丽江市场调研报告

40
[VALUE]
0.00%
30
-12.05%
20
-10.00% -20.00%
10
-30.23%
-29.10%
-30.00%
0 1
2
房地产开发投资
3
增长率
-40.00% 4
数据来源：丽江政府工作报告
丽江经济、旅游发展分析
2014年至2017年丽江房地产商品房销售面积，2016年处于近4年的最低值，2017年有所回升，但数值较 低；
2016年丽江商品房的价格较为波动，出现了三次价格至高点，即2月、8月、12月且三个月每平米的价格均过万。
在12个月中，最高价格为12560元/平米，最低为5628元/平米，二者每平米的差值高达6932元。
2018年丽江房地产市场均价情况（整体商品房市场）
2017年丽江商品房的价格相比2016年较少了波动，出现了1次价格至高点，即2月每平米的价格均过万。在12个月 中，最高价格为10672元/平米，最低为6481元/平米，二者每平米的差值高达3831元。而且，2017年上下半年来 看，上半年（1-6月）的月均价格，整体较下半年的高，下半年的价格相对有所下降。
●全市地势西北高而东南低，最高 点玉龙雪山主峰，海拔5596米，最 低点华坪县石龙坝乡塘坝河口，海 拔1015 米，最高海拔5596米，最 大高差4581米。城区海拔高度为 2418米。
●市委、市政府所 在地离昆明580公里， 距四川省攀枝花市280 公里，至大理市200公 里，到香格里拉县城 200公里。
2014-2017丽江商品房销售面积
80
-1.18%
0.00%
70
60
50
68.68万方
40
30
20
10
-45.53
0
2014年
67.87万方
37.84万方
2015年
商品房销售面积
-44.24%
2016年
增长率
-30.7% 26.23万方
2017年
-5.00% -10.00% -15.00% -20.00% -25.00% -30.00% -35.00% -40.00% -45.00% -50.00%
28099
2016
增长率
12%
31123
2017
14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
数据来源：丽江政府工作报告
丽江经济、旅游发展分析
2014年至2017年丽江旅游业，3年时间，丽江旅游业一直在高速持续发展，增长率保持在20%以上
2012年
丽江经济、旅游发展分析
国内的旅游正处于快速发展的热潮中，云南滇西北路线（大理、丽江和香格里拉）是当前最热点的
旅游路线之一。
当前，国内的旅游正处于快速发展的热潮中，旅 游产业正成为越来越热门的产业之一； 目前中国的旅游热点，主要集中在如下几个大区 域/线路： 西藏以拉萨（布达拉宫）为核心的大区域 四川九寨沟区域 江浙区域以乌镇、周庄、桐里等为代表的江南 水乡之旅和以杭州为代表的城市风光游 三亚热带海岸风光游 厦门及鼓浪屿、青岛、大连海岸风光游 广西的阳朔区域 云南滇西北区域，包括大理、丽江和香格里拉
Part 2
丽江房地产发展分析
丽江经济、旅游发展分析
2014年至2017年丽江房地产开发投资数据显示，2016年处于近4年的最低值，2017年有所回升，但数值
较低；
60
[VALUE]
2014年-2017年丽江市房地产开发投资额
30.00%
50
[VALUE]
17.70%
20.00%
[VALUE]
10.00%
丽江经济、旅游发展分析
空间结构规划
整个规划区形成 “一核四环五区”的功能结构分区
规划区空间结构规划
“一核”：指以丽江古城为核心形成的
遗产文化展示中心。
“四环”：指以丽江古城为中心形成的
四个环状功能区 第一环：指处在丽江古城环境协调区的清 溪旅游居住片区、金融商贸区、行政办公 区、八河居住片区。 第二环：指以新城建设为主的荣华文化体 育发展区、尚义及白华居住片区、玉龙新 县城区及新团高校科研区。 第三环：城市田园风光生态廊道 第四环：城市环山生态文化保护发展带。
2016年
2017年
-60.00%
库存
库存增长率
2014年库存41.03万方，其中住宅31.36万方，商业9.67万方；
