深圳市房屋建筑面积计算规定(2012)
房屋建筑面积计算规则
房屋建筑面积计算规则1. 引言房屋建筑面积是衡量房屋大小的重要指标，在房地产行业和房屋交易中具有重要的作用。
不同国家和地区对房屋建筑面积的计算规则可能有所不同，因此在进行房屋交易和评估时，了解房屋建筑面积的计算规则至关重要。
本文将介绍一般情况下常见的房屋建筑面积计算规则，包括计算方法、计算公式以及需要考虑的因素。
同时，本文还将介绍一些特殊情况下的计算规则，以满足不同情况下的需求。
2. 房屋建筑面积的定义房屋建筑面积是指房屋内部各功能区域所占用的总面积，通常包括室内生活区、厨房、浴室、卫生间、走廊、阳台等。
与此相对的，不计入房屋建筑面积的是非占用空间，例如楼梯间、电梯间、墙壁等。
3. 房屋建筑面积的计算方法一般来说，房屋建筑面积可以通过以下几种方法进行计算：3.1 墙体面积法墙体面积法是最常用的一种计算方法。
它是通过测量房屋各个墙面的长、宽，然后计算出各个墙面的面积，并将这些面积相加得到整个房屋的建筑面积。
3.2 面积测量法面积测量法是通过直接测量房屋内部各功能区域的面积来计算建筑面积。
在实际操作中，通常使用激光测距仪或者测量工具对房屋内部的区域进行测量，然后将这些测量结果相加得到房屋的建筑面积。
3.3 设计图纸法设计图纸法是通过分析房屋的设计图纸来计算建筑面积。
建筑设计师通常会按照一定的比例将房屋的实际尺寸绘制在设计图纸上，通过测量设计图纸上相应区域的长度、宽度来计算建筑面积。
4. 房屋建筑面积的计算公式根据不同的计算方法，可以得到相应的计算公式：4.1 墙体面积法计算公式假设房屋有n个墙面，分别对应的长度为L1,L2,...,L n，宽度为W1,W2,...,W n，则房屋的建筑面积A可以计算如下：$$A = (L_1 \\times W_1) + (L_2 \\times W_2) + ... + (L_n \\times W_n)$$4.2 面积测量法计算公式假设房屋内部有m个功能区域，分别对应的面积为S1,S2,...,S m，则房屋的建筑面积A可以计算如下：A=S1+S2+...+S m4.3 设计图纸法计算公式若设计图纸按比例绘制，缩放比例为k，则设计图纸上测量得到的面积S与实际建筑面积A的关系为：$$A = S \\times k^2$$5. 影响房屋建筑面积的因素在计算房屋建筑面积时，需要考虑以下几个因素：•墙体的真实厚度：由于墙体的存在，实际可利用的室内面积会受到限制；•外墙面积与内墙面积的区分：在一些计算方法中，会将外墙面积与内墙面积区分对待；•结构柱和梁的面积：在计算建筑面积时，柱和梁的面积通常需要予以考虑。
2012最新建筑面积计算规则
建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于基本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。
根据浙江省建设厅“关于贯彻《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的通知”（建建发[2005]206号），新出台的《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称规范）自2005年10月1日起在本省贯彻施行，而去年10月颁布的《浙江省建筑工程预算定额（2003版）》中的“建筑面积计算规则（含本省和本市的补充规定）”就应同时停止使用。
为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。
规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。
现综合起来讲解。
第一部分总则阐述了规范制定目的、适用范围、建筑面积计算应遵循的原则等。
第二部分例举了25条术语，对建筑面积计算规定中涉及的建筑物有关部位的名词作了解释或定义。
第三部分计算建筑面积的规定共有25条，包括建筑面积计算范围、计算方法和不计算建筑面积的范围。
规范条文说明对建筑面积计算规定中的具体内容、方法做了细部界定和说明，以便能准确地使用规定和方法。
下面着重讲一下规范中的计算建筑面积的规定。
一、房屋建筑的主体部分1、单层建筑物单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。
单层建筑物高度在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2. 2m者应计算1/2面积。
勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分（图1）；高度是指室内地面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。
图1 勒脚单层建筑物设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。
层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。
房屋面积的计算规则
房屋面积的计算规则房屋面积的计算规则有：一、单层建筑物的建筑面积计算1、单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构的外围水平面积计算，即建筑面积是以外墙体的正墙身外边线为准进行计算的。
建筑面积可按如下公式计算：S=L×B(1-1)式中：S——单层建筑物的建筑面积(m2)L——两端山墙勒脚以上外表面水平长度(m)B——两端纵墙勒脚以上外表面水平长度(m)备注：a.高度在2.20m及以上者应计算全面积;高度不足2.20m者应计算1/2面积。
b.利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积;净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积;净高不足l.20m的部位不应计算面积。
