房地产开发项目全过程管理
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组织安全综合考评。
大家好
41
竣工交付
办理市政配套设施 组织专项验收 组织单位工程验收 组织竣工验收 竣工决算 办理竣工验收备案 组织编写项目使用维护手册 工程档案移交 工程移交（施工单位向项目管理公司移交） 项目移交（项目管理公司向物业移交）
大家好
42
销售
大家好
43
案例：某房地产项目营销策划
营销方案编制指引 广告管理指引 市场调研作业指引 客户活动管理指引 客户满意度调查指引 品牌推广作业指引 营销推广活动管理作业指引 营销材料制作管理作业指引 销售结案作业指引 品牌管理作业指引 项目计划变更管理作业指引 项目专项计划编制作业指引
临时外部培训执行作业指引 薪酬调整作业指引
大家好
17
全过程管理实务
精细化
精益化
优化流程
完善流程
规范化 粗放式
建立流程
手工作坊
没有流程
创业期
成长期
成熟期
衰退期
发展 阶段
大家好
16
流程体系-流程清单
业务流程
项目 拓展
项目拓展及论证流程
设计承包商选择流程
概念设计管理流程 设计 方案设计管理流程
管理
初步设计管理流程 施工图设计管理流程
专业设计管理流程
设计变更管理流程
பைடு நூலகம்
报批报建管理流程
大家好
32
勘察设计管理工作内容
勘察设计管理的工作内容包括： 勘察设计质量管理 勘察设计进度管理 勘察设计阶段投资管理。
大家好
33
设计质量管理
编写设计任务书； 组织进行勘察设计方案比选及勘察设计招投标； 对设计单位的方案设计、初步设计、施工图设计
及专业深化设计的质量管理； 对勘察单位的勘察方案进行评估以及对勘察报告
大家好
7
——目标管理原理
目标管理中的SMART原则
1. 目标必须是具体的（Specific）； 2. 目标必须是可以衡量的（Measurable） 3. 目标必须是可以达到的（Attainable）； 4. 目标必须和其他目标具有相关性（Relevant）； 5. 目标[‘必须具有明确的截止期限（Time-based）；
格标准。用户满意率95%。 ⑸ 项目安全目标：设计无安全隐患，施工无重大责任事故。
大家好
25
项目分解
100000
兰溪谷工作分解
110000
前期准备
120000 设际及报建
130000 招投标工作
140000
工程实施
150000
验收阶段
160000 销售及移交
111000
管线调查
121000
建筑方案设计
大家好
18
房地产开发全过程
项目设想 项目策划
项目论证 项目招标
项目立项 项目设计
项目施工 竣工交付
销售
大家好
19
项目设想
大家好
20
项目论证
大家好
21
项目立项
大家好
22
项目策划
项目目标策划 项目分解 组织设计 合同策划 计划体系 创优策划 销售策划 制度策划
大家好
23
目标策划
§3.10房地产开发项目全过程管理
大家好
1
主要内容
全过程管理原理 全过程管理实务
大家好
2
全过程管理原理
计划与控制原理 系统原理 目标管理原理 PDCA循环原理 执行力原理 程序化原理
大家好
3
——计划与控制原理
计划与控制过程概览 计划与控制原理
大家好
4
1.项目计划与控制过程概览
工作说明 工作分解结构
一协调 组织； 协调。
大家好
37
案例：某房地产项目进度控制
进度控制： 确定项目里程碑节点 审核施工总进度计划/月进度计划 召开工程例会 组织进度专项检查考评 召开进度专题协调会
大家好
38
案例：某房地产项目质量控制
质量控制： 施工准备阶段质量管理，具体包括： 审核参建各方质量管理体系； 审核监理规划； 评审施工组织设计（方案）； 组织并完成施工现场的“七通一平”工作； 组织测量交接桩及申请放样复验； 组织工程质量安全报监； 审查开工条件； 开复工令签发。
大家好
24
案例：某房地产项目总目标
⑴ 项目交付物：总建筑面积125000平米。三栋六层花园洋 房、十四栋小高层建筑以及两处会，总户数541个单位的高 档住宅小区。
