房地产景观项目的设计阶段成本管理

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住宅地产景观设计阶段的成本管理

住宅地产景观设计阶段的成本管理

1 前 言
随着 我国经济 的迅 速增长,城市化进 程的加快 。特别是
近 期 城 镇 化 概 念 的提 出 ,我 国 未 来 的城 市 化 已经 是 不 可 逆 转 的趋 势 。然 而 ,在 城 市 范 围 快速 扩 张 的 同 时 ,城 市 规 划 、管
虑到成本控制 ,旨在 彰显 设计 理念 、保 障景观功 能、美化 生 活 环 境 的 同时 ,达 到 景 观 成 本 配 置 最 优 。 4 . 2地 产 开 发 过 程 中 ,景 观 成 本 主 要 是 指 项 目整 个 景 观 建造 运 营 过 程 中 发 生 的 相 关 费 用 , 包括: 景观 前期设计成本、 景观 工程 施 工 成 本 以及 景 观 后 期 维 护 成 本 。 景 观 前 期 设 计 成 本 是 指 景 观 项 目在 设 计 阶 段 所 发 生 的
上 的 景 观 设 计 包 含 以下 四个 过 程 :概 念 设 计 、初 步 设 计 、扩 初 设 计 、 施 工 图设 计 。
4 . 3景 观成 本管理及景观 设计 阶段 成本 管理 的现状
成 本 控 制如 此 重 要 , 但 是 现 在 大 多数 房 地 产 开 发 企 业 住
宅 项 目的景观成 本通 常把 重心放在 在招标 阶段和施工阶段 。 房地产 企业往往通过招投标 ,引入竞争机制 ,通过投标方的 相 互竞 争 , 变 相 的 降低 工 程 费 用 , 抑 或 是选 择 长 期合 作 过 的 , 有 一定磨合经验 的景观施工单位承担景观工程 , 从而直接或 间接达到成本控制 的 目的。 一般景观工程归 口在开发商项 目 公 司设立 的工程 部,对景观工程质 量、进度等直接监 控。而 景观成本则通过成本部对具体施工过程 中的材料用度 , 工程 量核定等办法来进行控制 。 这种成本控制的方法更多的是根 据项现场施工情况 ,人为地根据经验动态进行调整。这样虽 有效果 ,但 因为项 目的整体形态 、框架 已经 敲定 ,实际上可 以调整的范围很小,同时容易受各种主观因素的影响,最终 成本控制的结果只能说是勉勉强强 。究其原因,对 大多数开

设计阶段成本管理办法

设计阶段成本管理办法

1、目的在保障设计成果质量的大前提下,为控制各阶段设计成果不超出成本策划文件规定的配置标准,并建立各阶段设计过程中良好的成本反馈机制,帮助树立全员成本节约意识,提高成本精细化管理水平,特指定本细则。

2、适用范围本细则适用于集团直属各项目公司房地产项目开发各设计阶段成本管理。

3、职责3.1集团成本管理部负责设计各阶段成本策划、分析、测算工作。

3.2各项目公司(或项目部)负责组织实施,设计部负责在目标成本范围内进行设计,品牌营销部负责提出相关配置要求。

3.3 集团分管副总裁、董事会成本副总负责审批。

4、设计各阶段成本管理的实施步骤4.1 设计各阶段成本管理的首要前提是:在设计各阶段成本部主动、积极与设计部和营销部进行充分沟通,了解营销部对于产品配置的具体要求,指导设计部把控影响造价的各项指标以及材料设备选型。

4.2概念规划设计阶段成本管理:是指在概念规划设计阶段,充分参与,控制设计各大项指标均在启动版目标成本和成本策划文件范围内。

4.3 方案设计阶段成本管理:是指在方案设计全过程中,成本充分参与每一次方案设计的测算和对比工作,提出方案设计阶段需要控制的要素,分析该项目成本控制的重点和难点,并提出改进措施。

4.4 限额设计:是指根据成本策划阶段制定的各价值分配要点,提出限额设计要求,向设计部下达合理的限额设计指标。

限额设计指标分为以下两个阶段提出:4.4.1 平基土石方、挡墙边坡量、窗地比、层高、公区面积、地下室面积、材料设备选型等等概括性指标,在竞品调研完成后,方案设计之前向设计部下达;4.4.2含钢量、混凝土含量、防水面积、保温面积等细部指标,在施工图设计之前向设计部下达,由设计部负责向设计院下达。

4.5 施工图设计阶段成本管理:是指在是施工图设计过程中,通过更详细的成本测算,对比限额设计指标,同设计形成反馈互动,以保证各造价指标控制在限额设计范围内。

4.6 流程图详下:5、各专业在设计各阶段成本管理的具体过程5.1 建筑专业5.1.1 方案阶段:在方案图设计完成后后天内,报批之前,成本部土建和安装专业造价工程师根据附表要求计算各单项指标,主要包括土石方量、边坡挡墙量、开窗率、公区装修面积、电梯数量等,分析其是否在合理范围内,提出成本控制的相关建议,若发现有超常规的指标,及时反馈设计部进行复核并修改方案设计。