2、单层建筑物内设有部分楼层者，部分楼层的二层及以上，有围护结构的应按围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。
层高在2.20m及以上者应计算全面积;高度不足2.20m者应计算1/2面积。
如图1.2所示。
带有部分楼层(二层高度超过2.2m)的单层建筑物的建筑面积计算公式：S=L×B+Σ(a×b)(1-2)式中a、b——分别为二层及以上楼层的两个方向的外边线长度(m)3、高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积;其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。
二、多层建筑物的建筑面积计算1、多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算;二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。
层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。
2、多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.20m的部位应计算全面积;净高在1.20m 至2.20m的部位应计算1/2面积;当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。
3、同一建筑物如结构、层数不同时，应分别计算建筑面积。
三、其他建筑面积的计算1、地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等)，包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。
建筑人必读建筑面积计算规则 2012
建筑人必读建筑面积计算规则1 总则1.1 为适应我国建设事业快速发展的需要，规范建筑物面积计算，制定本规则。
1.2 本规则适用于工业与民用建筑面积计算。
建筑交流群欢迎你-建筑—博雅塔 : 9046263 建筑—博雅塔（二） 633909452 术语2.1 勒脚是指建筑物外墙与室外地面接触部位的加厚墙体的部分。
2.2 层高是指上下相邻两层的楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
2.3 净高是指室内楼面或地面至楼板底面的垂直距离。
2.4 结构标高是指结构设计图中所标注的标高。
2.5 自然层是指按楼板、地板结构分层的楼层。
2.6 夹层、插层、技术层是指建筑在房屋内部空间的局部层次，是安插于上下两个正式房屋层的中间的附层。
2.7 技术层是指建筑物内专门用于设置管道、设备的楼层或地下层。
2.8 永久性顶盖是指与建筑物同期设计，经规划部门批准的，结构牢固永久使用的顶盖。
2.9 围护性幕墙是指建筑物的某一部分没有围护结构的外墙体，而以幕墙直接作为外墙体。
2.10 装饰性幕墙是指依附在建筑物外墙面上起装饰作用的幕墙。
2.11 围护结构是指建筑物的底板（地面或楼板）、顶板（楼板或顶盖）和四周的墙体、门窗构成的结构。
2.12 外墙结构是指不包括装饰层、保温隔热层、防潮层、保护墙等附加层厚度的外墙本身的结构。
2.13 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
2.14 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
2.15 变形缝是伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的统称。
3 一般规则3.1 单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。
多层建筑物自然层的层高在2.2m以上者（含2.2m，下同），方可计算建筑面积。
3.2 单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。
3.3 单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及二层以上的楼层，层高在2.2m以上者，均应计算建筑面积。
深圳市房屋建筑面积计算细则.doc
深圳市房屋建筑面积计算细则［失效］发文单位：深圳市规划国土局文号：深规土[1994]421号发布日期：1994-9-15执行日期：1994-9-15生效日期：2001-9-18一、一般规定（一）基底面积：指建筑物底层勒脚外围水平面积。
（二）建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。
每户（或单位）拥有的建筑面积叫分户建筑面积。
建筑面积包括使用面积和公共面积两个部分：1.使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上（指建筑层高，含2.2米，以下同）的阁（暗）楼等的面积。
在计算分户建筑面积时，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。
2.公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
公共面积分为应分摊的公共面积和不能分摊的公共面积两部分。
（1）应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。
（2）不能分摊的公共面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。
（三）每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：1.有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行分摊计算。