⑵ 项目工期目标：2001年4月项目启动，2003年12月竣工 交付（后调整为2004年9月竣工交付）。
⑶ 项目成本目标：项目全部开发费用控制在58941万元之内。 ⑷ 项目质量目标：项目综合质量达到国家现行验收规范合
什么是计划？ 什么是控制？
一定的主体，为保证在变化着的外部条件下实现其目标， 按照事先拟定的计划和标准，采用一定的方法，对被控 对象进行监督、检查、引导、纠正的行为过程。
大家好
6
——系统原理
街道挖沟——取土烧砖——引水 成渠——运送建材——修建皇 宫——废料填沟——平整建街
北宋皇宫修复工程 [丁渭工程]
勘察设计准备目标，包括勘察设计条件确定的 时间目标和勘察设计基础资料提供的目标，其 影响设计能否顺利进行和设计时间；
时间目标，即方案设计、初步设计、岩土及场 地工程地质勘探、施工图设计交付时间；
各有关阶段勘察设计审批目标。
大家好
31
勘察设计阶段投资控制目标：初步设计 概算不超过可行性研究报告中总投资估 算；施工图预算不超过初步设计概算， 且由设计变更引起的费用增加不超过总 投资。
任务描述 责任矩阵
时间和成本估算
网络图 进度计划 资源负荷图
风 险 分 析 /防 范 计 划
管理计划
项目管理过程
项目
目的或目标
问题或变化
计划
目标 管理控制 质量改进 商务需求 状态评审
指令 约束 管理层批准
活动报告
可视性
实际与计划 控制图
实际结果 详细数据报告
大家好
项目结束
5
2.项目的计划与控制原理
的质量进行管理； 负责组织施工图审查及施工图发放管理； 参加图纸会审及设计交底，负责设计变更管理。
大家好
34
勘察设计进度管理
制定并审核详细的勘察设计进度计划和 出图计划，并控制其执行，尽可能避免 发生因设计推迟而影响总进度计划；
满足总进度计划要求；
满足招标进度，使勘察设计进度为招标 服务，并作为进度目标值；
大家好
44
策略思路 先片区后项目的前期策略 三个概念和一个核心
围绕概念执行的三大包装 推盘上市攻略 广告推广
大家好
45
结束
大家好
46
参与相关报审的时间
大家好
35
勘察设计阶段投资控制
勘察设计阶段的投资控制工作不单纯是 项目财务方面的工作，也不单纯是项目 经济方面的工作，而是包括组织措施、 经济措施、技术措施在内的一项综合性 工作。
大家好
36
施工管理
四控 进度控制； 质量控制； 费用控制； 安全控制。
四管 生产要素管理； 合同管理； 信息管理； 现场管理。
流程管理带来什么？
对内：
顺畅的内部管理秩序 公平的评价体制 有效的执行准则 清晰的职责和责任 知识和经验的积累 对外： 高度的顾客满意 高度的顾客信任度和忠诚度
有责、有序、有效
大家好
15
案例：某房地产公司精细化流程
80％房地产企业管理水平没有达到规范化阶段，20% 房地产企业正在致力于从规范化向精细化管理转变
施工方案管理流程
施工准备管理流程
工程签证管理流程
工程进度控制流程
工程质量管理流程
工程验收管理流程
项目后评估流程 工程
管理
作业指引 商务谈判作业指引 土地获取作业指引 设计承包商评审作业指引 景观设计作业指引 装修设计作业指引 卖场设计作业指引 工程图纸管理作业指引
七通一平作业指引 施工单位管理作业指引 监理管理作业指引 工程检查作业指引 安全文明施工管理作业指引
大家好
8
——PDCA循环原理
项目 目标
执行！
AP CD
AP CD
系统
目标
动态
思想
管理
控制
大家好
9
——执行力原理
大家好
10
影响项目执行的主要因素
人员、制度、流程、文化等方面的问题都有可能 导致缺乏执行力的结果。
1.缺乏执行意识 2.缺乏执行型项目文化 3.缺乏执行能力 4.文件自身存在问题 5.执行机制 6.项目经理 7.执行过程问题
大家好
11
提高执行力的途径
大家好
12
——程序化原理
流程的定义：为达到期望的管理或业务目标，在一定 输入资源基础上，通过明确的组织、人员执行并产生 特定输出结果的一系列的管理或业务活动。
流程
输入资源
活动1
活动 2
活动 5
输出结果 （目标）
活动 3
活动 4
流程边界
“流程”的六个要素：目标、输入资源、人员（岗位）
大家好
27