房地产开发中园林景观工程成本管理与控制

房地产开发中园林景观工程成本管理与控制
民蕾科技
而 瓣
管理纵横
房地产开发 中园林景观工程成本管理与控制
詹 斌 ( 重ຫໍສະໝຸດ 市中央商务南岸开发 区管委会 , 重庆 4 0 6 ) 0 00
摘 要: 园林景观工程是一个综合性的工程, 它包括 园林建筑、 水景、 绿化、 山、 假 铺地等 内容, 园林景观 工程 成本控 制管理好坏直接影响 园林景 观开发。因此如何控制和加强 园林景现 成本管理 成为关注的重点。 关 键词 : 园林 景 观 ; 本 ; 理 ; 制 成 管 控 l 房地产开发中园林景观成本内容 l 房地产开发中园林景观成本基本构成。根据房地产发 中园林景观项 目 - 1 费用标准的内容, 施工项 目 成本主要由直接成本和间接成本构成。具体内容 如下:) 1直接成本: 主要有材料费( 原材料、 构配件 、 半成品费 、 租赁费等) , 人 工费( 资金、 保险、 加班费、 劳动福利费等) , 机械使用费( 有机械、 自 台班费、 机 械租赁费) 以及与其相应的材料二次搬运费 , 临时设施费等 。2工程间接成 ) 本。 主要包括现场管理 人员工资、 管理人员工资附加费 、 办公费、 差旅费、 固定 资产使用费、 行政工具使用费、 职工教育费、 劳动保险费、 待业保险金和劳动 保护费、 工程保修费、 工程排污费等。 1 旁 2 地产开发中园林景观成本控制内容。1 同方面 : 冶 依据园林景观设计 方案图, 承包合同为依据, 根据合同要求的工程项 目、 、 质量 进度等指标 , 详细 地编制 项 目 子 _ 方案组织设 计, 以此作为制定计戈 威 的基 。x  ̄同中的暂 l 本 础 - , t 定项 目 和存在变更的分项工程, 及时申报。用合同赋予的权利合理的增加收 人, 减少支出。2技术方面: ) 首先根据现场的实际情况 , 科学规划项目实施现 场的布置图, 为减少浪费, 节约开支创造 ̄ / ; 自  ̄p依据 身的技术优势 , i d 充分调 动管理 人 员的积极性, 开展合理化建议活动 , 尽可能的扩大成本控制的范围 和深度, 从而减少成本支出。 ) 3质量和安全方面 : 严格按照工程技术规范和安 全操作规程办事 , 减少和消除质量和安全事故 的发生, 使各种损失减少到最 低限度。4材料方面: ) 园林景观工程的材料主要包括绿化苗木材料 ; 园建材 料; 水电安装材料等三部分。材料采购要遵循“ 质量好、 价格低、 运距短” 的原 则, 进场材料要正确计量 , 认真验收 , 最大限度的减少采购过程中的管理消 耗。 根据项 目进度计划科学组织材料的使用计划, 避免停工待料现象发生 ; 材 料的领用应严格控制, 定期盘点, 随时掌握实际消耗和工程进度的对 比数据; 对于周转材料要及时回收 、 整理, 使用完毕及时退场, 这样有利于周转使用和 减少租赁费用 , 从而降低咕 。 ) 沐 5行政管理方面: 首先要合理配置项目 部管理 人员 , 避免人浮于事 , 减少不必要的管理费用的支出; 控制业务费等各项非生 产性开支的额度。 行政办公用的财产物资等固定资产, 则采用卡片登记原则, 防止损坏和流失。 ) 6财务方面 : 财务部门是成本控制的重要组成部分, 主要是 通过审核各项费用的支出, 平衡调度资金以及建立各项辅助记录和配合绿化 工程项目部对各部门成本执行情况进行检查监督等手段, 对工程进行全方位 的成本分析, 并及时反馈到决策部门, 便采取有效措施来纠正项 目 以 成本的 偏差。 2 房地产开发中园林景观成本管理现状 目前我国房地产园林景观工程建设尚处于起步阶段,而房地产开发商 开发园林景观的主要 目 的是为了提升开发项目营销, 开发商开发房地产项 目 就是为了追逐利润 , 以在建造园林景观过程中, 所 开发商会尽量压低项 目成 本, 但往往忽略了园林景观建成后的品质。景观项 目在建成以后往往脱离了 开始的 十 这些因素造成了园 , 林景观成 本控制中单一的追求低成本 目 , 标 简单的完成项目 建设任务为 目的。 具体表现在以下 兀 介方面:) r 1{ 方案不合理。在房地产开发前期设汁 5 阶段 , 林景观设计常常建立在房地产开发商为了营造项 目 园 美观效果、 提高 住房销售期望基础之 匕, 而忽略了—些现实问题。 ) 2机械使用效率低。 房地产 园林景观项 目 —般要远远小于广泛意义上的园林景观项 目, 很难大范围的推 广机械化作业, 造成了机械使用率低, 目 项 成本偏高。在维护养护阶段 , 在大

工程设计阶段成本控制要点

工程设计阶段成本控制要点

成本 控制原则
密切关注和准确掌握有关新政策 和新规范,最大限度地应用其中 有利于降低成本的规定。
标准化
紧扣规范
取得设计单位配合:应做好与设计单位的沟通工作,着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合,并在 设计合同中,将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求,清晰、明确地表述在设计合同中。
开发前期 准备费
园林环境 工程费
三、设计阶段控制的原则及意义
1、原则
以设计阶段为重点的建设全过程造价控制
实施主动控制 技术与经济相结合是控制造价的最有效手段
2、意义
提高资金利用效率 提高投资控制效率
使控制工作更主动
便于技术与经济相结合 在设计阶段控制造价效果最显著
三、设计阶段控制的原则及意义
有效建安成本
四、设计阶段的成本控制要点
四、设计阶段的成本控制要点
(2)地下室层高 结合地下停车和设备安置的需要,确定地下室层高。控制层高能够减少埋深,从而降低地 下室结构成本,减少土方量。结合具体情况,可以考虑机械车位的设置。 有梁楼盖层取3.6/3.7m(人防),无梁楼盖层层高取3.3/3.4m(人防)。 (3)顶板覆土厚度 在满足景观绿化和政府设计规范要求的前提下,尽可能降低覆土层的厚度。不要由于种植 个别大乔木,大量增加覆土厚度(可以局部覆土)。
四、设计阶段的成本控制要点
(5)柱网 柱网应尽量整齐,柱距适中。考虑到合规性和使用舒适性,一般单柱网尺寸为 7800*7800mm~8100*8100mm。 (6)设备用房 设备用房尽量布置在塔楼下方范围内,尽可能不影响停车位。注意优化管线路由,减少管 线长度,高度够用即可! (7)底板及顶板结构找坡 由于地下室面积较大,建筑找坡需要花费大量成本,地下室内排水可以通过同方向、同坡 度的结构找坡,将地面水收集到排水沟。

