初步可行性分析

初步可行性分析

初步可行性研究是介于机会研究及详细可行性研究之间的一个中间阶段。是在项目方案确定之后，对项目进行初步估计。初步可行性研究是将详细可行性研究的内容简化，做粗略的内容估计。我们主要是为了分析项目是否具有继续深入的必要，解决项目的相关技术问题，确定是否需要做一些职能研究或辅助研究。

我们以中南财经政法大学首义校区北部开发写字楼为例，其初步可行性研究分析内容如下：

4.1市场和生产能力研究

4.1.1市场需求能力分析

2008年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，经济受到较大的影响，房地产市场低迷，财政收入增幅逐步回落。为此，中央及时调整宏观调控的方向和政策重点。

2009年是我国改革开放三十年来，我国宏观经济面临挑战和压力的最为突出的一年，受到国际金融危机的冲击，我国宏观经济一度陷入低迷，GDP增长保八面临考验。在这样严峻的形势下，我国房地产业却异军突起，在拉动投资，促进消费，稳定经济增长方面发挥了中流砥柱的作用。在这一年房地产业的增长得益于国家的四万亿投资计划。

为了维持房地产市场的合理发展，2009年底，2010年初国家及时推出“国四条”，“国十一条”，“提高存款准备金率”等相关政策控制房地产投机。

2011年1月，于春节前夕“国八条”出台，确定了全年房地产调控的基调，同时也拉开了全国范围内严格控制房地产行业的序幕。其中“国八条”强调控价格，强保障，严问责，扩范围。“国八条”出台以后，各地方政府细则跟进，其中北京的措施最为严厉。北京更加推进了限购的条件，以及对房地产税费方面进行规定。2011年7月央行6次上调存款准备金率，严格控制货币的供给，抑制房价。

2012年房地产市场已整体回暖，而在蛇年春节前后，主要大中城市楼市仍然表现为持续升温，成交量较同期水平维持高位，房价呈现上涨迹象。2013年春节刚过，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议明确了5项基本

政策措施（国五条）来稳定市场预期，促进房地产市场健康发展，确保今年房价基本稳定。并且国家相继出台了限制二手房市场的相应措施，将二手房的交易所得税提高到20%。

为了同目前国家政策相适应，相互协调，武汉市政府也出台相应措施，并且这些措施的实施确实给房地产市场一定冲击。武汉市政府2013年将继续实施限购限贷措施，并且进一步加大保障性安居工程的建立。

2012年前三季度，武汉国民经济稳中求进，全市地区生产总值5599亿元，同比增长11.5%。工业生产位于全国副省级城市前列。武汉固定资产投资也保持较快增长，前三季度固定资产投资3563亿元，比上年同期增长23.1%。如下表

表一：武汉市统计局

当政府对住房市场限制逐渐加大，很多房地产商将目标投向了写字楼的建设开发，因此，对于我校首义校区的写字楼开发建设可谓是最适宜时机。

4.1.2生产能力研究

武汉市2012年第四季度，市场上写字楼无新增供应，武汉市甲级写字楼的存量保持在87.95万平方米。良好地投资环境持续吸引内外资企业的投资，带来对武汉写字楼需求的攀升。本季度武汉全市写字楼的空置率下降至17.3%，环比下降 1.3个百分点。其中武昌滨江商务区和汉口沿江商务区的租赁成交最为活跃。大量优质物业上市及强劲需求的释放令武汉甲级写字楼全年吸纳量为11.09万平方米。位居历年之最。

表二：武汉市统计局

我们可以看到武汉市最近对商用写字楼建设的投资。2013年保利文化广场等写字楼将投放市场，存量市场将继续增大。激烈的市场竞争将促使开发商在提高硬件设施的同时还要求做到运营等软件质量的提升。此外，新物业的入市也将进一步提高武汉写字楼的租金水平，空置率也将有小幅回升。

4.2物料投放分析

我们的目标是要建设一个适合武汉市发展的甲级写字楼，因此对物料的选择方面要格外注意。首先物料的质量必须得到保证，我们在对投资成本及项目质量综合考虑后，物料可以采取进口，如果国内的质量达到一定标准，我们首先选择国内物料。其次应该综合分析物料的运费及其储存费用，做到成本最低的条件下保证效益的最大化。

4.3 项目环境分析

4.3.1项目区位

中南财经政法大学首义校区位于武汉市武昌区大东门和阅马场之间，西望扬子江，东接京广线，北倚黄鹤楼，南邻紫阳湖。首义校区作为中原大学的旧址，其发展历程具有明显的历史气息。首义校区占地376余亩，建筑面积32万平方米。校区内树木葱茏，环境优美，教学楼、办公楼、学术报告厅、图书馆、运动场所、学生公寓、食堂、医院、校园网络等办学设施一应俱全。

4.3.2交通状况

首义校区周边交通可谓纵横发达。首先京广线在首义附近穿过，向南向北的交通一场便利。另外，武昌火车站紧邻我们首义校区，这和南湖校区形成鲜明对比，我们南湖校区的学生只能乘坐公交到达火车站，在不堵车的情况下也

要一小时多，武昌火车站是首义校区又一有利资源。首义校区就在长江边上，因此水上交通也异常便利。

4.3.3项目周边环境分析

为了进一步开发武汉市的旅游业，武汉市政府出台相关黄鹤楼改造规定，对于蛇山相关绿化建设及黄鹤楼改造计划。计划出台后，蛇山环境质量得到大幅改善。并且还有首义公园的建设开发。公共服务设施齐全。

首义校区周边基础公共卫生服务设施齐全。一些湖北省重要高校聚集于此，湖北省美术学院，湖北中医药大学，武汉艺术学院等。相应的金融服务业比较发达，各大银行分支机构坐落于此。辛亥革命博物馆的建成，使得此处更加油了文化气息。

4.4项目设计

4.4.1项目定位

产品定位：高端，甲级写字楼

本项目位于武昌区，武昌区写字楼市场潜力巨大，虽然现期市场竞争比较激烈，且2013年保利文化地产将逐渐投入写字楼建设。但是对于我校写字楼建设完全是一个机遇。考虑到当前的经济与金融环境，投资环境逐步回升，我们选择高端的写字楼开发建设。

客户定位：结合我们学校首义校区是位于武汉市相对发到的武昌区，并且交通比较便利，并且作为学校的一个项目，我们的科研资源丰富。我们将客户主要是湖北省及邻近省份的研究型企业，这是一个双赢的定位，不但对企业自身有利，更能够推动学校自身的发展进步。

价格定位：由表二可知，周边写字楼的租金，结合我们调查显示，武汉甲级写字楼平均租金达到每平方米82.4元，乙级多年来租金增长不大，2011年租金大约是每平方米55.4元。2012年第四季度，武汉办公楼市场继续由跨国公司新设分公司和国内企业升级办公空间需求带动，市场表现积极，甲级办公楼平均租金为108元/平方米/月，全年涨幅超过25%。2012年全年，武汉优质办公楼市场的整体吸纳量超过27万平方米，是2010年和2011年的总和。上年第四季度新增供应主要在武昌，但汉口写字楼的租金水平98元/平方米/月，仍明显高于武昌77元/平方米/月。并且2013年随着乙级写字楼的强势进入，写字楼