项目招标
大家好
28
项目设计
设计管理的目的 为了规范项目从前期方案设计至工程完成整个 过程中的勘察设计管理流程，明晰勘察设计管 理中的参与各方职责及工作界面，制定设计管 理规定。设计管理的基本目标是通过对整个勘 察设计过程有效的管理，确保勘察设计质量、 控制勘察设计进度，提高项目技术经济合理性， 保证项目实施的顺利进行。
计划 行政管理
三年战略规划制定流程 战略管理流程 年度经营计划制定流程 项目计划统筹制定管理流程 人力资源规划制定流程 招聘管理流程 培训计划执行流程 绩效考核管理流程
目标成本调整作业指引 责任成本管理体系作业指引 材料设备技术评审作业指引 采购方式选择作业指引 战略采购作业指引 工程供方资质评审作业指引
审查安全生产相关文件，建立健全安全生产责任制；
审核进场人员的安全资质和证明文件，检查施工过程中的 各类持证上岗人员资格，验证施工过程所需的安全设施、 设备及防护用品，检查和验收临时用电设施；
审核并签署现场有关安全技术签证文件；
对施工单位落实各分项工程或工序及关键部位的安全防护 措施进行检查，对施工单位提交的关于工序交接检查、分 部、分项工程安全检查报告进行审核；
许可证
157000
档案验收
128000
专项工程设计
158000
初步验收
大家好
159000 竣工验收
170000
项目管理
26
案例：某房地产公司部分制度清单
技术管理制度 质量安全考评制度 工程变更管理制度 进度款管理制度 竣工结算审核制度 风险管理制度 合同管理制度 材料采购管理制度 信息管理制度 会议管理制度 报告管理制度 工程档案管理制度
大家好
39
施工阶段质量管理，具体包括： 确定工程质量验收标准和验收要求； 材料、设备进场检查验收 隐蔽工程、分项、分部工程质量检查与验收； 召开监理工作会及质量专题会议； 组织质量检查与考评； 组织质量问题和质量事故处理。
大家好
40
某房地产项目安全控制
安全控制：
安全生产目标交底工作；
、活动、活动间的相互作用（协作关系）、输出结果。
大家好
13
流程管理
为什么 我们总 是延迟 交房？
已经习 惯了!
流程象人体的神经系统,它确保了组织 功能的正常运转与协调一致性
流程是组织的基本运作环境,直接影响到 人的行为进而影响组织的文化
坏人在好的制度下可能会变好,好人在坏的制度下可能会变坏
大家好
14
131000
监理招标
141000
基坑工程
151000
电梯验收
161000
预售查丈
112000
地质勘查
122000
建筑方案报建
132000
基础支护招标
142000
桩基工程
152000
人防验收
162000
预售许可证
113000
场地市政条件
123000
扩大初步设计
133000
桩基招标
143000
总承包工程
工程预算管理流程 成本动态管理控制流程 工程结算管理流程 工程付款管理流程 采购和成 工程扣款管理流程 本管理 供应商管理流程 材料设备供方选择流程 材料设备采购实施流程 施工供方选择流程 合同管理流程 营销代理公司选择流程 营销道具制作商选择流程 销售计划管理流程 产品定位策划流程 营销客服 客户投诉处理流程
153000
燃气验收
163000
公开发售
124000
基础施工图设计
134000
总承包招标
144000
专项工程
154000
消防验收
164000
物业移交
125000
基础施工图报建
135000
专项工程招标
155000
规划验收
165000
入伙
126000
施工图设计
156000
环保验收
166000
保修期跟踪
127000
大家好
29
案例：某房地产公司项目设计管理
勘察设计质量管理目标：通过对勘察设 计任务策划、明确建设标准、勘察设计 合同约定及其实施过程的审查，保证勘 察设计单位投入足够的劳动力和在预定 的计划工期内完成勘察设计工作，按要 求提供合格的、满足建设需求及行政审 批要求的各阶段设计成果。
大家好
30
勘察设计进度管理目标：
大家好
41
竣工交付