房地产小区园林景观营建成本的控制

房地产小区园林景观营建成本的控制

房地产小区园林景观营建成本的控制作者:祝赛慧来源:《城市建设理论研究》2013年第35期【摘要】:随着经济的不断发展,人们生活水平的提高,大多数人对房地产小区园林景观越来越重视。

本文先介绍了房地产小区园林景观的营造成本控制的具体内容与影响因素,最后对其成本控制上给出了一些建议。

【关键词】:房地产;小区;园林景观;营建成本;控制中图分类号:F293.33 文献标识码:A1、房地产小区园林景观的营建成本控制的具体内容1.1、成本控制的重点成本控制作用在园林工程项目的管理当中,最为核心的就是落实和重视程度。

工程费用的支出方面,会在施工现场中的每一个环节有所实施,会合理的对监督防线密实建立,并控制其成本,直接影响着园林企业中的经济效益,园林工程项目管理的成本控制,要根据实际情况去落实和管理。

要根据具体的要求来进行,将章程作为参照,按照具体工程量,取费标准以及定额费用等,妥善的拟定工程预算,要把责任具体的贯彻落实在指定的工作人员身上,要秉承互相牵制,互相制约的制度,对防线进行严格的控制。

1.2、成本控制的组成在园林工程的施工项目管理当中,所涉及到的成本控制在一定程度上就是成本报告,成本资料整理,反馈分析,成本核算,实际支配以及成本预算等构成的。

成本的控制是园林工程项目管理的核心,每一个单项的工程,在使用的费用方面都是项目的成本所制约的。

1.3、成本控制的程序在成本控制方面,要有程序,有步骤的开展。

在园林工程项目工程当中要先开展成本预测流程,让成本部门的造价人员以及项目经理等人员一同商议。

接着在目标成本的编制方面要由有关的管理部门决定,然后将其备案成册,根据预算的规划开展实施的流程。

然后,园林工程项目中的每一个部门,包含:工程,采购,成本,财务部门要以目标成本作为依据,妥善的开展支出的规划。

在最后的流程中,利用所反馈的工程信息,开展园林工程的成本考核,按照真实的状况合理的对项目成本进行控制。

2、房地产小区园林景观的营建成本控制的影响因素2.1、人为因素最重要的因素就是人为因素,是因为园林项目自身的特征所制约。

房地产景观施工中的成本管理

房地产景观施工中的成本管理

房地产景观施工中的成本管理摘要:在房地产艰难时期,成本管理能力对于房企能否胜出至关重要。

提高景观工程成本管控能力,景观工程环境复杂,管控节点比较多,一直以来是工程管理盲区,存在很多返工、误工,结果不可控,本文提出了多个对成本和景观效果有重大影响的管控节点。

关键词:景观工程;景观成本;成本管理;房地产管理中图分类号:p901 文献标识码:a 文章编号:过去的十年是房地产行业的黄金时代,各个房企不论大小、能力全都赚的盆满钵满。

然而接下来的十年,政府调控,需求缩减,地价高企,材料上涨,人工上涨,各家房企都面临着一系列的问题,如何活下来成为各公司年会上的一个重要议题。

如何活下来?如何在不降品质的前提下,有效缩减成本?工程管理是一个重要环节。

招标准备阶段在拟定招标文件时,应根据施工图要求,对材料部品选型定板。

由景观设计师制定《景观材料与部品清单》,会同成本经理、景观工程师对材料确认封样,大规格苗木选型定样采用照片的方式,提交给材料采购部和现场施工。

选型定板关系到最终的实施效果,也是成本动态控制的关键。

在大规格苗木定样过程中,同规格的苗木价格也各有不同,跟树型、冠型、形态有一定的关系,这方面的影响每株可能超过千元。

同样的树形,直生苗和移植苗价格差异很大。

移植苗因为在苗圃已经养熟,到场无需缩枝摘叶,即时效果好,成活率高,同时价格也是不菲。

施工阶段的成本控制重视施工图纸交底施工进场前,应由建设单位组织多方图纸会审,包括:景观设计师、成本经理、工程经理、各专业现场代表、设计单位各专业设计师、施工单位各专业负责人。

目的在于:完善图纸,防止缺漏项;明确施工边界,避免产生有争议的工程量;协调各专业,杜绝相关专业沟通上的盲点。

施工交底会议记录将是工程结算的依据之一,应作好记录。

严格执行设计变更审批程序施工过程中,由于现场条件发生变化,需要变更设计。

工程建设涉及多个专业,互为设计条件,并且关系到销售承诺。

因此设计需要统筹考虑,出现某一专业的错漏项都会带来返工。

设计阶段的项目成本控制方法

设计阶段的项目成本控制方法

设计阶段的项目成本控制方法本文将全面介绍地产项目究竟该如何从设计入手,管理好全周期成本。

(一)、投前阶段给老板“避坑”指南开发阶段重点抓“三会”一、投前成本管理,给老板提供决策依据因此,投前成本管控非常重要。

为了避免踩坑,我们以比招拍挂更复杂的收并购项目为例,来看看如何做好投前成本管理,这里主要分为三个步骤:1、尽职调查:给项目做体检收并购项目的尽职调查成果,有调查资料清单、风险管控清单和风险报告。

其中调查资料清单,就像医院的体检清单一样,能够反映项目的全貌,同时避免人为因素的影响。

下图是项目尽调需要的资料清单,如果没有收集到的相关信息,也要注明原因,做到过程可追溯。

风险管控清单则是针对项目可能出现的风险进行梳理、核实。

把显性、隐性的风险都进行较为全面的识别,比如有没有地质风险、是否存在合同纠纷等。

除了要一些书面资料外,还可以通过走访原项目的各个部门,去了解实际运营过程中的特殊情况,包括和当地政府部门沟通的重点、难点等。

项目情况摸清楚之后,形成一份风险报告。

对尽职调查工作做阶段性的总结,为公司决策提供重要依据。

风险报告不仅需要对公司把这个项目以这个价格收购回来表达意见,还需要从设计、成本、营销、运营各部门对项目尽调的整体风险等进行提示,用表格的形式列出风险管控事项和风险等级、风险处理建议,便于之后在项目运营各阶段进行风险预警、规避和应对。