2.如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊，即：该户应分摊的公共面积＝应分摊公共面积————————×该户使用面积各户使用面积之和对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等），公共面积应参照其服务功能进行分摊，即服务于整个建筑物所有使用功能房屋的公共面积应共同分摊，否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。
国家新规范建筑面积计算规则2012版
建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于基本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。
根据浙江省建设厅“关于贯彻《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005 ）的通知”（建建发[2005]206号），新出台的《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称规范）自2005年10月1日起在本省贯彻施行，而去年10月颁布的《浙江省建筑工程预算定额（2003版）》中的“建筑面积计算规则（含本省和本市的补充规定）”就应同时停止使用。
为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。
规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。
现综合起来讲解。
第一部分总则阐述了规范制定目的、适用范围、建筑面积计算应遵循的原则等。
第二部分例举了25条术语，对建筑面积计算规定中涉及的建筑物有关部位的名词作了解释或定义。
第三部分计算建筑面积的规定共有25条，包括建筑面积计算范围、计算方法和不计算建筑面积的范围。
规范条文说明对建筑面积计算规定中的具体内容、方法做了细部界定和说明，以便能准确地使用规定和方法。
下面着重讲一下规范中的计算建筑面积的规定。
一、房屋建筑的主体部分1、单层建筑物单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。
单层建筑物高度在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。
勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分（图1）；高度是指室内地面至屋面（最低处）结构标高之间的垂直距离。
$晒1k图1勒脚单层建筑物设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。
层高在 2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。
建筑面积计算规则2012
建筑面积计算规则一、单层建筑物的建筑面积,应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算,并应符合下列规定:1.单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积;高度不足2.20m者应计算1/2面积。
2.利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积;净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积;净高不足1.20m的部位不应计算面积。
二、单层建筑物内设有局部楼层者,局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。
层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。
三、多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算;二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。
层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。
四、多层建筑坡屋顶内和场馆看台下,当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积;净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积;当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。
五、地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等),包括相应的有永久性顶盖的出入口,应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。
层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m 者应计算1/2面积。
六、坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层,设计加以利用并有围护结构的,层高在2.20m及以上的部位应计算全面积;层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。
设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层,应按其利用部位水平面积的1/2计算;设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。
七、建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。
