政策措施，促进城市中心与郊区的均衡发展。
此外，城市空间结构和土地利用规划还需考虑环境保护的因素。
城市发展带来了大量的土地开发和建设活动，对自然资源和生态环境造成了很大的压力。
土地利用规划应注重保护生态系统和自然景观，保留城市的绿地和水体，提高城市的生态适应能力。
城市空间结构与土地利用
城市空间结构与土地利用城市是人类社会的重要组成部分，作为人类活动的场所，城市的空间结构和土地利用一直是城市规划和发展的重要问题。
城市空间结构是指城市中不同空间单元之间的关系，而土地利用则是指不同用途的土地在城市中的分布和利用方式。
本文将探讨城市空间结构和土地利用对城市发展的影响及其优化方案。
一、城市空间结构对城市发展的影响城市空间结构是城市规划和发展的重要问题，这里涵盖了城市的空间单元，城镇规模，空间布局和区位等因素。
城市空间结构不良会影响城市的发展和人居环境，更重要的是会导致资源的浪费和不平衡的经济内部分布。
1.城市空间单元的分布不均城市空间单元是指城市中各种各样的用途空间单元，如住宅区、商业区、工业区、绿地等。
如果城市空间单元分布不均，就会导致资源的不合理利用和空间上的“病态分布”，即中心城区繁荣壮大，周边城镇发展困难。
2.城镇规模结构不合理城镇规模是指城市中不同规模城镇的数量和大小。
如果城镇规模结构不合理，就会造成城市资源和经济的不平衡分配。
例如，城市中大量的小城镇存在过多的资源浪费和不均衡发展情况，同时也难以适应城市规模扩大的需求。
3.城市空间布局过于分散城市空间布局过于分散，就会导致交通拥堵、环境恶化等问题，影响城市的发展和人居环境。
因此，城市规划和发展应该注重控制城市空间布局过于分散的情况，发展健康的城市布局。
二、土地利用对城市发展的影响城市土地利用是城市规划和发展的基础，也是城市发展的重要方面。
城市的土地利用不良会对城市的发展造成不利影响，包括浪费土地资源、影响环境质量和限制城市发展等。
1.城市土地资源浪费城市空间有限，土地资源是有限的，因此城市土地利用需要合理规划和统一规划，以避免浪费土地资源并保证人居环境的健康。
如果土地利用不当，将会导致许多不必要的浪费，并影响城市的长期发展。
2.土地利用导致环境问题城市的土地利用往往伴随着环境的变化，如空气污染、水资源的短缺等。
因此，城市土地利用需要合理规划和统一规划，以避免导致环境问题。
城市土地利用与空间结构
城市土地利用与空间结构随着城市化进程的加深，城市空间结构和土地利用状况直接关系着城市的质量和人民的生活。
本文将从城市土地利用状况和空间结构两个方面探讨城市化进程中的问题和解决方法。
城市土地利用状况的问题与挑战城市土地资源是城市经济社会中最重要的要素之一，对于城市的发展和人民生活水平的提升具有不可替代的作用。
在城市土地利用过程中，常见的问题有以下几点：土地利用效率低下土地资源的总量有限，而城市土地的利用效率通常很低。
一方面，城市土地被大量用于住宅、商业、办公等用途，导致大量土地空置或用于单一用途，造成资源浪费。
另一方面，由于城市土地的价值大多数情况下与所在地段、规划利用方案等因素相关，开发利用成本普遍较高，往往导致一些优质土地被闲置或滞留。
资源集中化随着城市总体面积的缩小，城市土地的资源集中化问题日益突出。
一些城市区域的土地资源强度较大，而其他地区缺乏资源分配和利用。
这种情况导致城市因土地资源稀缺而产生的高昂成本，反映到城市住房和生活成本的增加。
同时，这种资源过度集中化也导致了城市空间结构上的单一化，局势愈发严峻。
土地交易市场不透明在土地交易市场的过程中，很多的土地利用规划安排和地价选择涉及到由小部分人的利益，而这些过程往往被认为存在非正当行为。
正常土地交易在市场上的价格走势与目标市场对价格的认可度、地块内部的地价因素、开发利用目的等都有很大关系。
因此，土地交易市场混乱与不透明，导致了一系列的问题。
城市空间结构问题与解决方法城市化进程中的城市空间结构问题也日益凸显出来，为了有效解决空间结构问题，不仅需要优化现有结构，还需对未来城市空间发展进行规划和调整。
各种城市空间结构形态存在局限性传统的城市空间结构是以市中心为中心向周边发展的，这种单一发展模式容易导致城市中心的状况持续恶化，同时也会让城市范围内的分布结构呈现单一、规则的延申形态，出现高密集度、高交通流等问题。