2、资料交圈:要让其他部门看得懂投前阶段,各部门已经有一些资料要共享。

交圈过程中需要注意的是,各部门都要了解一些其他部门的需求和知识,把自己部门的专业信息转化成其他部门能懂的语言,有针对性性地提醒其他部门有哪些坑需要注意。

从而形成有效的沟通方式,节省时间、相互交底,最终指向的投资决策。

3、强排输出:内容尽可能丰富、图片尽可能干净投前阶段的图纸是强排方案,内容要尽可能丰富,图面要尽可能干净。

因为强排图纸,是企业高层是一定会看的。

而很多老板不是专业出身,所以要让大家都能看懂,这里面很多讲究。

景观设计的预算与成本控制

景观设计的预算与成本控制

景观设计的预算与成本控制景观设计是在自然环境和人工环境中,利用科学化的手段和艺术手法,创造出令人愉悦的视觉效果和场所功能的过程。

在进行景观设计时,预算与成本控制是至关重要的因素。

本文将探讨景观设计中的预算策划、成本控制方法和关键注意事项。

一、预算策划景观设计的预算策划是确保整个项目能够在可控范围内顺利进行的关键一环。

以下是一些建议的预算策划步骤:1.明确目标:在开始设计前,明确项目目标和可接受的成本范围是非常重要的。

这样可以帮助设计师更好地控制预算、优化设计,并确保客户的满意度。

2.编制详细的项目清单:根据设计需求和规模,制定一个详细的项目清单,包括所需的材料、植物、设备、劳动力等。

这样可以准确估算出整个项目的成本。

3.调查市场价格:在制定预算时,及时了解市场上相关材料和设备的价格是非常重要的。

与供应商协商价格,以确保在合理范围内购买到所需的材料和设备。

4.合理分配预算:根据项目需求,合理分配预算是确保整个项目平衡、合理的关键。

可以根据市场价格和项目的优先级来分配资金,以避免过度投入或资源的浪费。

二、成本控制方法控制成本是景观设计过程中的重要任务,以下是一些常用的成本控制方法:1.优化设计:在进行景观设计时,设计师需要充分考虑材料和设备的可替代性,并尽量选择经济实用的方案。

通过合理的设计,可以减少材料和劳动力的使用,从而降低成本。

2.实施监控:在设计过程中,设计师需要与施工团队保持良好的沟通,并进行实时监控。

及时发现和解决问题,防止不必要的成本超支。

3.合理采购:优化采购策略可以节约成本。

设计师应根据项目进度和实际需求,在合理的时间内采购所需材料和设备,并与供应商协商价格和付款方式。

4.控制劳动力成本:劳动力成本往往是景观设计中的重要一项。

合理安排施工队伍、加强施工指导与管理,可以提高施工效率,降低劳动力成本。

三、关键注意事项除了预算策划和成本控制方法,还有一些关键的注意事项需要在景观设计中特别留意:1.材料质量:为了确保项目的长期可持续性和维护成本的控制,必须选择高质量的材料。

房地产开发项目全过程目标成本管理

房地产开发项目全过程目标成本管理

第二章、动态成本控制阶段 动态成本控制的关键在于对这些必然产生的动态成本进行合理优化,尽量控制不必要的动态成本的发生。工程项目在施工的各个阶段都会产生动态成本,我们应对其发生的原因仔细考察、细化论证,挖掘消除该事件的合理方式,即使无法消除,也应探寻优化该事件的方式,从而有效地降低动态成本总量,使之缩减至最低。
目标成本管理指房地产企业根据市场环境、企业潜力和发展规划,综合测算、确定目标利润后,以目标利润约束成本支出的管理方法。它具有全面、综合、超前的特征。目标成本的管理工作是房地产开发企业实行项目全过程成本管理的一项重要工作。 目标成本的制定作为一项综合性的工作,其准确性直接影响到建设项目成本的管理与控制,对于已拿地项目,目标成本标准定得过高,就无法实现成本控制的真正价值,而目标成本定得过低,又不利于工程项目的顺利开展,对于拿地阶段的目标成本,制定过高过低都将直接影响决策。 通过科学合理地制定目标成本,并在项目建设过程中严格把控,可以促进建设项目自身经济效益的提高,并且减少不必要的投资。要实现准确的目标成本控制,应充分熟悉建设项目各个阶段的特征。
m2
绿 地 率
计容积率面积
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容 积 率
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景观面积合计
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道路及硬质铺装广场
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绿化面积
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产品构成
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容积率
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公共配套建筑

房地产项目成本管ppt课件

房地产项目成本管ppt课件
设备安装工程、园林景观工程) ②建立招投标机制 ③强化合同管理 ④健全管理机制
.
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▪ 2、工程成本控制的措施 ▪ ①选择优秀的监理公司 ▪ ②选择优秀的承包商 ▪ ③合理安排施工顺序 ▪ ④重视工程变更 ▪ ⑤严格控制材料、设备价格 ▪ ⑥重视技术革新 ▪ ⑦加强竣工结算的审核
.
19
▪ 3、成本控制的内容 ▪ ①流程图、人员职责 ▪ ②熟悉技术图纸、预计不确定因素 ▪ ③多方案必选,控制变更设计 ▪ ④详细工程计量
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20
4、营销费用的管理
1、周期:
导入——开盘——强销——尾盘期
2、营销费用预算:
广告
1.5~2.0%
销售代理
1~1.5%
售楼中心费用,视项目策划而定,可分为
再利用或一次性使用
.
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3、营销费用管理的主要措施 ①建立各项广告、市场推广计划,预算的执行
及监督机制 ②招投标机制 ③争取对外的发布折扣点 ④合理控制售楼中心的资金投入
在实际操作过程中,争取政策优惠,以较低 的成本获取土地,形成竞争核心力
.
14
2、设计阶段的成本控制
▪ 一、设计中影响项目成本的主要因素 ▪ 小区的规划设计 ▪ 建筑的平面设计 ▪ 建筑的层高和净高 ▪ 建筑节能 ▪ 园林景观设计
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15
▪ 二、设计阶段项目成本控制的主要方法 ▪ 1、设计方案竞选和设计招标 ▪ 2、应用价值工程优化设计 ▪ 3、推行限额设计
.
22
关于成本控制的书籍很多,可以在网上广泛 查阅,希望以后在工作中相互交流,共同学 习进步
谢谢!
.
23
▪ 印花税
按签订经济合同万分之一到 万分之五不等