办理市政配套设施 组织专项验收 组织单位工程验收 组织竣工验收 竣工决算 办理竣工验收备案 组织编写项目使用维护手册 工程档案移交 工程移交（施工单位向项目管理公司移交） 项目移交（项目管理公司向物业移交）
大家好
42
销售
大家好
43
案例：某房地产项目营销策划
营销方案编制指引 广告管理指引 市场调研作业指引 客户活动管理指引 客户满意度调查指引 品牌推广作业指引 营销推广活动管理作业指引 营销材料制作管理作业指引 销售结案作业指引 品牌管理作业指引 项目计划变更管理作业指引 项目专项计划编制作业指引
临时外部培训执行作业指引 薪酬调整作业指引
大家好
17
全过程管理实务
精细化
精益化
优化流程
完善流程
规范化 粗放式
建立流程
手工作坊
没有流程
创业期
成长期
成熟期
衰退期
发展 阶段
大家好
16
流程体系-流程清单
业务流程
项目 拓展
项目拓展及论证流程
设计承包商选择流程
概念设计管理流程 设计 方案设计管理流程
管理
初步设计管理流程 施工图设计管理流程
专业设计管理流程
设计变更管理流程
பைடு நூலகம்
报批报建管理流程
大家好
32
勘察设计管理工作内容
勘察设计管理的工作内容包括： 勘察设计质量管理 勘察设计进度管理 勘察设计阶段投资管理。
大家好
33
设计质量管理
编写设计任务书； 组织进行勘察设计方案比选及勘察设计招投标； 对设计单位的方案设计、初步设计、施工图设计
及专业深化设计的质量管理； 对勘察单位的勘察方案进行评估以及对勘察报告
大家好
7
——目标管理原理
目标管理中的SMART原则
1. 目标必须是具体的（Specific）； 2. 目标必须是可以衡量的（Measurable） 3. 目标必须是可以达到的（Attainable）； 4. 目标必须和其他目标具有相关性（Relevant）； 5. 目标[‘必须具有明确的截止期限（Time-based）；
格标准。用户满意率95%。 ⑸ 项目安全目标：设计无安全隐患，施工无重大责任事故。
大家好
25
项目分解
100000
兰溪谷工作分解
110000
前期准备
120000 设际及报建
130000 招投标工作
140000
工程实施
150000
验收阶段
160000 销售及移交
111000
管线调查
121000
建筑方案设计
大家好
18
房地产开发全过程
项目设想 项目策划
项目论证 项目招标
项目立项 项目设计
项目施工 竣工交付
销售
大家好
19
项目设想
大家好
20
项目论证
大家好
21
项目立项
大家好
22
项目策划
项目目标策划 项目分解 组织设计 合同策划 计划体系 创优策划 销售策划 制度策划
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23
目标策划
§3.10房地产开发项目全过程管理
大家好
1
主要内容
全过程管理原理 全过程管理实务
大家好
2
全过程管理原理
计划与控制原理 系统原理 目标管理原理 PDCA循环原理 执行力原理 程序化原理
大家好
3
——计划与控制原理
计划与控制过程概览 计划与控制原理
大家好
4
1.项目计划与控制过程概览
工作说明 工作分解结构
一协调 组织； 协调。
大家好
37
案例：某房地产项目进度控制
进度控制： 确定项目里程碑节点 审核施工总进度计划/月进度计划 召开工程例会 组织进度专项检查考评 召开进度专题协调会
大家好
38
案例：某房地产项目质量控制
质量控制： 施工准备阶段质量管理，具体包括： 审核参建各方质量管理体系； 审核监理规划； 评审施工组织设计（方案）； 组织并完成施工现场的“七通一平”工作； 组织测量交接桩及申请放样复验； 组织工程质量安全报监； 审查开工条件； 开复工令签发。
大家好
24
案例：某房地产项目总目标
⑴ 项目交付物：总建筑面积125000平米。三栋六层花园洋 房、十四栋小高层建筑以及两处会，总户数541个单位的高 档住宅小区。
⑵ 项目工期目标：2001年4月项目启动，2003年12月竣工 交付（后调整为2004年9月竣工交付）。
⑶ 项目成本目标：项目全部开发费用控制在58941万元之内。 ⑷ 项目质量目标：项目综合质量达到国家现行验收规范合