门厅、大厅内设有回廊时,应按其结构底板水平面积计算。
层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。
深圳建筑面积计算方法
深圳市房屋建筑面积计算规定（2012）
深圳市房屋建筑面积计算规定——2012年版一、一般规定（一）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。
建筑总面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
（二）每户（或单位）拥有的建筑面积叫分户建筑面积。
建筑面积包括使用面积和公共面积两个部分：１．使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、２．２米以上（指建筑层高，含２．２米，以下同）的阁（暗）楼等的面积。
在计算分户建筑面积时，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。
２．公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过２．２米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
公共面积分为应分摊的公共面积和不能分摊的公共面积两部分。
（１）应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。
（２）不能分摊的公共面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于２米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。
（三）每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：１．有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行分摊计算。
２．如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊，即：该户应分摊的公共面积＝公共面积分摊系数×该户套内面积对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等），公共面积应参照其服务功能进行分摊，即服务于整个建筑物所有使用功能房屋的公共面积应共同分摊，否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。
深圳房产面积计算细则
深圳房产面积计算细则(总35页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》(转)续一4.房屋建筑面积计算规定计算通则计算全部建筑面积的范围(1) 永久性结构的单层房屋，其层高等于或大于米时，按一层计算建筑面积。
多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积。
(2) 坡屋顶房屋，其室内净高等于或大于米的部分均计算建筑面积。
(3) 房屋自然层内设有局部楼层（如夹层、插层等），局部楼层及其楼（电）梯间的层高等于或大于米的部分均计算建筑面积。
(4) 多层房屋中设置的技术层、结构转换层、避难层、设备层、架空层等，其层高等于或大于米的部分均计算建筑面积。
(5) 立体书库、立体仓库、立体停车库，无结构层的按一层计算建筑面积，有结构层的按其层高等于或大于米结构层建筑面积的总和计算建筑面积。
(6) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。
门厅、大厅内的回廊部分，层高等于或大于米的，按其水平投影计算建筑面积。
(7) 房屋内的楼梯间、电梯（观光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然层计算建筑面积。
(8) 房屋天面上，属永久性建筑，层高等于或大于米的楼梯间、电梯机房、水箱间等，均按其外围水平投影计算建筑面积。
(9) 挑楼、全封闭的阳台、房屋间封闭的架空通廊，均按其外围水平投影计算建筑面积。
(10) 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积。
(11) 有永久性上盖，有围护结构的场馆看台，层高大于米的，按围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。
(12) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，属永久性建筑的有柱（非独立柱、单排柱）的车棚、货棚等，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。
(13) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影计算建筑面积。
深圳市房屋建筑面积测绘计算课件
• 房屋建筑面积预售测绘
测绘对象：经审批的建筑施工图 用 途：预售审批
• 房屋建筑面积竣工测绘
测绘对象：建筑竣工现状 用 途：竣工规划验收、产权登记
• 房屋建筑面积报建测绘
测绘对象：待审批的建筑施工图 用 途：审批建筑设计
3.1 国标《房产测量规范》
• • • • 发 布：国家质量技术监督局发布 制 定：建设部、国家测绘局 实施时间：2000年8月1日施行。 相关文件：建设部 建住房[2000]166号文，要求 《规范》实施后，原有关房屋面积测算的规定与《规范》 相矛盾的，以《规范》为准； 各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局 可参照《规范》的基本原则，制定本地的实施细则或技术 规定。 • 我国第一个房产测量的国家标准 以1991年国家测绘局发布实施的行业标准《房产测量 规范》为基础； 结合近期的科技发展和生产需求； 参照国内外有关标准和规定；