房地产项目中的景观成本管理

房地产项目中的景观成本管理

房地产项目中旳景观成本管理今年旳4月17号国家公布针对房地产市场旳国十条, 政策之严厉前所未有。

执行4个多月来, 市场交易量一直低迷, 未见有好转趋势。

业内已形成统一认识: 这一轮宏观调整政策短期内不会退出, 对市场和开发企业旳影响将会持续相称长旳一段时间。

一、首先市场疲软, 首先工程成本在增长。

根据今年上六个月旳协议反应, 今年旳苗木市场出现大面积旳材料上涨, 部分用作地被旳小苗涨幅高达50%。

而人工费在景观成本中占有二分之一之多, 虽然目前还没真实上涨, 但根据通货膨胀旳规律, 用工成本增长是必然成果。

这种市场不振成本上涨旳现实不停挤压房地产企业旳利润空间, 促使企业面对更精细化旳成本管理。

二、也许有人认为, 在行情低迷时只要通过提高产品旳档次和质量就能赢得市场, 实际上在目前旳市场环境下, 想把成本上涨旳压力转嫁给消费者, 只能加剧有价无市旳局面, 更难实现偏软市场条件下迅速销售旳目旳。

因此, 在目前市场成交量急剧下跌旳状况下, 成本控制是增强获利能力旳致胜法宝, 对企业旳奉献最大。

三、制定合理旳成本目旳精细化成本管理首先是制定合理旳成本目旳。

然而, 根据多种著名企业旳实践来看, 没有统一旳原则, 也没有划一旳价格。

造价控制完全因地制宜, 因时制宜, 因企业制宜。

大企业根据数年旳经验, 在原有旳基础上做加减法。

小企业基本上就是拍脑袋, 今年市场好成本增长一倍, 明年市场不好就砍半。

这里就存在一种逻辑: 是为了成本而做景观, 还是为了景观制定合理旳成本?景观旳成本怎样制定?我们懂得, 房地产项目中旳景观工程相较于其他类型旳景观更具有功利性。

优秀旳景观给客户带来旳现场体验, 直接提高房屋售价。

因此在一定程度上增长景观投入, 提高楼盘品质, 可以带来较大旳经济收益。

然而任何投入均有边际效应, 当追加旳成本超过了客户为此付出旳心理价位, 下单意愿减少, 反而不利于销售。

由此看来景观作为楼盘产品旳附加值, 必须以客户旳现实需求为目旳, 量身定做, 并根据景观效果制定合理旳成本目旳。

住宅地产景观设计阶段的成本管理

住宅地产景观设计阶段的成本管理

住宅地产景观设计阶段的成本管理摘要:景观设计中应根据产品定位合理平衡景观成本和效果。

在限额设计中,应通过设计手段优化景观效果。

文章分析住宅地产景观设计阶段现状,探讨其成本管理。

关键词:地产;景观;设计阶段;成本;管理引言地产景观是区别于自然景观、城市景观(以政府为投资主体),特指以房地产开发商为投资主体建设的景观,包括社区环境、商业空间、办公空间、酒店度假村、城市绿地、休闲公园等。

一、地产景观的设计要点(一)功能的取舍首先,居住小区具有的基本功能必不可少,如景观中的消防通道、人行道,休闲广场,儿童乐园、健身区、小区主入口等。

在设计前期就要根据基地现状,面积、初步的投资等条件,对这些功能区域做出相应的设计处理,如删减、结合、缩小、保留等,做到空间布局重点分明,疏密有致,投入成本亦有主次之分,把“钱花在刀刃上”,在景观设计规划的前期就牢牢控制着成本。

(二)水景观的合理利用“园无水而不活”,水景观虽不是居住小区必须的要素,但一定是少不了的元素,水是景观设计的灵魂。

可以说,对于水景观,房地产商又爱又恨,爱是因为水营造出的景观变化多样,或精致、或大气、起到画龙点睛的作用,增强了小区的自然生态气息,令人赏心悦目,实现了人与自然的水乳交融,是销售主要的卖点;恨是因为水景观的造价高,后期维护问题多,也可能给物业管理带来不少意想不到的问题。

因此,在景观设计的前期,就要把握好“少即是多”的设计理念,规划好水景的布局,如在主出入口、重要的节点、活动集中的区域,就要着墨去设计,其它区域就应该严格控制水景的规模,提高水景观的利用率,减少不必要的浪费。

(三)竖向设计曲径通幽,步移景换,是中国古典园林的精髓,是每个居住小区景观追求的典范。

首先要在竖向设计上下功夫。

现在的楼盘基本上都是车库顶板上做景观,受荷载的影响,及成本的控制,设计不得不减少一些不必要的大型景观构筑物,但是,过于平坦的空间又会造成景观的索然寡味,因此在空间上考虑适当地进行地形整治,将重点地段及较大面积的景观区域进行地势上的高差处理,并在种植上迎合地势,因地制宜,通过植物的高低落差及前后遮挡形成视线上的变化,使整个空间具有良好观赏性,又解决了竖向景观不丰富的问题;在地势处理上,尽量在最短的距离内消除坡度,最大限度地留出景观区,且坡度在进宅的部分逐渐放平,可以有效节约土方量,减低成本。