因此，我们需要积极倡导多中心的城市发展态势，以及对城市内部所有地区分布的全面谋划，以弥补空间发展过程产生的不利影响。
第5章 城市土地利用《城市经济学》PPT课件
④所有区位的土地肥力相等。
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章
城市土地利用
第一节 第二节 第三节 第四节
土地竞租与城市土地利用
【二】不同产业的投标租金模型
(一)制造业的投标租金模型 在完全竞争条件下,企业产品的价格、非土地要素的价格都是既定的,不随区位的不同而改 变。假定技术不变,市内不同区位的成本不变。在这种情况下,企业的区位选择是市场指向 的,每单位产品单位距离的运输成本为常数t,均衡产量为B,产品价格为Pb,生产成本为C,地 租为R,土地使用量为T,则企业的经济利润为:
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章
城市土地利用
第一节 第二节 第三节 第四节
城市土地利用的功能分区
【一】城市功能分区规划
城市功能分区规划，也称土地利用分区规划（zoning），简称土地区划或分区规划，是 最普遍的土地利用控制手段。城市可以通过分区规划控制建筑密度、人口规模和土地利 用方式。功能分区规划对城市面貌有重大影响，它规定了空间在一点的土地利用类型、 强度、建筑高度、地块最小或最大面积，以及其他土地利用限制等。
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章
城市土地利用
第一节 第二节 第三节 第四节
城市土地利用的功能分区
【三】分区制的几种常见方式
1.工业分区制
工业分区制可以将住宅用地与工业用地相分离,将污染源与潜在的受害者分开,限 制工业污染的外部性
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章
《城市经济学》第五章 城市土地利用与空间结构
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根据土地肥沃程度、距离市场区位远近和气候条件等方面所 决定的土地生产力的不同，可以将土地分为不同的等级。
级差地租
二、不同产业的投标租金模型
（一）制造业的投标租金模型 假定技术不变，市内不同区位的成本不变。在这种情况下，企业的
区位选择是市场指向的，每单位产品单位距离的运输成本为—常数t， 均衡产量为B，产品价格为Pb，生产成本为C，地租为R，土地使用 量为T，则企业的经济利润为： 式中，u为与CBD的距离。 在完全竞争市场下，企业经济利润为零，从而有投标租金模型：
城市土地利用与空间结构
关于中心地服务范围的叙述，错误的是 A.中心地的级别越高，六边形的面积就越大。 B.同一级别的六边形服务范围是相互嵌套的。 C.不同级别的六边形服务范围是相互嵌套的。 D.同一级别的六边形服务范围是相互排斥的。
① ② ③
④
①②③④分别为化工厂、商场、自来水厂、钢铁厂。
三、城市土地利用和功能分区
第二部分 城市内部空间结构
团块状 北京市
条带状
兰州市
比较三城市形态有何不同？原因是什么？ 组团状
重庆市
城市布局状况 一、城市的外部形态
形状
集中式
团块状
分散式
组团状
放射式
带状
举例 成都、合肥、华盛顿 重庆 洛阳、西宁、宜昌、兰州 、常州
二、城市的土地利用和功能分区
重 庆 市 沙 坪 坝 区
城市土地利用
城市土地面积相对有限
各项活动必然发生竞争
不同地块交通通达性和地价 各不相同
同类活动在空间上高度 聚集
城市功能区
商业区、居住区、工业区、市政与公共服务区、交通与仓储区、风景游览区与城市绿地、特殊功能区 等
住宅区
城市中最为广泛的一种土地利用方式 约占40%-60% 。
❖ 形状： 块状 ❖ 分布位置：
地价较低,污染较小 环境较好的地方
中心商务区 ●它是城市经济活动最为繁忙的地方。 ●人口数量的昼夜差别很大。 ●建筑物高大稠密。 ●中心商务区内部存在着明显的分区。
思考： 中心商务区的建筑，对于提高城市土地利用效率有什么作用？
向空中发展，节约用地、提高利用率
工业区
上海罗伊尔工业园
• 形状：
块状
• 分布位置：
靠近河流、铁路公路等交通便 捷的地带.
