房地产行业PEST剖析
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
8
二、 柳州房地产商品房成交状况
9
总结
从以上数据表可以看出：2019年柳州1月新房成交1183 套，环比下跌0.7%；成交面积112041.83平方米，环比上 涨2.4%。柳州2019年1月新房成交1152套，2019年1月同 比上涨2.7%；2019年1月成交面积118236.98平方米， 2019年1月同比下降5.2%。
银行首套房贷利率提高目不是遏制房价上涨，或者 是调控房地产，而是防止房地产金融危险发生与房地产泡 沫扩大。但是，对于首套房购买者，尤其是在wk.baidu.com前如此严 控条件下购房，都是‘刚需中刚需’，购房者还贷成本不 仅加大，而且贷款耗时，因此会加重购房者观望情绪，市 场有进一步趋冷可能。
21
（4） 柳州城市规划政策
1. 都乐岩方向将新建两个公交场站
从柳州莲花客运站往209国道方向，将新建两处公交车
场站。目前两处场站环评工作已经完成，项目总投资1.26亿
元，预计明年5月完成建设。两个新建场站中，莲花场站客流
量非常大，场站原来就建有，但当地建设立交桥后，公交场
站位置需要重新选定；而都乐场站平时客流量大，因为去都
乐岩景区游玩人多。
2. 汽车城用地有保障
经自治区人民政府同意，区国土资源厅批复了《柳州
市雒容镇土地利用总体规划（2019-2020）》，为保障广西柳
州汽车城用地提供了规划支撑。《规划》修编后，雒容镇城
乡建设用地规模由2009年26平方公里，提高至本轮规划期末
67平方公里，是上轮规划期末2.6倍，为雒容镇“十二五”、
“十三五”城镇划、工业化拓展了用地空间，重点保障了广
房地产行业PEST剖析
前言
改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴 市”、“优化资本结构”、“技术创新”与“信息 化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、“全国环 境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称 号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之 内。随着柳州现代化建设深入进展，柳州经济取得飞 速发展。因此良好经济发展态势为柳州房地产业及商 业发展提供了较佳宏观经济环境。
以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应当符合 下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让 金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开 发，属于房屋建设工程，完成开发投资总额25%以上，属于成片 开发土地，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产 时房屋已经建成，还应当持有房屋所有权证书。
一、柳州现在房地产行业状况
1. 柳州房地产房价剖析
2083套 766套 1412套 1190套
70套 1套 2套
0套
4
2. 二手房房价走势剖析
5
3. 柳州土地成交信息走势
6
4. 首套房贷利率
7
总结
以上数据显示：柳州房价走势不平 稳，二手房更是有下跌现象，土地成 交走势起伏很大，首套房贷利率也处 于上浮状态。总来说，柳州房地产行 业是不稳定。
17
柳州政策法规
• 两年未动工可无偿收回土地 • 房地产转让需依法办理监管 • 机构对房贷尤其是第二套住房(及以上)房贷有严格规定 • 柳州城市规划政策：都乐岩方向将新建两个公交场站
汽车城用地有保障
18
（1） 两年未动工可无偿收回土地
《中华人民共与国城市房地产管理法》（修订）版中 明确规定以出让方式取得土地使用权进行房地产开发， 必须按照土地使用权出让合同约定土地用途、动工开发 期限开发土地。超过出让合同约定动工开发日期满一年 未动工开发，可以征收相当于土地使用权出让金百分之 二十以下土地闲置费；满两年未动工开发，可以无偿收 回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关 部门行为或者动工开发必须需前期工作造成动工开发延 迟除外。
西柳州汽车城建设用地。
22
总结
1. 一定程度上打击了房地产开发商通过延期开 发哄抬房价可能，规范了房地产市场开发秩序， 推进房地产市场健康发展。 2. 一定程度上抑制炒地皮哄抬地价可能，有效规 范了土地市场管理，进一步健全了房地产市场投 资开发。 3. 对这部分购买者加以调控提高门槛，势必会造 成‘误伤’，甚至有可能成为房价上涨推手。