园林景观的造价与成本控制分享

 园林景观的造价与成本控制分享

园林景观的造价与本钱控制分享园林景观具有一定的独特性,主要表达在:1、园林景观具有多专业综合性。

一般的一个综合性的园林绿化工程涉及了土建〔包括土方)、给排水、景观照明、维修等多种专业,实属"麻雀虽小,五脏俱全";。

2、园林绿化大局部的实施对象都是有生命的活体,靠"三分种植七分管理";。

3、园林工程建设在景观小品、植物配置等方面那么更讲究艺术性。

4、园林景观工程往往是各项配套工程的最后一环,工期较紧、受自然条件限制、需现场协调配合的事项较多,不可预见因素也多。

园林景观工程造价控制工作主要分为5个阶段:投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段。

1、投资决策阶段主要是对景观进行产品定位:定品质、定风格、定功能和定特色。

2、设计阶段尽管设计费在建设工程费用中所占比例不大,一般只占建筑安装本钱的1.5%~2%,但对工程造价的影响可达70%以上。

本钱不是优化出来的,而是设计出来的。

不同企业的价值取向差异大,有的企业偏重硬质景观,设计以"硬质景观";为中心,硬景多,软景少。

有的企业那么更偏重软景,从投入产出效率角度而言,硬景造价高,而软景造价低。

一些大型的住宅房地产企业均以软景为主。

建立景观的面积指标模型是保证景观品质、控制本钱的有效手段。

首先是软硬景面积比,在景观中,软硬质景观造价相差很多,硬质景观单方造价一般是软景的两到三倍。

通常是按照7:3或8:2控制。

其次是单项控制,在硬质景观中,按单方造价从高到底依次是:建构筑物〔门卫室等〕、泳池、水景、高档铺装〔森林绿等〕、普通铺装〔黄锈石、地砖等〕。

造价比约为15:10:5:2:1。

所以硬质景观应主要控制建构筑物数量、泳池面积、水景面积、高档铺装面积、普通材料铺装面积等指标。

而软景中,同样的投影面积,乔木、灌木、草地的价格比约为10~15:5:1。

特别是胸径20cm以上的大乔木通常占了软景本钱的50%以上。

房地产集团景观设计管理流程

房地产集团景观设计管理流程

房地产集团景观设计管理流程1.目的规范景观设计、施工阶段工作的操作程序,加强对景观设计各环节的监控,达到确保设计质量、进度,控制成本的目的。

2.适用范围适用于公司开发项目景观的设计和施工管理。

3.术语和定义3.1.景观设计:对建筑外部环境进行绿化、铺装、小品、户外部品摆设等的设计。

4.职责参见《流程图》及工作程序。

5.工作程序5.1.研发中心负责景观设计资料的收集(可以在项目前期定位策划时开始进行):a)研发中心提供项目景观设计可利用的自然条件资料;b)公司高层、运营中心以及设计单位在景观设计方面的设计构想和建议;c)成本控制部提供景观设计各阶段设计限额指标。

5.2.《景观设计专项计划》和《景观设计任务书》编制5.2.1.方案设计室外总平面图会审通过后,研发中心根据《项目开发总体计划》和《报批报建计划》的时间节点要求拟订《景观设计专项计划》,具体操作按照《项目开发计划管理作业指引》的要求执行。

5.2.2.《景观设计专项计划》包括但不限于如下内容:设计单位选定时间、资金投入、设计周期、规模大小,明确施工图设计单位和施工单位是否为同一单位,是否需要提供甲供物资等。

5.2.3.研发中心编制《景观设计任务书》,主要内容包括:a)设计总要求、总原则;b)总体布局及定位;c)总体环境要求;d)绿化指标;e)设计原则;f)设计成果要求;g)景观设计限额。

5.3.《景观设计任务书》评审5.3.1.研发中心依据《责权手册》组织《景观设计任务书》评审,各部门协调相关外部单位参与评审,提出评审意见,研发中心进行设计任务书调整修正,评审通过后,各部门填写《设计任务书评审表》,依据《责权手册》进行审核、审批。

5.4.景观方案设计阶段5.4.1.研发中心按照《设计供应商采购管理流程》选择景观方案设计单位,并依据《合同管理流程》签订设计委托合同。

5.4.2.设计单位按照《景观设计任务书》及设计委托合同等相关资料完成景观方案设计,并提交设计成果。

房地产开发中园林景观工程成本管理

房地产开发中园林景观工程成本管理

房地产开发中园林景观工程成本管理摘要:在园林景观工程管理中,成本管理是重点,其成本能否获得有效控制直接与整个园林景观的开发有联系。

本文围绕着房地产开发园林景观工程成本的实质、重要性、管理控制以及提升策略探究,以期提高成本管理成效。

关键词:房地产;园林;景观;成本引言:伴随着当前经济的稳步发展,人们的生活质量出现逐渐提高,对于环境也有了更高标准的要求,园林景观工程获得有效发展。

此项工程包含园林建筑、绿化等多方面内容的综合工程。

目前,怎样在确保工期与质量的基础上尽量的降低成本,是保证市场竞争有利地位的关键,也是园林景观工程中当前研究的重点。

1.房地产开发园林景观工程成本的实质1.1概念景观工程本身的概念相对笼统。

具体来讲,是通过构思、设计以及施工达到预期效果的活动,主要包含园林绿化、建筑、水景等。

在该工程中,主要分为软景与硬景[1]。

由于此工程并未实现标准化,相应的开发企业其理解也存在差异,很难达成对景观成本的有效预判。

并且,景观受到地域所产生的影响较大。

1.2制约成本的因素在房地产开发之中,对景观工程其成本会产生制约的相关因素较多。

针对多种因素总结,主要是受到企业的价值取向与目标客户的定位作用。

不同的企业其价值取向、理念不同,存在着较大的差异。

如,部分有优良产品品质的企业在开展景观工程建设中,总是不考虑成本大量的投入,在石材、树木等选择,均选择优质产品。

目标定位的差异对于景观要求也不同。

不同的目标人群所关注的内容不一样,对于自然景观的要求也不同。

所以,想要有效的达成成本控制,需要将产品、景观定位、景观配置、客户之间的逻辑关系明确。

如图1所示。

客户的要求直接影响产品的定位,而且产品的定位也决定着景观定位,景观定位会发挥对景观配置的重要影响。

实现以上关系的明确,才可做好景观成本的预算。

图1 产品、客户、景观定位、景观配置之间的逻辑关系2.房地产开发园林景观工程成本管理的重要性在房地产园林景观工程中,成本管理与项目的利润有直接关联。

浅谈项目设计及施工阶段的成本管理

浅谈项目设计及施工阶段的成本管理

浅谈项目设计及施工阶段的成本管理摘要:本文主要列举了一些在项目建设中遇到的实际案例,分析项目设计及施工过程中产生的成本管理问题,并思考其解决方法。

关键词:设计;施工;成本管理在当前的经济形势下,房地产市场热度持续增加,一方面国家的宏观调控力度日益增大,“限价”、“限购”等各类手段层出不穷;而另一方面,土地供应量则持续收紧,地价不断高企,“地王”频出。