土地利用与城市空间结构理论
土地利用与城市空间结构理论区位论区位论的鼻祖为农业区位论，即“杜能环”，之后又有学者对此进行了继承和发扬，韦伯提出了工业区位论，克里斯泰勒（Christäller，1933）提出了中心地理论，廖什（Lösch，1940）则在1940年对中心地理论中六边形市场区的形成作了严密的经济论证，提出了更具有灵活性的模式。
区位论发源于20世纪30年代，它及其后来的发展改变了20世纪50年代之前，城市地理学醉心于描述和分析城市位置、自然条件和城市形态的局面，直接导致了“空间分析”学派的建立，同时，它也是将空间概念引入经济学的早期尝试，建立了经济分析和空间研究之间的联系。
城市土地利用结构理论这一理论主要包括“三大经典模型”，即伯吉斯（Burgess，1925）的“同心圆模型（concentric ring model）”，霍伊特（Hoyt，1939）的“扇形模式”和哈里斯，厄尔曼（Harris，Ullman，1945）的“多核模式”。
伯吉斯从人文生态学提出的“同心圆模型”立足于研究城市功能区布局和演变的动力和机制，将人类对空间的竞争比作生物群落的竞争，应用了诸如“侵蚀（invasion）”、“演替（succession）”的概念，提出了在一个假设为均质平面的城市地域内，土地使用功能有内而外，按中心商业区——过渡地带——工人居住区——中产阶级居住区——高级或通勤人口居住区的同心圈层结构。
后来的学者则在沿用这一模型的基础上，赋予了经济学的解释，即用地租理论进行完善。
霍伊特认为质疑了均质平面的假设，但他保留了同心圆模式中的地租机制，同时结合了放射道路的影响，于1939年提出了扇形模式。
伯吉斯和霍伊特的城市内部结构模式均假设为单中心，哈里斯和厄尔曼在1945年对此进行了发展，提出了更为精细的多核心模式，将原来的单中心假设进行了拓展，认为城市内部除主要经济胞体（economic cells）——即中心商务区（CBD）外，还有次要经济胞体散布在整个体系内。
5城市经济学-城市结构问题
——他从动态变化入手分析城市地域，这是十分可取的一点。 ——在宏观效果上，该模式基本符合一元结构城市的特点。 ——为探讨城市地域结构提供了一种思想方法，致使后来许多学者 在这方面提出不少有益的学说和模式。伯吉斯的这一贡献超出了他所提 出模式本身的含义。
《城市经济学》
哈尔滨师范大学
②扇形（楔形）模式
《城市经济学》
哈尔滨师范大学
②城市布局
在一定的密度条件下，不同的经济布局会有不同的效果，空 间布局会产生相邻效益，亦即各种物质实体由于毗邻关系而相互 作用产生的效益。相邻效益还有正负之别 。正效益称为配套效 益，企业、公共设施的布局配合关系越好，则相互产生的正效应 越高。这种配套效益与配套关系不能就局部而论，而必须就城市 整体 。 合理的城市布局，能缩短人流、物流、信息流、资金流的流 动空间和时间，方便他们的流动，提高城市效益；能合理地利用 城市的土地和自然条件，建立合理、便捷的交通联系；能避免城 市各物质实体或要素相互干扰。
《城市经济学》
哈尔滨师范大学
结构增速矩阵应用： 以行业产值占总产值比重为横轴并在5%的速度点上做 垂直分割，以行业产值平均增长速度为纵轴且在总产值的 平均增长速度点上做水平分割，由此形成四象限图示。
《城市经济学》
哈尔滨师范大学
3. 中国城市经济结构 ①城市经济结构的历史发展
基于中国城市经济结构的变动特征和机制特征，并结合中 国城市经济发展的实际特点，可以将中国城市经济结构的演变 大致划分为三个阶段： 第一阶段，向重工业倾斜的发展时期，时间是1952年至 1978年。 第二阶段，城市经济结构的均衡化调整时期，时间是1979 年至1990年。 第三阶段，城市经济结构的优化调整时期，时间是1991年 至今。
第五章城市土地利用与空间结构分析
2、地租的形式
• 绝对地租 • 级差地租
级差地租的两个层次
