房地产开发与经营管理

第一节房地产的概念与特性

一、房地产的概念

房地产是房屋财产和土地财产的总称。本质上包括土地和建筑物两大类。

二、房地产的特性

1.空间上的固定性

土地以及定于土地上的建筑物是不可移动的。

2.生产、使用的长期性

房地产开发周期长达数年甚至是数十年，使用期限也可达数十年甚至上百年。

3.大量投资性

房地产投资数额很大，产品价值很高。

4.保值性和增值性

由于城市的扩张和土地的稀缺性是的房地产价值高。

5.相互影响性

房地产价格还受到邻近环境的影响。

6.受政策限制、影响的敏感性

各国对房地产的各项活动都有某项规定和限制，主要反映在城市规划和各种政策措施方面。第二节房地产业的内部结构

一、房地产业的内涵

房地产业是以第三产业为主的一个重要部门，具有生产、经营、服务的职能。

二、房地产业的结构

（一）生产结构

房地产业的生产过程通常分为土地开发和房屋开发两个阶段，土地开发首先要征地，房屋开发是第二个阶段，包括勘测和规划设计，工程建设，建成验收以及财产分割等。

在房地产业的开发阶段，其生产结构主要有以下基本内容：

1.生产性投资结构

2.产品结构

3.生产组织结构

4.区域结构

（二）流通结构

流通是生产和消费之间不可缺少的桥梁，在计划经济体制下，房屋不是商品，市场经济体制下，房屋成为了商品，要进入流通领域，一般来说，房地产市场的流通主要有买卖、租赁和抵押三种方式。

（三）消费结构

消费结构主要反映在社会生产力和社会消费力之间的相互关系。

第三节房地产业在国民经济中的地位和作用

一、房地产业是城市社会经济发展的物质基础

城市的基本功能和经济活动都离不开房和地，无论是发展中国家还是发达国家都是如此。

二、房地产业的发展为国家财政收入开辟了重要来源

房地产业是财政收入的主要来源之一，在各个国家都是如此。

三、房地产业能够促进和带动相关产业的发展

房地产业能够带动相关产业的发展，比如建材、家具等。

四、发展房地产业可以促进旧城区的改造，完善城市的功能

我国旧城区人口稠密，交通拥挤，住房陈旧，基础设施不完善，环境质量差，等等，调整旧城区能够健全城市功能与发展房地产业的相辅相成的两个方面。

第一节房地产开发概述

一、房地产开发的内容与形式

（一）房地产开发的内容

是按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，对土地和地上建筑物、构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。

（二）房地产开发的主要形式

主要形式是房地产综合开发，即以建筑地块和服务的开发、建造为中心，对某一建设区域内的基础设施和公共建筑实行统一规划、综合配套、协调建设。

二、房地产开发的主要流程

1.项目策划

2.立项与企业审批

3.项目规划

4.土地使用权的取得

5.工程建设

6.房地产管理

7.物业管理

第二节房地产开发项目可行性研究

一、可行性研究的含义与划分阶段

可行性研究是指具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性论证、研究、评价的科学分析方法。主要包括三个阶段：投资机会研究；初步可行性研究和详细可行性研究。

二、房地产开发项目可行性研究的主要内容和步骤

一个房地产开发项目的可行性研究可以通过以下步骤进行：

（一）筹划准备

（二）调查研究

1.需求预测

2.供给预测

3.价格预测

（三）优化和选择方案

（四）详细研究

1.旧城区土地利用和开发的投资费用

包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、“四源”费、大市政费、用电权费、不可预见费、利息和固定资产投资方向调节费。

2.新区开发的投资和费用

包括土地补偿费、青苗补偿费、安置补助费、农业人口转为非农业人口的安置费、超转病残人员安置费、新菜田建设基金和耕地占用税等。

（五）编制可行性研究报告

三、房地产开发项目的财务评价

（一）财务评价的内容和程序

是按照国内现行的市场价格和国家现行财税制度，从房地产开发经营的角度测算项目效益和费用等财务预测数据，计算出项目的财务上的获利能力。目标是项目的盈利能力。分为三个步骤。

（二）财务评价的方法

1.现金流量分析

2.静态获利分析

3.动态获利分析

4.财务报表分析方法

（三）财务评价的主要指标评价

1.财务净现值

2.财务内部收益率

3.投资回收期

4.投资利润率

四、房地产开发项目的不确定性分析

房地产开发过程中面临各种不确定因素的影响，需要对他门进行分析，分析的方法主要有盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析三种方法。

1.盈亏平衡分析

2.敏感性分析

3.概率分析

五、房地产开发项目可行性研究报告的撰写内容

一份正式的可行性研究报告包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图及有关附件等七部分。

第三节房地产开发的资金筹措

一、房地产开发资金的含义与分类

房地产开发资金是指房地产企业用于房地产开发的财产和物资的货币表现，可以从不同的角度对其进行分类。

二、房地产开发资金的筹措渠道

（一）企业自有资金

（二）银行贷款

（三）预售预租房屋以及楼花买卖

（四）引进外资

（五）发行有价证券

第四节土地使用权的获取

一、土地使用权获取的主要途径与方式

我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两个途径。

1.政府行政划拨

2.土地使用权的有偿出让和转让

3.补地价方式

二、土地征用

土地征用是指依照法律规定对集体所有的土地实行征用，征用时要遵循一定的原则和程序。

三、房屋拆迁

房屋拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上，为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。

第五节房地产开发项目的工程勘察和规划设计

一、工程勘察

工程勘察主要是为规划设计提供基础材料，一般包括三个阶段。

二、房地产开发与城市规划的关系

1.城市规划对房地产开发经济效益的影响