4.1 房屋建筑面积的定义的内涵 有围护结构
• 有围护结构的 一般可以计算建筑面积 反例： 进深<0.60米的顶层阳台 • 无围护结构的
一般不计算建筑面积 反例： 加油站：独立柱或单排柱雨蓬 车 站：单排柱站台
4.1 房屋建筑面积的定义的内涵 适合人类日常生活与生产活动
• 适合人类日常生活与生产活 动的 一般可以计算建筑面积 • 不适合人类日常生活与生产 活动的 一般不计算建筑面积 如： 窗外的花池、空调平台
**轴剖面示意图
• 建 筑 空 间 的 投 影
水平投影 水平投影
半墙 大堂上空
水平投影
水平投影 水平投影
4.2.2 建筑名词——建筑空间
• 楼 梯 间 的 水 平 投 影
8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 9F 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F
深圳面积计算新规-部分汇总
公式一 核减建筑面积=室内透空空间按层计算的总投影面积-室内透空面积限值
层高
核减建筑面积=[(超高空间层高-层高限值)/层高标准值]x超高空间投影面积
有关屋面高度的规定：
公式二 核减建筑面积=[(超高空间层高-层高限值)/层高标准值]x超高空间投影面积
旧版规定：
有关阳台的规定： 阳台
计一 半面 积阳 台
深圳建筑面积计算新规
新版：《深圳市建筑设计规则》 2014年8月1日施行
旧版：《深圳经济特区技术规范-房屋建筑面积测绘技术规范》 2006年6月25日实施
新增名词： 地上核减建筑面积
目的：防止开发商偷面积
地上/地下核增建筑面积
凹槽
非功能性凹槽 功能性凹槽
凹槽 非公寓式办公、商业建花池的规定：
与阳台相连的花池计入面积 与阳台相连的空调板，如果有实墙分隔不计入面积，否则计入阳台面积。
旧版规定：
旧版规定：
有关阳台的规定： 住宅阳台
旧版规定：
公式三 核减建筑面积=[(阳台总投影面积-阳台面积限值)/2
公式四 核减建筑面积=[(阳台层高/标准层层高)-1]x阳台投影面积
有关阳台的规定： 阳台
公式三 核减建筑面积=[(阳台总投影面积-阳台面积限值)/2 公式四 核减建筑面积=[(阳台层高/标准层层高)-1]x阳台投影面积
防止开发商偷面积l凹槽非功能性凹槽功能性凹槽l凹槽非公寓式办公商业建筑等不允许有非功能性凹槽l室外透空空间户内的房间之间设置室外透空空间计入核减面积非超高层的住宿舍及公寓式办公建筑户与户之间户与核心筒之间的室外透空空间全部计入核减面积超高层办公建筑外围任何室外透空空间都计入核减建筑宂l室内透空空间公式一核减建筑面积室内透空空间按层计算的总投影面积室内透空面积限值小于90平米的复式室内
深圳市房屋建筑面积计算细则
深圳市房屋建筑面积计算细则当前房屋价值日益提高,分户房屋建筑面积的准确性尤其重要,因为它是房屋所有权人拥有的房地产权益的量化指标,是商品房销售活动中作为结算的重要依据之一。
下文是深圳市房屋建筑面积计算细则，欢迎阅读!深圳市房屋建筑面积计算细则最新版一、一般规定(一)基底面积：指建筑物底层勒脚外围水平面积。
(二)建筑面积：指建筑物各层外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。
每户(或单位)拥有的建筑面积叫分户建筑面积。
建筑面积包括使用面积和公共面积两个部分：1.使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层(夹层)、米以上(指建筑层高，含米，以下同)的阁(暗)楼等的面积。
在计算分户建筑面积时，如墙体属两户共有(即共墙)，其所属面积由两户平均分摊。
2.公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
公共面积分为应分摊的公共面积和不能分摊的公共面积两部分。
(1)应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。
(2)不能分摊的公共面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。
(三)每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算：1.有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行分摊计算。
2.如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊，即：该户应分摊的公共面积=应分摊公共面积--------×该户使用面积各户使用面积之和。
深圳销售面积、计容面积与建筑面积对比(修改版2012.12.03)
12
1、位于地面一层的两建筑物之间的有盖连廊，双排柱 连廊、架空 连廊，按柱外围水平投影计算； 通廊 2、连接两建筑物的有盖架空通廓，全封闭的
1、深度>0.6米，凸出式两根以上柱的，按柱外围计 算； 2、深度>0.6米，凹入式有柱的，按柱外围计 算； 3、深度>0.6米，凸凹入复合式无柱 13 门廊、雨蓬 的，按凹入部分上盖水平投影面积计算； 4、深度>0.6米，凸凹入复合式有柱的，按柱外围计 算；
楼、电梯前 11 无论是否直接对开敞，均全部计算 室 1、位于地面一层的两建筑物之间的有盖连 廊，单排柱或无柱连廊，其上盖高度小于二 个自然层的，按上盖水平投影面积一半计 算； 2、连接两建筑物的有盖架空通廓，不封闭 时，上盖高度小于二个自然层的 1、深度>0.6米，凸出式独立柱的，按上盖水 平投影面积的1/2计算； 2、深度>0.6米，凹入式无柱的，按上盖水平 投影面积的1/2计算； 3、与房屋不相连的单排柱雨蓬，按上盖水平 投影面积的1/2计算
7
室外楼梯
8
室外台阶 下方空间设计加以利用的，其层高在2.2米以上的部分 1、有上盖的； 室外车道 2、下方空间设计加以利用时，其层高在2.2米以上的部 分