• 宏观层次的级差地租：是从城市在全国分布中的比 较而论，包括以位置差异为基础形成的城市区位级 差地租、由产业投资与公共设施的投资因素综合形 成的城市功能级差地租和依赖城市规模经济集聚的 “自然力”形成的城市规模级差地租。
• 微观层次的级差地租：主要指城市内部的级差地 租，一般按形成要素分为区位、产业和公共投入部 分，与经济高位区（市中心、副中心、商业繁华街 等）的距离是城市内部综合级差地租形成的重要因 素。
城市地租、地价——国家调节经济的手段
• 中央政府：通过在全国范围内实行城市宏观 级差地租征收制度，调节城市间土地的使用 和产业分布。
• 城市政府：通过城市级差地租和地价自中心 至市郊区逐渐下降的规律性来调整城市产业 结构和布局。
二、城市土地市场
• 城市土地市场是城市土地使用权交易的总和。 • 1、我国土地市场的两个层次：
这种占用行为通常包括前期开发、改造、短期经营等， 政府土地储备的目的是调节市场供应关系，使国有土地 在土地市场流转中实现优化配置。
三、城市土地制度
• 1、土地经济制度的内容
完整的土地经济制度包含土地所有权、土地使 用权和土地管理权。
• 2、市场配置城市土地资源的利弊 • 3、建立政府、市场和公众相互协调的机制
1、企业选址的均衡 2、家庭选址的均衡 3、区位竞价的均衡 4、劳动力市场的均衡 5、土地利用的均衡
第三节 城市空间结构与功能分区
• 一、城市空间结构的基本模式 • 二、城市土地利用的分区制 • 三、我国城市内部空间结构的演变和挑战
一、城市空间结构的基本模式
• 1、城市空间结构的类型：实体结构、结构 系统、结构过程
城市经济学之城市土地经济与空间结构
中国城市的办公用地地租曲线
办公物业的郊区化趋势，使得办公 地租曲线出现了一种结构性跨越。
随着信息技术的快速发展，办公物业都有一种 持续的郊区化趋势，在郊区化的过程中，围绕 一些特定的地点会形成城市外围的一个新的次 中心。形成城市的多中心格局，有学者将外围 的这些中心称为微型CBD，也有人称为都市 副中心（SCBD）。城市的办公物业地租曲线 也相应产生了变化。
办公的郊区化是一种新的趋势，通过城市中 心体系的建设可以真正促进城市空间的结构 性转型，但是这种转型需要政府的培育与引 导。
中国城市的居住用地地租曲线
居住地租曲线的“波浪式”变化
由城市中心向外，中国的居住地租曲 线呈现为一种复杂的“波浪式”下降 曲线，这种波浪式曲线的每个峰值都 与某种设施存在着密切关系，这些设 施可能是轨道交通站点、名牌学校或 大型公园等，其与城市的空间结构并 没有明显的关系。
• 当土地是短缺的,供给完全非弹性时(刚性，如城市中心区)，则 商业租金完全由经济租金组成，转移费用可以忽略不计。
TE 转移费用 ER 经济租金 S 供给曲线 D 需求曲线
2、马克思的地租理论
➢ 地租的性质和来源
• 从性质上看，地租是因使用土地而支付的使用费，它是 土地所有权在经济上的实现形式。
• 从来源上看，地租是一种超额利润，是由劳动者的劳动 所创造的剩余价值在各个资本之间按社会平均利润率分 配之后所剩余的部分。
从地租曲线来看是一种结构性跨越，但不是每 一个城市都需要这种跨越，更多的城市是采用 了一种最为经济的“摊大饼”模式。需要实现 跨越发展的城市可能是两种类型：一是城市的 人口规模已经超过300万人（丁成日，2005）， 城市交通拥挤、大城市病问题突出，需要引导 城市向多中心发展。另外一种类型，是城市的 发展碰到明显的“门槛”，如江、河、铁路等， 这些城市在用地跨越门槛的同时，必须要实现 城市结构的跨越，否则会导致外围的新城越发 展，城市中心越拥挤的外溢回波现象。
第五章 城市土地利用与内部空间结构
（二）便利性与地租——杜能模型 便利性与地租——杜能模型 ——