10
划分区域
11
12
13
总结
数据表显示： 1. 鱼峰区楼盘环比与同比成交数据均往上涨，鱼峰区刚需 人群较为稳定 2. 柳东新区楼盘大力宣传销售火爆，从面积上看，柳东新 区商品房成交面积为0平方米，与数据对比起来着实让人搞 不懂。 3. 柳南区成交上涨明显，新盘入市促使成交量突然飙升， 环比上涨200%。 4. 柳北区相比12月下跌严重，月成交量不足百套，与去年 同期相比，成交套数与金额下跌幅度更大。 5. 城中区一直受到柳州购房者热捧，面对相对比较冷清1 月，成交量上涨，为龙年销售开了个好头。
20
（3） 监管机构对房贷尤其是第二套住房(及以 上)房贷做了严格规定
“限购、房产税”等政策出来后，在央行数度提高存 款准备金率之后,部分银行信贷额度紧张,银行对房贷态度 也在转变, 多家银行正在主动收紧房贷业务。
新增信贷投放之中,执行基准利率与上浮利率贷款 占比超过80%,在今后信贷投放中,也要保持这个比例。
19
（2） 房地产转让需依法办理
《中华人民共与国城市房地产管理法》规定，房地产转让、抵 押时，房屋所有权与该房屋占用范围内土地使用权同时转让、 抵押。《办法》规定，房地产转让中下列类型不得转让：司法 机关与行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地 产权利；依法收回土地使用权；共有房地产，未经其他共有人 书面同意；权属有争议；未依法登记领取权属证书。
14
三、现在就柳州市房地产行业进行PEST剖析
1 政策/法律（Political ） 2 经济（Economic） 3 社会文化（Social） 4 技术（Technological ）
15
1.
政策
Political 法律
16
国家房地产行业法律法规
• 《住房限购令》 • 《商品房销售明码标价规定》 • 《商品房屋租赁管理办法》 • 《中华人民共与国城市房地产管法》 • 《城市房地产管理法》《国土资源法》《城乡规划法》 • 《物权法》《合同法》《侵权责任法》
柳州市房地产业自1992年正式起步以来，发展到今 天已经形成群雄逐鹿局面，据不完全统计，2019年底 在柳州市注册房地产公司约达217家，全年完成施工商 品房面积总数（不含经济实用房与单位集资房）达 266.81万平方米。
2
目 录
房
1
地
产
3
现 状 剖 析
商
品
2
房
成
P E S T
交
剖
状
析
况
4
总 结
3
二、 柳州房地产商品房成交状况
9
总结
从以上数据表可以看出：2019年柳州1月新房成交1183 套，环比下跌0.7%；成交面积112041.83平方米，环比上 涨2.4%。柳州2019年1月新房成交1152套，2019年1月同 比上涨2.7%；2019年1月成交面积118236.98平方米， 2019年1月同比下降5.2%。
银行首套房贷利率提高目不是遏制房价上涨，或者 是调控房地产，而是防止房地产金融危险发生与房地产泡 沫扩大。但是，对于首套房购买者，尤其是在wk.baidu.com前如此严 控条件下购房，都是‘刚需中刚需’，购房者还贷成本不 仅加大，而且贷款耗时，因此会加重购房者观望情绪，市 场有进一步趋冷可能。
21
（4） 柳州城市规划政策
1. 都乐岩方向将新建两个公交场站
从柳州莲花客运站往209国道方向，将新建两处公交车
场站。目前两处场站环评工作已经完成，项目总投资1.26亿
元，预计明年5月完成建设。两个新建场站中，莲花场站客流
量非常大，场站原来就建有，但当地建设立交桥后，公交场
站位置需要重新选定；而都乐场站平时客流量大，因为去都
乐岩景区游玩人多。
2. 汽车城用地有保障
经自治区人民政府同意，区国土资源厅批复了《柳州
市雒容镇土地利用总体规划（2019-2020）》，为保障广西柳
州汽车城用地提供了规划支撑。《规划》修编后，雒容镇城
乡建设用地规模由2009年26平方公里，提高至本轮规划期末
67平方公里，是上轮规划期末2.6倍，为雒容镇“十二五”、
“十三五”城镇划、工业化拓展了用地空间，重点保障了广
房地产行业PEST剖析
前言
改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴 市”、“优化资本结构”、“技术创新”与“信息 化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、“全国环 境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称 号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之 内。随着柳州现代化建设深入进展，柳州经济取得飞 速发展。因此良好经济发展态势为柳州房地产业及商 业发展提供了较佳宏观经济环境。