2015年库存50.55万方，其中住宅31.21万方，商业19.34万方；
2016年库存32.4万方，其中住宅22.29万方，商业10.11万方； 数据来源：丽江政府工作报告
2018年丽江房地产市场均价情况（整体商品房市场）
大理住宅市场整体价格
2018年丽江房地产市场库存情况（各业态供应）
截止2018年11月，丽江市场库存面积42万㎡，其中住宅22万㎡，公寓9万㎡，商办10万㎡；以2017年去化速 率来看，整体库存去化周期为16个月
2017年分业态库存面积（万㎡）
25
20
15
22
9
10
5
0 住宅面积（万㎡）
公寓面积（万㎡）
区位位置
●丽江市位于青藏高原东南缘，滇 西北高原，中国的西南部。地跨北 纬25°23′-27°56′，东经99°23′101°31′之间，全市总面积21,219 平方公里，其中山区占总面积的 92.3%，高原坝区占7.7%。
●辖古城区、玉龙纳西族自治县、 永胜县、华坪县、宁蒗彝族自治县， 总人口113万，有12个世居少数民 族，少数民族人口占总人口的 57.6%。
城市职能——
国际精品旅游胜地；中国面向西南开放“桥头堡”的重要窗口； 国家生态安全屏障；全国生态产业基地、清洁能源基地、文化创意产 业发展示范基地、滇川藏大香格里拉以旅游为先导的现代服务业发展 集聚区，云南重要的高等教育基地、丽江市政治，经济，文化中心。
丽江经济、旅游发展分析
功能规划
总体结构布局
城市总体规划的结构为“双轴多中心”
15
10
5
47.61%
0
2014年
45.5亿
-29.51%
2015年
销售总额
33.7亿
2016年
增长率
-11.2%
29.9亿
2017年
20.00% 0.00% -20.00% -40.00% -60.00%
数据来源：丽江政府工作报告
丽江经济、旅游发展分析
2014年至2017年丽江房地产库存，丽江房地产市场一直处于去库存阶段，就目前为止，很少有新增库存。截止今
丽江整体市场——价格情况
丽江住宅市场最近一个月均价8231元/平米，环比下跌-2.41%，从下半年后开始呈现下降。住宅项目 均价为5816元/平米，别墅项目均价为18078元/元，公寓均价为9
2018年11月，丽江网签入网楼盘新增2个新增房源777销售套数481套，1-11月销售面积26.27万 方，销售金额为24亿元，
6功能区：
行政区——位于香格里大道南段，以祥和新区丽江市行政办 公区为核心的行政区 商贸区——主要在古城西侧至香格里大道的正和片区形成集 中的商贸区 文教区——在城市北部，丽鸣路东侧形成集中的文化教育片 区 文体休闲区——主要位于中济海及其周边的区域 城市生活区——象山路以南，以北依托中济海和清溪水库， 打造高档住宅区 旅游区——以现状古城和黑龙潭为主体，向北延伸经清溪水 库与束河相连，形成完整的古城旅游区，向南沿水系向田园 风光带渗透，形成南北外延拓展的生长态势
城区总体规划的结构
为“双轴多中心”
其中：
双轴：
“纵轴”为香格里大道 ，功能、空间、景观主轴；
“横轴”为福慧路，承 载着城市的商贸金融功能。
城市规划
11片区、6功能区
文 教 区
城市 生活区 文体 休闲区
商贸区
行政区
11片区：
丽江市中心城区由福慧、正和、白华、祥和、寨后、尚义、 荣华、俄古罗、清溪、八河和古城共11个片区组成。
古城中心
位于大研中心城区中部，依托古城的聚集 效应，以正和片区和古城片区为主，形成 城市主要的商业、金融、服务中心，既服 务游客，又服务城市。
祥和次中心
位于城南祥和片区，以新区丽江市行政办 公区为核心，布置市级公共服务设施。
荣华次中心
主要依托中济海的自然景观和生态基础构 筑城市休闲活动场所，并在中济海东部布 置城市体育中心及其它市级公共服务设施
九寨沟区域 拉萨（布达拉宫）
大理、丽江、 香格里拉
青岛、大连
阳朔
江南水乡
系列游 厦门
三亚
云南滇西北路线（大理、丽江和香格里拉）是中国八大黄金旅游路线之一
丽江经济、旅游发展分析
城市性质——
以世界遗产为依托的发展中的国际旅游城市； 具有鲜明地方民族特色，融“山水田城”为一体的国家历史文化 名城； 丽江市政治中心，滇西北重要的经济、文化、交通、信息中心。
数据来源：丽江政府工作报告