德国的地理学家杜能（ ． ． 德国的地理学家杜能（J．H．Von Thunen）最早分析 ） 了土地位置（便利性）与土地利用、地租之间的关系。 了土地位置（便利性）与土地利用、地租之间的关系。 其模型的分析方法应用于城市土地利用， 其模型的分析方法应用于城市土地利用，成为空间经济 学和城市空间结构理论分析的基本模式， 学和城市空间结构理论分析的基本模式，并且通过不断 的发展和创新形成众多城市土地利用和空间结构分析模 型。 杜能的模型主要考察运输成本空间上的差异对农业地租 的影响。模型假定： 的影响。模型假定： 固定的价格。 1. 固定的价格。由于产出品和投入品的价格由统一的市场 供求所决定，因而对于农民而言所有价格都是既定的。 供求所决定，因而对于农民而言所有价格都是既定的。 市场区。所有的产品均由农场以每英里单位产品t 2. 市场区。所有的产品均由农场以每英里单位产品t美元 的运费运至中心市场（城镇）。 的运费运至中心市场（城镇）。 完全竞争性的农产品市场。 3. 完全竞争性的农产品市场。任何人均可自由进出该农产 品市场，所有农民获得零经济利润即仅获得正常利润。 品市场，所有农民获得零经济利润即仅获得正常利润。 所有区位的土地肥力相等。 4. 所有区位的土地肥力相等。因此各个区位的产品其生产 成本相等。 成本相等。
在土地市场上，由于土地的供给有限，因而其市场供 在土地市场上，由于土地的供给有限， 给曲线几乎完全缺乏弹性。于是，土地的价格—— ——地 给曲线几乎完全缺乏弹性。于是，土地的价格——地 租主要取决于需求状况。如图5 所示， 租主要取决于需求状况。如图5-1所示，均衡土地供给 而地租则取决于需求曲线的变动。 永远是 L ，而地租均成本等于市场价格， 最劣土地的平均成本等于市场价格，不会产生级 差地租，这种不会产生级差地租的土地在经济学 差地租， 上被称为边际土地。 上被称为边际土地。 由于边际土地以上的土地产品平均成本较低， 由于边际土地以上的土地产品平均成本较低，故 可以得到平均成本以外的剩余报酬。 可以得到平均成本以外的剩余报酬。这种市场价 格与边际土地以上的土地产品平均成本之间的差 额，就是级差地租。 就是级差地租。 如图5 所示， 分别表示一、 如图5-2所示，LAC1 、 LAC2 、 LAC3 分别表示一、 三级土地的平均成本， 二、三级土地的平均成本，LMC 为土地的边际成 本， P 、 P 、 P 1 2 3 格。 分别为相应的产品市场价
城市经济学--城市土地利用与空间结构
力
多屋住宅
独立平房
农业
中心商业区
工业及批发业区 多屋住宅区 独立平房区
城市边界
图2 阿朗索地租理论
距离
01
阿朗索 阿隆索认为土地的不同用 途在不同区位具有不同的 支付地租能力，并随着距 离城市中心的距离形成不 同斜率的地租支付能力曲 线。
一、土地竞租理论
➢ 如何利用经济学工具研究城市？
两个经典 空间均衡
➢ 新发展理念深刻指出中国经济亟需实现的五个维度的转型，包括从过去高度依赖人口红利、土地红利的要 素驱动及投资驱动的发展模式转向创新驱动发展。
一、城市土地的概念及特征
1. 土地的概念
土地
经济学 管理学 地理学
英国著名经济学家马歇尔（A．Marshall）认为：“土地是指大自然为 了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠予的物质和力 量。
是大自然赋予的收益。
一、土地竞租理论
➢ 新古典经济学的地租理论
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图3 土地供求曲线
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萨缪尔森 萨缪尔森认为土地供求决 定地租水平,地租是使用土 地所付出的代价。
一、土地竞租理论
➢ 马克思主义地租理论
• 级差地租Ⅰ ——土地肥力的差异 ——土地位置（距市场远近）差异
模型
Alonso-MuthMills模型
研究城市内部房价和人口密度之间关系的工具。假设城市内部收入、城市便 利性、不同区位的住房与交通成本之和不变，即随着至市中心距离增大，房 价下降，而交通成本上升。这一空间均衡概念，还可预测不同类型群体的区 位选择，特别是富人和穷人的选择差异。
