《城市经济学》第五章_城市土地利用与空间结构

（二）我国城市建设的新态势及其新挑战 随着城市化的发展，以城市环境建设、 城市功能分区如CBD、科技园区、开发 区和卫星城等城市建设“运动”在我国 风起云涌。 城市内部空间结构和城市土地开发的多 样化发展和民间资本日益强盛的趋势。 有城无市的城市“空壳化”现象也是我 国城市建设面临的挑战。
日本东京都

东京都的范围则是都政府的行政 辖区范围, 有区部、市部、郡部 和岛部之分, 总面积达到2102 平 方公里, 总人口达到1237.8 万人。
从1950 年代至2000 年代, 核心区经历了激烈的嬗变。 从原来的居住与商业单中 心,逐步演变为居住空心化, 商业多中心化和商务强中 心化的空间格局。
一、城市空间结构的基本模式
城市空间结构可以按性质划分为三种类型 一是“实体结构”（physical structure）,指一个城
市的建筑形式、土地配置、土地使用类别以及所有 的基础设施； 二是“结构系统”(structure system), 是指各种土 地使用类别或分区在经济与社会观点上的功能性关 系； 三是结构过程（structure process），强调结构处 在一种变化过程中，城市空间结构既是城市经济运 行的结果，又是城市功能发挥的基础。
（三）英国的新城运动及其启示 1. 政府的统一规划和相应政策的推动

英国第一部城镇规划法在1909 年获得通过,到20 世纪30 年代,英国的大多数城 市制 定了地方规划法,1939 年大多数区域空间经济的发展受到规划当局的直接控制。 英国战后 空间经济的规划战略主要是在20 世纪40 年代提出的。一个是1940 年“皇家产 业人口分布 委员会”的报告,另一个是1942 年“补偿和改善委员会”的报告,涉及有关土地 投机的限制, 第三个是1944 年由艾伯克龙比爵士筹备的“大伦敦计划”,第四个也是在1944 年提出的关 于就业方针、工业定位等问题的白皮书(Burns ,1973) 。
城市土地利用的一般均衡
在城市经济中，土地利用要达到均衡状态必须
同时满足以下几个条件： 1．企业选址的均衡。 2．家庭选址的均衡。 3．区位竞价的均衡： 4．劳动力市场的均衡。 5．土地利用边界的均衡。 满足上述几个条件后，城市用地结构就达到了 均衡状态，从而就决定了城市内部空间结构的 形成。 从理论上，在市场机制下均衡的土地利用形成 了同心圆型的分层结构模式。
二、城市土地利用的分区制
功能分区按照其有效性又可以分为工业分区、性能分区
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和立体排污费三种政策类型 1. 工业分区制 2. 性能分区制 3. 立体排污费制
三、我国城市内部空间结构的演变和 挑战
（一）我国城市土地开发和城市建设的历史演变 1. 1949--1978年：50年代大规模的城市改造热潮 2. 1978--1992年：80年代大规模的城镇建设高潮 3.1992年至今，以开发区和大城市建设为主的城市 化和民间资本介入城市建设阶段
（1）城址的选定 （2）政府与开发公司之间的关系。 （3）提供必要的资金。
现代城镇规划发展
新城镇的规制是英国空间经济规制战略中最为突出
的成就,并为许多国家所效仿。 在英国,新城镇概念可以追溯到19 世纪。但是,新城 镇对城市化型式的巨大影响却始于战后的发展。 新城镇之父是E· 霍华德所创造的“社会城市”的思 想实际上并不是由单一的城市组成,而是由相互联系 的一批花园城市组成。尽管其中没有一个在那时作 为商业冒险被证明是成功的,但是规划的原则是永存 的,比如人与自然环境相和谐、富有人情味、有序的 城市发展等原则。
城市土地利用与空间结构
第五小组 杨威 赵宝杰
城市土地地租
城市地租是城市土地所有权在经济上的实现形式，


是城市土地收益分配的一种重要形式。 城市地租通常有两种基本形式，即绝对地租和级差 地租。 级差地租是城市地租的主要形式。城市的级差地租 主要是由土地的位置和投资所决定的。 城市级差地租可以分为宏观和微观两个层次。 通过级差地租可以合理利用城市土地，促进城市产 业的合理布局，大幅度增加城市的财政收入，进一 步促进城市建设。
土地租金与土地区位
屠能的模型围绕一个固定的地点(城镇)而展开，主要考察了
运输成本空间上的差异对农业地租的影响。 由于土地区位的差异，土地的肥沃程度、交通条件、市场影 响等方面会有很大的差距，从而导致单位土地上提供等量产 品或服务的成本不同。因此，由于土地区位不同，从等量土 地获得的收益也会不同。 根据土地肥沃程度、距离市场区位远近和气候条件等方面所 决定的土地生产力的不同，可以将土地分为不同的等级。 级差地租
城市土地制度
明确界定城市土地所有权及其实现形式，实行“三
权分离”，应是土地制度改革的方向。 城市土地利用的演化就是政府、企业（市场主体） 和公众相互博弈的过程。建立政府、市场和公众相 互协调的机制与对策，是实现城市土地有偿使用和 可持续利用的关键。
1. 改革城市土地利用规划的方法 2. 逐步建立并完善土地产权权能 3. 公众参与是城市土地利用可持续发展的保障
城市土地市场
城市土地市场是城市土地使用权交易的总和。 从市场体系来看，由于城市土地所有权的统一，决
定了我国城市土地市场的基本格局必然是由国家垄 断城市土地使用权供给的一级市场和用地者相互转 让土地使用权的二级市场共同构成。 土地使用权出让市场是完全垄断市场 ;土地使用权 转让市场是不完全竞争市场 。 政府回收、储备城市土地，是政府参与土地市场交 易的一种形式，是城市土地市场流转的重要环节。
我国的城市基本上是在建国前城市模式
的基础上，经过大规模的工业建设和城 市改造而形成和发展起来的，基本上形 成了工业区、居住区、商业区、行政区、 文化区和旅游区等多功能分区组合配置 的空间结构布局，形成了一定的圈层分 异特征：在一个市中心的圈层，其他功 能分区环绕分布。这种仍未脱离同心圆 的构造模式，构成了城市的主体部分。