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走廊
1、内走廊无论层高，无论两端是否封闭，均计算全部 面积； 2、有柱外走廊，无论其层高如何，均按柱外围水平投 影计算
位于第一层的柱廊、 檐廊，当与城市街道 或本宗地外的公共通 道、公共开放空间相 邻，或两端不封闭并 可在平行于街道方向 上通行时，或已属于 市政府行政主管部门 批准的核增面积范围 的，不分摊
14
公共（消 高度＜两个自然层高度且不属于市政道路时，上方为建 防）通道 筑物形成的上盖的
深圳市房屋面积计算细则相关条文说明与解析
深圳市房屋面积计算细则相关条文说明与解析一、概况1、《房屋面积测绘技术规程》新版 06。
6月实施。
由原国土局技术规程上升为地方性技术规范。
统一以是否取得《深圳市建设工程规划许可证》为准。
2、修订的基本原则全面遵循国标原则充分考虑深圳实际与规划部门的建筑设计标准与准则相互补充衔接。
（一套计算成果贯穿全过程）3、与面积计算相关的国家规范《建筑工程面积计算规范》：建设部标准定额司制定，主要用于工程量及造价计算《房产测量规范》：建设部住宅与与房地产业司，主要用于产权计算。
同等效应，但相互冲突。
二、细则相关条文说明1、层高：计算面积的依据之一。
外墙内局部高度（如反梁、垫层）变化不影响层高。
2、非普遍建筑空间：●斜屋面、斜墙、斜柱等均以2.1米为准。
●封闭空间：除变形缝外，均计入不分摊公用面积。
●夹层：夹层及夹层下方均小于2.2米时，夹层下方仍计全部面积。
●结构连接板：点式建筑：宽<2米，不计建筑面积条式建筑：空调板、装饰板等宽<0.6米，不计建筑面积商业、办公、别墅等设小型中央空调的可放宽到1.2米。
（原规程：与建筑不相通的挑廊不计面积。
）3、阳台、露台● 阳台分类：凹阳台、凸阳台、凹凸复合型阳台● 有顶盖的不封闭阳台，顶盖高度小于2层时，计一半面积，顶盖高度达到或超过2层时，不计面积。
● 有柱阳台：代表结构内，从严计面积。
（借鉴柱廊）≤12㎡，按一般阳台计。
>12㎡，视为架空，不论层高，计算全面积。
制定标准时，大致按2.4M×5M考虑，超出视为由量变到质变。
注：面积计算时应包括与阳台相连的平台式花池或空调机位● 无柱凸阳台：不限定● 对无柱凹阳台或有柱但≤12㎡的凹阳台：限制进深，外侧按层高计面积，内侧视为通向阳台的走廊，不论层高，计全面积。
进深要求：开敞面≤2M，进深不应超过2M开敞面为2M～5M，进深不应超过2.4M开敞面>5M，进深不应超过2.8M● 凹凸复合型阳台（无柱）：a)凸出部分>12㎡或凸出部分进深>2.4M，凹入部分计全面积b)凸出部分≤12㎡或凸出部分进深≤2.4M，总进深许可值与凹阳台相同● 法式阳台：≤0.6M，不计面积● 异形阳台：开敞面<2M，可做6㎡，开敞面>2M，可做9㎡，超出部分计全面积● 穿透型阳台：>12㎡,计全面积；≤12㎡，不论层高，计半面积。
深圳市市场监督管理局关于发布房屋建筑面积测绘技术规范的通知-深市监标〔2015〕43号
制定机关
公布日期
2015.11.10
施行日期
2015.12.01
文号
深市监标〔2015〕43号
主题类别
市场规范管理
效力等级
地方规范性文件
时效性
现行有效
正文：
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
2015年11月10日
——结束——
深圳市市场监督管理局关于发布房屋建筑面积测绘技术规范的通知 各有关单位： 为适应建筑设计的创新发展，进一步规范我市房屋建筑面积测绘工作，我局会同市规划国土委组织制定了深圳市标准化指导性技术文件《房屋建筑面积测绘技术规范》（编号：SZJG22-2015）。现予发布，自2015年12月1日起实施。 具体文本请链接：查询。 深圳市市场监督管理局
深圳市房屋面积计算规定
SZJG/T 22—2006
引言
2000年2月国家质量技术监督局发布了由建设部和国家测绘局联合编制的GB/T 17986-2000《房产 测量规范》。原深圳市规划国土局根据建设部《关于认真贯彻执行〈房产测量规范〉加强房产测绘管 理的通知》（建住房[2000]166号）精神，于2000年10月发布了《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》。 该规程根据我市规划国土管理和房地产权管理的实际需要，依据GB/T 17986-2000对建筑空间的面积计 算标准和方法进行了补充和完善，从而成为我市房屋建筑面积测绘的实施细则。随着建筑设计的不断 创新，原规程已不能涵盖许多新的建筑形式，且其中一些定义不够严格的问题也凸显出来。2005年4 月，为满足工程造价计价工作的需要，建设部与国家质量检验检疫总局联合发布了GB/T 50353-2005 《建筑工程建筑面积计算规范》。
ICS 07.040 A 78
SZJG
深圳经济特区技术规范
SZJG/T 22—2006
房屋建筑面积测绘技术规范
Specifications for estate surveying and mapping
2006-06-25 发布
2006-06-25 实施
深圳市质量技术监督局 发布
SZJG/T 22—2006
2
SZJG/T 22—2006
3.2.5 建筑物基底面积 建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。
3.2.6 建筑容积率 在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。包括两种情
况： a) 无半地下室，或半地下室地面高度不超过 1.50 米时，建筑容积率=地面以上建筑面积/建设用 地面积； b) 半地下室地面高度超过 1.50 米时，建筑容积率=（地面以上建筑面积+半地下室建筑面积）/ 建设用地面积。
2012建筑工程面积计算规范
建筑工程面积计算规范2012年目录一、房屋建筑的主体部分 1、单层建筑物 2、多层建筑物3、单（多）层建筑物的坡屋顶内空间 4、地下建筑、架空层5、建筑物的门厅、大厅、回廊6、高低联跨的建筑物、变形缝7、室内楼梯、井道8、建筑物顶部9、以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。