城市土地利用与其内部空间结构课件
城市郊区
广州市郊区土地利用以住宅、工业 、仓储等功能为主，土地利用相对 分散，建筑密度较低。
交通设施
广州市交通设施发达，包括高速公 路、地铁、铁路等，对城市内部空 间结构产生重要影响。
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城市土地利用与其内 部空间结构课件
• 城市土地利用的基本概念 • 城市内部空间结构的形成与演变 • 城市土地利用与内部空间结构的
关系 • 城市土地利用与内部空间结构的
优化策略 • 案例分析
目录
01
城市土地利用的基本概念
城市土地利用的定义
01
城市土地利用是指城市区域内对 土地进行的开发、利用、保护和 改造等活动，包括住宅、商业、 工业、交通、休闲等多种用途。
随着城市化进程的加速和城市 规模的扩大，城市内部空间结 构也在不断变化。
城市内部空间结构的演变过程 可以分为三个阶段：形成阶段 、发展阶段和成熟阶段。
城市内部空间结构的影响因素
经济因素
经济发展水平、产业结构、市 场需求等经济因素是影响城市 内部空间结构的主要因素之一
。
社会因素
人口规模、人口结构、居民需 求等社会因素也对城市内部空 间结构产生影响。
城市内部空间结构对土地开发模式的影响
城市内部空间结构的不同会导致土地开发模式的不同。例如，在商业区，土地开发以高层建筑为主，而 在住宅区，土地开发以低层建筑为主。
城市土地利用与内部空间结构的互动关系
城市土地利用与内部空间结构的相互影响
城市土地利用和内部空间结构是相互影响、相互制约的关系。一方面，城市土地利用规划与政策会影响城市内部 空间结构的形成和发展；另一方面，城市内部空间结构也会对土地利用效率、土地价值和开发模式产生影响。
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城市土地利用的一般均衡
在城市经济中，土地利用要达到均衡状态必须
同时满足以下几个条件： 1．企业选址的均衡。 2．家庭选址的均衡。 3．区位竞价的均衡： 4．劳动力市场的均衡。 5．土地利用边界的均衡。 满足上述几个条件后，城市用地结构就达到了 均衡状态，从而就决定了城市内部空间结构的 形成。 从理论上，在市场机制下均衡的土地利用形成 了同心圆型的分层结构模式。
（1）城址的选定 （2）政府与开发公司之间的关系。 （3）提供必要的资金。
现代城镇规划发展
新城镇的规制是英国空间经济规制战略中最为突出
的成就,并为许多国家所效仿。 在英国,新城镇概念可以追溯到19 世纪。但是,新城 镇对城市化型式的巨大影响却始于战后的发展。 新城镇之父是E· 霍华德所创造的“社会城市”的思 想实际上并不是由单一的城市组成,而是由相互联系 的一批花园城市组成。尽管其中没有一个在那时作 为商业冒险被证明是成功的,但是规划的原则是永存 的,比如人与自然环境相和谐、富有人情味、有序的 城市发展等原则。
（二）我国城市建设的新态势及其新挑战 随着城市化的发展，以城市环境建设、 城市功能分区如CBD、科技园区、开发 区和卫星城等城市建设“运动”在我国 风起云涌。 城市内部空间结构和城市土地开发的多 样化发展和民间资本日益强盛的趋势。 有城无市的城市“空壳化”现象也是我 国城市建设面临的挑战。
土地租金与土地区位
屠能的模型围绕一个固定的地点(城镇)而展开，主要考察了
运输成本空间上的差异对农业地租的影响。 由于土地区位的差异，土地的肥沃程度、交通条件、市场影 响等方面会有很大的差距，从而导致单位土地上提供等量产 品或服务的成本不同。因此，由于土地区位不同，从等量土 地获得的收益也会不同。 根据土地肥沃程度、距离市场区位远近和气候条件等方面所 决定的土地生产力的不同，可以将土地分为不同的等级。 级差地租
（三）英国的新城运动及其启示 1. 政府的统一规划和相应政策的推动