什么是计划？ 什么是控制？
一定的主体，为保证在变化着的外部条件下实现其目标， 按照事先拟定的计划和标准，采用一定的方法，对被控 对象进行监督、检查、引导、纠正的行为过程。
大家好
6
——系统原理
街道挖沟——取土烧砖——引水 成渠——运送建材——修建皇 宫——废料填沟——平整建街
北宋皇宫修复工程 [丁渭工程]
勘察设计准备目标，包括勘察设计条件确定的 时间目标和勘察设计基础资料提供的目标，其 影响设计能否顺利进行和设计时间；
时间目标，即方案设计、初步设计、岩土及场 地工程地质勘探、施工图设计交付时间；
各有关阶段勘察设计审批目标。
大家好
31
勘察设计阶段投资控制目标：初步设计 概算不超过可行性研究报告中总投资估 算；施工图预算不超过初步设计概算， 且由设计变更引起的费用增加不超过总 投资。
任务描述 责任矩阵
时间和成本估算
网络图 进度计划 资源负荷图
风 险 分 析 /防 范 计 划
管理计划
项目管理过程
项目
目的或目标
问题或变化
计划
目标 管理控制 质量改进 商务需求 状态评审
指令 约束 管理层批准
活动报告
可视性
实际与计划 控制图
实际结果 详细数据报告
大家好
项目结束
5
2.项目的计划与控制原理
的质量进行管理； 负责组织施工图审查及施工图发放管理； 参加图纸会审及设计交底，负责设计变更管理。
大家好
34
勘察设计进度管理
制定并审核详细的勘察设计进度计划和 出图计划，并控制其执行，尽可能避免 发生因设计推迟而影响总进度计划；
满足总进度计划要求；
满足招标进度，使勘察设计进度为招标 服务，并作为进度目标值；
大家好
44
策略思路 先片区后项目的前期策略 三个概念和一个核心
围绕概念执行的三大包装 推盘上市攻略 广告推广
大家好
45
结束
大家好
46
参与相关报审的时间
大家好
35
勘察设计阶段投资控制
勘察设计阶段的投资控制工作不单纯是 项目财务方面的工作，也不单纯是项目 经济方面的工作，而是包括组织措施、 经济措施、技术措施在内的一项综合性 工作。
大家好
36
施工管理
四控 进度控制； 质量控制； 费用控制； 安全控制。
四管 生产要素管理； 合同管理； 信息管理； 现场管理。
流程管理带来什么？
对内：
顺畅的内部管理秩序 公平的评价体制 有效的执行准则 清晰的职责和责任 知识和经验的积累 对外： 高度的顾客满意 高度的顾客信任度和忠诚度
有责、有序、有效
大家好
15
案例：某房地产公司精细化流程
80％房地产企业管理水平没有达到规范化阶段，20% 房地产企业正在致力于从规范化向精细化管理转变
施工方案管理流程
施工准备管理流程
工程签证管理流程
工程进度控制流程
工程质量管理流程
工程验收管理流程
项目后评估流程 工程
管理
作业指引 商务谈判作业指引 土地获取作业指引 设计承包商评审作业指引 景观设计作业指引 装修设计作业指引 卖场设计作业指引 工程图纸管理作业指引
七通一平作业指引 施工单位管理作业指引 监理管理作业指引 工程检查作业指引 安全文明施工管理作业指引
大家好
8
——PDCA循环原理
项目 目标
执行！
AP CD
AP CD
系统
目标
动态
思想
管理
控制
大家好
9
——执行力原理
大家好
10
影响项目执行的主要因素
人员、制度、流程、文化等方面的问题都有可能 导致缺乏执行力的结果。
1.缺乏执行意识 2.缺乏执行型项目文化 3.缺乏执行能力 4.文件自身存在问题 5.执行机制 6.项目经理 7.执行过程问题
大家好
11
提高执行力的途径
大家好
12
——程序化原理
流程的定义：为达到期望的管理或业务目标，在一定 输入资源基础上，通过明确的组织、人员执行并产生 特定输出结果的一系列的管理或业务活动。
流程
输入资源
活动1
活动 2
活动 5
输出结果 （目标）
活动 3
活动 4
流程边界
“流程”的六个要素：目标、输入资源、人员（岗位）
大家好
27
项目招标
大家好
28
项目设计