10、外墙（围护结构）向外倾斜的建筑物二、房屋建筑的附属部分1、挑廊、走廊、檐廊2、架空走廊3、门斗、橱窗4、阳台、雨篷5、室外楼梯6、舞台灯光控制室三、特殊的房屋建筑1、立体库房2、场馆看台3、站台、车（货）棚、加油站、收费站四、不计算建筑面积的范围 1、建筑物通道，包括骑楼、过街楼的底层。
建筑物通道是指为道路穿过建筑物而设置的建筑空间 2、建筑物内的设备管道夹层。
3、建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂的幕布、布景的天桥、挑台等。
4、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱或罐体的平台。
5、自动扶梯、自动人行道。
6、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。
7、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、设置在建筑物墙体外起装饰作用的装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。
8、用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。
9、独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。
建筑工程，建筑面积计算规范建筑面积是以平方米为计量单位反映房屋建筑规模的实物量指标，它广泛应用于基本建设计划、统计、设计、施工和工程概预算等各个方面，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是房屋建筑计价的主要指标之一。
为帮助大家学习和使用规范，我在这里以自己的理解来解读一下规范的内容，有不妥之处，敬请批评指正。
规范内容包括总则、术语、计算建筑面积的规定三个部分以及规范条文说明。
现综合起来讲解。
第一部分总则阐述了规范制定目的、适用范围、建筑面积计算应遵循的原则等。
深圳面积计算新规-部分
旧版规定：
有关阳台的规定： 住宅阳台
公式三 核减建筑面积=[(阳台总投影面积-阳台面积限值)/2
公式四 核减建筑面积=[(阳台层高/标准层层高)-1]x阳台投影面积
旧版规定：
有关阳台的规定： 阳台
公式三 核减建筑面积=[(阳台总投影面积-阳台面积限值)/2 公式四 核减建筑面积=[(阳台层高/标准层层高)-1]x阳台投影面积
室外透空空间
户内的房间之间设置室外透空空间计入核减面积 非超高层的住宿舍及公寓式办公建筑户与户之间、户与核心筒之间的室外透空空间全部计入核减面积 超高层办公建筑外围任何室外透空空间都计入核减建筑宂
室内透空空间
小于90平米的复式室内透空空筑面积
公式一 核减建筑面积=室内透空空间按层计算的总投影面积-室内透空面积限值
层高
核减建筑面积=[(超高空间层高-层高限值)/层高标准值]x超高空间投影面积
有关屋面高度的规定：
公式二 核减建筑面积=[(超高空间层高-层高限值)/层高标准值]x超高空间投影面积
旧版规定：
有关阳台的规定： 阳台 计一 半面 积阳 台
深圳建筑面积计算新规
新版：《深圳市建筑设计规则》 2014年8月1日施行
旧版：《深圳经济特区技术规范-房屋建筑面积测绘技术规范》 2006年6月25日实施
新增名词： 地上核减建筑面积
目的：防止开发商偷面积
地上/地下核增建筑面积
凹槽
非功能性凹槽
功能性凹槽
凹槽
非公寓式办公、商业建筑等不允许有非功能性凹槽
有关空调板、花池的规定：
与阳台相连的花池计入面积 与阳台相连的空调板，如果有实墙分隔不计入面积，否则计入阳台面积。
旧版规定：
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深圳市房屋建筑面积计算规定
——2012年版
一、一般规定
（一）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。
建筑总面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
（二）每户（或单位）拥有的建筑面积叫分户建筑面积。
建筑面积包括使用面积和公共面积两个部分：
１．使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、２．２米以上（指建筑层高，含２．２米，以下同）的阁（暗）楼等的面积。
在计算分户建筑面积时，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。
２．公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过２．２米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
公共面积分为应分摊的公共面积和不能分摊的公共面积两部分。
（１）应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。
（２）不能分摊的公共面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于２米的架空结构转换层和
架空作为社会公众休憩或交通的场所等。
（三）每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：
１．有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行分摊计算。
２．如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊，即：
该户应分摊的公共面积＝公共面积分摊系数×该户套内面积