英国第一部城镇规划法在1909 年获得通过,到20 世纪30 年代,英国的大多数城 市制 定了地方规划法,1939 年大多数区域空间经济的发展受到规划当局的直接控制。 英国战后 空间经济的规划战略主要是在20 世纪40 年代提出的。一ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ是1940 年“皇家产 业人口分布 委员会”的报告,另一个是1942 年“补偿和改善委员会”的报告,涉及有关土地 投机的限制, 第三个是1944 年由艾伯克龙比爵士筹备的“大伦敦计划”,第四个也是在1944 年提出的关 于就业方针、工业定位等问题的白皮书(Burns ,1973) 。
城市土地市场
城市土地市场是城市土地使用权交易的总和。 从市场体系来看，由于城市土地所有权的统一，决
定了我国城市土地市场的基本格局必然是由国家垄 断城市土地使用权供给的一级市场和用地者相互转 让土地使用权的二级市场共同构成。 土地使用权出让市场是完全垄断市场 ;土地使用权 转让市场是不完全竞争市场 。 政府回收、储备城市土地，是政府参与土地市场交 易的一种形式，是城市土地市场流转的重要环节。
日本东京都
东京都的范围则是都政府的行政 辖区范围, 有区部、市部、郡部 和岛部之分, 总面积达到2102 平 方公里, 总人口达到1237.8 万人。
从1950 年代至2000 年代, 核心区经历了激烈的嬗变。 从原来的居住与商业单中 心,逐步演变为居住空心化, 商业多中心化和商务强中 心化的空间格局。
一、城市空间结构的基本模式
城市空间结构可以按性质划分为三种类型 一是“实体结构”（physical structure）,指一个城
市的建筑形式、土地配置、土地使用类别以及所有 的基础设施； 二是“结构系统”(structure system), 是指各种土 地使用类别或分区在经济与社会观点上的功能性关 系； 三是结构过程（structure process），强调结构处 在一种变化过程中，城市空间结构既是城市经济运 行的结果，又是城市功能发挥的基础。
我国的城市基本上是在建国前城市模式
的基础上，经过大规模的工业建设和城 市改造而形成和发展起来的，基本上形 成了工业区、居住区、商业区、行政区、 文化区和旅游区等多功能分区组合配置 的空间结构布局，形成了一定的圈层分 异特征：在一个市中心的圈层，其他功 能分区环绕分布。这种仍未脱离同心圆 的构造模式，构成了城市的主体部分。
城市土地制度
明确界定城市土地所有权及其实现形式，实行“三
权分离”，应是土地制度改革的方向。 城市土地利用的演化就是政府、企业（市场主体） 和公众相互博弈的过程。建立政府、市场和公众相 互协调的机制与对策，是实现城市土地有偿使用和 可持续利用的关键。
1. 改革城市土地利用规划的方法 2. 逐步建立并完善土地产权权能 3. 公众参与是城市土地利用可持续发展的保障
二、城市土地利用的分区制
功能分区按照其有效性又可以分为工业分区、性能分区
和立体排污费三种政策类型 1. 工业分区制 2. 性能分区制 3. 立体排污费制
三、我国城市内部空间结构的演变和 挑战
（一）我国城市土地开发和城市建设的历史演变 1. 1949--1978年：50年代大规模的城市改造热潮 2. 1978--1992年：80年代大规模的城镇建设高潮 3.1992年至今，以开发区和大城市建设为主的城市 化和民间资本介入城市建设阶段
城市土地利用与空间结构
第五小组 杨威 赵宝杰
城市土地地租
城市地租是城市土地所有权在经济上的实现形式，
是城市土地收益分配的一种重要形式。 城市地租通常有两种基本形式，即绝对地租和级差 地租。 级差地租是城市地租的主要形式。城市的级差地租 主要是由土地的位置和投资所决定的。 城市级差地租可以分为宏观和微观两个层次。 通过级差地租可以合理利用城市土地，促进城市产 业的合理布局，大幅度增加城市的财政收入，进一 步促进城市建设。