这意味着产业暴利时代已逐步离去,房地产利润正向社会正常利润水平回归。

在这种情况下,成本管理的有效与否直接关系房地产企业赢利空间的大小,必将成为市场竞争中更为现实的手段和方法。

1.设计阶段的成本管理设计阶段的成本控制是项目成本管理的关键,在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动所带来的成本增加。

研究表明,尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1.5%-3%,但对工程造价的影响可达75%以上。

科学合理的设计,可降低工程造价约10%。

然而“闻道有先后,术业有专攻”,设计人员在造价方面知识的缺乏导致他们容易出现重技术、轻经济的现象,为保证质量提高安全系数或设计标准,而忽略了经济上的合理性,从根本上影响了项目成本的有效控制。

以下是几个实际发生的例子:某项目主体工程招标前,公司成本部对施工图进行审核,发现分户开关箱主接线设计不合理,漏电开关设置太多;除1#楼之外的其他楼栋配电系统设置漏电火灾保护系统不属于消防强制条款,属于不必要的设计。

通过与设计部门沟通对上述设计作出修改,减少预算造价近200万元;某项目栏杆装饰工程施工前,公司成本部对施工图进行审核,发现栏杆U型槽、不锈钢扶手厚度偏大,建议将U型槽厚度由10mm改为8mm,不锈钢扶手由1.8mm改为1.2mm,减少预算造价约15万元。

以上例子说明,设计阶段对于工程项目造价具有决定性作用。

在设计阶段通过强化管理,可以有效地保证工程质量,降低工程成本,提高投资效益,缩短建设周期。

设计阶段成本管理的措施:(1)采用设计招标形式选择最合理的设计方案。

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房地产景观项目的设计阶段成本管理摘要:在房地产艰难成期,成本管理能力对于房企能否胜出至关重要。

景观设计中应根据产品定位合理平衡景观成本和效果。

在限额设计中,应通过设计手段优化景观效果。

由于不同的景观元素成本不同,控制成本实际就是控制景观方案中各种要素,并且涉及到各种材料的应用。

关键词:景观设计,景观成本,成本管理,房地产管理。

中图分类号:p901文献标识码:a 文章编号:
时至今日,房地产调控政策已有两年,销售市场一直低迷,持续时间之久,前所未见。

在这场不见销烟的战争中,如何活下去是大家都要思考的问题。

降价不降品质,成了所有房企唯一的自救途径。

一方面市场疲软,一方面工程成本在增加。

近两年来苗木市场出现大面积的材料上涨,部分用作地被的小苗涨幅高达50%。

而人工费在景观成本中占有一半之多,这两年也是大幅上涨。

这种市场不振成本上涨的现实不断挤压房地产企业的利润空间,促使企业面对更精细化的成本管理。

也许有人认为,在行情低迷时只要通过提高产品的档次和质量就能赢得市场,事实上在目前的市场环境下,想把成本上涨的压力转嫁给消费者,只能加剧有价无市的局面,更难实现偏软市场条件下快速销售的目标。

因此,在当前市场成交量急剧下跌的情况下,成本控制可以增强企业赢利能力。

制定合理的成本目标
精细化成本管理首先是制定合理的成本目标。

是为了成本而做景观,还是为了景观制定合理的成本?景观的成本如何制定?
我们知道,房地产项目中的景观工程相较于其它类型的景观更具有功利性。

优秀的景观给客户带来的现场体验,直接提升房屋售价。

因此在一定程度上增加景观投入,提升楼盘品质,能够带来较大的经济收益。

然而任何投入都有边际效应,当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位,下单意愿降低,反而不利于销售。

由此看来景观作为楼盘产品的附加值,必须以客户的现实需求为目标,量身定做,并根据景观效果制定合理的成本目标。

根据客户要求定制景观有两种方式,一种根据已研究确定好的产品,由经验丰富的景观设计师,选择相匹配的景观要素(水景、泳池、小品、绿化、草坪等),并根据这些景观要素所占的比重,提出景观成本建议价。

这种方式适用于成熟的地产公司,对客户的研究非常成熟,并已形成完整的产品线框架。

另一种方式适用于对市场还不确定,需要对客户心理探索研究,称之为客户调研确定法。

利用各种景观元素的图片对目标客户进行接受度测试,由客户直接决定景观形象和投入成本。

以上两种不同的方式实际上都贯穿同一个思想:产品定位决定了景观形象,更直接地说是房屋售价决定了景观成本。

根据经验,一个10万方的楼盘景观面积约4.5万方,20万方的楼盘的景观面积约10万方。

景观面积占楼盘可售面积的45%左右。

根据我公司风
尚项目来看,每平米投入500元已经达到流水淙淙、绿树成荫的效果,环境非常宜人。

因此,在目前的市场行情下,景观成本占房屋售价2%能被市场接受,是个合理的价格标准,在此标准线下,增加景观投入将带来楼盘形象的极大提升,是质的改变。

设计阶段的成本控制
景观设计方案决定了成本,而不同的用地条件和建筑的空间形态又决定了景观方案。

目前常见的建筑排列方式为围合式、行列式、自由式①。

大高层住区一般采用围合式和行列式布局较多,楼间距较大,在中心形成集中成片的公共绿地,人工造景受到的约束较小,景观层次分明,中心突出,能以少量的景观亮点给人留下深刻的印象。