对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等），公共面积应参照其服务功能进行分摊，即服务于整个建筑物所有使用功能房屋的公共面积应共同分摊，否则按其所服务的建筑功能分别进行分摊。
住宅平面以外，仅服务于住宅的公共面积（电梯间、楼梯间除外）应计入住宅部分进行分摊；住宅平面以外的电梯间和楼梯间，仅服务于住宅部分，但其通过其他建筑功能的楼层，则该电梯间和楼梯间的建筑面积按住宅部分面积和其它建筑面积的各自比例分配相应的分摊面积。
（四）每户的建筑面积＝每户的使用面积＋每户应分摊的公共面积。
（五）公共面积（包括应分摊的和不应分摊的）应由房屋物业管理部门统一管理，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）。
二、计算建筑面积的范围
（一）单层建筑物不论其高度如何均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。
单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。
（二）高低联跨的单层建筑物，如需分别计算建筑面积，当高跨为边跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙外表面间的水平长度乘以勒脚以上外墙表面至高跨中柱外边线的水平宽度计算；当高跨为中跨时，其建筑面积按勒脚以上两端山墙
外表面间的水平长度乘以中柱外边线的水平宽度计算。
（三）多层建筑物的建筑面积按各层建筑面积总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
（四）地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。
（五）用深基础做地下室架空加以利用，层高超过２．２米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
（六）坡地建筑物利用吊脚做架空层加以利用且层高超过２．２米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
（七）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。
门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
（八）图书馆的书库按书架层计算建筑面积。
（九）电梯井、提物井、垃圾道、管道井、烟道等均按建筑物自然层计算建筑面积。
（十）舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
（十一）建筑物内的技术层或设备层，层高超过２．２米的，应按一层计算建筑面积。
（十二）有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱的雨蓬按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
（十三）有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。
（十四）突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
（十五）突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
（十六）封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。
凹阳台、挑阳台、有柱阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
（十七）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算建筑面积。
无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
（十八）两个建筑物间有顶盖和柱的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。
无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
（十九）室外楼梯作为主要通道和用于疏散的均按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
（二十）跨越其他建筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积。
三、不计算建筑面积的范围
（一）突出墙面的构件配件和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、挑檐、庭园、无柱雨蓬、悬挑窗台等。
（二）检修、消防等用的室外爬梯。
（三）层高在２．２米以内的技术层。
（四）没有围护结构的屋顶水箱，建筑物上无顶盖的平台（露台）。
舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
（五）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
（六）构筑物，如独立烟囱、烟道、油罐、贮油（水）池、贮仓、园库、地下人防干、支线等。
（七）单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
（八）层高小于２．２米的深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚、架空层。
四、其它
（一）房屋建筑面积的单位以平方米为计量单位，所有面积计算过程中保留到小数点后3位。
面积计算结果保留至小数点后2位
（二）公用面积分摊系数保留至小数点后5位以上。
（三）在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述细则精神办理。