设计管理的目的 为了规范项目从前期方案设计至工程完成整个 过程中的勘察设计管理流程，明晰勘察设计管 理中的参与各方职责及工作界面，制定设计管 理规定。设计管理的基本目标是通过对整个勘 察设计过程有效的管理，确保勘察设计质量、 控制勘察设计进度，提高项目技术经济合理性， 保证项目实施的顺利进行。
计划 行政管理
三年战略规划制定流程 战略管理流程 年度经营计划制定流程 项目计划统筹制定管理流程 人力资源规划制定流程 招聘管理流程 培训计划执行流程 绩效考核管理流程
目标成本调整作业指引 责任成本管理体系作业指引 材料设备技术评审作业指引 采购方式选择作业指引 战略采购作业指引 工程供方资质评审作业指引
审查安全生产相关文件，建立健全安全生产责任制；
审核进场人员的安全资质和证明文件，检查施工过程中的 各类持证上岗人员资格，验证施工过程所需的安全设施、 设备及防护用品，检查和验收临时用电设施；
审核并签署现场有关安全技术签证文件；
对施工单位落实各分项工程或工序及关键部位的安全防护 措施进行检查，对施工单位提交的关于工序交接检查、分 部、分项工程安全检查报告进行审核；
许可证
157000
档案验收
128000
专项工程设计
158000
初步验收
大家好
159000 竣工验收
170000
项目管理
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案例：某房地产公司部分制度清单
技术管理制度 质量安全考评制度 工程变更管理制度 进度款管理制度 竣工结算审核制度 风险管理制度 合同管理制度 材料采购管理制度 信息管理制度 会议管理制度 报告管理制度 工程档案管理制度
大家好
39
施工阶段质量管理，具体包括： 确定工程质量验收标准和验收要求； 材料、设备进场检查验收 隐蔽工程、分项、分部工程质量检查与验收； 召开监理工作会及质量专题会议； 组织质量检查与考评； 组织质量问题和质量事故处理。
大家好
40
某房地产项目安全控制
安全控制：
安全生产目标交底工作；
、活动、活动间的相互作用（协作关系）、输出结果。
大家好
13
流程管理
为什么 我们总 是延迟 交房？
已经习 惯了!
流程象人体的神经系统,它确保了组织 功能的正常运转与协调一致性
流程是组织的基本运作环境,直接影响到 人的行为进而影响组织的文化
坏人在好的制度下可能会变好,好人在坏的制度下可能会变坏
大家好
14
131000
监理招标
141000
基坑工程
151000
电梯验收
161000
预售查丈
112000
地质勘查
122000
建筑方案报建
132000
基础支护招标
142000
桩基工程
152000
人防验收
162000
预售许可证
113000
场地市政条件
123000
扩大初步设计
133000
桩基招标
143000
总承包工程
工程预算管理流程 成本动态管理控制流程 工程结算管理流程 工程付款管理流程 采购和成 工程扣款管理流程 本管理 供应商管理流程 材料设备供方选择流程 材料设备采购实施流程 施工供方选择流程 合同管理流程 营销代理公司选择流程 营销道具制作商选择流程 销售计划管理流程 产品定位策划流程 营销客服 客户投诉处理流程
153000
燃气验收
163000
公开发售
124000
基础施工图设计
134000
总承包招标
144000
专项工程
154000
消防验收
164000
物业移交
125000
基础施工图报建
135000
专项工程招标
155000
规划验收
165000
入伙
126000
施工图设计
156000
环保验收
166000
保修期跟踪
127000
大家好
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案例：某房地产公司项目设计管理
勘察设计质量管理目标：通过对勘察设 计任务策划、明确建设标准、勘察设计 合同约定及其实施过程的审查，保证勘 察设计单位投入足够的劳动力和在预定 的计划工期内完成勘察设计工作，按要 求提供合格的、满足建设需求及行政审 批要求的各阶段设计成果。
大家好
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勘察设计进度管理目标：