而洋房和别墅类项目,容积率低,建筑密度高,多采用行列式布置,楼间距小,绿地较分散,集中的公共绿地少,多为宅前屋后的零星绿地。

这类项目往往缺少景观中心,每一部分都显得零碎而平庸,这就要求每一部分都要作精品处理,成本分配也就显得更关键。

自由式布局常应用于山地或地形复杂的用地,建筑与自然山水融合,自身的景观条件非常优越,景观需要整理地形,引入观景线、透景线,让人造景观与自然景观融为一体,软景比硬景更占优势。

1、概念方案阶段成本控制
不同的景观元素单方成本不同。

在限额成本的要求下,成本管理就是景观要素的管理。

在概念方案阶段主要控制景观节点的数量、位置和等级、软硬景比例、水景面积、数量和形式、疏林草地和密林的比例。

一般住区中有“小区-组团”两级结构,一级景观
节点通常为三个:主入口、核心景观、轴线景观节点。

二级景观节点是指组团中心,由组团的数量确定;三级景观节点根据空间大小和服务半径,分散布置在宅间。

在设计过程中,对一、二级景观节点的品质要求必须贯彻始终,确保楼盘品质不走样。

景观成本中硬质面积小但造价高,一般占整个造价的50%左右,因此有效控制成本就必须安排合理的软硬景比例。

根据实际调查和室外空间使用分析,硬质铺装面占景观面积20%为宜,因楼盘的目标客户群不同可以上下浮动5%。

针对首次置业的楼盘,户型面积较经济,户数较多,而且小孩出生较集中,需要多一些室外活动空间。

改善型置业楼盘中,户型面积大,户数少,人口少,子女以青少年为多,客户更倾向于安静的生活空间,因此除了设置位置合理的体育活动场地外,应该下调硬质铺装面积,避免大面积的铺装广场。

根据形式不同水景可分为硬质水景和软质水景。

硬质水景一般作为入口处或广场上的点景。

钢筋混凝土为底,高档石材装饰表面,并配以各种趣味小品。

这种形式的水景单方造价高(1100元/m2),应严格控制其数量。

软质水景通常是根据场地内原有的水文条件,因地就势挖湖堆山而形成。

也有纯人工造湖而形成的。

这种形式的水景面积大、池底铺了膨润毯,具有防渗漏条件,水系自我净化能力强,单方造价低(120-180元/m2),景观效果好。

在有可利用水源的条件下,应积极倡导。

除了就近的河湖水系可以作为水源考虑外,雨水收集和中水回用将是水源的新选择。

景观塑造的是室外空间的性格,营造不同的空间,或郁闭或开
敞,给人以不同的空间感受是它的目的。

而空间限定离不开树木,尤其是大树。

绿化的成本大部分都在于大树,同样面积的土地,一棵大树和一片草坪的成本比大约是300:1。

因此合理的树群位置和面积不仅仅影响景观效果,也决定了成本分配是否合理。

由于不同的树种,价格差异很大,这部分的成本在概念方案阶段需要有初步设想,扩初阶段可以根据苗木市场情况作动态调整。

2、深化方案阶段成本控制
根据设计任务书要求,设计方提供的深化方案阶段性成果应包括投资估算,但因为长期脱离施工现场和材料市场,这个投资估算参考的意义不大。

景观设计师应根据现场条件和设计成果完成投资估算编制。

管理体系完善的地产公司可以建立知识资料库,所有经过实践的景观元素在竣工后由景观设计师录入资料库,详细信息包括:平立剖详图、主要材料、建成时间、结算成本、现场效果照片、周围环境描述。

这将为新项目的投资估算提供现实依据。

深化方案投资估算与成本目标误差小于5%的情况下,进入审批程序,成本核算部针对投资估算进行复核,并提出下阶段设计指导意见,确保成本分配方案合理、有效。

3、扩初设计阶段
扩初设计是对方案的细节研究和落实。

设计方提交包括园建、结构、种植、亮化、给排水各专业的cad图纸,合同预算部核算部根据图纸核算工程量,检验景观设计是否满足成本要求。

景观设计
师根据合同预算部提供的工程预算,对具体的工程做法提出合理化建议,调整成本结构。

扩初阶段调整成本结构的中心思想是改变硬质部分的材料和工程做法,降低这部分的投入,确保绿化效果。

硬质部分
石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关,同样的品种,进口的比国产的贵一倍,山东的比福建的略便宜些。

除此之外石材的价格与出材率有关。

市场上的毛板以600*1800为基本规格,300的模数出材率高,损耗最小。

6字头的石材普遍比较便宜,在无锡市场603每平米55元,在上海市场芝麻白85元,石材无明显差异,可替代性高。

芝麻灰(654)每平米60元,是鲁灰的一半(125元/平米)。

砖材中舒布洛克砖比普通水泥砖贵一倍,陶土砖比舒布洛克砖贵50%。

高档楼盘中应杜绝普通水泥砖,即使是通体水泥砖,在使用一段时间后,也难免脱色的结果,耐久性差。

施工工艺中异形石材铺贴因为现场切割量大,人工费贵一倍。

构筑物表面装饰石材湿贴会出现泛碱现象,为避免泛碱影响观感,有点挂、干挂和密封三种处理方法。

密封和干挂最贵,点挂次之,湿贴最便宜。

软景部分
同样,在植物选择上景观设计师应根据当前市场行情,避免使用稀缺性树种。

但一级节点的绿化需要在效果和价格上权衡。

价格
不是太离谱的情况下,应该保证原设计要求。

在限额成本下,调整次要景观树种,保证整体绿量。

后记:
效果和成本是景观设计的两个重要评价指标,景观方案在决策过程中一直是在效果与成本之间找平衡。

不能脱离成本谈论景观效果、评价设计方案,也不能撇开景观效果一味追求低成本。

当前的市场情况更需要合理有效的成本管理,促使我们完善管理制度,向纵深发展管理体系,追求更专业、更卓越的精细化管理。

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