以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应当符合 下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让 金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开 发，属于房屋建设工程，完成开发投资总额25%以上，属于成片 开发土地，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产 时房屋已经建成，还应当持有房屋所有权证书。
一、柳州现在房地产行业状况
1. 柳州房地产房价剖析
2083套 766套 1412套 1190套
70套 1套 2套
0套
4
2. 二手房房价走势剖析
5
3. 柳州土地成交信息走势
6
4. 首套房贷利率
7
总结
以上数据显示：柳州房价走势不平 稳，二手房更是有下跌现象，土地成 交走势起伏很大，首套房贷利率也处 于上浮状态。总来说，柳州房地产行 业是不稳定。
17
柳州政策法规
• 两年未动工可无偿收回土地 • 房地产转让需依法办理监管 • 机构对房贷尤其是第二套住房(及以上)房贷有严格规定 • 柳州城市规划政策：都乐岩方向将新建两个公交场站
汽车城用地有保障
18
（1） 两年未动工可无偿收回土地
《中华人民共与国城市房地产管理法》（修订）版中 明确规定以出让方式取得土地使用权进行房地产开发， 必须按照土地使用权出让合同约定土地用途、动工开发 期限开发土地。超过出让合同约定动工开发日期满一年 未动工开发，可以征收相当于土地使用权出让金百分之 二十以下土地闲置费；满两年未动工开发，可以无偿收 回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关 部门行为或者动工开发必须需前期工作造成动工开发延 迟除外。
西柳州汽车城建设用地。
22
总结
1. 一定程度上打击了房地产开发商通过延期开 发哄抬房价可能，规范了房地产市场开发秩序， 推进房地产市场健康发展。 2. 一定程度上抑制炒地皮哄抬地价可能，有效规 范了土地市场管理，进一步健全了房地产市场投 资开发。 3. 对这部分购买者加以调控提高门槛，势必会造 成‘误伤’，甚至有可能成为房价上涨推手。
10
划分区域
11
12
13
总结
数据表显示： 1. 鱼峰区楼盘环比与同比成交数据均往上涨，鱼峰区刚需 人群较为稳定 2. 柳东新区楼盘大力宣传销售火爆，从面积上看，柳东新 区商品房成交面积为0平方米，与数据对比起来着实让人搞 不懂。 3. 柳南区成交上涨明显，新盘入市促使成交量突然飙升， 环比上涨200%。 4. 柳北区相比12月下跌严重，月成交量不足百套，与去年 同期相比，成交套数与金额下跌幅度更大。 5. 城中区一直受到柳州购房者热捧，面对相对比较冷清1 月，成交量上涨，为龙年销售开了个好头。
20
（3） 监管机构对房贷尤其是第二套住房(及以 上)房贷做了严格规定
“限购、房产税”等政策出来后，在央行数度提高存 款准备金率之后,部分银行信贷额度紧张,银行对房贷态度 也在转变, 多家银行正在主动收紧房贷业务。
新增信贷投放之中,执行基准利率与上浮利率贷款 占比超过80%,在今后信贷投放中,也要保持这个比例。
19
（2） 房地产转让需依法办理
《中华人民共与国城市房地产管理法》规定，房地产转让、抵 押时，房屋所有权与该房屋占用范围内土地使用权同时转让、 抵押。《办法》规定，房地产转让中下列类型不得转让：司法 机关与行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地 产权利；依法收回土地使用权；共有房地产，未经其他共有人 书面同意；权属有争议；未依法登记领取权属证书。
14
三、现在就柳州市房地产行业进行PEST剖析
1 政策/法律（Political ） 2 经济（Economic） 3 社会文化（Social） 4 技术（Technological ）
15
1.
政策
Political 法律
16
国家房地产行业法律法规
• 《住房限购令》 • 《商品房销售明码标价规定》 • 《商品房屋租赁管理办法》 • 《中华人民共与国城市房地产管法》 • 《城市房地产管理法》《国土资源法》《城乡规划法》 • 《物权法》《合同法》《侵权责任法》
柳州市房地产业自1992年正式起步以来，发展到今 天已经形成群雄逐鹿局面，据不完全统计，2019年底 在柳州市注册房地产公司约达217家，全年完成施工商 品房面积总数（不含经济实用房与单位集资房）达 266.81万平方米。
2
目 录
房
1
地
产
3
现 状 剖 析
商
品
2
房
成
P E S T
交
剖
状
析
况
4
总 结
3