丽江经济、旅游发展分析
2014年至2017年丽江房地产商品房销售总额，2015年销售45.5亿元后，逐步下滑，仅有2015年处于正增
长，其他为负增长；
2014-2017年丽江房地产销售额
50
45
59.57%
40
80.00% 60.00%
35
40.00%
30
25
28.5亿
20
丽江房地产市场调研报告
彩云片区营销管理中心
Fra Baidu bibliotek 目录
一、丽江经济、政策、旅游发展分析 二、丽江房地产发展分析 三、丽江投资项目研究分析
Part 1
丽江城市、经济、政策、旅游发展分析
丽江经济、旅游发展分析
丽江市地处滇西北高原，滇、川、藏三省区交界处，是古代"南方丝绸之路"和"茶马古道"的重要通道，也
是汉、藏、白、纳西等多元文化的交汇区。
0
2013年
2013-2017丽江市生产总值
生产总值
增长率
4.6%
261.8
2014年
9%
290
2015年
7%
310
2016年
9.4%
339.48
2017年
16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
数据来源：丽江政府工作报告
年丽江经济、旅游发展分析
年11月份，丽江投资型公寓及产权式酒店库存约为9万平方米
丽江库存情况
60
69.15%
80.00%
50
40
30
20
41.03万方
10
20.9% 50.55万方
32.4万方 -40.17%
41% 48万方
60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% -40.00%
0
2014年
2015年
2017年丽江地区生产总值呈缓慢平稳状态，经济增速明显，2017年实现9%增速； 2017年丽江旅游接待人群数量井喷，达4069万元，旅游收入达到812.9亿； 2017年人均可支配收入快速增长，首次突破3万元大关，达31123元； 2012年至今丽江旅游接待人数及收入基本保持在20%以上增长；
11
商办面积（万㎡）
库存面积
2013-2017年丽江人均可支配收入增长率稳步在9%左右，2017年快速增长12%
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000
0
14%
21229
2013
2013-2017年城镇人均可支配收入分析
10.2%
8.6%
8.9%
23572
2014
25803
2015
城镇人均可支配收入（元）
数据来源：丽江政府工作报告
2017年丽江经济、旅游发展分析小结
丽江作为全国性重要旅游城市，近几年经济发展速度渐缓，保持平稳状态；旅游业则处 于蓬勃发展阶段，发展增速保持在20%以上；相比于大理高铁的开通，丽江发展将会稍 逊于大理；但丽江市将于12月28日开通直达昆明的动车组以及连接攀枝花的铁路也将开 通，届时也会大大增加丽江的旅游人数。明显且持续时间不短的淡季，对当地房地产发 展影响巨大。
2013年
2014年2012 2015年
2016年
2017年
数据来源：丽江政府工作报告
丽江经济、旅游发展分析
数据来源：丽江政府工作报告
丽江经济、旅游发展分析
与其他旅游城市相同，丽江的旅游同样有淡旺季，每年的年底至春节前、3-5月、8-9月都是丽江旅游的淡季，旅 游人数大大减少，这同样也会影响外地投资客对于本地房地产的推动。
东干河路、香格里大道、民主 路。
一环：
由中心城区西环、北环路，庆 云路，新团片区西环路，象山 东北侧隧道共同构成。
14.20%
丽江经济、旅游发展分析
2013-2017年丽江地区生产总值平稳发展，年度经济增长速度维持在6%左右，经济有增长较慢
400
14.2%
350
300
250
200
150
100
50
248.8
“五区”：指甘海子旅游度假区、拉市
海民俗旅游休闲度假区、七河国际空港经 济区、南口生物高新工业园区、文化工业 园区。
丽江经济、旅游发展分析
中心城区交通规划
城区道路规划骨架“五横三纵一环”
丽江城区道路规划主要骨架为 “五横三纵一环”形态。
五横为：
清溪－中济路、象山路、福慧 路、长水路、祥和路；
三纵为：